كثير من الناس استخدام ممتلكات الآخرين على أساس عقد الإيجار. يمكن أن تكون الغرفة سكنية أو غير سكنية. قد يتم إبرام العقد بين الأفراد أو الشركات. إنه الاتفاق الذي يحكم العلاقة بين الطرفين. في كثير من الأحيان يستخدم الإيجار مع الحق في شراء العقارات ، مما يسمح للمستأجر بشراء المباني بعد انتهاء العقد.
المفهوم
ويمثل عقد الإيجار مع الحق في شراء العقارات عن طريق العلاقة بين الطرفين في الصفقة المتعلقة بالممتلكات. يتم توقيع عقد خاص بين صاحب المبنى والمستأجر. لا يشمل فقط أهم الشروط ، ولكن أيضًا معلومات حول إمكانية إعادة شراء موضوع المعاملة.
عادةً ما يشير العقد إلى أن المستأجر لا يمكنه استرداد العقار إلا بعد فترة محددة. تتم العملية على أساس شروط الفن. 624 القانون المدني. لهذا ، يجب على المستأجر في عملية استخدام المبنى لا ينتهك بأي شكل من الأشكال متطلبات وشروط العقد.
الاختلافات من التأجير
وغالبا ما تتم مقارنة التأجير العقاري مع التأجير. هناك بعض الاختلافات بين هذه المعاملات:
- أثناء التأجير ، لا توجد قيود على اختيار مساكن الإيجار ، وبالتالي ، يقوم المستأجر باختيار الكائن ، وبعد ذلك يقوم المؤجر بشرائه من المالك وينص على عقد إيجار مالي ، وبالنسبة لعقود الإيجار القياسية ، يتم إجراء العقار المملوك من قِبل الشخص ، وبالتالي يكون اختيار الشيء محددًا ؛
- تشارك ثلاثة أطراف في التأجير ، وعند الاستئجار ، يتم تكوين عقد مباشرة بين مشاركين ؛
- أثناء إعداد اتفاقية التأجير ، يمكن للعميل استرداد قيمة العقار ، ومن خلال عقد الإيجار يكون هذا ممكنًا فقط إذا كان هناك شرط مناسب.
كثير من الناس والشركات مهتمون بالتأجير مع الحق في شراء العقارات التجارية. في ظل هذه الظروف ، يمكن لرجال الأعمال التحقق مما إذا كان الموقع المحدد مناسبًا للعمل وللعملاء. إذا كان النشاط فعالًا ، يتم اتخاذ قرار بشأن استرداد الكائن.
الفوائد
استخدام عقد إيجار مع الحق في شراء العقارات له العديد من المزايا للمستأجر:
- شراء شقة دون استخدام الأموال المقترضة ؛
- يستخدم العقارات حتى الفداء النهائي.
- يمكنك إلغاء المعاملة في أي وقت ؛
- لا يشترط جمع الكثير من المستندات لتوقيع العقد ؛
- لا توجد تكاليف إضافية متعلقة بالإسكان ، حيث لا يتم إصدار التأمين وعدم إجراء التقييم ؛
- لا دفعة أولى المطلوبة.
تشمل مزايا المؤجر ما يلي:
- يمكنك بيع عقار موجود بسعر مرتفع ؛
- العقار ينتمي إلى المالك حتى الاسترداد النهائي ؛
- يجوز إنهاء العقد في أي وقت.
عادة ، يتم استخدام عقود الإيجار مع الحق في شراء العقارات من قبل المؤجرين الذين يرغبون في بيع ممتلكاتهم ، لكنهم لا يستطيعون أداء هذه العملية على الفور بسبب التكلفة العالية للممتلكات أو عوامل أخرى.
القصور
مثل هذا الاتفاق له بعض الجوانب السلبية للمستأجر:
- قبل إعادة الشراء النهائية ، يتم تسجيل العقار مع مشارك آخر في المعاملة ، مما قد يتخلص منه بالكامل ؛
- يمكن لمالك الكائن إنهاء المعاملة في أي وقت دون إعادة مدفوعات الإيجار ؛
- إذا توفي المالك ، فسيتعين عليك إبرام اتفاقية جديدة مع وريثته لشروط أقل مواتاة.
في الوقت نفسه ، لا يمكن للمالك استخدام المبنى لأي غرض ، وكذلك على مدى فترة طويلة من الزمن ، قد يرتفع سعر العقار ، مما سيؤدي إلى خسارة في الأرباح.
ما هي المستندات المطلوبة؟
الأكثر عرضا في موسكو هي الإيجارات مع الحق في شراء العقارات. هذا يرجع إلى حقيقة أن العقارات باهظة الثمن في العاصمة ، لذلك من الصعب بيعها بطريقة قياسية. لإتمام معاملة ، يتم إعداد المستندات التالية:
- جوازات سفر الأطراف في المعاملة ، وإذا كان أحد الأطراف شركة ، يتم استخدام شهادة التسجيل والتسجيل لدى دائرة الضرائب الفيدرالية ؛
- استخراج من دفتر المنزل ، والذي يمكنك من معرفة من هو مسجل في العقارات ؛
- شهادة ملكية الكائن أو مقتطف من USRN ، بما في ذلك معلومات حول مالكي الشقة ؛
- عقد إيجار مباشر ، حيث يوجد بند بشأن إمكانية استرداد العقارات ؛
- جدول للدفع يحتوي على معلومات حول متى يجب تحويل مدفوعات المستأجر.
بالإضافة إلى ذلك ، عادة ما يتم إعداد شهادة القبول. أنه يحتوي على معلومات حول جميع الأدوات المنزلية المتاحة في أماكن العمل ، وكذلك التاريخ الذي بدأ فيه المستأجر استخدام العقار.
الفروق الدقيقة في تسجيل العقد
إذا تم وضع عقد إيجار مع الحق في شراء العقارات ، ثم مدتها عادة ما تكون 10 أو 15 سنة. إذا تجاوزت مدة الاتفاقية سنة واحدة ، يتم تسجيلها في السجل الفيدرالي. لهذا ، يتم إعداد الوثائق:
- جوازات سفر المشاركين
- طلب التسجيل
- نسخة واحدة من عقد الإيجار ؛
- إيصال واجب
- جواز السفر الفني وخطة العقارات.
يمكنك التقديم ليس فقط على فرع Rosreestr ، ولكن أيضًا على MFC.
الفروق الدقيقة في التعاون
بغض النظر عما إذا كان عقد الإيجار مع الحق في شراء العقارات يتم في نيجني نوفغورود ، أو في مدينة أخرى ، يتم أخذ بعض متطلبات القانون في الاعتبار. تخضع عملية صياغة العقد للوائح الفيدرالية ، وبالتالي ، يأخذ المشاركون في المعاملة في الاعتبار الميزات التالية:
- إعادة الشراء ليست سوى حق المستأجر ، وليس واجبه ، لذلك ، لإجباره من خلال المحكمة لأداء هذه العملية أمر مستحيل ؛
- بعد دفع كامل المبلغ المستحق للمؤجر ، يلزم تسجيل نقل الحق في شقة إلى المستأجر ؛
- حتى التوظيف العادي يمكن إعادة تدريبه للتأجير مع الحق في الشراء ، والذي ينص عليه الفن. 624 القانون المدني ، وبالتالي ، يكفي فقط لوضع اتفاق إضافي بين الطرفين.
يُنصح باستخدام طريقة الإيجار هذه فقط بشرط وجود علاقة ثقة بين المشاركين ، وأيضًا أن الطلب على العقارات يعتبر منخفضًا.
مخاطر المستأجر
عند عقد الإيجار مع الحق في شراء العقارات ، يجب على المستأجر أن يواجه مخاطر خطيرة:
- وفاة المالك قد تؤدي إلى إنهاء العقد أو إدخال شروط إضافية غير سارة من قبل الورثة ؛
- يمكن لمالك العقار استخدام العقارات كضمان عند التقدم بطلب للحصول على قروض مختلفة ؛
- قد تؤدي التغييرات في سوق العقارات إلى أن يكون سعر استرداد العقار مرتفعًا للغاية ، على الرغم من أنه في ظل هذه الظروف يكون من الممكن دائمًا رفض استرداده ، ولكن لا يتم إرجاع مدفوعات الإيجار من قبل مالك العقار.
لذلك ، على الرغم من أن هذا العرض له العديد من المزايا ، إلا أنه من المهم مراعاة المخاطر الناشئة عن المستأجر.
قواعد لوضع العقد
يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار مع حق الشراء على بعض الشروط. وتشمل هذه:
- معلومات حول أطراف المعاملة (يجب الإشارة إليها بواسطة F. I. O. ، يتم إدخال المعلومات من جوازات السفر وتاريخ الميلاد ومكان التسجيل) ؛
- موضوع الاتفاقية ، والذي هو العقار ، وبالتالي ، تتم الإشارة إلى عنوانه ومساحته وخصائصه الأخرى التي تم نسخها من الوثائق الرسمية إلى الشقة ؛
- مدة العقد ، وغالبًا ما يتم وضع اتفاقية غير محدودة للاسترداد ؛
- حجم الدفعة الشهرية ، التي تؤخذ في الاعتبار قيمة الإيجار وسعر شراء العقار ؛
- تواتر الدفع
- طريقة لتحويل الأموال ، والتي يمكن تحويل الأموال لها شخصيًا أو تحويلها إلى حساب بنكي أو تحويلها بناءً على خلية بنكية ؛
- الالتزامات الناشئة عن المستأجر والمؤجر ؛
- مسؤولية الأطراف عن انتهاك شروط المعاملة.
من المهم أن نقترب بشكل صحيح من صياغة هذه الاتفاقية بحيث يكون هناك عقد إيجار قانوني مع الحق في شراء العقارات. عقد عينة يمكن دراستها أدناه.
هو تقييم شقة المطلوبة؟
إذا تم نقل السكن للاستخدام طويل الأجل ، فمن المحتمل أن يتغير سعره بشكل كبير. يجب أن يتفق الطرفان على ما إذا كانت هذه التغييرات ستؤثر على مبلغ الاسترداد ، وبعد ذلك يتم اتخاذ قرار بالاتفاق.
في كثير من الأحيان يتم اختيارها من قبل الأطراف إعادة الحساب مع مراعاة التغيرات في الأسعار في سوق العقارات أو الحساب باستخدام العملات الأجنبية. لتجنب الخلافات في المستقبل ، من المستحسن أن تشير في العقد إلى السعر النهائي للكائن ومعادلة حساب المؤشر. لهذا ، تتحول الأطراف إلى المثمن المستقل. يقوم بتجميع تقرير يحتوي على معلومات عن سعر السوق للكائن في وقت وضع الاتفاقية.
كيف تمرر الحقوق إلى كائن ما؟
الأكثر عرضا في موسكو ومنطقة موسكو الإيجار مع الحق في شراء العقارات. مع هذا العرض ، يمكن لأي شخص أن يصبح مالكًا لعقار سائل ومربح يتمتع بموقع جيد. في هذه الحالة ، من المهم معرفة كيفية تنفيذ نقل الحقوق إلى الشقة للمستأجر. يمكن استخدام عدة خيارات لهذا:
- انتهاء العقد ؛
- نقل كامل لقيمة الكائن إلى المالك.
بكل الوسائل ، يتم تسجيل العملية في Rosreestr ، وبعدها يصبح المستأجر المالك الكامل للكائن.
تفاصيل الإنهاء المبكر
وفقا للفن. 619 من القانون المدني ، يتم إنهاء العلاقات بين الطرفين بقرار من المحكمة وفقًا للشروط التالية:
- المستأجر في عملية استخدام الكائن ينتهك شروط العقد ؛
- تستخدم المباني لأغراض أخرى ؛
- تدهور الإسكان بسبب سوء الرعاية من قبل المستخدم ؛
- خلال الفترة المحددة لا يتم تحويل الإيجار ؛
- لا يتم تنفيذ الإصلاح المنصوص عليه في العقد.
قد تنص أطراف الاتفاقية على شروط أخرى للإنهاء المبكر للعقد.
استنتاج
يعتبر عقد الإيجار مع خيار الشراء معاملة مطلوبة في العديد من المناطق. لديها مزايا لكلا المشاركين. وفقًا للاتفاقية الموضوعة بشكل صحيح ، عند إنهاء التعاون ، ينتقل الإسكان إلى ملكية المستأجر.
يجب إيلاء اهتمام خاص للصياغة المناسبة للعقد ، بحيث يحتوي على معلومات مهمة حول التعاون. إذا تجاوزت فترة صلاحيتها سنة واحدة ، يتم تسجيلها لدى Rosreestr.