ما هو معدل الرسملة؟ التعريف ، طرق الحساب

يعتبر معدل الرسملة ذا أهمية كبيرة عند التخطيط للأنشطة المالية أو الاستثمارية. في الوقت نفسه ، في روسيا ، لا يمكن دائمًا تحديد معدل الرسملة بدقة موثوقة. هذا يرجع إلى حقيقة أن المعلومات من الأسواق المختلفة تأتي غير كاملة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يكون هذا غير صحيح تمامًا. ما هو معدل الرسملة؟

ما هو معدل الرسملة؟

هذا المؤشر هو نسبة قيمة العقار إلى الدخل الذي يمكن أن يحققه خلال السنة. يتيح معدل الرسملة للمستثمر تقييم احتمالات استثمار الأموال في أصل معين. هناك عدة أنواع من هذا المؤشر. من خلال تحليل كل منها ، يمكنك فهم الخصائص المميزة لمعدلات الكتابة بالأحرف الكبيرة بشكل أفضل.

مؤشر مميزة

على سبيل المثال ، يوفر معدل الرسملة الخالي من المخاطر اتجاه الاستثمارات في تلك الأصول التي يتم ضمان عائد الاستثمار على الأقل. بقدر ما نعلم ، الاستثمار دون مخاطر عمليا غير موجود. في هذه الحالة ، فإننا نعني الاستثمارات بحيث تقل احتمالية وقوع الحوادث غير السارة إلى الصفر.

مثال على هذا الاستثمار هو الاستثمار ، الضامن هو الدولة أو بنك موثوق من سويسرا. في الوقت نفسه ، ترتبط مخاطر السوق ارتباطًا وثيقًا بالأدوات المالية مثل الأسهم والسندات والأوراق المالية الأخرى. يعتمد الدخل من هذه الاستثمارات بشكل مباشر على نجاح الشركة المصدرة.

كان المستثمرون أول من شعر بربحية عمل منخفضة لاستثمار أموالهم في الأوراق المالية. ولكن ليس فقط هذا النوع من التمويل يصاحبه مخاطر. على سبيل المثال ، العقارات تقليدية واحدة من أكثر طرق الاستثمار موثوقية. ومع ذلك ، فإن هذا الأصل معرض أيضًا لمخاطر مثل انخفاض السيولة وانخفاض القيمة أثناء التشغيل ، فضلاً عن التغييرات في التشريعات ، بما في ذلك الضرائب.

طرق حساب معدل الرسملة

ما هي طرق حساب معدل الرسملة؟ هناك العديد منهم:

• البناء التراكمي.
• الاستثمارات ذات الصلة ؛
• طريقة ضغط السوق ؛
• طريقة Inwood وغيرها.

في الممارسة العملية ، والأكثر شيوعا هو طريقة البناء التراكمي. ما هي مكونات معدل الرسملة؟ تستخدم هذه الطريقة مبدأ جمع مؤشر معدل خالي من المخاطر ، علاوة على مخاطر السوق ، علاوة علاوة على المخاطر المرتبطة بالاستثمار في أصل محدد. ماذا يعني هذا؟ بمعنى آخر ، من أجل التنبؤ بالربح المحتمل ، من الضروري مراعاة مؤشرات مثل معدل الخلو من المخاطر ، والمستوى الإجمالي لمخاطر السوق ودرجة المخاطرة المتعلقة بأصل معين.

معدل الرسملة العقارية

في عملية تحليل الربحية المحتملة للاستثمار في العقارات ، يحسب المستثمرون الربح الذي يمكنهم الحصول عليه أثناء تشغيله. تتيح لك هذه الطريقة التنبؤ بتأثير الاستثمار ومقارنة سعر شراء الكائن بالإيرادات.

يتم حساب معدل الرسملة للعقار باستخدام صيغة مشتقة من المعادلة التالية:

V = I / R ، حيث:

• V هي قيمة العقار ؛
• I - الربحية المقدرة من تشغيل المنشأة ؛
• R هو معدل رسملة العقارات.

وفقًا لذلك ، معدل الرسملة: R = I / V.

تجدر الإشارة إلى أن معدل رسملة الدخل يسمى أحيانًا أيضًا نسبة الرسملة أو معدل الرسملة أو مضاعف الإيجار الصافي. هذه المصطلحات هي مرادفات. حساب هذا المؤشر هو فعال وموضوعي للغاية. ويرجع ذلك إلى التكلفة الثابتة للعقارات ، والتي تحدد السوق والتي يمكن العثور عليها من المصادر المفتوحة. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تنظيم سعر تأجير العقارات من قبل السوق ، مما يبسط المهمة.

مبادئ حساب معدل الرسملة للعقارات

يجب التأكيد على أنه عند حساب ربحية كائن ما ، ينبغي خصم النفقات المطلوبة من إجمالي الإيرادات. وتشمل هذه:

• دفع مقابل الكهرباء
• الدفع لأمن الكائنات ؛
• رواتب مختلف الموظفين.
• التكاليف الأخرى المرتبطة بعملية تشغيل العقارات.

بالإضافة إلى ذلك ، من المعلمة I ، من الضروري طرح الربح المفقود بسبب إيجار 100٪ من المبنى بالكامل. أيضا ، النفقات التي تقلل من الربحية الإجمالية تشمل الضرائب والفوائد على القروض وغيرها من التكاليف الثابتة. وفقط بعد خصم جميع التكاليف ، نحصل على دخل تشغيلي صافٍ ، يستخدم في صيغة حساب معدل الرسملة في العقارات.

بعد تلقي جميع البيانات اللازمة ، يمكننا حساب المؤشر المطلوب وفقًا للصيغة أعلاه. النظر في مثال. لنفترض أنك تستثمر في نوع من العقارات مثل مساحة التخزين. تكلفة المنشأة 50 مليون روبل. بعد خصم جميع التكاليف ، يحدد المستثمر أن صافي دخل التشغيل سيكون 13 مليون روبل في السنة. لتحديد معدل الرسملة للعقارات ، يجب استخدام الصيغة: 13 مليون / 50 مليون = 0.26. توضح هذه القيمة أن المستثمر سيحصل كل عام على 26٪ من استثماراته من تأجير منشآت التخزين.

اختيار الخاصية مع أعلى معدل الرسملة

عند اختيار خاصية غير منقولة لاستثمار الأموال ، يجب إعطاء الأفضلية لمن لديهم أعلى معدل رسملة. بالإضافة إلى ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه من دون مراعاة مثل هذا المعامل ، من المستحيل التنبؤ بفعالية الاستثمارات وتقييم الكائن قبل اقتنائه. كما يتطلب تحليل السوق وتتبع المؤشرات الاقتصادية الهامة على أساس البيانات المتاحة عن الاستثمارات العقارية.

في عملية الرصد الكامل ، ينبغي تعميم المعلومات الواردة. في الوقت نفسه ، من الضروري تقييم قطاعات مختلفة من سوق العقارات. بعد ذلك ، ستكون هذه المعلومات بمثابة دليل وستسمح بإجراء تقييم صحيح للمرفق. بالإضافة إلى ذلك ، فإنه يجعل من الممكن إجراء تحليل مقارن نوعي للمؤشرات المحسوبة المتاحة ومتوسط ​​الأرقام للسوق.

طريقة الاستثمار المرتبطة

في كثير من الأحيان ، يتم استخدام كمية الأسهم ورأس المال المقترض لشراء العقارات. لذلك ، من أجل الحساب الصحيح لمعدل الرسملة ، من الضروري النظر في كلا مصدري الاستثمار. كيفية حساب المؤشر؟ في هذه الحالة ، يتم استخدام طريقة الاستثمار المباشر ، أو ، كما يطلق عليها أيضًا ، تقنية مجموعة الاستثمار ، لتحديد نسبة الرسملة. علاوة على ذلك ، فإن صيغة معدل الرسملة لصناديق الائتمان هي كما يلي:

Rm = DO / IR ، حيث:

• Rm - نسبة الرسملة للأموال المقترضة ، أو ثابت الرهن العقاري ؛
• DO - المدفوعات السنوية على الأموال المقترضة ؛
• IR هو المبلغ الرئيسي لقرض الرهن العقاري.

في هذه الحالة ، يتم حساب معدل الرسملة للأسهم باستخدام الصيغة كما يلي:

إعادة = DP / K ، حيث:

• Re هو معدل العائد على حقوق الملكية ؛
• DP - التدفق النقدي للسنة قبل دفع جميع الضرائب ؛
• K هو مقدار الأسهم.

يتم تحديد معدل الرسملة الإجمالي عند استخدام طريقة الاستثمار المباشر من خلال حساب المتوسط ​​المرجح للمؤشرين الأولين: P = M x Pm + (1 - M) x Re ، حيث M هي جزء من الأموال المقترضة في التكلفة الإجمالية للكائن.

طريقة ضغط السوق

تتضمن هذه الطريقة استخدام حساب معدل الرسملة لمؤشر صافي الدخل التشغيلي من أنشطة شركة مماثلة أو من عقاراتها ، وكذلك من قيمة بيع أصولها. لتحديد نسبة الرسملة باستخدام طريقة ضغط السوق ، من الضروري تقسيم صافي دخل التشغيل على تكلفة كائن أو شركة مماثلة.

كيف نفهم هذا؟ بمعنى آخر ، لتحديد معدل رسملة الشركة المرغوبة ، يتم استخدام مؤشرات الصيغة الأساسية لنسبة الرسملة ، ولكن بالنسبة لشركة أخرى مماثلة تشغل نفس قطاع السوق ويمكن مقارنتها في الحجم. من السمات المميزة لهذه الطريقة في الحساب هي الافتقار إلى المحاسبة المتعلقة بعائد الاستثمار والعائد على الاستثمار.

هذه التقنية لها مزايا وعيوب واضحة. تتضمن الخصائص الإيجابية البساطة النسبية لتحديد نسبة الكتابة بالأحرف الكبيرة. الرهان المحسوب بهذه الطريقة له عيوبه. على سبيل المثال ، تتضمن العيوب عدم وجود بيانات ضرورية تتعلق بصافي إيرادات التشغيل وقيمة مبيعات الشركة ، والتي يتم اعتبارها أساسًا للتحليل. لذلك ، ليس من الممكن دائمًا تحديد الأمثلة الصحيحة والمناسبة.

طريقة Inwood

تُستخدم هذه الطريقة في الحالات التي يكون فيها العائد على الاستثمار متساوًا ، وفقًا للتوقعات ، خلال دورة الاستثمار بأكملها. في الوقت نفسه ، يمثل جزء من الدخل العائد على الاستثمار ، والآخر هو العائد على رأس المال المستثمر. يتم إعادة استثمار مقدار استرداد رأس المال. هذا يأخذ في الاعتبار معدل العائد على الاستثمار. من الممكن تحديد معدل الرسملة بشرط الحصول على إيرادات متساوية عن طريق الحصول على مجموع معدل العائد على الاستثمارات وعامل صندوق العائد لنفس النسبة المئوية.