يعتبر استئجار شقة عملية شائعة بين العديد من الأشخاص الذين ليس لديهم عقارات خاصة بهم لإقامة دائمة. لاستخدام سكن شخص آخر ، يجب عليك دفع مدفوعات الإيجار الشهري ، وغالباً ما يفكر المواطنون في كيفية استئجار شقة مع عملية شراء لاحقة. يتم توفير هذه الفرصة من قبل عدد محدود من الملاك ، ولكن في الوقت نفسه لديها العديد من المزايا لكل مشارك في الصفقة.
مفهوم استئجار المساكن
يتكون استئجار شقة مع الاسترداد اللاحق من حقيقة أن المستأجرين يمكنهم العيش في مسكن بشكل منتظم ، ونقل مدفوعات الإيجار الشهري بانتظام إلى المالك ، وفي نهاية العقد لديهم فرصة لشراء العقار من المالك مقابل مبلغ معين من المال. تشمل ميزات هذه العملية:
- ينص العقد بالضرورة على إمكانية قيام المستأجر باسترداد الممتلكات ؛
- قد تتم عملية إعادة الشراء قبل انتهاء العقد أو قبل الموعد النهائي ؛
- إذا لم يكن هناك شرط استرداد مباشرة في العقد ، يمكن النص عليه في اتفاقية تكميلية خاصة ، لكنه ينص على الفور على ما إذا كان سيتم دفع المبلغ المدفوع مسبقًا إلى سعر الاسترداد.
يجب على كل مشارك مراقبة صحة العقد.
الفروق الدقيقة في الصفقة
تعتبر هذه الصفقة مفيدة للمستأجرين الذين ليس لديهم مدخرات كبيرة لشراء العقارات. لذلك ، بمساعدة تأجير شقة من المطور مع عملية الشراء اللاحقة ، يمكنك أن تصبح مالكًا لسكن كامل.
من ناحية أخرى ، يفقد الملاك دخلهم في شكل إيجارات شهرية ، لذلك يكاد يكون من المستحيل العثور على مثل هذه الخيارات. يتم تقديمها فقط في المدن الكبيرة ، حيث لا يمكن للمالكين العثور على مشترٍ للعقارات باهظة الثمن.
فوائد المعاملة للمشاركين
استئجار شقة مع عملية شراء لاحقة له مزايا وعيوب.
تشمل مزايا المؤجر ما يلي:
- يتم الحصول على العقارات من قبل المستأجرين بسعر يفوق القيمة السوقية للعقار ؛
- يتم نقل الملكية بشكل حصري بعد نقل السعر الكامل للشقة.
تشمل مزايا المستأجرين ما يلي:
- من الممكن أن تعيش في الشقة حتى شرائها النهائي ؛
- لا قرض الرهن العقاري المطلوبة ؛
- لا يتم دفع فائدة كبيرة ، والتي غالبا ما تشكل السعر الكامل للشقة ؛
- إذا لم يكن لدى الشخص مكان عمل رسمي ، فلن يرفض مالك الشقة حتى في ظل هذه الظروف وضع عقد إيجار ؛
- للمواطن الحق في استرداد السكن ، لكن إذا لم يقم بجمع المبلغ المطلوب بنهاية العقد ، فيمكنه رفض شرائه.
لذلك ، يرغب العديد من المواطنين في استئجار شقة للإيجار مع الفداء اللاحق. لكن أولاً ، يوصى بأن تدرس بعناية عيوب هذه العملية.
سلبيات صفقة لمالك العقار
مثل هذا الإيجار له عيوب كثيرة للمالك المباشر للشقة:
- هناك احتمال لفقد جزء معين من الربح إذا ، خلال الفترة التي تكون فيها الشقة مستأجرة ، تزيد قيمتها بشكل كبير ، لكن الاتفاق لا ينجح ؛
- لا توجد إمكانية لاستخدام المنشأة للغرض المقصود منه لأغراض شخصية.
بسبب هذه العيوب ، نادراً ما توجد عروض لهذا الإيجار.
سلبيات للمستأجر
حتى بالنسبة للمستأجرين ، تعتبر هذه المعاملة خطيرة بسبب بعض العيوب:
- خلال مدة عقد الإيجار ، لن يكون من الممكن التخلص من العقار بالكامل أو استخدامه وفقًا لتقديره ، حيث يتم الإشارة غالبًا في العقد إلى أنه لا توجد إمكانية لدعوة الضيوف أو إحضار حيوانات أليفة أو تنفيذ إجراءات مماثلة أخرى ؛
- هناك خطر من أن الطرف الآخر في الصفقة لأسباب مختلفة يرفض الوفاء بالعقد ، وأن المستأجر لن يتلقى أموالًا مدفوعة مسبقًا ؛
- قد يموت المالك قبل أن يدفع الثمن الكامل للشقة ، لذلك سيتعين عليك إبرام اتفاق جديد مع ورثته ، الذين يحاولون عادة تحسين الظروف لأنفسهم ، لذلك يصبح شراء شقة غير مربح ؛
- يمكن لمالك العقار التصرف في السكن بناءً على تقديره ، وبالتالي ، يمكن استخدامه كتعهد أو تحويله على الإطلاق كهدية ، وهناك دائمًا إمكانية حجز شقة للديون.
لذلك ، عقد استئجار شقة مع الفداء اللاحق أمر نادر الحدوث. هذا بسبب مخاطر وعيوب كبيرة لكل جانب من المعاملة.
الفروق الدقيقة في إبرام صفقة
لإبرام مثل هذه الصفقة ، من المهم وضع عقد إيجار مناسب لفترة زمنية محدودة. فيما يلي الفروق الدقيقة في اتفاقية استئجار الشقة مع عملية الشراء التالية:
- يجب أن يشير الاتفاق إلى إمكانية نقل الحق في الكائن إلى المستأجر بعد فترة زمنية معينة ؛
- يصبح الكائن ملكاً للمستأجر فقط بعد قيامه بالدفع الأخير بموجب العقد ؛
- ينص الطرفان بشكل مستقل على جميع الشروط التي سيتم على أساسها التعاون.
يتم إيلاء اهتمام خاص لصياغة الاتفاقية ، حيث يجب أن يكون لها شروط مقبولة لكل مشارك في المعاملة.
كيف يتم عقد؟
تنقسم إجراءات توفير مساكن الإيجار ، والتي يمكن استردادها بعد المدة المحددة في العقد ، إلى مراحل متعاقبة:
- في البداية ، يجد المستأجر مسكنًا مناسبًا لمتطلباته ، وغالبًا ما يمكنه وضع إعلانات بشكل مستقل على مواقع مختلفة: "سأستأجر شقة مع عملية شراء لاحقة" ؛
- تحدد أطراف المعاملة جميع الشروط التي سيتم بموجبها التعاون ، وبالتالي يتم تحديد شروط عقد الإيجار وتكلفة السكن وحجم الدفعة المقدمة ، وكذلك الفروق الدقيقة الأخرى ؛
- يتم إعداد مستندات الشقة من قبل مالك الكائن ؛
- يتم وضع اتفاق ومراجعته بعناية وتوقيعه من قبل الطرفين ؛
- يلتزم طرفا المعاملة بالمتطلبات المحددة في هذه الاتفاقية.
غالبًا ما يكون للمواطنين خلافات معينة ، فغالبًا ما تستغرق عملية صياغة اتفاق الكثير من الوقت. إذا لم تستطع الأطراف التوصل إلى حل وسط ، فلا يتم وضع اتفاقية تأجير شقة مع عملية شراء لاحقة.
إذا كانت الظروف مناسبة لكلا المشاركين ، تتم الإشارة إلى مدة الإيجار ، التي لا يمكن أن تتجاوز 10 سنوات.
ما هي المستندات المطلوبة؟
لوضع مثل هذا عقد الإيجار ، يقوم مالك الكائن والمستأجر بإعداد مستندات معينة. ويشمل الورق:
- جوازات سفر كلا الطرفين للمعاملة ؛
- إذا كان صاحب العقار متزوجًا قانونًا ، فإن زوجته تضع إذنًا مكتوبًا لتوفير شقة للإيجار بشروط معينة ؛
- شهادة زواج
- استخراج من USRN إلى الشقة حيث يتم تسجيل المالك المباشر للعقار ؛
- خطة تقنية وجواز سفر للكائن ، وبمساعدة هذه المستندات ، سيكون المستأجر قادراً على فهم ما إذا كان هناك إعادة تطوير غير قانونية في الشقة ؛
- أوراق الملكية على الكائن ، والتي تشمل عقد البيع ، وشهادة الميراث أو غيرها من الوثائق المماثلة ؛
- رقم الحساب المصرفي حيث سيتم تحويل الأموال من قبل المستأجر للسكن ؛
- تقرير عن تقييم العقار ، على أساسه يتم تحديد المبلغ الأمثل للشقة إذا تم شراء الإيجار في نهاية المدة من قبل المستأجر ؛
- شهادة من Rosreestr تحتوي على معلومات تفيد بعدم وجود أي عقبات على العقارات ؛
- شهادة من دائرة الإسكان تشير إلى عدم وجود ديون للمرافق.
فقط على أساس هذه المستندات ، يتم إبرام اتفاقية تأجير شقة مع عملية شراء لاحقة. يوجد نموذج مستند أدناه.
شروط الاتفاق
الأكثر شيوعا استئجار شقة في موسكو مع الفداء اللاحق. هذا يرجع إلى حقيقة أن العقارات في العاصمة لها قيمة كبيرة ، لذلك من الصعب إيجاد مشتر مستعد لتحويل المبلغ المطلوب فورًا كدفع للسكن.
عند إعداد هذا العقد ، يؤخذ في الاعتبار أنه يجمع بين ميزات عقد الإيجار وعقد البيع. ليس من الضروري تسجيل هذا المستند ، لأنه من الضروري فقط الاتصال بـ Rosreestr لتأكيد نقل الحق إلى الكائن إلى المستأجر.
الشروط الأساسية للعقد
عند تجميع هذا المستند ، يتم تقديم شروط الإيجار الإلزامية مع عملية الشراء اللاحقة للشقة. لذلك ، يتم تضمين البيانات التالية في العقد:
- يتم تحديد المعلومات المتعلقة بأطراف الصفقة ، والتي يشار إليها F. I. I. O. ، وتفاصيل جواز السفر ، ومكان الإقامة ومعلومات الاتصال حول المشاركين ؛
- تم وصف موضوع العقد الموصوف من قبل الشقة ؛ لذلك ، من المهم الإشارة إلى عنوانها وعدد الطوابق والمساحة وغيرها من الخصائص التي تجعل من السهل تحديدها ؛
- يتم توفير المعلمات التقنية للمرفق ، ويمكن الحصول على المعلومات من المستندات الفنية للشقة ؛
- يتم إدخال تكلفة الإيجار ، ممثلة بمبلغ المال الذي سيتعين على المالك تحويله بحيث تنتقل ملكية العقار إلى المستأجر ؛
- يشار إلى خطة الدفع ، والتي يتم تحديد تواتر تحويل الأموال وحجم المدفوعات والمعلمات الأخرى ؛
- الفترة التي سيتم فيها إجراء التسويات النهائية بين أطراف الصفقة ؛
- يشير إلى طريقة تحويل الأموال ؛
- من المقرر أن يتم نقل ملكية الشقة إلى المستأجر بناءً على هذه الاتفاقية.
- يشار إلى التاريخ الدقيق الذي ستصدر فيه الشقة للمستأجر ؛
- تؤخذ لوائح الشحن والإيجار في الاعتبار ؛
- يتم سرد تدابير المسؤولية لكل مشارك في حالة الفشل في الوفاء بشروط الاتفاقية ؛
- يتم تحديد الشروط التي يسمح بموجبها بإنهاء العقد قبل الموعد المحدد.
كلما زادت التفاصيل والشروط الواردة في العقد ، كلما شعرت أطراف الاتفاقية بأمان أكبر. بعد وضع اتفاقية حول استئجار شقة مع الاسترداد اللاحق ، يجب على المشاركين اتباع أحكام هذا المستند فقط بصرامة.
مخاطر المعاملات
هناك بعض المخاطر التي يتعرض لها البائع لاستخدام مثل هذا العقد. وتشمل هذه:
- بمرور الوقت ، يمكن أن يزيد الإسكان زيادة كبيرة بسبب تطوير البنية التحتية أو التغيرات في السوق ، ولكن لن يكون من الممكن إجراء تغييرات على اتفاقية موقعة بالفعل ؛
- يمكن للمستأجر استخدام السكن لأغراض أخرى ، حتى يتمكن من التخفيف منه ، وتحقيق ربح من هذه العملية ؛
- قد تزيد فواتير الخدمات العامة ؛ لذلك ، من المستحسن الإشارة في عملية إعداد العقد إلى أن المستخدم هو الذي يجب عليه دفع ثمن هذه الخدمات.
يعتبر استئجار شقة مع عملية شراء لاحقة مخاطرة بالنسبة للمشتري. تشمل المخاطر الرئيسية ما يلي:
- طوال فترة الإيجار ، يكون العقار ملكًا للبائع ، ويمكنه إنهاء العقد أو بيعه أو التبرع به ، وقد يتم فرض أعباء مختلفة على العقارات ؛
- يجوز للبائع زيادة الإيجار أو حتى قيمة الشقة ؛
- إذا توفي المالك ، فسيتعين عليك إبرام عقد آخر مع ورثته ، مما يؤدي غالبًا إلى تدهور الظروف ؛
- قد يتم رهن الكائن أو إلقاء القبض عليه.
لذلك ، تعتبر الشقق المؤجرة على المدى الطويل مع الاسترداد اللاحق عملية محفوفة بالمخاطر لكل مشارك.
استنتاج
يعتبر استئجار عقار إجراءً شائعًا يسمح لك باستخدام أشياء مختلفة دون دفع تكلفتها بالكامل. إذا كان العقد يحتوي على إمكانية الشراء اللاحق للشقة ، فسيعتبر هذا الاتفاق مفيدًا للمستأجر.
من المهم صياغة عقد يتضمن الشروط الأساسية للتعاون بشكل صحيح. حتى عند تأمين العلاقة مع مستند رسمي ، قد يواجه كل مشارك العديد من المخاطر والصعوبات.