اتفاقية تبادل العقارات هي عبارة عن صفقة بيع وشراء ثنائية ، في إطارها يعمل كل من الأطراف المقابلة كبائع أو مشتري. تحت التبادل يعني أنك تعطي الممتلكات الخاصة بك لشخص آخر ، وبالتالي يصبح صاحب منزله.
ما هو الفرق بين اتفاق الصرف؟
الفرق الرئيسي بين إجراء معاملة تبادل من عملية البيع والشراء هو أن تبادل الإسكان نفسه هو الذي يحدث دون استخدام الأموال. ويرد أدناه عينة من اتفاق تبادل العقارات.
بمعنى ما ، يعتبر إجراء تبادل العقارات أكثر أمانًا من الشراء والبيع:
- ليست هناك حاجة للقلق بشأن كيفية نقل الأموال بشكل آمن إلى البائع.
- لن يضطر البائع إلى القلق بشأن ما إذا كانت الفواتير حقيقية عندما يتعلق الأمر بالنقد.
- لا توجد مشكلة مؤقتة في التحويلات الطويلة إلى حساب البائع من خلال أحد البنوك. سيتم النظر في شروط اتفاقية التبادل العقاري أدناه.
الضرائب
الميزة التي لا جدال فيها لهذه الصفقة هي أيضا عدم الحاجة إلى دفع ضريبة الدخل الشخصي خلال تبادل الأشياء العقارية المكافئة.
ولكن في الوقت نفسه ، يعد هذا أيضًا عيبًا ، حيث لا توجد طريقة لاستخدام الخصومات الضريبية ، والتي يمكن القيام بها عند بيع شقة.
وهذا هو ، بموجب اتفاق تبادل العقارات ، لا يتم دفع الضرائب.
من المهم ملاحظة أنه على الرغم من استخدام الكلمتين المتشابهتين "التبادل" و "التبادل" كمرادفات ، إلا أنهما غير قانونيين:
- على سبيل المثال ، يشير مفهوم "التبادل" إلى مساحة المعيشة البلدية ، وللمواطنين عقد إيجار اجتماعي ، أو أمر شقة في حالة استلام الوالدين للمبنى تحت النظام السوفياتي ، أو عن طريق الأجداد ، ومع مرور الوقت نظرًا للظروف المختلفة ، لم يتم إعادة إصدار المستندات.
- يستخدم مصطلح "المقايضة" ليعني المعاملات التي تتم مع الشقق التي تمت خصخصتها ، وأصحابها لديهم شهادات تؤكد ملكيتهم.
لن يكون من الممكن تبادل الإسكان ، الذي تمت خصخصته بالفعل ، للبلدية أو العكس ، حيث أن هذه المعاملات كانت محظورة ابتداءً من عام 2005. من الممكن إبرام اتفاق لتبادل العقارات بين الكيانات القانونية.
الفروق المهمة في الاتفاقات
هناك نوعان فقط من هذه الفروق الدقيقة ، لكن بدونها سيكون إجراء تبادل شقة مستحيلًا:
- من المهم الإشارة إلى موضوع الاتفاقية. تجدر الإشارة إلى الخصائص الدقيقة المتعلقة بالإسكان المراد استبداله ، بحيث يمكنك تحديد العقار في أي وقت. بالتأكيد يتم تكرار جميع المعلومات الرقمية بين قوسين في الكلمات ، ما يجب القيام به حتى لا يكون هناك أي تباينات. يجب الالتزام بدقة بصيغة العقد الخاص بتبادل العقارات.
- يشار إلى الأشخاص الذين يحق لهم استخدام الشقة. جميع الأشخاص المسجلين في منطقة معينة لهم صلة بها. من المهم أيضًا الإشارة إلى الحدود الزمنية في العقد ، والتي ستتم مطالبتها بإلغاء تسجيلها.
مثال على عقد تبادل للعقارات يمكن أن يساعد في التصميم.
متطلبات اتفاق إضافية أخرى
تخضع جميع الشروط الأخرى لشروط إضافية. ولكن هذا لا يعني أنه يمكن حذفها. لذلك ، تتضمن هذه المتطلبات عادة:
- حزب. بالنسبة للأفراد ، يرجى الإشارة إلى الاسم الكامل ، وكذلك بيانات جواز السفر.ولكن في حالة قيام طرف واحد على الأقل بعمل كيان قانوني ، سيكون من الضروري الإشارة إلى الاسم الكامل للمؤسسة والتفاصيل الرئيسية وعنوانها القانوني.
- التكلفة. من المفترض تقليديًا أن كلتا الشقتين لهما قيمة متساوية ، وبالتالي لا ينطبق هذا الشرط على الشقق المهمة.
- الحالة العامة التي يقع فيها العقار. جملة واحدة تكفي لأن المواطنين أجروا فحصاً للممتلكات التي يعتزمون تلقيها ، وحالتها تناسبهم جميعًا. يجب على كل من هؤلاء المشاركين إعطاء شقتهم في الولاية التي كانت موجودة فيها مباشرة وقت التفتيش. يتم تقديم مثال لعقد تبادل العقارات مع نظير تكلفة إضافية.
- عملية التأمين العقاري ، والتي يشار إليها في اتفاق الصرف.
- الجداول الزمنية. عندما يتلقى أحد الطرفين الوثائق قبل الآخر ، عندها يجب على الطرف الثاني تعيين فترة معينة يتعين عليه القيام بها أثناءه. في نهاية هذه الفترة ، سينتهي العقد.
- أسباب غير متوقعة قد تتداخل مع تنفيذ المعاملة ، وما يعتبر تحديداً قوة قاهرة ، ستحدد الأطراف من تلقاء نفسها.
- تاريخ المعاملة وتوقيع كل من الطرفين.
بيان تكاليف السكن ورسوم المعاملات الإضافية
وفيما يلي بعض الفروق الدقيقة في عقد تبادل العقارات بين الأفراد.
إذا كانت الشقق متماثلة تمامًا ، في هذه الحالة يكون كل شيء بسيطًا. من الضروري الإشارة إلى السعر والتأكيد على أن المعاملة تحدث دون إجراء دفعة إضافية.
عندما يشير الفرق في السعر إلى تكلفة السكن ، وكذلك الرسوم الإضافية ، فإن المبلغ الذي يعتمد على قرار الطرفين. تجدر الإشارة أيضًا في الاتفاق إلى كيفية قيام طرف واحد بتحويل الأموال إلى الطرف الآخر وفي أي إطار زمني.
من هذا المبلغ ، سيُطلب من الذين يحصلون عليه دفع ضريبة الدخل الشخصي. والشخص الذي أصدر الرسوم الإضافية له الحق في المطالبة بخصم ضريبي. بالطبع ، هذا مهم عندما يمتلك الحزب شقة قابلة للتبادل لأكثر من ثلاث سنوات.
لن يكون ذلك ممكنًا إلا إذا تم توفير أوراق مالية تؤكد تحويل الأموال بموجب المعاملة.
هذا هو السبب في أنك لا يجب أن تتخلص من الإيصالات أو أوامر الدفع ، عندما يكون هناك تحويل غير نقدي للرسوم ، فإنها بالتأكيد ستكون في متناول يديك.
عملية التقييم الفعلي
نظرًا لأن التكلفة الفعلية يحددها المواطنون ، عند إجراء معاملة بين الأصدقاء الحميمين والأقارب المقربين ، يمكن أن ينعكس في العقد أنه لن تكون هناك رسوم إضافية ، ثم نقل العقار دون أي مستندات. ولكن حتى من جانب أفضل الأصدقاء ، فإن الخيانة ممكنة ويمكنها أن ترمي دون إعطاء المال ، وفي هذه الحالة لا يمكنك إثبات أي شيء.
بالإضافة إلى ذلك ، من السهل جدًا إثارة مشكلات مع السلطات الضريبية. إذا كانت الرسوم الإضافية صغيرة ، على سبيل المثال ، من خمسين إلى مائة ألف روبل ، فيمكنك المخاطرة ولا تعكس مؤشرها في الاتفاقية. ولكن عندما يتم استبدال شقة خروتشوف القديمة فجأة بعقار مريح في مبنى جديد ، فإن أي شخص سوف يخمن بالفعل أنه يجب دفع الرسوم الإضافية. السجل الروسي له الحق في عدم تخطي مثل هذه الصفقة والضريبة واحدة من المرجح أيضا أن تكون ذات أهمية لها. هذا هو السبب في أن المشاركة في المبالغ الكبيرة يجب أن توضع بشكل صحيح في عقد تبادل العقارات.
توثيق الاتفاق
يمكنك الاستغناء عنها فقط إذا كنت متأكدًا من حشمة الجانب الآخر ، وكذلك معرفتك بالقوانين ، ثم يمكنك فقط الذهاب وتوقيع العقد.
ولكن لا يزال من الأفضل عدم التوفير في خدمات التوثيق:
- لم يستطع أي طرف من أطراف الصفقة لاحقًا أن يدعي أنها لا تعرف مادة معينة من القانون المدني للاتحاد الروسي ، أو تم تسميمها على الفور وقت إبرام الاتفاق ، وبالتالي لم تستطع تذكر أي شيء.
- إذا فقدت الأوراق ، فسيكون كاتب العدل قادرًا على تكرارها ، وإلا فإن استعادة الوثائق ستكون مستحيلة تمامًا. هذه هي الطريقة التي يتم بها تسجيل اتفاقية تبادل العقارات.
شروط الإنهاء
هناك طريقتان لإنهاء اتفاقية التبادل العقاري:
- بالاتفاق المتبادل ؛
- بالطريقة المنصوص عليها في القانون.
بالاتفاق المتبادل ، يمكن إنهاء الاتفاقية في الحالتين التاليتين:
- إذا كانت الرغبة في عودة كل شيء إلى أماكنه ، فقد ظهر كلا جانبي المعاملة في نفس الوقت. في هذه الحالة ، لن تنشأ أي مشاكل وسيتم إنهاء العقد ، وسيستعيد الجميع مساحة معيشتهم.
- عندما جاءت مبادرة إنهاء الاتفاقية من جانب واحد. في هذه الحالة ، يجب تقديم طلب كتابي إلى معارضي العقد ، حيث سيكون من الضروري الإشارة إلى سبب ضرورة إنهائه. في غضون ثلاثين يومًا ، يلتزم الجانب الثاني بتقرير ما إذا كان يوافق على القيام بذلك أم لا. في حالة استمرار التوصل إلى اتفاق ، يتم إنهاء المعاملة ، وفقًا لقواعد الحالة المذكورة أعلاه.
أسباب الإنهاء
في حالة عدم توصل الطرفين بعد إلى اتفاق متبادل لإنهاء المعاملة ، من الضروري تقديم طلب إلى المحكمة والإشارة في المطالبة إلى جميع أسباب الإنهاء.
من بين هؤلاء قد تكون موجودة:
- عدم امتثال الطرف الآخر.
- تغييرات كبيرة في الظروف. يكون ذلك ممكنًا عندما يكون المدعي على علم بإمكانية وجود شيء يمكن أن يمنعه من إكمال الصفقة ، على سبيل المثال ، إذا تعرضت منطقة المعيشة لأضرار بسبب حريق قبل إبرام العقد ، وكان الطرف المقابل على علم بذلك ، ولكنه لم يبلغ الجانب الآخر.
- تم توقيع العقد من قبل أحد الأطراف تحت الضغط أو تحت الإكراه.
- لقد خدع أحد الطرفين الجانب الآخر في شيء ما ، على سبيل المثال ، ينص الاتفاق على أنه لا يوجد أحد لديه حقوق في السكن ، على الرغم من أن العقار في الواقع مرهون للبنك بسبب رهن عقاري.
- يحتوي العقد (نموذج لصياغة اتفاقية المقايضة التي قدمناها) على أخطاء مطبعية كبيرة تؤثر على تنفيذه ، على سبيل المثال ، رقم الشقة وعنوانها غير صحيحين. يمكنك رفع دعوى في غضون سنة أو ثلاث سنوات ، وهذا يتوقف على سبب إنهاء المعاملة.
- بالإضافة إلى شروط الإنهاء المذكورة أعلاه ، قد يكون مباشرة في نص الاتفاقية أي سبب وجيه آخر ، على سبيل المثال ، الامتثال غير السليم لأي من الفقرات.
تبادل المباني السكنية كأحد أنواع المعاملات بالنسبة لي
اتفاقيات تبادل المباني السكنية هي شكل من أشكال اتفاقية التبادل. يكمن تفرد مثل هذا المستند في حقيقة أن موضوع المعاملة عبارة عن كائنات عقارية مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض.
يتم تبادل الإسكان ، الذي يقع على الأرض ، فقط بالترادف مع الأرض. للمالك الحق الكامل في النقل إلى الجانب الآخر ، ليس فقط الأرض نفسها التي يقع عليها العقار ، ولكن أيضًا أرض أي منطقة مجاورة لها إذا لم تشغلها أية مبان أخرى.
حقوق استخدام الأراضي
للمواطنين في الوقت الحالي هناك حقوقان لاستخدام الأرض:
- تأجير.
- الحق في الملكية.
في الحالات التي تكون فيها أراضي الأراضي الواقعة تحت المنازل المراد تبادلها مملوكة من قبل الطرفين ، ثم ، على أساس اتفاقية تبادل العقارات ، تقوم خدمة التسجيل الفيدرالية بنقل ملكية أراضي الأرض والمبنى.
ولكن ، في حالة وجود قطعة أرض على جانب واحد في إطار حقوق التأجير المستخدمة ، فسيتم تبادل المباني السكنية بدون قطعة الأرض هذه. يقوم المالك الجديد للمبنى بعد عملية التسجيل ونقل الحق في مبنى سكني ، حيث يقوم المالك الجديد لعقد الأرض بإعادة التسجيل لدى الحكومة المحلية المعتمدة.
يجب على المالك السابق للعقار المنقول أن يتقدم إلى الهيئة المرخص لها مع بيان بشأن التنازل عن حقوق التأجير إلى الأرض التي كانت مملوكة له من قبل. ينبغي أن تشمل اتفاقية تبادل المباني السكنية ، والتي تشكل أساسًا للتسجيل بموجب قانون حقوق الملكية في المباني والأرض التي تشغلها ، جميع العناصر الضرورية للعلاقة القانونية المسجلة ، مثل الكائن والموضوع والسلطة.
اتفاق لتبادل الممتلكات غير المنقولة مع الممتلكات المنقولة
بموجب القانون ، يمكنك استبدال العقارات بالممتلكات المنقولة (على سبيل المثال ، سيارة). يلتزم الطرفان بتحذير بعضهما البعض بشأن أوجه القصور في الممتلكات التي سيتم تبادلها ، وحول حقوق الأطراف الثالثة في ذلك (المستأجر ، وصاحب رهن ، وما إلى ذلك).
درسنا الشروط والأحكام الأساسية لاتفاقية تبادل العقارات.