يتم تنفيذ المعاملات المتعلقة بشراء وبيع العقارات ، في السنوات الأخيرة ، على نحو متزايد من خلال البنك برهن عقاري. أسعار الفائدة المواتية ، والحد الأدنى من شروط النظر ، وإمكانية استخدام شهادة الأمومة وبرامج الدعم الحكومي تجعلها أكثر بأسعار معقولة. أولئك الذين يواجهون الخدمات المصرفية لأول مرة عندما يصلون إلى المكتب يسمعون الكثير من المصطلحات والتعبيرات الجديدة. واحد منهم هو الرهن العقاري بموجب القانون. ما هو عليه - لذلك لا أفهم على الفور. لذلك ، يجدر النظر في هذه المشكلة بشكل منفصل ، بحيث يكون لدى المشاركين في الصفقة فهم ووعي بما يجري.
تعيين الرهن العقاري بموجب القانون
في القانون المدني والقانون الاتحادي للاتحاد الروسي رقم 102 "بشأن القروض العقارية" ، حدد المشرع تعريف ما هو - الرهن العقاري بموجب القانون. يشير اتجاه الإقراض هذا دائمًا إلى وجود أحد الرهانات أو يُطلق عليه أيضًا اسم ضمان. في معظم الأحيان ، تسجيل المعاملات العقارية من خلال استخدام الأموال المصرفية. وبالتالي ، فإن الرهن العقاري ينشأ. الخيار الأكثر موثوقية هو إضفاء الطابع الرسمي عليه بقوة القانون ، حيث أن المقترض لن يكون قادرًا على الطعن في حق الملكية نظرًا لوجود مضمون للرهن.
بمجرد تسجيل الحق في العقارات في سجل الدولة الموحد (سجل حقوق الدولة الموحد) ، يمكننا التحدث عن ظهور التزامات من هذا النوع من الرهن العقاري. يتم تشكيل حق الملكية عن طريق وضع عقد سنوي ، بيع وشراء ، تعهد بحقوق الملكية.
ميزات التصميم
يحصل معظم العملاء أولاً على موافقة للحصول على قرض عقاري وعندها فقط يبدأون في البحث عن عقار مناسب. بعد أن قرروا ، يوقعون اتفاقية قرض وفقط بعد البيع. بمجرد تسجيل حالة الرهون العقارية بموجب القانون ، يقوم البنك بتحويل القرض إلى البائع العقاري. وبالتالي ، لا يمكن للعملاء اختيار شكل الرهن العقاري الذي سيصدر. عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات باستخدام الأموال المقترضة ، سيتم تلقائيًا اعتبار الرهن العقاري رسميًا بموجب القانون.
وثائقي ، يصبح المقترض هو مالك العقار ، ولكن بما أنه يتم الحصول عليه على حساب الأموال المقترضة ، يصبح أيضًا تعهدًا. يمكن للمقترض إنفاق الأموال التي تلقاها فقط على شراء كائن عقاري ، والذي ينتقل بعد ذلك كضمان لمؤسسة ائتمان. لا يتم توفير الاستخدام النقدي لأموال الائتمان.
أسباب للتسجيل
يتم إصلاح الأنواع التالية من العقارات على المستوى التشريعي ، والتي يمكن شراؤها كجزء من رهن عقاري: شقة في السوق الثانوية أو مبنى جديد ، غرفة ، قطعة أرض ، منزل (كوخ ، قصر) ، كراج ، غرفة تعاونية ، وغرفة إنتاج. إذا تم الحصول على واحد منهم باستخدام جزء من أموال البنك ، ثم ينشأ الرهن العقاري بموجب القانون. وهذا يشمل الحالة عندما يتم شراء العقارات على أقساط.
يمكن توفيره أيضًا عند إعداد عقد سنوي أو لبناء منزل. عند إنشاء هيكل أو بناء على قطعة أرض تشغلها مؤسسة ائتمان ، سيتم تطبيق الرهن أيضًا على هذه الأشياء. قد يكون الاستثناء هو القواعد المنصوص عليها في اتفاقية الرهن العقاري.
التزامات وحقوق المقترض
بعد إضفاء الطابع الرسمي على الرهن العقاري بموجب القانون ، يجب أن يحتفظ الرهن في نفس الشكل الذي تم نقله في الأصل.تمتد مسؤولية المقترض إلى حالات التلف أو فقدان سلامة الممتلكات. إذا حدث واحد من هذه النقاط ، فمن الضروري إبلاغ المقرض.
في حالة كون المنزل الريفي موضوع الرهن ، يحق للمقترض بناء المنطقة المحيطة به مع أي مبان لا تتعارض مع القانون. للقيام بذلك ، لا يحتاج إلى الحصول على موافقة أو موافقة البنك.
إذا كانت معايير قرض الرهن العقاري تنص على إمكانية نقل الممتلكات المرهونة إلى طرف ثالث ، فحينها تصبح هذه الشركة مسؤولة عن الوفاء بشروط اتفاقية الرهن العقاري. وقد يشمل ذلك أيضًا الالتزامات التي انتهكها المالك السابق.
تسجيل الحق
بعد أن قررت ما هو الرهن العقاري بموجب القانون ، تحتاج إلى فهم كيفية إجراء التسجيل. كل حالة مرتبطة بتغيير في الملكية تخضع لتسجيل الدولة في سجل حقوق الدولة الموحد. قبل إجراء صفقة ، يجب أن تقرر ما إذا كان الكائن مرهونًا من قبل أطراف ثالثة. يمكنك التحقق من المعلومات من خلال الخدمات عبر الإنترنت لسجل المؤسسات الموحد للمؤسسات أو المركز المالي الدولي ، من خلال الاتصال بـ Rosreestr.
للمتابعة إلى عملية التسجيل ، يجب اتخاذ الخطوات التالية:
- الحصول على موافقة للحصول على قرض من البنك ، ووضع عقد بيع.
- تقديم هذه الوثائق إلى هيئة الدولة ، فضلا عن الرهن العقاري للتسجيل.
يتم التسجيل في غضون 5 أيام عمل. إذا كنا نتحدث عن العقارات مثل الأرض والمباني غير السكنية والبناء والمباني ، فإن القانون الروسي ينص على 15 يوم عمل.
توثيق
التأكيد الرسمي على أن العقار مرهون برهن. كقاعدة عامة ، بعد تسجيل الرهن العقاري بقوة القانون ، يتم تنفيذه من قبل موظف في البنك. ومع ذلك ، هناك أيضا حالات عندما يوثق كاتب العدل الرهن العقاري.
نظرًا لأن العقار مرهون ، فلا يمكن تحقيقه دون موافقة البنك. في شهادة تسجيل الحقوق في القسم "Encumbrance" ، يجب ملاحظة أن الكائن تم الحصول عليه على حساب أموال الائتمان. بمجرد سداد جميع الديون والوفاء بالالتزامات تجاه البنك بالكامل ، سيقوم المسجل بوضع ختم الإلغاء على شهادة الملكية. لا يتم فرض رسوم على الدولة لهذا الإجراء ، وينص القانون لمدة ثلاثة أيام لتنفيذ هذا الإجراء.
بدون موافقة خطية من صاحب التعهد ، من المستحيل الاستيلاء على الممتلكات غير المنقولة التي يتم الحصول عليها برهن عقاري أو تنفيرها.
هل يمكنني الاستعاضة عن رهن عقاري بموجب اتفاق
لفهم ما هو - الرهون العقارية بحكم القانون ، من الضروري التمييز بين شكله الآخر - والرهون العقارية بحكم العقد. فمن الممكن أثناء تنفيذ معاملة مع كائن من العقارات المملوكة بالفعل من قبل المقترض في المستقبل ، والتي يقوم بتحويلها كضمان. من الممكن أيضًا أن يحصل المقترض على قرض ، ويضع حق الملكية ، وعندها فقط ينقل العقار كضمان إلى البنك. بدون رهن عقاري ، يكون العقد ممكنًا أيضًا بموجب اتفاق ، وفي هذه الحالة لن ينشأ رهن.
هذا الاتجاه له بعض المخاطر ، نظرًا لأن هناك احتمال لعدم سداد الأموال المصدرة. من المستحيل تحديد نوع الرهن العقاري بنفسك. يتبع ذلك على أساس موضوع الرهن وطريقة التصرف في الأموال الواردة.
باختصار حول الاختلافات بين شكلين من القروض العقارية
لتلخيص الاختلافات ، سيبدو كما يلي:
- إجراءات التسجيل: يخضع الرهن بمقتضى العقد للتسجيل بشكل منفصل ، ويجب تقديم المستندات إلى سجل الدولة الموحدة مع الجهة الراهبة والرهن العقاري.عند تسجيل اتفاقية الرهن ، بموجب القانون ، تتم عملية التسجيل في وقت واحد مع تسجيل الحقوق في سجل الدولة الموحدة من قبل المالك الجديد. يجوز لصاحب التعهد والمتعهد تقديم المستندات إلى هيئة الولاية بشكل منفصل.
- بموجب القانون ، يعني الحصول على رهن عقاري الاستخدام المستهدف للأموال ، والذي تصبح فيه الممتلكات المكتسبة رهنًا تلقائيًا. بموجب الرهن العقاري التعاقدي ، قد لا يكون هناك أي ضمانات ، ولكن العقارات المالك قد يكون بمثابة عبء.
- عملية تسجيل الرهن العقاري بموجب القانون لا تنص على الحاجة إلى دفع رسوم الدولة ، والتي لا يمكن أن يقال مع شكله التعاقدية.
تغيير صاحب أو إنهاء الرهن
في حالة تسجيل الرهن العقاري للممتلكات بحكم القانون ، لكن المقترض لا يفي بالتزاماته ، يمكن تحويل الرهن إلى الدائن للبيع. حالما يتم الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية قرض الرهن العقاري ، يتم سداد الديون ، فإنه (الرهن) لم يعد ساري المفعول. يمكنك التحدث بأمان عن إزالة الرهن العقاري بموجب القانون.
على المستوى التشريعي ، يمكن تغيير صاحب الرهن ، على سبيل المثال ، عند بيعه أو إعادة تمويل قرض الرهن العقاري. إذا كان صاحب الشهادة لا يحتاج إلى أي علامات اعتماد في حقل "المثقل" ، فسوف يحتاج إلى إصدار شهادة جديدة. لاستلامها ، يدفع المالك رسوم الدولة بقيمة 200 روبل.
مدة النظر والوثائق اللازمة لإزالة العبء
المدة القصوى التي يتم خلالها تسجيل حالة إزالة الرهينة هي ثلاثة أيام. لتنفيذ الإجراء ، يجب عليك تقديم المستندات التالية:
- تطبيق من الرهون مع وثائق تشهد على الأداء الكامل للالتزامات بموجب الرهن العقاري.
- عادة ما يتم تنفيذ طلب صاحب الرهن نيابة عن البنك.
- إذا تم إنهاء الالتزامات بموجب الرهن بناءً على قرار من المحكمة ، فيجب تقديمه أيضًا.
يمكن تقديم طلب مشترك من قبل مالك العقار والبنك. في معظم الحالات ، بعد الوفاء الكامل بالالتزامات ، يتحول العميل (المقترض السابق) نفسه إلى هيئة الدولة. من الجدير بالذكر أنه يمكن الحصول على رهن عقاري من خلال التوقيع على شهادة قبول في فرع البنك الذي صدر فيه قرض رهن عقاري. ستحتاج أيضًا إلى شهادة عدم وجود دين تشير إلى تاريخ إغلاق عقد الرهن.
إذا كان البنك كبيرًا ، فيمكنه إزالة العبء بشكل مستقل ، بعد أن يكون المقترض قد أوفت بالالتزامات المتعلقة بالرهن.
