كثير من الناس يفضلون شراء الشقق في المنازل التي لم تكتمل. هذا يتيح لهم الفرصة للحصول على سكن بأسعار معقولة ، في المنطقة المثالية وبالتخطيط الصحيح. للقيام بذلك ، يتم وضع DDU (اتفاقية حقوق الملكية) بين المشتري والمطور. يوضح سعر الكائن وتاريخ اكتماله ومعلمات هامة أخرى. إذا تم انتهاك شروط أو شروط أخرى من العقد ، ثم يتم فرض عقوبة على المطور. لذلك ، يجب أن يفهم كل شخص يصبح مشاركًا في البناء قواعد شحن هذا المبلغ.
اللوائح التشريعية
في عام 2005 ، تم اعتماد قانون خاص القانون الاتحادي رقم 214 ، والذي ينظم قواعد مشاركة المواطنين في البناء المشترك للمباني الشاهقة. يتم إعطاء قدر كبير من الاهتمام في هذا القانون التشريعي على وجه التحديد لإعداد DDU ، وكذلك على المعلومات التي ينبغي أن تتضمنها هذه الاتفاقية.
الأحكام الرئيسية للقانون:
- إن الشرط الأساسي للحصول على العقارات في مبنى قيد الإنشاء هو تشكيل وحدة DDU ، وبالتالي لا يُسمح من جانب المساهم بالتوقيع على أي اتفاقيات أخرى ، حتى إذا أصر المطور على ذلك.
- لا تخضع العقود الأخرى للقواعد المحددة في القانون الاتحادي رقم 214.
- إذا تم انتهاك حقوق المواطنين ، فبإمكانهم استرداد عقوبة من المطور.
- عند حساب هذه الدفعة ، يمكن استخدام المعلومات من العقد نفسه أو معدل إعادة التمويل المحدد في وقت حدوث الانتهاك من قبل المطور.
والنقطة الإلزامية هي أنه يجب وضع DDU كتابيًا حصريًا. مطلوب تسجيله في Rosreestr.
ما ينبغي أن يشرع في العقد
يجب على كل شخص يخطط للمشاركة في بناء مبنى سكني أن يدرس بعناية الاتفاق المبرم مع المطور للتأكد من احتوائه على جميع الأحكام اللازمة المتعلقة بالإسكان الذي تم شراؤه. يمكن للعديد من الشركات استخدام مجموعة متنوعة من الحيل التي سيكون من المستحيل استردادها من المطور ، بغض النظر عن الانتهاكات التي ارتكبها.
تأكد من تضمين المعلومات في الاتفاقية:
- معلومات دقيقة عن المنزل المستقبلي وكل شقة (مساحتها ، عنوانها ، عدد الطوابق وغيرها من المعالم).
- التاريخ الذي ينبغي فيه تكليف المبنى.
- تكلفة الشقة.
- الإجراء الذي على أساسه ينبغي أن يساهم صاحب المال في إسكانه في المستقبل.
- فترة الضمان للشقة.
- الطرق التي على أساسها يفي المطور بالتزاماته بموجب هذه الاتفاقية.
إذا كان أحد الشروط المذكورة أعلاه على الأقل مفقودًا ، فهذا هو الأساس لإبطال مثل هذا الاتفاق ، وهناك بالفعل ممارسة قضائية مماثلة. يتم دفع غرامة من قبل المطور في انتهاك للشروط القياسية. غالبًا ما يكون هذا بسبب حقيقة أن الكائن لا يستسلم في الوقت المحدد.
قد يحدد العقد مبلغ هذه الدفعة ، وإذا كان غائباً لأي سبب ، فسيتعين عليك استخدام مؤشر معدل إعادة التمويل لفترة محددة من الوقت للحساب.
مسؤوليات المطور
يجب على الشركة التي تبني المنشأة والتي أبرمت معها DDU الوفاء بجميع الشروط المنصوص عليها في العقد.
مسؤوليات المطور:
- في غضون الفترات المقررة المنصوص عليها في الاتفاق ، يجب تشغيل المرفق.
- بعد تشغيل العقار ، يتم نقل الشقق إلى حاملي الأسهم.
- يمكن تنفيذ عملية البناء من تلقاء نفسها أو بمشاركة شركات خارجية متخصصة في بناء أشياء مختلفة. تنعكس هذه المعلومات في المستند.
- هذا هو المطور الذي يتحمل مخاطر مختلفة إذا لأي سبب من الأسباب تلف المبنى أو تدميره بالكامل.
يمكن لجميع أصحاب المصلحة التحكم في تنفيذ واجبات شركة البناء عن طريق التحقق من الوثائق المختلفة. يحق لأصحاب المصالح أيضًا التحكم في تقدم العمل في موقع البناء. إذا كان هناك العديد من الانتهاكات ، فقد يتم فرض رسوم على المواطنين من المطور.
مسؤوليات المساهمين
يجب أن يتذكر المشاركون في البناء مسؤولياتهم تجاه شركة البناء. وتشمل هذه الحاجة إلى نقل الأموال في الوقت المناسب للكائن. يتم تحديد جميع الشروط في العقد نفسه.
بعد تشغيل المنشأة ، يجب عليك قبولها. إذا تم تسجيل المخالفات أيضًا من قبل مالكي الأسهم ، فيمكن للمطورين استخدام طرق مختلفة للتأثير.
وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 ، يتم توفير حماية فعالة لأصحاب المصالح ، وبالتالي ، لا يمكنهم فرض غرامة فقط ، ولكن أيضًا استخدام طرق أخرى. في ظل ظروف معينة ، يجوز لحاملي الأسهم إنهاء الاتفاقية دون موافقة المطور.
في أي وقت يجب أن يتم تسليم الأشياء
يتم توضيح جميع الشروط التي يجب على أساسها تحويل الشقق إلى مالكي الأسهم في DDU. هذه الاتفاقية هي نفسها لجميع المواطنين المشاركين في تشييد المباني الشاهقة.
في كثير من الأحيان ، لأسباب موضوعية ، لا يمكن للشركات الوفاء بالموعد النهائي. إذا تمكن المطور من إثبات أنه غير مذنب حقًا في هذه النتائج ، فإنه في غضون شهرين يحذر أصحاب المصلحة من أنه سيكون هناك تأخير في قبول الكائن حيز التنفيذ. يقترح الإشعار جعل إضافة إلى الاتفاقية ، على أساسها تم تمديد المدة السابقة.
إذا لم يتم استيفاء هذا الشرط ، يتم فرض غرامة من المطور.
لماذا تواجه مشاكل؟
قد يكون سبب انتهاك شروط تسليم الكائن لأسباب مختلفة ، منها:
- نقص السيولة من الشركة.
- لا يتم تسليم المواد أو المعدات في الوقت المحدد.
- الظروف الجوية ليست مناسبة للعمل المخطط.
- المطور يعلن نفسه مفلسة.
- تم إعادة شراء الشركة من قبل منظمة أخرى.
قد تظهر الأسباب بسبب خطأ الشركة أو في غيابها. إذا أثبتت الشركة من خلال المحكمة أنها لا تستطيع التأثير على أسباب التأخير في البناء ، فلن يتم فرض أي غرامة.
خوارزمية التجميع
إذا واجه أصحاب المصلحة حقيقة أن المواعيد النهائية لتسليم الكائن قد تأخرت ، لكن لم يكن هناك إشعار بذلك ، فيمكنهم توقع خسارة. تنقسم العملية نفسها إلى مراحل:
- يتم إجراء عملية حسابية على أساسها يتم تحديد حجم الدفع الأمثل.
- في البداية ، يتم رفع دعوى ضد المطور فيما يتعلق بدفع غرامة.
- ينتظر قرار بشأن أهلية العقوبة.
- يتم رفع الدعوى إذا تجاهل المطور حقوق أطراف العقد.
يمكن لأصحاب المصالح طلب استرداد الأموال على أساس القانون الاتحادي رقم 214 ، المادة. 310 القانون المدني والفن. 3 مؤسسة الخليج للاستثمار.
كيف يتم حساب الدفع
يجب أن يشتمل مطلب العقوبة من المنشئ على معلومات حول حجمه ، لذلك يجب على أصحاب المصلحة أنفسهم إجراء الحسابات.
يتم تحديد مقدار العقوبة في حالة عدم وجود المعلومات اللازمة في العقد على أنها 1/300 من معدل إعادة تمويل البنك المركزي. من الضروري استخدام معلومات حول هذا المعدل في اليوم الذي يتم فيه رفع دعوى قضائية لدى المحكمة أو مطالبة للمطور.
إذا كان صاحب الأسهم فردًا ، فبموجب المادة. 6. اتهم القانون الاتحادي رقم 214 عقوبة مزدوجة.
مثال حساب
لنلقِ نظرة على مثال عن كيفية فرض مبلغ العقوبة. الفرد هو صاحب مصلحة ، وبالتالي يتم فرض رسوم إعادة تمويل 2/300.في اليوم الذي يتم فيه النظر في هذه الحالة ، تم تحديد معدل 7.75٪. تبلغ تكلفة الشقة 2.3 مليون روبل. التأخير بحد ذاته يساوي عامًا ، لذا فإن الموعد النهائي قد تأخر لمدة 365 يومًا.
في ظل هذه الظروف ، ستكون العقوبة كما يلي: 2،300،000 × 365 × 2/300 × 7.75 / 100 = 433،742 روبل. بسبب التأخير الطويل ، يتم تحصيل مبلغ كبير من الأموال. وإذا كان لدى العديد من حاملي الأسهم مثل هذه المشكلة ، فإن المطور ملزم بدفع الأموال لهم جميعًا. لذلك ، في كثير من الأحيان عندما يكون هناك تأخير ، تقدم الشركة لحاملي الفائدة الفرصة لدفع مبلغ أصغر دون محكمة. للمواطنين الحق في تقرير ما إذا كانوا سيذهبون إلى المحكمة أو يوافقون على اقتراح المطور.
قواعد لاسترداد ما قبل المحاكمة
قبل التقدم بطلب إلى المحكمة ، يتم رفع دعوى للمطور عند دفع العقوبة. لا يمكن تفويت هذه المرحلة ، لأن المحكمة ستطلب بالضرورة إثبات محاولة لحل القضية سلميا.
تنقسم عملية حل هذه المشكلة قبل المحاكمة إلى مراحل:
- إعداد المطالبة. أدناه عينة منه. يتم دفع العقوبة بواسطة المطور على أساس المعلومات الواردة في هذا المستند. في هذه الحالة ، تنشأ المشكلة على أساس طوعي.
- يجب أن تتضمن المطالبة إشارات إلى القوانين ، وكذلك مقتطفات من العقد نفسه.
- تم إنشاء مستند في نسختين. يتم تسليم وثيقة واحدة للشركة ، وعلى أخرى يتم وضع علامة القبول ، وبعد ذلك تبقى مع المواطن.
- لضمان صحة تسجيل هذه المطالبة ، يوصى باستخدام مساعدة محام ذي خبرة.
- يجب أن يكون المستند الحساب الصحيح للعقوبة. في كثير من الأحيان في DDU يتم توفير مدفوعات إضافية ، والتي يمكن أيضا جمعها من المطور.
- يشار إلى أن المواطنين عانوا من خسائر بسبب تأخير في الموعد النهائي ، حيث أجبروا على استئجار المساكن.
- جنبا إلى جنب مع المطالبة ، يتم نقل حزمة من الوثائق إلى المطور. يشتمل على نسخة من جواز سفر المساهم ونسخة من DDU ومستندات تؤكد إيداع الأموال للشقة.
- يجب إرسال المستندات مع قائمة المرفقات وإيصال الاستلام. يمكنك أيضًا زيارة مكتب الشركة لنقل الأوراق إلى السكرتير.
عند الاتصال بالمطور مباشرةً ، يجب أن تطلب وضع علامة خاصة على النسخة الثانية من المطالبة للمطور. يجب سداد قيمة المصاريف بناءً على معلومات من هذا المستند.
كيفية رفع دعوى؟
ويرد أدناه عينة من استرداد عقوبة من المطور من خلال المطالبة.
عند تجميع هذا المستند ، يتم أخذ المتطلبات التالية في الاعتبار:
- يتم توضيح اسم الشركة بدقة. يمكن أن تؤخذ المعلومات من DDU.
- يشار إلى بيانات تسجيل الاتفاقية.
- يتم تقديم جميع متطلبات مقدم الطلب ، والتي يتم على أساسها تحصيل غرامة من المطور بموجب الاتفاقية المشتركة.
- يتم تقديم تفسيرات مختلفة لحساب هذا المبلغ.
- جميع المستندات المرفقة بالمطالبة موصوفة بشكل منفصل.
- يتم تثبيت تاريخ تقديم الطلب وتوقيع المواطن.
قد يكون رفض منح عقوبة بسبب عدم وجود معلومات حول مقدم الطلب في المستند.
يتم إجراء مطالبة عينة للمطور حول العقوبة بشكل واضح ومريح قدر الإمكان. من الضروري فقط إدخال بيانات المواطن في النموذج الموجود. لا يشترط استخدام أي مستندات موحدة ، وبالتالي يُسمح لك بكتابة طلب في شكل حر.
إجراءات إنفاذ القضاء
في كثير من الأحيان ، لا يستجيب المطورون للمطالبات أو يتخذون قرارًا سلبيًا. إنهم يأملون ألا يذهب أصحاب المصلحة إلى المحكمة.
في ظل هذه الظروف ، من الضروري رفع دعوى في المحكمة حتى يتم استرداد المبلغ اللازم من منتهك العقد بناءً على القرار.
إعداد مطالبة وغيرها من الوثائق
قد يتم إصدار بيان المطالبة بعقوبة من المطور بشكل مستقل أو بواسطة محام مدعو. يجب أن يحتوي المستند على العناصر التالية:
- شرط لاسترداد العقوبة ودفع تعويضات عن الضرر المعنوي.
- اسم وعنوان المحكمة التي رفعت فيها الدعوى.
- اسم المدعي وعنوان التسجيل.
- معلومات عن المدعى عليه.
- طبيعة انتهاك حقوق حاملي الأسهم ، وكذلك يسرد جميع متطلباتهم.
- تبرير المتطلبات بموجب القوانين التشريعية.
- الوثائق الرسمية التي تؤكد أهلية متطلبات أصحاب المصلحة.
- معلومات حول سعر المطالبة ، ويجب ألا تكون عفوية. لذلك ، يتم احتساب عقوبة والمدفوعات الأخرى بشكل صحيح مقدما إذا لزم الأمر لاستردادها.
ويرافق المطالبة الوثائق الأخرى التي تقدمها DDU وأوراق الدفع والإيصالات على دفع رسوم الدولة والمراسلات مع المطور. إذا لم يكن هناك دليل على أن المساهم حاول حل المشكلة بطريقة ما قبل المحاكمة ، سترفض المحكمة قبول الدعوى.
التي المحكمة لتطبيق ل
يتم رفع الدعوى وتقديمها إلى مختلف المحاكم:
- في مكان تسجيل شركة البناء.
- في مكان إقامة المدعي.
- في المكان الذي تم فيه توقيع العقد بين الطرفين.
- في موقع المنشأة قيد الإنشاء.
- إذا لم تتجاوز قيمة العقوبة 50 ألف روبل ، فسيتم النظر في القضية في محكمة الصلح.
قد يتم تخفيض عقوبة المطور إذا كان حجمها لا يتناسب مع الضرر الناتج. لذلك ، من المهم التعامل مع حساب هذه الدفعة بشكل صحيح.
إثارة الإنتاج
يتم تقديم المطالبة باسترداد العقوبة من المنشئ إلى المحكمة ، وبعد ذلك يتم تحديد موعد الاجتماع. بناءً على قرار المحكمة ، يتم تقديم أمر الإعدام إلى المدعي.
يجب أن تكون هذه الوثيقة موجهة إلى المحضرين حتى يبدأوا في جمع الأموال القسري من المطور. يمكن أيضًا إرسالها إلى أحد البنوك حيث يوجد حساب جاري لشركة إنشاءات.
ما الحيل لا تستخدم المطورين في كثير من الأحيان
تدرك العديد من الشركات أنها لأسباب مختلفة يمكنها تأخير إتمام المرفق ، لذلك حتى عند إعداد وحدة DDU ، فإنها غالبًا ما تستخدم حيلًا مختلفة ، استنادًا إلى أنها يمكن أن تتجنب نقل المُصادرين في المستقبل. وتشمل هذه ما يلي:
- بدلاً من DDU ، يتم وضع عقد استثمار أو عقد آخر.
- يقترح على حاملي الأسهم إعداد عقد مبدئي لشراء شقة ، وبعد ذلك يتم الانتهاء من الصفقة بعد ثلاثة أشهر من تسليم العقار. في ظل هذه الظروف ، لا يتمتع المواطنون بالحماية من تمديد الشروط.
- في كثير من الأحيان هناك DDU مع شراء التأمين في وقت واحد. ومع ذلك ، هناك احتمال كبير بأن تمديد الشروط لن يكون حدثًا مؤمّنًا ، وبالتالي ، لن يحصل أصحاب الفائدة على تعويض عن خسائرهم.
- يمكن أن يتم الدفع من خلال اتفاقية قرض. لذلك ، إذا تم كسر الشروط ، يقوم المطور بإرجاع الأموال مع فاتورة الصرف ، والتي يمكنك على أساسها شراء كائن آخر من هذه الشركة.
إذا كان المطور محتالًا ، فيمكنه استخدام مخطط البيع المزدوج للشقق ، والذي يمكنه من خلاله الحصول على أموال إضافية لإكمال المشروع.
يجب أن يكون لدى الأشخاص الذين يسعون لشراء مساكن في المنازل قيد الإنشاء فهم جيد لكيفية صياغة العقد مع المطور بشكل صحيح والمعلومات التي يجب تضمينها فيه. إذا كانت هناك انتهاكات من جانب شركة البناء ، يمكن للمواطنين الاعتماد على المصادرة. تحتاج إلى معرفة كيفية حسابها وشحنها بشكل صحيح. في البداية ، تحتاج إلى محاولة الحصول على المال بطريقة ما قبل المحاكمة ، ولكن إذا لم تحقق النتيجة المرجوة ، فسيتعين على حاملي الفائدة الذهاب إلى المحكمة. للقيام بذلك ، تحتاج إلى فهم قواعد إعداد الطلب وإعداد المستندات الأخرى.
