يوفر سوق المباني الجديدة مجموعة واسعة من الأشياء العقارية ، والتي يمكن للمشتري من خلالها اختيار الخيار الذي يناسبه ، مع التركيز على الفرص المالية وخصائص البناء الأخرى. وهناك اتجاه جديد هو التنمية المتكاملة للإقليم. يعتبر هذا النموذج التطويري الأكثر كفاءة وفعالية من حيث التكلفة وله ما يبرره في مواجهة ندرة الأراضي والازدحام في شبكات المرافق في المدن الكبرى. لأن هذا المصطلح جديد نسبيًا ، فهو يسبب اهتمامًا كبيرًا من المشترين المحتملين للمنازل اليوم سوف نتحدث عن التنمية المتكاملة للأراضي وتطويرها ، وكذلك مناقشة احتمالات هذه الفئة من بناء المساكن.
فك اختصار KOT
تجدر الإشارة إلى أننا عندما نتحدث عن التطوير المتكامل لإقليم ما - فهذا هو التعريف الذي يتم تضمينه في عدد من المفاهيم التي تشكل جزءًا من نظام تنمية المناطق. سنتطرق قليلاً إلى هذه المشكلة في هذه المقالة ، لأن الأهم من ذلك كله أننا ما زلنا مهتمين باختصار KOT.
لذا ، فإن التطوير المتكامل للمناطق هو مشاريع تطوير الأراضي ، مما يعني ضمناً إنشاء مجمعات سكنية على نطاق واسع بمساحة إجمالية لا تقل عن مائة ألف مربع. عادةً ما يشتمل هذا المجمع على العديد من المباني السكنية ، موحدًا بخطة وتصميم معماري واحد. هم أيضا في فئة سعر مماثلة. يقول الخبراء إن التطوير المتكامل للمناطق في أغلب الأحيان هو الإسكان من فئة الاقتصاد والراحة ، المصمم للمشتري الشامل مع متوسط مستوى الدخل.
تجدر الإشارة إلى أن نموذج التطوير هذا يشمل جميع البنية التحتية المرتبطة ، والتي يتم بناؤها من قبل منظمة البناء. في معظم الحالات ، تكون النتيجة وجود مناطق جزئية كبيرة تقع على مشارف المدن المكتظة بالسكان وحتى شبكاتها المجتمعية الخاصة بها.
قليلا من التاريخ
لأول مرة ، بدأوا يتحدثون عن CAT قبل حوالي عشر سنوات. ثم أصدرت حكومة الاتحاد الروسي وثيقة توضح بعض المتطلبات لمشاريع التنمية المتكاملة. بادئ ذي بدء ، تمت الإشارة إلى التزام المطور بتكليف مرافق البنية التحتية ، بما في ذلك المرافق الاجتماعية والشبكات الهندسية. تتضمن اتفاقية مناهضة التعذيب أيضًا بناء تقاطعات طرق ، ويجب عدم استخدام أموال الميزانية في مثل هذه الأنشطة. تقع جميع التكاليف على عاتق المطور والمستثمرين ، الذين يمكنهم جذبهم إلى المشروع.
ومن المثير للاهتمام أن اليوم أكثر من عشرة مشاريع لم تكن قادرة على الوقوع في فئة التنمية المتكاملة للأراضي لأغراض الإسكان. لم يحقق الكثير من المتقدمين الامتثال لجميع الشروط المقدمة ، واليوم يخططون فقط لبدء العمل في التصوير المقطعي.
تجدر الإشارة إلى أنه في العصور السوفيتية ، تم استخدام مبدأ التنمية المتكاملة بنشاط كبير. كان هذا صحيحًا بشكل خاص في الثلاثينات من القرن الماضي. ثم تم بناء الأراضي البور بأكملها ، وأحيانًا المدن ، في الأراضي البور. ومع ذلك ، فإن الأهداف التي تم تحقيقها آنذاك والآن تختلف اختلافًا كبيرًا. في الاتحاد السوفيتي ، كانت المهمة الرئيسية هي بناء المزيد من الأمتار المربعة. لذلك ، تحولت microdistricts بالكامل إلى وجه واحد ورمادي. ويستند النهج الحديث بدقة على التطور النوعي للفضاء. يدعي العديد من المطورين أنهم لا يبيعون الكثير من الشقق مثل نمط حياة معين. ولهذا السبب ، فإن المشتري مستعد فقط لدفع أي أموال تقريبًا.
أسباب شعبية البناء المتكامل
أصبحت الأرض للتطوير المتكامل للمناطق مطلبًا كبيرًا ، وهذا لا عجب. في الواقع ، هناك عدد أقل من الأراضي المجانية في المدن التي يمكن استخدامها كمكان للمباني الجديدة كل عام. إذا كان من الممكن في وقت مبكر من المدن الكبرى بناء العديد من المنازل في الوسط تقريبًا وتوصيلها باتصالات المدينة الحالية ، فمن المستحيل بالفعل القيام بذلك. لذلك ، يتعين على المطورين النظر في المنطقة الواقعة على المشارف وتطوير مفاهيم مثيرة للاهتمام لمبانيهم الجديدة. نتيجة لذلك ، يتلقى المشتري مشروعًا غير عادي له بنية تحتية متطورة والعديد من المزايا.
لا تغفل عن تكلفة البناء. كقاعدة عامة ، كلما كبر المشروع الذي ينفذه المطور ، كلما كلفه ذلك أرخص. لذلك ، حتى مع مراعاة الحاجة إلى تجهيز جميع المناطق المجاورة للمباني الجديدة ، فإنه يحصل على ربح كبير. بالإضافة إلى ذلك ، لديها الفرصة لإهتمام المشتري بجميع أنواع الخصومات والعروض الترويجية ، مما يقلل من تكلفة السكن المعلنة في الأصل بنسبة تتراوح بين عشرة وثلاثين بالمائة. مثل هذا النهج لا يمكن أن تفشل في رشوة أصحاب المستقبل من الشقق.
معظم المشترين الذين هم محظوظون بما فيه الكفاية ليصبحوا ملاك منازل في مثل هذه المشاريع ، بحماس كبير يخبرون الأصدقاء والمعارف عنهم ، الأمر الذي يزيد من الاهتمام باتفاقية مناهضة التعذيب. بادئ ذي بدء ، يتم رشوة من قبل المعدات الحديثة للمجمعات السكنية. عادة ما تشمل المراقبة بالفيديو ، والرياضة والملاعب ، ومناطق الحدائق المدروسة بعناية والمعابر عبر الطريق. المباني نفسها تبدو أنيقة وعصرية. في بعض الأحيان ، تشبه المنطقة التي كانت جزءًا من التنمية المتكاملة للأراضي قطعة صغيرة من أوروبا بجمالها وتصميمها غير العادي.
فوائد CAT للمدن والبلديات
هنا ، فوائد للسلطات المحلية واضحة أيضا. إنهم ليسوا مستثمرين عندما يتعلق الأمر بالمرافق أو البنية التحتية. إن مثل هذه اللحظات منصوص عليها دائمًا في الاتفاقية الخاصة بالتطوير المتكامل للإقليم ، لذلك تحتاج المدينة فقط إلى مراقبة التقدم المحرز في البناء ومن ثم أخذ الكائنات النهائية في حالة توازن.
الآن ، أكثر من مرة كان هناك حديث عن التنمية الجماعية للأراضي من قبل العديد من المطورين. في هذه الحالة ، قد يكونون في المستقبل شركة الإدارة التي تدير منازل الغلايات والشبكات الكهربائية وغيرها من المنشآت الهندسية التي تم إنشاؤها وتشغيلها من قبلهم. ومع ذلك ، لا يوجد حتى الآن الإطار التشريعي لمثل هذا المشروع. ومع ذلك ، هذا لا يعني أنه ليس ضروريًا أو أنه لن يظهر قريبًا.
سلبيات CAT
على الرغم من حقيقة أننا قمنا بالفعل بإدراج العديد من المزايا الواضحة للبناء المتكامل ، إلا أن له عيوبًا ، والتي غالباً ما ينسىها المشترين. بادئ ذي بدء ، هذه هي مدة المشروع. نظرًا لأن المطور لا يمكنه بناء النطاق الجزئي بأكمله في نفس الوقت ، فإنه يعمل على تشغيل المنازل على عدة مراحل. عندما يتعلق الأمر بالمشاريع الكبيرة ، يمكن أن تكون مباني ليس فقط من الثانية ، ولكن من المرحلة الثالثة وحتى الرابعة. يجب أن تؤخذ هذه الفروق الدقيقة في الاعتبار عند شراء شقة في مجمع مماثل.
أيضا ، يعزو بعض الخبراء بناء مرافق البنية التحتية على المبدأ المتبقي إلى عيوب CAT. عادة ، لا يحصل المشترون على كل ما يحتاجونه لإقامة مريحة إلا بعد تكليف المنزل الأخير. وقد يستغرق الأمر خمس سنوات بعد أول سكان استقروا. لذلك ، يتم وضع قانون اليوم ، والذي يلزم المطورين بإقامة البنية التحتية للمقاطعة بالتوازي مع المنازل.
أنشطة تطوير الأراضي المتكاملة: وصف عام
ذكرنا بالفعل في الأقسام السابقة من المقال أن التنمية المتكاملة والمستدامة للمناطق لها أربعة أشكال ، وأن التصوير المقطعي المحوسب هو أحدها. إذا لم تدخل في التفاصيل ، فيمكن تمثيلها في النموذج التالي:
- تطوير الأراضي المبنية بالفعل ؛
- CAT.
- مشاريع تطوير الأراضي المتكاملة التي بدأها ملاك الأراضي ؛
- مشاريع تطوير الأراضي المتكاملة التي بدأتها البلدية.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن كل من هذه الأشكال ينطوي على عمل مضني في تطوير الوثائق ، وتصميم المرافق المستقبلية ، وفي المستقبل ضمان وظائفهم الحيوية.
الأرض لتطوير معقدة: بعض الميزات
في السنوات الأخيرة ، تم تطوير آلية لتوفير مواقع لـ CAT. عادةً ما يتم عرض المناطق على المزادات العامة ، ولكن قبل ذلك ، يتم فحص المستندات الخاصة بها بعناية ، لأن حقوق الأطراف الثالثة يجب ألا تمتد إلى الموقع. يمكن لأي كيان قانوني المشاركة في المناقصات ، ومع ذلك ، بعد النصر ، يتم إعفاؤه من الحاجة إلى جلسات استماع عامة بشأن مسح الأراضي أو تقديم وثائق المشروع. يعتبر المطورون أنفسهم هذا الخيار مناسبًا وفعالًا من حيث التكلفة.
تجدر الإشارة إلى أن شركات المقاولات السابقة كانت يمكنها ببساطة استئجار الأراضي والاحتفاظ بها لفترة زمنية معينة. في بعض الأحيان دخلوا في عقود من الباطن ، والأرض المكتسبة لبناء موقف للسيارات ، على سبيل المثال ، يمكن أن تذهب إلى التطوير السكني. ومع ذلك ، فقد تغير الوضع اليوم بشكل جذري ، والتنمية المتكاملة للمناطق في المناطق والمناطق هي نشاط ضيق التركيز. لن يتم استخدام قطعة الأرض المخصصة لهذا التطوير بأي طريقة أخرى.
استئجار قطع الأراضي بموجب اتفاقية مناهضة التعذيب
إذا كان المطور يخطط لتطبيق KOT ، فيجب عليه في أي حال الفوز بالمزاد. بدون هذا ، لن يكون لديه الحق في إبرام عقد إيجار للتنمية المتكاملة للمناطق. هذه القاعدة مكرسة في القانون.
ومع ذلك ، العديد من المطورين مهتمون بنقطة أخرى. إنهم يريدون معرفة ما إذا كان يمكن تعيين حقوق التأجير لمؤسسات خارجية. بموجب هذه الصياغة ، يفهم الكثيرون إمكانية بيع حقوقهم. لا يمكن أن يكون هناك توافق في الآراء. في الواقع ، لا يحظر القانون هذا ، لكنه صيغ بطريقة تجعل من المستحيل عمليا اتخاذ مثل هذا الإجراء.
بعد كل شيء ، من الممكن إبرام اتفاق بشأن CTOs فقط من خلال الفوز بالمزاد ، مما يعني أن المنظمة يجب أن تفي بالكامل بالتزاماتها المشار إليها في الأوراق. في الممارسة العملية ، يواجه المطورون بالفعل عددًا كبيرًا من المواقف المختلفة ، والتي يصعب حلها باستخدام الإطار القانوني الحالي. لذلك ، يؤيد الكثيرون تبني قوانين جديدة ، مع مراعاة جميع المواقف المحتملة لتأجير الأراضي بموجب قانون النقل.
اتفاقية التنمية المتكاملة للأراضي
تعتبر هذه الوثيقة حاسمة عندما نتحدث عن مثل هذه المشاريع. لتوقيعه ، تم وضع إطار تشريعي خاص ، والذي يأخذ في الاعتبار جميع الفروق الدقيقة.
سنقدم فقط بعض النقاط التي تنعكس فيها:
- يلتزم المطور بإعداد جميع وثائق التصميم لموقع البناء ، والتي لا تتضمن فقط تصميم الموقع ، ولكن يتم تمييز جميع مرافق البنية التحتية المستقبلية أيضًا ؛
- لا يوجد الحق في توقيع العقد إلا مع ممثل هياكل الدولة والكيان القانوني الذي فاز بالمناقصة ؛
- في كثير من الأحيان ، تعكس الاتفاقية الحاجة إلى نقل جميع الشبكات الهندسية إلى ميزان المدينة ضمن الحدود الزمنية المحددة في الاتفاقية ؛
- فترة صلاحية المستند وما شابه.
بشكل عام ، يمكننا أن نقول أنه من بين جميع الفروق الدقيقة المرتبطة CTO ، تم حل قضايا إبرام العقود بأفضل طريقة.
مشاكل التنمية المتكاملة للأراضي
أود أن أقول إنه على الرغم من الاهتمام الكبير بهذه التطورات ، يلاحظ الخبراء عددًا من المشكلات التي تواجهها هذه المشروعات والتي تعيق تنفيذها.
بادئ ذي بدء ، هذا هو عدم وجود إطار تشريعي. لقد ذكرنا هذا بالفعل أكثر من مرة.
من الضروري أيضًا التفكير والمساعدة على مستوى الدولة ، وهو ما ينبغي التعبير عنه في جذب المستثمرين إلى هذه المشروعات. بعد كل شيء ، إذا أخذنا في الاعتبار أن البناء في كثير من الأحيان يشمل بناء الطرق أيضًا ، فمن السهل أن نتخيل مدى كلفته للمطور. بعضها ببساطة غير قادر على سحب مثل هذه المشاريع الكبيرة ، على الرغم من أن الاهتمام بها كبير جدًا.
غالبًا ما تكون مشكلة CAT هي عدم قدرة العديد من المطورين على الاتفاق مع بعضهم البعض. عند إنشاء عملية دمج ، لن يحصلوا فقط على مجموعة من جهودهم ، ولكن يمكنهم أيضًا تحقيق مشروع أفضل تم إنشاؤه بأسلوب واحد.
بضع كلمات بدلا من الاستنتاج
بالطبع ، لم يتم تطوير نظام التنمية المتكاملة للمناطق بعد وسيتم تحسينه على مدار عدة عقود. ومع ذلك ، فإن مستقبل البناء لا يزال وراء هذه المشاريع الكبيرة والواعدة.