عندما لا يكون لصاحب المبنى الحق في التصرف بشكل مستقل في ممتلكاته - فهذا يعني أن الشقة مرهونة. يمكن تراكبه من عدد من الأسباب المختلفة. نظرًا لهذا التقييد ، لا يمكن لصاحب الشقة إبرام معاملات ، ويُمنع عليه توقيع العقود وإبرام أي عقود تتعلق بالمباني.
عبء على الشقة. ما هذا
الرهائن هو شكل خاص من أشكال الاعتقال يتم فرضه على الممتلكات أو العقارات. في الواقع ، يتم فرض حد على بعض الإجراءات التي ترتبط بأي طريقة بالغرفة. قد تظهر هذه القيود المفروضة على الممتلكات في مواقف مختلفة: بمحض إرادتها ، بغض النظر عن رغبات المالك. في الحالة الأولى ، يمكن أن يكون هذا ضمانًا للمسكن ، عندما يقرر الشخص بشكل مستقل ويفرض رعايته. في الحالة الثانية ، قد يكون اعتقال بنكي لعدم سداد قرض.
أشكال الضمير
ليس كل المعاملات العقارية بسلاسة ودون مشاكل. وفقًا للقانون الاتحادي رقم 122 ، يتم التعبير عن القيود في الأشكال التالية:
- الرهون العقارية.
- تأجير.
- الاستيلاء.
- إدارة الثقة ؛
- الارتفاق (في معظم الحالات تستخدم للأرض).
تجدر الإشارة بشكل منفصل إلى أن الرهن ليس دائمًا عقبة أمام بيع شقة. ينص القانون الاتحادي رقم 122 على أن حقوق الملكية مسجلة بالطريقة المحددة ، وينطبق الشيء نفسه على القيود المفروضة على أماكن العمل. تجدر الإشارة إلى أن المعلومات الموجودة على الرهينة هي في المجال العام ، لذلك يجب على كل مشترى التعرف على القيود التي تنطبق على خاصية معينة.
كل هذه المضاعفات في تصميم غرفة المعيشة تؤثر إيجابيا على المشتري الذي يريد الادخار. حقيقة أن الشقة مرهونة بالفعل يجبر البائع على خفض التكلفة بشكل كبير. إذا كان المالك يريد بيع العقار على وجه السرعة ، فهناك في هذه الحالة فرصة لشرائه بخصم يصل إلى 40 ٪ من القيمة السوقية.
ومع ذلك ، فإن المكافأة اللطيفة للغاية تتمثل في توخي الحذر بشكل خاص ، في السنوات الأخيرة ، ظهر عدد أكبر من البائعين عديمي الضمير الذين يحاولون خداع المشتري وجمع أمواله. قبل وضع العقد ، يجب على المشتري التأكد من أنه يمكن إزالة العبء.
رهن عقاري
عندما يقوم شخص بشراء منزل بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، فإنه لا يملك الحق في بيع العقار. في هذه الحالة ، تعتبر الممتلكات المكتسبة ضمانة. ومع ذلك ، إذا كان هناك مشتر للسكن ، فيمكنه شرائه ، ولكن من الضروري إزالة العبء عن الشقة. هناك طريقتان للقيام بذلك:
- المشتري يعيد إصدار اتفاق البنك على نفسه وهو المسؤول الوحيد عن جميع مدفوعات الرهن العقاري. علاوة على ذلك ، يقوم المشتري بإرجاع الأموال التي ساهم بها البائع في القرض (يتم التفاوض على المبلغ بشكل منفصل بين أطراف المعاملة).
- يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى البائع لسداد الديون المتبقية. لا يعطي باقي المدفوعات إلا عند إزالة الرهينة من الشقة مع السداد الكامل للرهن. هذه الطريقة شائعة جدًا ، فالعديد من الأشخاص ببساطة غير قادرين على الدفع بموجب العقد ، وبهذه الطريقة فقط أغلق القرض واستلم أموالًا إضافية.
قبل الاتصال بـ Rosreestr ، تحتاج إلى إعداد هذه المستندات لإزالة العبء عن الشقة:
- بيان من صاحب المبنى لإزالة العبء ؛
- شهادة ملكية
- جوازات السفر المدنية لأصحاب المنازل ؛
- عقد الرهن
- عقد بيع.
إيجار
هذه الحالة هي أكثر مزعجة من حيث الحصول على السكن. الشيء هو أنه إذا كان المالك السابق قد أبرم عقدًا لفترة طويلة (من سنة واحدة) ، في هذه الحالة ، يحق للمستأجرين العيش هنا حتى عند تغيير مالك الشقة. الاغتراب لا يشكل سببا لكسر مثل هذا العقد.
في هذه الحالة ، لا يمكن للمالك الجديد الإقامة في هذه الغرفة إلا عند انتهاء اتفاقية التأجير. لذلك ، يجب على المشتري أن يطالب بإنهاء عقد الإيجار أولاً ، وعندها فقط يبدأ الإجراء الخاص بتسجيل المالك الجديد.
أو ، يمكن تنفيذ بيع شقة بها رهن ، ولكن عليك أن تفهم أنه لن يكون بإمكانك الانتقال إلا بعد انتهاء العقد.
إيجار
في كثير من الأحيان يتم التوصل إلى اتفاق من هذا النوع من قبل كبار السن الذين يحتاجون إلى المساعدة. يساعد الشخص المحتاجين (يشتري الطعام والأدوية وما إلى ذلك) ، وبعد وفاتهم يدفعون ثمن عقاراتهم الخاصة. وفقًا للقانون ، بعد وفاة مالك الشقة ، يتم نقل جميع الصلاحيات بموجب أمرها إلى الشخص الذي أبرم عقد الأقساط هذا.
ومع ذلك ، هناك حالات لم يعد فيها المالك الحالي بحاجة إلى المساعدة ويريد إزالة العبء عن الشقة ، ثم في هذه الحالة سيكون عليك إعادة جميع الأموال التي تم إنفاقها على الأدوية والضروريات اليومية وما إلى ذلك.
كثيرون لا يعرفون كيفية إزالة العبء من الشقة بعد سداد الديون لمالك المبنى الذي وافته المنية. ينص عقد الأقساط بوضوح على أنه بعد وفاة المالك ، يصبح المالك هو الشخص الذي تولى دور الوصي. وهذا هو ، إزالة العبء يحدث تلقائيا.
اعتقال
معظم الناس لا يعرفون كيفية إزالة العبء من الشقة ، التي هي قيد الاعتقال. هذا منطقي للغاية ، لأن هذه الحالة تعتبر واحدة من أصعبها. لا يتم إلقاء القبض على المبنى على استحالة التصرف في الممتلكات فحسب ، بل يُحظر على المالك في بعض الحالات استخدامه. الهياكل التالية قد تفرض مثل هذه المحظورات على شقة:
- المحكمة؛
- الشرطة
- المحضرين.
يمكن فرض التوقيف كتعهد ، مما يضمن وفاء الشخص بالتزاماته المحددة (بسبب احتجازه). إذا رفض صاحب المبنى دفع الدين ، أو انتهى الموعد النهائي الذي تم تخصيصه لحل هذه المشكلة ، فسيتم بيع العقار في مزاد علني أو عن طريق مناقصات.
ويترتب على كل هذا أنه لا يمكن إزالة العبء إلا عند حل جميع المشكلات المتعلقة بالقانون لدى صاحب المبنى. لا توجد طرق أخرى للخروج من الوضع.
إدارة الثقة
يحدث هذا النوع من رهن العقارات إذا أبرم مالكها اتفاقًا مع شخص آخر يمكنه ، على مدى عمر المستند ، رعاية الممتلكات الخاصة بشخص آخر. في الممارسة العملية ، تكون مثل هذه العقود نادرة للغاية ، خاصة عندما يتعين على المالك مغادرة البلاد.
يمكن للشخص المصرح له استخدام الشقة ودفع الفواتير وأكثر من ذلك. ومع ذلك ، لا يمكن أن تتجاوز صلاحياته تلك المحددة في العقد. لإزالة هذا العبء ، لا يمكنك إنهاء العقد قبل الموعد النهائي إلا بموافقة الوصي والمالك ، أو بعد وفاة المقاول.
عاصمة الأمومة
إذا تم شراء السكن بمشاركة رأس المال الأم ، فهناك قيود في هذه الحالة أيضًا. اتضح أن أحد مالكيها سيكون طفلاً بالتأكيد. لا يمكن بيع المسكن دون الحصول على إذن خاص من سلطات الوصاية إذا كان الطفل لم يبلغ من العمر 18 عامًا.
يتم تسجيل الطفل القاصر
عندما يتم تسجيل شخص ما في مسكن ، فإن هذا بالفعل رهن.ومع ذلك ، فإنه ليس من الصعب على شخص بالغ أن يكتب ، والتي لا يمكن أن يقال في حالة الطفل. لإخلاء القاصر ، يجب الحصول على موافقة الوالدين وسلطات الوصاية. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن إخراج الطفل دون تسجيل فوري في مبنى سكني آخر. لا ينبغي أن تكون الشقة الجديدة أقل شأنا في خصائص الماضي. هذه القضية ليست معقدة للغاية ، ومع ذلك ، سوف تضطر إلى رعاية مكان جديد للتسجيل. خلاف ذلك ، لا يمكن بيع المسكن.
إذن من الزوج الثاني
إذا اشترى الزوجان شقة خلال حياتهم معًا ، فسيعتبر هذا العقار ملكية مشتركة ، وبالتالي فإن بيع شقة دون إذن كتابي (موثق من كاتب العدل) من الزوج الثاني أمر مستحيل.
يجدر أيضًا النظر في عامل أنه إذا تلقى شخص ما المبنى كهدية أو قبل الميراث أو حصل عليه قبل الزواج ، فلا يعتبر السكن في هذه الحالة معًا. هذه الشقة غير مرهونة ، ووفقًا للقانون ، يمكن لمالكها الشرعي إجراء أي عمليات معها.
كيفية التحقق
هناك عدة طرق للتحقق مما إذا كانت الشقة مرهونة أم لا. يُنصح بشدة بمعرفة هذه المعلومات قبل الشراء ، حتى لا تكون هناك مشكلات معينة في اللحظة الأخيرة ، لأنه ليس كل البائعين صادقون ، وقد يحاولون إخفاء حقيقة الرهانات. لذلك ، طرق تحديد:
- كتاب البيت. بفضل هذا المستند ، يمكن لمشتري محتمل للمسكن معرفة تاريخ الشقة بالكامل ، بدءًا من التسوية الأولى للأشخاص. يجب أن تكون حذرًا للغاية إذا تم تسجيل أشخاص آخرين في وقت عملية الشراء / البيع في السكن ، وخاصة الأطفال القاصرين. قبل الشراء ، عليك أن تطلب من المالك كتابة جميع الأشخاص الآخرين.
- خدمات السمسار. تقدم هذه الشركات خدمات مدفوعة وتسعى بشكل مستقل إلى الحصول على جميع المعلومات حول الوضع القانوني. علاوة على ذلك ، فإن المكتب العقاري ، بعد جمع البيانات ، يقدم المشورة للعميل بشأن الخطوات الإضافية لشراء السكن.
- مناشدة قسم العمارة. في هذا الهيكل ، يمكن لأي شخص معرفة أن هذا المبنى هو حالة طارئة. في هذه الحالة ، يُحظر على صاحب المبنى إجراء معاملات بخصوص هذا المبنى.
- أسهل طريقة لتحديد رهن شقة هي من خلال موقع Rosreestr. يجب على المشتري المحتمل الذهاب إلى الموقع الرسمي وتقديم طلب لعقار معين. يجدر الانتباه إلى أن هذه الخدمة مدفوعة.
استنتاج
شقة مع عبء في بعض الحالات ليست مشكلة كبيرة. لذلك ، تحتاج إلى تحديد سبب الحظر المفروض على المبيعات ، وعندها فقط تتعامل مع إزالة هذا النوع من القيود.