يجب أن تُفهم شركة الإدارة على أنها كيان قانوني ، وهي مؤسسة تجارية تقوم بتنفيذ إدارة ائتمانية لمجمعات العقارات التابعة للكيانات القانونية الأخرى والأفراد المنقولين بموجب اتفاق. مثال صارخ على ذلك هو حقيقة أن اليوم عدد الاستئنافات المتعلقة بتوفير السكن والخدمات المجتمعية في روسيا ينمو بسرعة. وهذا ليس مفاجئًا ، لأن البقاء في مبنى سكني ، بطريقة أو بأخرى ، يعد بقلق كبير لجميع أصحاب المنازل تمامًا ، وبالتحديد مشكلات التدفئة أو تنظيف الفناء أو إصلاح المدخل أو إمدادات المياه. تفاصيل هذه المقالة مسؤوليات ومسؤوليات الشركة الإدارية. بالإضافة إلى ذلك ، توفر المادة العديد من الأمثلة للتعرف على المشاكل الحالية في الممارسة العملية.
شركة الإدارة: قيمة وكائنات إدارة الثقة
لا تعتبر شركة الإدارة سوى شركة AO أو LLC ذات مسؤولية محدودة تم تأسيسها وفقًا للقانون الروسي ومرخصة من قبل بنك روسيا لإدارة صناديق المعاشات التقاعدية غير الحكومية وصناديق الاستثمار المشتركة ، وفقًا لقانون صناديق الاستثمار. اليوم ، للهيكل الإداري الحق في إدارة الثقة:
- عن طريق المدخرات التقاعدية.
- تغطية الرهن العقاري.
- أصول صندوق الاستثمار الجماعي.
- وفورات نقدية للجيش في خطة الإسكان.
- احتياطيات التأمين للشركات المعنية.
- احتياطيات التقاعد من صناديق التقاعد غير الحكومية.
- هياكل الوقف غير الربحية.
- الموارد النقدية لصندوق التعويضات من المثمنين.
بالإضافة إلى ذلك ، تسمى شركات الإدارة في الاتحاد الروسي غالبًا بالجمعيات التي تم إنشاؤها لتنفيذ المهام الإدارية في المجموعات أو المقتنيات المالية والصناعية. يمكن أيضًا فهم هيكل الإدارة كمشغل مرافق يشارك في إدارة المخزون السكني وبنيته التحتية. سيكون من المستحسن النظر في هذه المشكلة بمزيد من التفصيل كمثال حي لإدارة الثقة.
ماذا تفعل شركة الإدارة فيما يتعلق بالإسكان؟
اليوم ، غالبا ما تكون مسؤوليات وحدود مسؤولية الشركة الإدارية ذات أهمية لأصحاب الشقق. لماذا؟ والحقيقة هي أن الأخير في كثير من الأحيان غير راض عن خصائص نوعية المعيشة في منزل معين. إذا وجد المواطن شهريا في خطوط الدفع الخاصة بوثائق الدفع الخاصة به مباشرة لإصلاح وصيانة الإسكان ، ولكن الأموال تذهب إلى مكان غير واضح ، فربما هناك مسؤولية إدارية لشركة الإدارة. أي نوع من المنظمات ينبغي أن يكون هذا حقا؟
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن شكل التحكم في المنزل لا يلعب دورًا كبيرًا ، سواء كان HOA أو UO أو HBC. تتشابه الخدمات التي تستهدف المالك مباشرة بطريقة أو بأخرى ، مما يعني أن مجال مسؤولية الشركة الإدارية سيكون هو نفسه. عند انتخاب هيكل إداري في منزل معين ، يكون ملزمًا بتوقيع اتفاقية إدارة مع مالكي الشقق الفردية (ثلثي مساحة المنزل على الأقل) فورًا بعد تشكيل محضر الاجتماع العام. لذلك ، سيتم وضع علامة على لحظة إبرام وثيقة العقد على أنها بداية لإدارة المنزل.هذا يعني أن شركة الإدارة ستتحمل مسؤوليات عملية ، وسيكون من المناسب أيضًا محاسبة شركة الإدارة إذا لزم الأمر.
وهذا هو السبب في أن المنظمة المُدارة ، كقاعدة عامة ، تراقب بدقة جميع القوانين التشريعية التي تنظم أنشطتها. من المهم ملاحظة أنه في هذه العملية ، تكون هذه البنية ملزمة بتنظيم إمكانية الوصول المجاني إلى المعلومات حول الكائن المدار. بادئ ذي بدء ، تتضمن قائمتهم مباشرة الخصائص الرئيسية للمنزل ومعلومات عن الأنشطة المالية والاقتصادية (الاقتصادية).
أين يتم نشر المعلومات
تجدر الإشارة إلى أنه اعتبارًا من 01.06.2016 ، يجب نشر جميع البيانات التي تعكس أنشطة ومسؤوليات شركة الإدارة في نظام معلومات جغرافية متخصصة للإسكان والخدمات المجتمعية. لذلك ، المواطن لديه الفرصة للعثور على جميع المعلومات اللازمة. إذا كانت المعلومات المطلوبة للنشر على المورد مفقودة ، يحق للفرد الاتصال بمكتب المدعي العام أو مفتش الإسكان الحكومي.
بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا لقانون الإسكان الروسي ، في كل عام في الربع الأول ، يجب أن يكون جميع مالكي المباني السكنية في اجتماع حيث يوافقون على تقرير مباشر عن النشاط الاقتصادي لإدارة المنشأة للفترة المشمولة بالتقرير (العام السابق). إذا لم يتم تنفيذ هذا الإجراء ، فستقع المسؤولية الإدارية للشركة الإدارية في معظم الحالات.
سيكون من المستحسن الذهاب إلى سلطات الإشراف الحكومية والتعبير عن عدم الرضا المناسب.
مسؤوليات المؤسسة الإدارية فيما يتعلق بالسهم السكني
لنفترض أن شركة ذات مسؤولية محدودة معينة هي شركة لإدارة الإسكان.
لديها مسؤوليات محددة ، المدرجة في إطار أنشطة مباشرة لإدارة المنزل ، حيث توجد العديد من الشقق. من المهم أن نضيف أن جميع العمليات المتعلقة بإصلاح وصيانة مساحة المعيشة ، تتعهد هذه الشركة بالقيام بها وفقًا لحدود جمع الأموال للأغراض المطلوبة.
يجب إضافة أن جميع الالتزامات في حالة عدم الوفاء تستلزم مسؤولية مكافئة لشركة الإدارة (LLC ، على سبيل المثال). بالإضافة إلى ذلك ، يتم تصنيفها إلى عدة مجموعات. لذلك ، تشمل مسؤوليات المؤسسة الإدارية مباشرة فيما يتعلق بالإسكان البنود التالية:
- تنظيف الأماكن العامة (وبعبارة أخرى ، الشرفات).
- تنظيف الفناء (وبعبارة أخرى ، قطعة أرض تقع تحت مبنى سكني). من الضروري أن نضيف أنه في حالة موقع الأشجار على قطعة أرض معينة ، فإن مسألة نشرها وتقليمها تقع في نطاق مسؤولية شركة الإدارة. في حالة وقوع غرس منفصل ، مما يؤدي إلى إتلاف مجمعات العقارات أو إلحاق الضرر بمستأجر معين من المنزل ، فيمكنك رفع الملف بأمان إلى السلطات القضائية لاستعادة الأضرار التي لحقت بالمنظمة التي تديرها.
- صيانة واجهة المسكن في حالة جيدة (تنظيفها من الإعلانات ، والرسم على الجدران ، وهلم جرا).
- تقع على عاتق شركة الإدارة مسؤولية تنظيف نظام الصرف الصحي للناهضين المشتركين.
- تنفيذ التدابير التحضيرية لوضع مرفق سكني لفترة الخريف - الشتاء.
- تتضمن مسؤولية شركة الإدارة العقص وطرد نظام التدفئة.
- التحقق من متر منزل مشترك.
- القيام بأعمال تنظيف السطح من الجليد والثلج في فصل الشتاء.
- تتضمن مسؤولية شركة الإدارة (الإسكان والخدمات المجتمعية مثالًا رئيسيًا) إبرام عقد مباشرة مع خدمة إرسال الطوارئ.
- تنفيذ تطهير وتطهير الأرض المجاورة والأقبية.
مسؤوليات إصلاح مرفق
بالإضافة إلى صيانة المساكن ، فإن شركة الإدارة مسؤولة عن إصلاحها. لذلك ، وفقًا لهذا البند ، سيكون من المستحسن تسليط الضوء على الأنشطة التالية:
- القيام بأعمال الإصلاح مباشرة على استعادة الإطارات في النوافذ. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري أيضًا تضمين إجراء التزجيج عند المدخل أو في الأرضية لغرض تقني ، إذا لزم الأمر.
- تنفيذ تدابير للرسم وتبييض الشرفات.
- تنظيم الإضاءة في المداخل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن إضاءة المنطقة القريبة من المدخل إلزامية اليوم.
- القيام بأعمال إصلاح السقف إذا لزم الأمر (على سبيل المثال ، تسرب).
- تنفيذ أعمال إصلاح المجمعات العقارية المشتركة ذات الصلة المباشرة بتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية (الناهضون لإمداد المياه الساخنة والباردة أو الصرف الصحي أو التدفئة ، وكذلك شبكات إمدادات الطاقة الموجودة داخل المنشأة السكنية.
توفير المرافق
لنفترض أن الشركة ذات المسؤولية المحدودة هي شركة إدارة تتعهد بتنفيذ عدد من التدابير من الناحية النوعية لإدارة مبنى سكني متعدد الشقق. لذلك ، ستشمل مسؤولياتها بشكل مباشر عن توفير السكن والخدمات المجتمعية البنود التالية:
- تزويد جميع سكان مبنى سكني بالمرافق. ثم ، عندما تبدأ شركة متخصصة معينة في إدارة مبنى سكني ، يكون هناك عقد مبرم مع منظمة تعمل في مجال توفير الموارد المتعلقة بتوفير المرافق. وبالتالي ، على سبيل المثال ، فإن شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة إدارة) هي المسؤولة عن تشغيل جميع النظم الهندسية تمامًا. على سبيل المثال ، إذا تم تقديم خدمة المرافق مثل مبنى سكني متعدد الشقق مثل التدفئة دون عطل ، ولكنها ليست في المنزل ، فإن المسؤولية تقع بطريقة ما على عاتق هيكل الإدارة. هذا هو السبب في كثير من الأحيان اليوم هناك تأمين المسؤولية لشركة الإدارة. إذا كانت هذه الخدمة المجتمعية أو تلك غائبة بسبب خطأ المنظمة المشاركة في توفير الموارد ، فإن الاتحاد الإداري ملزم في أي حال بحماية مصالح سكان الكائن السكني المعني ، وكذلك بذل أقصى جهد ممكن لتغيير الوضع.
- إجراء مجموعة من الأموال للإسكان والخدمات المجتمعية من سكان مبنى سكني. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الهيكل الإداري ملزم بتنفيذ أنشطة ذات طبيعة قضائية ، إذا لزم الأمر.
- ضمان إزالة النفايات المنزلية الكبيرة والصلبة في الوقت المناسب. لذلك ، يمكنك اليوم مساءلة شركة الإدارة حتى لو لم تبرم اتفاقًا مع خدمة جمع القمامة ذات الصلة.
معلومات اضافية
بالإضافة إلى الفصل السابق ، من المهم الإشارة إلى أن المؤسسة المُدارة ليس لها الحق في طلب أموال تتجاوز التعريفة الجمركية لأداء الأعمال المدرجة. إذا لم يكن لديها ما يكفي من المال لتنظيم الأنشطة ذات الصلة على المستوى الطبيعي ، فمن المستحسن من جانب هذا الهيكل عقد اجتماع عام لأصحاب المباني السكنية من أجل إجراء عمليات حسابية على هذه المشكلة. في حالة عدم تنفيذ ما سبق ، يحق لأي مواطن مقيم في مبنى سكني التقدم بطلب إلى مفتشية الإسكان العامة (هيئة إشراف متخصصة).
مسؤولية التنظيم الإداري
كما اتضح فيما بعد ، فإن هيكل الإدارة ملزم بتنفيذ أكبر قائمة من الأعمال المتعلقة بالمبنى السكني ، وإلا فإنه (بسبب عدم العمل) قد يكون مسؤولاً.
ولهذا السبب ، يوجد اليوم تأمين ضد المسؤولية لشركة الإدارة (الإسكان والخدمات المجتمعية ، على سبيل المثال). تجدر الإشارة إلى أنه قبل القانون يتحمل نفس مسؤولية هيكل آخر. هذا يعني أن المسؤولية الإدارية والجنائية مناسبة هنا. من المهم أن نضيف أن مكتب المدعي العام ومفتشية الدولة للإسكان يتحملان اليوم المسؤوليات الرئيسية للإشراف على عمل المنظمات التي تتناولها المادة. إلى حد أقل ، ولكن مع ذلك ، يتم منح مجموعة واسعة من الصلاحيات وفقًا لمراجعة حسابات شركات الإدارة مباشرة للهيئات الحكومية للحكم الذاتي المحلي ، ومراقبة المستهلك الروسي ، والشرطة ، وكذلك الإشراف على الحرائق.
حقوق السلطة الإشرافية
من المهم الإشارة إلى أن كل منظمة من المنظمات المذكورة أعلاه لها الحق الكامل في فرض غرامة كبيرة على كيان قانوني ومسؤول على حد سواء لعدم الامتثال أو الوفاء غير السليم بمتطلبات القوانين التشريعية ذات الصلة. المشكلة الرئيسية في هذه الحالة هي إمكانية (أو استحالة) تقديم أدلة معينة على وجود الانتهاك في الواقع.
بالنظر إلى مسألة مسؤولية شركات الإدارة ، فمن المستحسن أن نذكر ترخيص هياكل نوع النشاط المقابل. مباشرة بعد التزام منظمات الإدارة بالحصول على تصاريح الترخيص ، كانت هناك فرصة ، في حالة عدم جودة نشاط ما ، إلى حرمان هذه التراخيص. بطريقة أو بأخرى ، يؤثر هذا النوع من القرارات بطريقة أو بأخرى على التحسن من حيث توفير خدمات الإسكان.
ترخيص النشاط
من المهم أن نلاحظ أن السلطة المناظرة لإجراءات إلغاء ترخيص هيكل إداري معين مخولة حاليًا حصريًا في مفتشية الإسكان الحكومية. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن تنفيذ هذه العملية إلا في المحكمة. من الضروري أن نضيف أنه لا توجد ممارسة اليوم لإلغاء التراخيص لنوع النشاط "من اليمين إلى اليسار". لماذا؟ والحقيقة هي أنه في حالة ترك مبنى متعدد الشقق بدون تحكم (أو تحت سيطرة مؤقتة) ، لا يمكن لأحد أن يقدم ضمانًا مطلقًا بأن الهيكل الإداري الآخر لن ينفذ التدابير الإدارية والتنظيمية بشكل أسوأ من الحالة الأصلية.
هنا ، يتمثل موقف سلطات الدولة ، بشكل أساسي ، في أن مالكي الشقق الفردية في مبنى سكني متعدد الأسر ، في جمعية مشتركة ، لهم الحق في إعادة انتخاب شركة إدارة الإهمال الخاصة بهم على أي حال عندما يكون ذلك ضروريًا حقًا. إذا لم يكن لدى مالكي الشقق رغبة في التوحيد ، فعندئذٍ ، من حيث المبدأ ، لا معنى لتغيير شيء ما في مبنى سكني.
ماذا يعني عدم الوفاء؟
حتى الآن ، الأنواع التالية من مسؤوليات هيكل الإدارة معروفة:
- يترتب على انتهاك قواعد إصلاح وصيانة المباني متعددة الشقق بطريقة أو بأخرى فرض غرامة ذات طابع إداري مباشرة على المسؤولين المسؤولين عن صيانة وإصلاح كائن بمبلغ يتراوح بين 4000 و 5000 روبل. في حالة الكيانات القانونية ، تتراوح الغرامة ما بين 40000 و 50000 روبل بموجب المادة 7.22 من القانون الروسي فيما يتعلق بالجرائم الإدارية.
- إن انتهاك المتطلبات ذات الطابع الصحي الوبائي مباشرة لتشغيل المنشآت والمباني والمباني والسيارات السكنية والعامة يستتبع فرض غرامة ذات طابع إداري على الأفراد بمبلغ يتراوح بين 500 و 1000 روبل ؛ للمسؤولين - من 1000 إلى 2000 ؛ لأصحاب المشاريع دون تشكيل كيان قانوني - من 1000 إلى 2000 أو تعليق أنشطتهم ، كقاعدة عامة ، لمدة تصل إلى 90 يومًا ؛ للكيانات القانونية - من 10،000 إلى 20،000 روبل أو تعليق النشاط لمدة تصل إلى 90 يوما.
- إذا كانت هناك حقائق عن الصيانة غير الصحيحة للمجمعات العقارية لأصحاب الشقق الفردية للمبنى السكني ، فقد تقول المنظمة المُدارة وداعًا لـ50 ألف روبل.إذا كان هناك انتهاك للقواعد المتعلقة بتزويد المستأجرين بالخدمات العامة (الموارد اللازمة) ، فإن مبلغ الغرامة يساوي عادة عشرة آلاف روبل (وفقًا للمادة 44 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
- وفقًا للقانون المدني الروسي ، تتحمل شركة الإدارة المسؤولية الكاملة عن الأفعال غير القانونية أو الإغفالات التي تؤدي إلى تلف مجمعات الممتلكات العامة والأضرار. في هذه الحالة ، يختلف حجم الغرامة تبعًا لظروف إضافية.
- انتهاك معايير السلامة من الحرائق ، كقاعدة عامة ، يستتبع المسؤولية الإدارية. شرط إضافي هنا هو غرامة على هيكل إدارة 200 ألف روبل.
كما اتضح فيما بعد ، يتم إصلاح جميع أنواع أنشطة هيكل الإدارة عن طريق العديد من القوانين التشريعية. مع استخدامها الماهر ، فمن الممكن بالتأكيد تحقيق تنفيذ جميع أنواع العمل في مبنى سكني. ومع ذلك ، يجب ألا ننسى أن رفاهية الكائن بالمعنى العام تعتمد بشكل مباشر على درجة نشاط كل صاحب منزل.