مفهوم وأنواع اتفاقية الإيجار

تاريخيا ، عقد الأقساط هو عبارة عن بناء ، حتى بداية القرن العشرين ، مكّن من حل مشاكل الضمان الاجتماعي التي لم تكن موجودة ثم باستخدام القانون المدني. اليوم ، يحتفظ الإيجار بأهميته كمصدر بديل وإضافي للدخل ، كقاعدة عامة ، للحفاظ على المواطنين. في هذه المقالة ، ننظر في الأحكام العامة لعقد الأقساط وأنواع الأقساط السنوية وخصائصها وأشكالها وطبيعتها القانونية.

مفهوم الإيجار

يجب فهم عقد الأقساط على أنه اتفاق يقوم بموجبه مستلم الأقساط (الطرف الأول) بنقل العقار إلى الدافع (الطرف الثاني) ، ويوافق الدافع على دفع الإيجار بشكل دوري مقابل مجمعات العقارات المستلمة. يشير المفهوم الحديث وأنواع عقد الأقساط إلى أن الأقساط تعتبر مبلغًا معينًا من النقد أو محتوى المستلم في شكل آخر. وفقًا للقانون المدني الحالي ، نتحدث عن علاقات محددة تمامًا. أحد الأمثلة الأكثر شيوعًا هنا هو عندما يقوم مواطن معاق (قد يكون شخصًا معاقًا أو متقاعدًا أو ما إلى ذلك) بتوفير شخص آخر يحتاج ، كقاعدة عامة ، إلى مساحة معيشية أو شقة أو منزل أو عقار آخر مقابل دعم الحياة و الرعاية. حاليًا ، قد تغطي أنواع مختلفة من عقود الأقساط نطاقًا أوسع من الحالات. من المستحسن النظر فيها بمزيد من التفصيل.

عقد الإيجار في الممارسة

في عملية دراسة مفهوم العقد السنوي وأنواعه ومحتوياته ، من المهم الانتباه إلى المواقف العملية. لنحلل القليل منهم:

• قد تكون المنظمة غير الهادفة للربح (الكيان القانوني) مستفيدة من الأقساط الدائمة. المترجم من الفرنسية ، مستلم الإيجار هو مستأجر (مستأجر فرنسي) ، أي شخص يعيش بفائدة من رأس المال المعطى على سبيل الإعارة. بالمناسبة ، في أيام الاتحاد السوفيتي ، كانت هذه الفئة من الأشخاص تعتبر طبقات طفيلية في المجتمع البرجوازي. من الواضح أن الخاصية المسماة كانت أيديولوجية على وجه الحصر.

• يفترض مفهوم وأنواع العقد السنوي وجود بعض الموضوعات ذات الالتزامات التعاقدية. وبالتالي ، يمكن أن يكون الموضوع في هذه الحالة ليس فقط من النوع السكني للمباني ، ولكن أيضًا في أي مجمعات عقارية أخرى. يمكن أن يكون نوع المباني الصناعية والودائع المصرفية والسيارات والشركات وهلم جرا. تشمل الطبيعة القانونية ومفهوم وأنواع عقد الأقساط إدراجها في الفئة قيد النظر في حقوق الملكية ، على سبيل المثال ، حقوق المطالبة من عقد تأمين عقاري. ومع ذلك ، لا يمكن لهذه المجموعة أن تشمل الملكية الفكرية والمعلومات المحمية ، وكذلك السلع غير الملموسة نظرًا لحقيقة أنها لا يمكن عزلها.

• دائرة دافعي ليست محدودة بأي شكل من الأشكال. لذلك ، يمكن للشخص الاعتباري أو حتى لدولة أن تعمل كدافع الإيجار ، على سبيل المثال ، من خلال هياكل الضمان الاجتماعي للمواطنين.

علامات العقد. الجانب التاريخي

قبل النظر في أنواع عقد الأقساط (في جمهورية بيلاروسيا تمليها بموجب الفصل 33 من القانون المدني "الأجر والصيانة مدى الحياة مع تابع") ، فمن المستحسن تحديد معالمه الرئيسية ذات الطبيعة التصنيفية. تجدر الإشارة إلى أنه لا يتم تأسيسها بشكل كامل. أحد الأسباب هو التأخر النسبي في ظهور التنظيم القانوني للعقد.من المقبول أن النموذج الأولي للمحتوى على أساس مدى الحياة جاء من عرف واحد موجود منذ العصور الوسطى. عندها ، قبلت الأديرة المواطنين مدى الحياة في مقابل مجمعات الممتلكات غير المنقولة والمنقولة. يجب إضافة أنه حتى النقود كانت تعتبر حجة مهمة لإتاحة الفرصة للذهاب إلى الدير.

تم حل هذه المشكلة لأول مرة في القانون المدني لعام 1964 ، ومع ذلك ، في شكل "اختصار" إلى حد ما ، لأن 4 مقالات لا معنى لها تماما. في أي حال ، توجد التزامات مماثلة لتلك المشار إليها في الأنواع الحديثة من عقود الأقساط في الثقافات القانونية الأخرى. على سبيل المثال ، Vala (مترجمة من العربية - رعاية ، مساعدة) في الشريعة الإسلامية ، وهو عقد من نوع العميل. وفقًا لشروطه ، يتلقى شخص غريب مجهول من ورثته ضمانًا وحضانة من شخص آخر. لذلك ، يتحمل المستفيد المسؤولية (المدنية عادة) عن جميع الدعاوى المرفوعة ضد موكله. التعويض في هذه الحالة هو حق الميراث للمجمعات العقارية للعميل بعد وفاته.

مفهوم وأنواع وأشكال اتفاقية الإيجار

بعد ذلك ، نقوم بتحليل مجموعة متنوعة من أنواع وأشكال عقد الإيجار. العقد الحقيقي يدخل حيز التنفيذ بعد نقل المجمعات العقارية ، وليس بعد إبرامها. السبب الرئيسي هنا هو أن النموذج التوافقي سوف ينتهك الحقوق الفعلية لمستلم الإيجار أيضًا ، حيث إنه يمنح الطرف المقابل الحق في المطالبة بنقل مجمعات العقارات بعد إبرام العقد مباشرة. من وجهة النظر الاقتصادية ، فإن متلقي الإيجار في هذه الحالة هو الجانب الأضعف.

بعد بدء نفاذ العقد ونقل الملكية ، لا يُمنح متلقي الإيجار سوى حقوق ، ويتحمل دافع الإيجار حصراً التزامات. نحن نتحدث عن هذا النوع من عقد الأجر باعتباره ملزماً من جانب واحد. النظر في الباقي.

عقد قابل للاسترداد

وهناك نوع كبير من اتفاقية الأقساط من حيث الصيانة هو اتفاق قابل للاسترداد. من بين رعاياه ، من المهم ملاحظة ما يلي:

• مطلوب متلقي مدفوعات الإيجار لنقل ملكية المجمعات العقارية (غير المنقولة أو المنقولة) إلى الدافع.

• يُطلب من دافع الإيجار دفع مبلغ معين من المال بشكل دوري أو إبقاء المواطن المتلقي في شكل مختلف. يجب إضافة أن الإيجار يمكن أن يوجد ليس فقط كـ "معاش إضافي" في شكل نقود - الإيجار العيني مناسب أيضًا في الوقت الحالي. تخيل أن متلقي مدفوعات الإيجار هو شخص طريح الفراش. من الواضح أن المال في حد ذاته ليس له قيمة مباشرة لأنه لا يحمل أي معنى. وبالتالي ، فإن دافع الإيجار يحولهم إلى خدمات حقيقية أو سلع. بالمناسبة ، ينطوي هذا الموقف غالبًا على تحويل مستلم الإيجارات إلى الدافع من خلال مؤسسة مصرفية (على سبيل المثال ، إصدار إيداع بنكي أو تحويل الأموال وفقًا لسند الثقة). من الناحية النظرية ، فإن العملية المرتبطة بتحويل مبلغ ثابت من النقد في مقابل سلسلة من المدفوعات ذات الطابع الدوري بعملة معينة أمر منطقي أيضًا. هذا يذكرنا بمرفق SWAP لقيمة الإنتاج. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للفقرة 1 من المادة 556 من القانون المدني ، "يجوز نقل ملكية العقار الذي ينفر عن طريق دفع الإيجار من قبل متلقي الإيجار إلى ملكية دافع الإيجار مجانًا أو مقابل رسوم". وبعبارة أخرى ، هناك دفعة أخرى من نوع إضافي ، والتي قد ينص عليها العقد. ومع ذلك ، لا يمكن اعتباره بمثابة تقدم لجزء معين من الإيجار. وقد ثبت ذلك بشكل غير مباشر بموجب المادة 566 من القانون المدني. وفقًا لذلك ، عند شراء مجمعات عقارية مقابل رسوم ، يتم نقل خطر الوفاة العرضية من دافع إلى مستلم مدفوعات الإيجار.هذا الخروج عن المبدأ العام هو مقبول اليوم في القانون المدني نادرا جدا. هذا هو السبب في أن الاستنتاج يوحي بأن القانون المدني الحالي يعتبر دفع ثمن إعادة الشراء بمثابة دفعة لرأس المال. تأكيد آخر هو المادة 570 ، التي تستبعد إمكانية إعادة المجمعات العقارية إذا تم الحصول عليها مقابل رسوم من قبل دافع الإيجار.

عقد المعاش والمخاطر. الأنواع ذات الصلة

في عملية دراسة مفهوم العقد السنوي وأنواعه وعناصره ، يُنصح بالإشارة إلى أننا نتحدث عن معاملة متشابهة (محفوفة بالمخاطر). ومع ذلك ، هناك العديد من الأعذار خطيرة إلى حد ما:

• أولاً ، يمكن أن يكون نوع الإيجار الدائم إما تبادلًا أو مخاطرة ، وفقًا لشروط إعادة الشراء التي حددتها الأطراف في المستندات ذات الصلة.

• ثانيا ، أنواع أخرى من عقد الأقساط هي الأقساط الحياة وصيانة الحياة مع تابع. من المهم الإشارة إلى أنها تتصرف كخطر بالنسبة للدافع ، لأنه من غير المعروف كم من الوقت سيعيش المتلقي ، وبالتالي ، ما هي نسبة إجمالي مبلغ الإيجار إلى قيمة المجمعات العقارية. يجب إضافة أن احتمال الخسارة أو الفوز للمستلم أمر محتمل ، لأنه يقتصر على مدة حياته.

عقود مستمرة ، محددة المدة وغير محدودة

يفترض عقد الأقساط وأنواعه وجود اتفاقية مستمرة تنص على دفعات دورية متكررة (عادية بمبالغ متساوية). خلاف ذلك ، تسمى هذه المدفوعات السنوية.

من المستحسن كذلك النظر في عقد محدد المدة أو محدد المدة فيما يتعلق بالإيجار الدائم. من المهم الإشارة إلى أن المصطلح في هذه الحالة لم يتم كشفه بشكل خاص من خلال الرقم المعروف في البداية المحدد في الوثائق ذات الصلة ، ولكن من خلال حياة مستلم الأقساط. يجب ألا يغيب عن البال أنه لا يمكن تصنيف العقد على أنه معاملة مبرمة خاضعة للإلغاء ، لأنه ليس معروفًا ما إذا كان هذا الشرط سيحدث أم لا. من المناسب هنا تحديد الفترة بالإشارة إلى الحدث ، الذي يجب أن يحدث حتماً وفقًا للفقرة 2 من المادة 191 من القانون المدني الحالي. تجدر الإشارة إلى أن النوع غير المحدود أو المستعجل يؤثر فقط على التزام الدافع بدفع مدفوعات دورية أو إبقاء المستلم في شكل مختلف (على سبيل المثال ، عيني). بالنسبة لالتزام الأخير المتعلق بنقل ملكية المجمعات العقارية ، فإنه يتم تحديده من خلال طبيعة غير قابلة للإلغاء وغير مشروطة. لذلك ، بعد انتهاء عقد الأقساط ، لا يمكن إرجاع حق الملكية. وهذا هو السبب في أن الفقرة 2 من المادة 556 من القانون المدني تحدد أنه في الحالات التي ينص فيها العقد على نقل مجمعات الممتلكات مقابل رسوم ، تُستخدم قواعد البيع والشراء للبيع والشراء ، وفي الحالات التي يتم فيها نقل مجمعات العقارات هذه مجانًا ، تطبق القواعد حول عقد الهدية ، حيث أن الجدول الآخر لا يحدده القانون ولا يتعارض مع معنى عقد الإيجار.

نقل الملكية

تجدر الإشارة إلى أنه مع البيع والتبرع والتبادل ، يتم تضمين عقد الإيجار في فئة عقود نقل الملكية. موضوع هذه الأفعال هو نقل الملكية. يتم تضمين هذه المجموعة في فئة كبيرة من العقود من نوع العقار مع مجموعات من العقود ذات طبيعة القرض والإيجار.

متطلبات عقد الإيجار

يتم وضع أنواع عقد الأقساط مدى الحياة الذي تمت مناقشته أعلاه بطريقة تتناسب مع خطورة الحدث. وبطبيعة الحال ، يخضع النموذج حاليًا لمتطلبات متزايدة. وهبت بخصائصها الخاصة ، منذ عقد الأقساط:

• يجب أن تكون مصدقة من قبل كاتب العدل.

• يجب أن يجتاز إجراء تسجيل الدولة ، إذا كان موضوعه هو نقل ملكية العقارات.

يجب إضافة أن عدم الامتثال للمتطلبات المذكورة أعلاه يستتبع بطلان المعاملة. تعتبر هذه المعاملة لاغية وباطلة وفقًا للفقرة 1 من المادة 166.

استنتاج

لقد فككنا تمامًا عقد الأقساط والجوانب الرئيسية المصاحبة له (الأصناف والأشكال وتاريخ المنشأ والطبيعة القانونية). بالإضافة إلى ذلك ، قدموا العديد من المواقف العملية المتعلقة بمثل هذا الموضوع الشامل. من المستحسن استخلاص بعض الاستنتاجات وتحديد الأفكار الرئيسية للمادة. يمثل العقد السنوي بطبيعته نقل المجمعات العقارية (قد يكون هذا إما ملكية منقولة أو غير منقولة) إلى العقار مجانًا أو مقابل رسوم معينة ، كما هو موضح في المستندات ذات الصلة. في الحالة الأخيرة ، يوافق دافع الأقساط على إجراء مدفوعات دورية لصالح المتلقي أو الاحتفاظ بها في شكل مختلف (على سبيل المثال ، الاحتفاظ بشخص معوق عيني). أنواع الإيجار الرئيسية:

• مدفوعات الإيجار الدائم.

• مدفوعات الإيجار مدى الحياة.

• صيانة مدى الحياة مع تابع.

لقد قمنا بتحليل العناصر المقدمة بالتفصيل الكامل. في الختام ، تجدر الإشارة إلى أن عقد الأقساط ، بصرف النظر عن نوعه ، يتم إبرامه كتابة. بالإضافة إلى ذلك ، فإنه يخضع لتوثيق ، وفي حالة معينة - تسجيل الحالة. هذا الموقف يشير إلى أن موضوع عقد الأقساط هو العقارات.