تأجير الأراضي هو إجراء شائع للغاية في الممارسة القانونية الحديثة. تجدر الإشارة إلى أن ميزاته تنظمها أعمال معينة ذات طبيعة تنظيمية ، وكذلك أحكام قانونية. بعد ذلك ، ننظر في السمات الرئيسية للحق في استئجار الأراضي ، وكذلك التنازل والتنازل - وهي مفاهيم شائعة جدًا في الممارسة العملية فيما يتعلق بتنفيذ الأحكام التشريعية في هذا المجال.
أحكام عامة
النظر في السمات الرئيسية للحق في استئجار الأراضي ، تجدر الإشارة إلى المفاهيم الأساسية المتعلقة مباشرة إلى عقد الإيجار. لذلك ، على أساس القوانين التنظيمية المعمول بها حاليًا ، فإن الإيجار هو حيازة بعض الممتلكات ، ويقتصر على فترة محددة ، متفق عليها مسبقًا من قبل أطراف الاتفاق. يُمنح هذا الحق على أساس قابل للاسترداد ، أي مقابل مبلغ معيّن ، تم الاتفاق عليه أيضًا من قبل الطرفين. على أساس الأفعال المعيارية المعمول بها حاليًا ، يمكن لأي كائنات ، بما في ذلك قطع الأراضي ، أن تكون كائنات مستأجرة.
وتجدر الإشارة إلى أنه على أساس التشريع الحالي ، اعتمادًا على الممتلكات المؤجرة ، وكذلك على الفترة التي يتم تقديمها للاستخدام ، يمكن أن تتغير الفترة التي يجب خلالها تغيير إخطار أولي للطرف الثاني حول نهاية عقد الإيجار. في حالة نوع الإجراء المدروس فيما يتعلق بالأرض (الإيجار الزراعي) ، يجب إخطار الطرف الثاني في الاتفاقية قبل سنة على الأقل من إنهاء الاتفاقية.
ينص الحق في استئجار قطعة أرض على إمكانية إبرام اتفاق على كل من الشروط الطويلة الأجل والقصيرة الأجل.
التنظيم المعياري
الأحكام الأساسية المتعلقة بحق الملكية والحق في استئجار قطعة أرض تنظمها القواعد الواردة في القوانين التنظيمية. حتى الآن ، يتم التنظيم القانوني للمسألة قيد النظر على أساس الأحكام الواردة في قانون الأراضي للاتحاد الروسي. في شكل معمم ، يتم النظر في هذه القضايا بواسطة القانون المدني ، ويمثله القانون المدون الرئيسي - القانون المدني.
قد يتم تنظيم بعض المسائل المتعلقة بتفاصيل الحق في إبرام عقد إيجار للأراضي في مناطق معينة من البلد من خلال أفعال منفصلة ذات طبيعة معيارية ، تعمل حصريًا في مدن أو مناطق روسية معينة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الأحكام المقدمة فيها يجب ألا تتعارض بأي حال مع المعايير المتوفرة في قوانين الأراضي والمدونات في الاتحاد الروسي.
السمات القانونية لاتفاقية تأجير الأراضي
في جوهرها ، يعتبر استئجار قطعة أرض نوعًا خاصًا من الحق في استخدامها بحرية. يتم توفيرها على أساس اتفاق خاص ، يتم إبرامه بين الطرفين ويتوافق تمامًا مع الشكل المشار إليه في القوانين التنظيمية المعمول بها.
إذا أخذنا في الاعتبار السمات القانونية الرئيسية التي تتميز بها اتفاقية تأجير الأراضي ، فيجب أولاً ملاحظة أنه يشير إلى نوع التوافق والتعب. علاوة على ذلك ، فإن هذا الاتفاق ثنائي ، وهذا ملزم لجميع الأطراف.وبعبارة أخرى ، على أساس اتفاق مبرم بين الطرفين ، تنشأ الالتزامات والحقوق المتبادلة أمام بعضها البعض. ميزة أخرى مهمة لهذا النوع من الاتفاق هي سدادها ، أي بعد انتهاء فترة استخدام الموقع ، ينبغي إعادتها إلى مالكها الشرعي في أقرب وقت ممكن.
يشار إلى أطراف الاتفاقية المعنية على أنها المستأجر والمؤجر. يحدد المشرع قائمة بالأشخاص الذين لهم الحق في العمل ككيانات بموجب هذا الاتفاق. يمكن أن يشمل ذلك كيانات قانونية وأفرادًا (بما في ذلك أولئك الذين لا يحملون جنسية دولة معينة ، وكذلك الأجانب). يقرر المشرع أيضًا أن مواضيع الاتفاقية قد تكون تشكيلات وسلطات بلدية فردية في الولاية.
فيما يتعلق بالحق في إبرام عقد إيجار للأرض ، فهو يخص مالك العقار. ومع ذلك ، على أساس اللوائح المذكورة أعلاه ، يتمتع هذا المالك بالحق الكامل في تعيين شخص معين مرخص له باستئجار العقار.
بالنسبة لموضوع الاتفاقية ، فإن قطعة أرض معينة ، مقدمة في وصف واضح ، مع تعيين حدود محددة ، يمكن أن تعمل على هذا النحو.
إذا تحدثنا عن الفترة التي يمكن من خلالها إبرام نوع الاتفاق المدروس ، فإن المشرع لا يقيده ، ولكنه يقرر أنه إذا تم إبرامه لمدة ثلاث سنوات ، فيجب إبرام اتفاق كتابيًا. وينطبق الشيء نفسه على تلك العقود التي يكون فيها أحد الأطراف منظمة أو مؤسسة ، أي كيان قانوني. في حالة إبرام الاتفاقية لمدة تصل إلى سنة واحدة ، لا يلزم تسجيلها بالطريقة المحددة ، وبالنسبة لأولئك الذين صمموا لفترة أطول من الصلاحية ، لا تنطبق هذه القاعدة.
محتوى العقد
يمكن إجراء نقل الحقوق بموجب اتفاقية تأجير الأراضي بشكل حصري في جراد البحر من الشروط المتفق عليها مسبقًا ، والتي ينبغي تقديم محتوياتها في نص الاتفاقية.
لذلك ، في نص العقد يجب تقديم اسمها الكامل وتاريخ ومكان إبرامها ، وكذلك الأطراف المشار إليها ، مع تعيين الاسم الكامل ومكان التسجيل (أو الإقامة الدائمة - للأفراد).
علاوة على ذلك ، في نص الاتفاقية ، لا بد من الإشارة إلى الخصائص الرئيسية للقطعة الأرضية ، والتي تشمل موقعها وحجمها واسمها (إن وجد) ، وبيانات المساحية وغيرها من الميزات المميزة.
بعد تحديد الأطراف والهدف المباشر في اتفاقية الاختبار ، يجب تحديد الالتزامات والحقوق. توفر قطع أراضي التأجير للأطراف في الاتفاقية مجموعة معينة من الالتزامات المتبادلة ، والتي تشمل أولاً توفير الأرض في حالة مناسبة ، والمخصصة لنوع الاستخدام المناسب (للمؤجر) والدفع في الوقت المناسب لاستخدامها بالمبلغ المتفق عليه (للمستأجر). فيما يتعلق بالحقوق ، فإن قائمتهم أوسع بكثير. فيما يتعلق بالمستأجر ، قد يكون هذا هو نقل الحق في استئجار قطعة أرض في أوقات معينة ، والتي يتم بموجبها إبرام اتفاق منفصل مع طرف ثالث. في حالة قيام المؤجر باتخاذ قرار بشأن بيع قطعة الأرض المؤجرة خلال فترة زمنية معينة ، يكون للمستأجر الحق الاستباقي في الحصول عليها.
في محتوى العقد ، تكون الشروط الأساسية هي سعره (المبلغ المحدد كدفعة منتظمة لاستخدام الأرض) ، وكذلك الفترة التي أبرمت فيها الاتفاقية.إذا رغبت في ذلك ، يحق للأطراف حجز ظروف أخرى ، والتي يجب أن ينص عليها في نص العقد.
في نهاية الاتفاقية ، يجب عرض شروط إنهائها ، وكذلك تدابير المسؤولية عن عدم الامتثال لشروط الأطراف وإجراءات حل النزاعات. يجب أن يكون الاتفاق الذي تم التوصل إليه بالضرورة مختومًا بتوقيعات جميع الأطراف ، وأيضًا ، إذا لزم الأمر ، مصدق من كاتب عدل.
رفض العقد وتجديده
وفقًا للقواعد العامة التي يحددها القانون ، يحق لأي طرف من أطراف الاتفاقية الحق الكامل في رفض اتفاقية مبرمة مسبقًا. الشيء الوحيد الذي يجب أخذه في الاعتبار في هذه الحالة - الفترة التي يجب خلالها الإعلان عن إشعار مبدئي بشأن الإنهاء القادم للاتفاقية - يحدد المشرع ثلاثة أشهر تقويمية لهذا الغرض. إذا لزم الأمر ، يمكن الإشارة إلى هذه الفترة مقدمًا من قبل الأطراف في نص الاتفاقية.
إذا رغبت في ذلك ، يمكن تمديد الحق في استئجار قطعة أرض بواسطة الأطراف ، ويتم ذلك بالاتفاق المتبادل. تجدر الإشارة إلى أن المستأجر الحالي لديه حق وقائي على المتقدمين الآخرين لإبرام اتفاقية جديدة مع المؤجر. أيضًا ، لأولئك الذين لديهم مبانيهم الخاصة في أراضي الموقع والتي تعمل ككائن بموجب الاتفاقية ، الحق الاستباقي في الإيجار.
إنهاء العقد
يقدم المشرع أيضًا قائمة معينة من الأسباب التي يمكن من خلالها إنهاء الاتفاقية المبرمة مسبقًا. من بينها ، أولاً وقبل كل شيء ، موافقة الأطراف. أيضًا ، يمكن تنفيذ هذا الإجراء بقرار محكمة مناسب ، في حالة إساءة استخدام الموقع ، وكذلك بمبادرة من المؤجر أو المستأجر. في الوقت نفسه ، يحدد المشرع حالة خاصة عندما لا يُسمح بإنهاء العقد المبرم مسبقًا - وهذا هو وقت العمل الزراعي النشط. تجدر الإشارة إلى أنه على المستوى المحلي ، يمكن تحديد هذه الحالات بشكل فردي.
بعد إنهاء العقد ، يجب استرداد سجل التسجيل المثبت في سجل الدولة الموحد ، إن وجد. يشار إلى سدادها عن طريق ختم الملصقة من النموذج المعمول بها.
الاحالة والتكليف
استنادا إلى الأحكام الواردة في المادة 624 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن استئجار الأرض يمنح المستأجر فقط الحق في استخدام الأرض للغرض المقصود منه. بالنسبة للمهمة ، يعني هذا المفهوم نقلًا افتراضيًا لحق استخدام هذا الموقع ، والذي يتم على أساس اتفاقية التنازل. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه في هذه الحالة ، لا يتم نقل الخصائص المادية للكائن المنقول.
تُظهر الممارسة الحديثة أنه في الواقع ، فإن العديد من الروس الذين يواجهون عقود إيجار للأراضي يخلطون بين مفهوم الامتياز (والتنازل) مع التأجير من الباطن. في الواقع ، هذه المفاهيم لها بعض السمات المميزة. لذلك ، أثناء المهمة ، يصبح الشخص الذي قبل هذا الحق تلقائيًا موضوع التصرف في الموقع ، والذي يحدث على أساس عقد إيجار تم إبرامه مسبقًا مع مالك الأرض. أما بالنسبة للعقد من الباطن ، وهذا لا يحدث عند نهايته.
ميزات اتفاقات التنازل والتنازل
الميزة المميزة الرئيسية لاتفاقات التنازل والتنازل هي أن الدفع المنصوص عليه بموجب الاتفاقية يتم لمرة واحدة ، بكامل المبلغ المحسوب لكامل فترة استخدام الأراضي. في محتوى العقد ، تسمى هذه الدفعة التعويض.
يلاحظ الممارسون في مجال الفقه القانوني أن الاتفاق على التنازل عن حق استئجار قطعة أرض هو اتفاق يسمح بتحديد المواقع القانونية الأكثر دقة للخلفاء ، والتي قد تشمل كلاً من المحال إليهم والمستأجرين. لدى النظام القانوني مفهوم منفصل لخوارزمية التنازل عن الحق في استئجار قطعة أرض. تجدر الإشارة إلى أن هذه الخوارزمية تتوافق تقريبًا بالكامل مع تلك المنصوص عليها في عقد الإيجار ، ولكن الاختلاف يكمن في حقيقة أنه في الشخص البادئ الأولي يوفر للمؤجر ، وليس المستأجر. في عملية نقل الحقوق على أسس قيد النظر ، ستتم تسمية المعاملة الأولى كامتياز ، وكلها تالية - تعيينات ، لكن جوهر كل منها سيكون هو نفسه. كما تبين الممارسة ، فإن مثل هذا الاتفاق المبرم بين الكيانات القانونية يشار إليه في الغالب باسم الاحالة ، وبين الأفراد - الاحالة.
الميزة الرئيسية الأخرى لاتفاقية التنازل عن الحق في استئجار قطعة أرض هي أن موضوعها ليس تخصيص الأرض ، بل مجموعة من الوثائق التي تحدد حالة مالكها.
الإجراء الخاص بإبرام اتفاقية التنازل (أو التعيين)
ينص التشريع على إجراء محدد لإبرام اتفاق بشأن التنازل عن الحق في استئجار قطعة أرض. وينص على وجود إلزامي للأطراف في عملية إبرامها ، وكذلك وجود مجموعة معينة من الوثائق. يجب أن يحتوي بالتأكيد على مستندات تثبت هويات الأطراف (بالنسبة للكيانات القانونية - المستندات التأسيسية وشهادات التسجيل). يجب أن يكون لدى المالك جواز سفر الأرض. أيضا ، لإبرام اتفاق بشأن التنازل أو التنازل ، سيكون من الضروري تقديم اتفاق بشأن الحق في استئجار قطعة أرض ، مصدقة مسبقًا من قبل كاتب عدل وإدخالها في السجل المقابل.
أما بالنسبة لمحتوى الاتفاقية المعنية ، فيجب أن يتكون من نفس عناصر اتفاقية استئجار الأرض. ومع ذلك ، يشير نص الاتفاقية إلى أنها مهمة يتم إبرامها على أساس اتفاقية تأجير محددة موقعة مسبقًا من قبل الطرفين ، يجب أن يكون أحدهما المالك القانوني للموقع. إذا رغبت في ذلك ، يمكن للأطراف استخدام اتفاقية النموذج ، وذلك باستخدام نموذج نقل الحق في استئجار الأرض. في حالة وجود شروط خاصة ، يحق لأي من الطرفين تعديل النموذج الحالي - قبل التوقيع عليهما يجب الاتفاق عليه مع جميع المشاركين الآخرين في المعاملة.
تجدر الإشارة إلى أنه في نموذج اتفاق بشأن التنازل عن عقد الإيجار إلى قطعة أرض هناك تماما جميع العناصر اللازمة لإعداده. وتشمل هذه المعلومات المتعلقة بالمؤامرة نفسها ، والبيانات المتعلقة بتوافر تصريح لشراء الأرض ، ومدة الإيجار ، والشروط الأساسية لتمديد الاتفاقية وإنهائها ، وكذلك الشروط التي يمكن على أساسها تنفيذ الاستخدام المستهدف للتخصيص.
مزاد للحق في استئجار قطعة أرض
تدل الممارسة الحديثة على أن المناقصات الحالية (المزادات) غالباً ما تُعقد ، والهدف منها هو تأجير الأراضي في منطقة معينة. تبين الممارسة أن هذا النشاط تم تطويره بشكل خاص في المدن الكبرى في روسيا ، حيث يوجد عدد كبير من الأشخاص الذين يرغبون في شراء الأراضي للاستخدام المؤقت.
يمكن لكل من الأفراد والمؤسسات التي تم تشكيلها في شكل كيانات قانونية المشاركة في مثل هذه المزادات. تدل الممارسة على أن المشاركة في الأحداث من هذا النوع تتيح لك أحيانًا عقد صفقة بشروط أكثر مواتاة من الأسباب العادية ، لأن تنظيمها ، كقاعدة عامة ، يتم من قبل السلطات.