في كثير من الأحيان ، خاصية واحدة لديها العديد من أصحابها. لديهم بعض حصة أو غرفة منفصلة في هذا الكائن. إذا قرر أحد المالكين بيع ممتلكاته ، فيجب عليه أولاً تقديم حصته إلى مالكين آخرين. هذا يرجع إلى حقيقة أن لديهم الحق الوقائي للشراء. يتم تقديم شيء لهم بسعر معين ، وفي حالة الرفض ، من الضروري تقديم غرفة أو حصة للمشترين الآخرين. إذا انخفض السعر ، فيجب عليك مرة أخرى الاتصال بالمالكين المشاركين بشأن عرض شراء جزء من الشقة.
مفهوم القانون الوقائي
ويمثلها حق مالك الغرفة أو المشاركة في الشقة للحصول على جزء آخر يبيعه المالك المشارك. فقط عند إضفاء الطابع الرسمي على الرفض الرسمي ، يمكن تقديم هذه الخاصية إلى أشخاص غير مصرح لهم بذلك.
تخضع عملية استخدام الحق الوقائي للشراء للمادة 250 من القانون المدني. لذلك ، يجب على صاحب الكائن قبل بيعه للآخرين التأكد من إخطار جميع جيرانه في الشقة المشتركة أو المالكين المشتركين للكائن الذي تمت خصخصته بالبيع المخطط له ، كما لا يرغبون في استخدام حقهم القانوني. من المستحسن عمل رفض كتابي. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى البائع دليل على أنه قام بالفعل بإشعار المالكين المشاركين ببيع جزء منه.
القضايا الناشئة
الأشخاص الذين لديهم جزء واحد فقط من العقارات يواجهون دائمًا بعض الصعوبات في بيع العقارات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المالكين الآخرين لهم الحق الوقائي في شراء سهم. تشمل الصعوبات والمشاكل الأكثر شيوعًا ما يلي:
- يتم إنشاء عقبات أمام بيع الغرفة بواسطة مستأجرين آخرين للممتلكات. على سبيل المثال ، يعلنون مباشرة للمشترين المحتملين أنهم سوف يفسدون حياتهم ، وفي نفس الوقت لا يرغبون في استرداد سهم بمفردهم.
- يرفض المالكون المشاركون قبول إشعار خاص بشأن بيع الممتلكات ، لذلك يتعين عليك إرسال مستند برسالة مسجلة مع إيصال التسليم من أجل الحصول على دليل على الامتثال لمتطلبات القانون.
- في البداية ، يرفض حاملي الأسهم استرداد الحصة ، لكنهم يذهبون إلى المحكمة للطعن في الصفقة المبرمة بالفعل مع أطراف ثالثة. لكن إذا كان لدى البائع دليل على إشعار المواطنين ، فلن ترضِ المحكمة المطالبات.
- قد يعبر العديد من المساهمين في الحال عن رغبتهم في شراء جزء من الشقة ، وفي مثل هذه الحالة ، يمكن للبائع أن يختار بشكل مستقل مع من سيتم إبرام الصفقة.
- لا يمكنك إخطار المالكين الآخرين ببيع الجزء ، إذا كان هناك اتفاق مع مستأجر واحد فقط بأنه سيشتري السهم.
يعني الحق الوقائي في شراء حصة في شقة مع قاصر أنه من الضروري ليس فقط الحصول على رفض لاسترداد حصة من ممثليها الرسميين ، ولكن أيضًا للحصول على إذن لبيع الممتلكات من سلطات الوصاية. في الوقت نفسه ، لا يجوز انتهاك حقوق الطفل بأي شكل من الأشكال من خلال هذه الصفقة.
كيفية الوقاية من المخاطر؟
يجب أن يكون كل شخص يمتلك جزءًا معينًا فقط من العقارات ضليعًا فيما هو الحق الوقائي في شراء سهم. في هذه الحالة ، من الممكن تجنب الموقف عندما يتم الطعن في معاملة بيع الممتلكات. لمنع المخاطر المختلفة ، تؤخذ النقاط التالية في الاعتبار:
- يتم إخطار مالكي الشقق الآخرين بشكل صحيح وفوري بالبيع المخطط لجزء من العقار ؛
- إذا كان لدى المواطن علاقات جيدة مع مالكي الأسهم الآخرين ، فيجب أن يطلب رفض كتابي ؛
- إذا كان أصحاب الشقق لا يرغبون في كتابة رفض ، فسيتم إرسال إخطار إليهم عن طريق خطاب مسجل مع إيصال التسليم.
فقط إذا كان هناك دليل على أن البائع لم ينتهك حقوق المستأجرين الآخرين ، فيمكن ضمان عدم معارضة الصفقة في المحكمة.
هل من الممكن تجاوز الحق الوقائي للشراء؟
هناك بعض الحيل التي تجعل من الممكن عدم تلقي رفض من المواطنين الآخرين وعدم إرسال إشعار لهم بشأن بيع جزء من الممتلكات. وتشمل هذه الأساليب الرئيسية ما يلي:
- عقد اتفاق هدية ، وليس بيع على أساس عقد البيع. الحق الاستباقي للشراء صالح فقط لبيع سهم وليس هدية. لكل شخص الحق في التصرف بحرية في ممتلكاته ، حتى يتمكن من التبرع بحصة لأي شخص دون صعوبات وإمكانية الطعن فيها. ولكن إذا كان لدى المالكين المشتركين دليل على أنه يتم إخفاء المعاملة القابلة للاسترداد ، يتم الاعتراف بها في المحكمة على أنها مزورة على أساس الفن. 170 غ.
- الزيادة في قيمة جزء من الممتلكات. قد يشير عقد المبيعات إلى سعر مرتفع ، ولكن في الواقع يتم نقل الكائن بتكلفة مختلفة. مثل هذه المعاملات احتيالية ، لذلك إذا تم الإعلان عن الفروق الدقيقة الخاصة بها ، فسيتم اعتبارها لاغية وباطلة.
- عقد صفقة مع تعهد. على سبيل المثال ، يقوم بائع الغرفة بسحب قرض من المشتري ، والذي تم إعداد مستند رسمي له. بموجب هذا الاتفاق ، يتم توفير جزء من الممتلكات كضمان. علاوة على ذلك ، يتم كتابة التعويض ، ونتيجة لذلك يرفض الدائن المال ، ويقوم البائع بتحويل ممتلكاته إليه لهذا الغرض. ولكن عند استخدام مثل هذا المخطط ، سيتعين عليك التسجيل رسميًا في كل من اتفاقية الرهن وعقد التعويض.
وعادة ما تستخدم هذه الحيل إذا كان هناك بالفعل علاقة سيئة بين سكان العقار نفسه ، لذلك يحاول المواطنون استخدام حقهم الوقائي في إزعاج المالك المشترك للعقار.
قواعد إخطار المواطنين
إذا قرر مالك حصة في كائن ما بيع ممتلكاته ، فإنه يقوم بالإجراءات التالية:
- على أساس المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتمتع جميع المالكين الآخرين بحق وقائي للشراء ، وبالتالي ، في البداية يتم تقديم حصة لهم بتكلفة معينة ؛
- علاوة على ذلك ، يتم تجميع إخطار مكتوب يحتوي على معلومات حول البيع المخطط للممتلكات ؛
- يشير المستند إلى السعر الذي تم التخطيط للمعاملة به ؛
- قد يتم تقديم خطط التقسيط أو خيارات أخرى بموجب هذا المستند ، مما يسمح لمالكي الشقق الآخرين باسترداد حصة ؛
- بناءً على هذا الإشعار ، يقوم أصحاب الممتلكات الباقون برفض أو الدخول في معاملة.
إذا رفض المواطنون ببساطة قبول الإشعار ، فسيتم إرساله إليهم عبر البريد ، وبالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليهم دفع إشعار التسليم حتى يكون لدى البائع دليل على الامتثال لمتطلبات القانون. بموجب هذه الشروط ، يكون الإشعار ملزماً قانونًا حتى إذا رفض المرسل إليه استلام الخطاب.
بعد 30 يومًا من إرسال الإشعارات ، يمكنك البدء في بيع الحصة إلى أشخاص غير مصرح لهم بذلك إذا لم يعرب المالكون المشاركون عن رغبتهم في شرائها بمفردهم.
طرق لإرسال الإخطارات
من المستحسن إعطاء المستند شخصيًا للتوقيع. ولكن في الممارسة العملية ، غالبًا ما تكون هناك مواقف يكون فيها الكثير من الخلاف بين مالكي العقار نفسه. ولكن حتى في ظل هذه الظروف ، لا يُسمح بتجاهل الحق الوقائي في شراء حصة في شقة. يمكن إرسال إشعار بطرق مختلفة:
- إرسال البرق
- إرسال مستند باستخدام كاتب العدل ؛
- إرسال رسالة قيمة نفسك.
في أي حال ، سوف تضطر إلى دفع ثمن إشعار تسليم المستند. تأكد من حفظ مستندات الدفع التي تؤكد إرسال المستند. هذه الوثائق هي الأدلة أثناء المحاكمة.
ما هي المعلومات الواردة في الإخطار؟
يضمن الإخطار المسبق للمعاملة الامتثال للمتطلبات القانونية فيما يتعلق بالحق الوقائي في شراء حصة في شقة. يمكن العثور على عينة من هذا الإشعار أدناه.
تأكد من تضمين البيانات التالية في هذا المستند:
- عنوان الشقة
- معلومات عن حجم المشاركة الحالية ؛
- القيمة التي يتم بيع العقار بها ؛
- عرض مباشر لاستخدام حقك واسترداد جزء من الكائن ؛
- يشار إلى أنه في حالة عدم قبول هذا الاقتراح ، سيتم بيع الحصة إلى أطراف ثالثة ؛
- تم كتابة طلب أدناه لإعداد رفض أو موافقة كتابية ؛
- يتم تحديد تاريخ الإخطار وتوقيع مقدم الطلب
الشرط الرئيسي هو الحاجة إلى بيع العقار حصرا بالسعر المشار إليه في الإشعار. إذا رفض جميع المالكين المشتركين الشراء ، فيمكنك الاستمرار في البيع بهذا السعر. إذا لم يتمكن البائع من العثور على مشترين ، فلن يستطيع ببساطة خفض السعر. للقيام بذلك ، قاموا مرة أخرى بوضع إعلامات ، والتي تشير إلى انخفاض التكلفة. إذا وافق أحد المالكين المشتركين على استرداد الحصة ، يتم توقيع اتفاقية معه. يسمح لك الحق الوقائي في شراء شقة بزيادة حصة مالكي العقارات الحاليين.
المسؤولية عن انتهاك الحقوق
في كثير من الأحيان ، يتجاهل المواطنون الذين يمتلكون حصة في العقارات ببساطة الحق الاستباقي في شراء غرفة في شقة يمتلكها الآخرون. هذا يؤدي إلى انتهاك حقوق المواطنين.
النتيجة السلبية الرئيسية لمثل هذا الانتهاك هي القدرة على تحدي المعاملة. نظرًا لأن البائع لن يكون لديه دليل على تقديم إخطار في الوقت المناسب من قِبل مالك آخر ، فإن الصفقة موضع نزاع. سيتعين على المواطن إرجاع مبلغ الأموال المستلمة من المشتري ، ثم القيام بالإجراء على أساس المتطلبات القانونية.
هل هو إلزامي للمطالبة بالرفض؟
إذا كانت هناك علاقة جيدة بين المالكين المشاركين ، فمن المستحسن أن تطلب كتابة رفض ، إذا كان المواطنون لا يريدون استرداد جزء من العقار.
لا يشترط الرفض في حالة إرسال إشعار عبر البريد ، حيث إن المرسل لديه دليل على امتثاله لمتطلبات القانون. من الضروري انتظار الإجابة في غضون 30 يومًا. إذا تغيب ، فلا يزال بإمكانك التعامل مع بيع الأسهم إلى أطراف ثالثة.
الفروق الدقيقة الأخرى
غالبًا ما يستخدم الحق الاستباقي في شراء غرفة في شقة مشتركة أو عقار مخصخص ، ولكنه موجود في مناطق أخرى. وتشمل هذه:
- عند تأجير. إذا تم استئجار أي شيء ، فإن الأشخاص الذين يعيشون في هذه الشقة ، بعد طرح المزاد في المزاد العلني ، لهم الأولوية كمشترين. هذا يرجع إلى حقيقة أن أماكن المعيشة يسكنها بالفعل هؤلاء المواطنون.
- لمرفق البلدية. إذا وضعت البلدية للبيع المبنى الذي يعيش فيه المواطنون على أساس اتفاقية قرض اجتماعي ، فسيحصل الناس على نفس السكن على نفس الأساس أو الحق الاستباقي في شراء العقار. لذلك ، يحق للمستأجرين المشاركة في المزاد مع أشخاص آخرين ، ويمكنهم أيضًا الاستفادة من المشاركين الآخرين. لذلك ، إذا وافقوا على إعادة الشراء ، فلن يتم ببساطة عقد المزاد ، حيث يتم إبرام صفقة مباشرة معهم.
- لضبط الممتلكات. إذا تم الاستيلاء على أي شيء ومصادرته للديون ، فإنه يباع في مزاد علني. يجوز للمدين المشاركة في المزاد ، الذي له بالإضافة إلى ذلك الحق في استردادها مباشرة دون تقديم عطاءات.
الغرض الرئيسي من هذا الحق هو إتاحة الفرصة للأشخاص الذين يستخدمون العقار بالفعل ليصبحوا المالكين الكاملين له.
استنتاج
للمواطنين المختلفين حقوق وقائية في مختلف المجالات فيما يتعلق بجميع أنواع الممتلكات. يتم تنفيذه بطرق مختلفة ، والغرض الرئيسي منه هو الفرصة للمواطنين لشراء السكن الذي يستخدمونه بالفعل.
في حالة انتهاك هذه الحقوق ، يتم الطعن في المعاملة بسهولة في المحكمة.