يشتمل نظام إدارة مبنى سكني على عدد من الجوانب التنظيمية والقانونية. في بعض الأحيان يكون الأمر بعيدًا عن متناول متخصص. ومع ذلك ، يحق للمواطنين إدارة ممتلكاتهم ، وسنعرف كيف يمكنهم القيام بذلك.
الغرض من الدراسة
ومن المعروف أن مبنى سكني هو مجمع معقد ، وصيانته تتطلب حل العديد من القضايا ومعرفة قدر كبير من الإجراءات التنظيمية ، فمن الضروري أن تتفاعل باستمرار مع المواطنين والمنظمات والسلطات.
تحقيقًا لهذه الغاية ، يجب على مالكي الشقق اختيار إحدى الطرق المقترحة لإدارة منازلهم. ما مدى فعالية كل منهم ، وسوف نحلل أدناه. يتم تحديد الكثير من خلال نشاط السكان واستعدادهم لحل المشاكل المشتركة.
اللوائح التشريعية
يتم تحديد نظام التحكم في مبنى سكني من خلال قائمة كاملة من القوانين التشريعية:
- قانون الإسكان - يصف حقوق والتزامات المالكين المشاركين ، ويقدم خطط الإدارة وإجراءات تنفيذها.
- قرار حكومي بتاريخ 15 مايو 2013 رقم 416 أو ، في الواقع ، قواعد لإدارة مبنى سكني.
- قائمة الحد الأدنى من الخدمات لصيانة الممتلكات المشتركة للمبنى السكني.
- القرار الحكومي المؤرخ 23 سبتمبر 2010 رقم 731 - معايير الكشف عن المعلومات من قبل المنظمات الإدارية.
- أعمال السلطات الأخرى التي تؤثر على تقديم الخدمات ، والفروق الدقيقة الأخرى.
التشريع الروسي ينظم العديد من قطاعات الحياة. نظام إدارة منزل الشقة ليست استثناء. تكمن الصعوبة في حقيقة أن العديد من الأفعال ، وتكرار أحكام قانون العمل ، تقدم قواعد إضافية ، بدلاً من تحديد الأفعال الموجودة. بالإضافة إلى ذلك ، تنتشر المواد التنظيمية عبر العديد من الأعمال ، وكثير منها يتناقض مع بعضها البعض.
لا يمكنك خصم آراء المحاكم. المحكمة الدستورية ، على سبيل المثال ، توضح بشكل دوري أحكام قانون العمل والقوانين التنظيمية الأخرى. لسوء الحظ ، لا يتم اتخاذ موقفه دائمًا في الاعتبار من قبل القضاة عند اتخاذ القرارات.
كما أنه يقدم توضيحات للقوات المسلحة للاتحاد الروسي ، والتي ليست سهلة أيضًا. إما أن يغيروا ممارسة تطبيق القوانين ليس للأفضل ، أو أنهم لا يقولون أي شيء عن المشاكل الخطيرة حقا التي يواجهها أصحاب المؤسسات الإدارية والأطراف الثالثة. بالإضافة إلى ذلك ، في الممارسة العملية ، يتم تجاهل الإشارات إليها في نزاعات محددة.
يعد النظام القانوني لإدارة مبنى سكني ظاهرة معقدة ويستغرق الكثير من الوقت لدراسته.
المادة 416
المستند المحدد هو أهم إجراء تنظيمي بعد LCD. يوسع فهم العديد من أحكام شاشات الكريستال السائل. النظر في هيكلها:
- أحكام عامة (يتم سرد أساليب الإدارة) ؛
- معايير الإدارة ؛
- الإجراء الخاص بتكوين قائمة بالأشغال والخدمات لصيانة MKD ؛
- تنظيم خدمة إرسال الطوارئ ؛
- إجراءات نقل وتوليد الوثائق الفنية لـ MKD ؛
- إجراءات إنهاء أنشطة المنظمة الإدارية ؛
- ترتيب الكشف عن المعلومات من قبل القرن الإفريقي ، التعاونيات المتخصصة.
يمكن القول بشكل معقول أن مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بشأن إدارة المباني السكنية يسلط الضوء على العديد من النقاط بالتفصيل.
أعمال تنظيمية أخرى
لن نفكر في لوائح أخرى في مثل هذه التفاصيل. تؤثر المادة 416 بشكل مباشر على الفروق الرئيسية للإدارة وتشير بشكل مباشر أو غير مباشر إلى المستندات الأخرى.
أهداف وغايات الإدارة
إدارة مبنى سكني في نظام الإسكان والخدمات المجتمعية هو نظام من التدابير التي تهدف إلى تحقيق عدد من الأهداف:
- تهيئة ظروف معيشية آمنة ومأمونة ؛
- تنظيم صيانة الممتلكات المشتركة لمبنى سكني ؛
- حل مشكلة استخدام الملكية المشتركة ؛
- تنظيم تقديم الخدمات العامة ؛
- الحفاظ على الاتصالات الهندسية في حالة جيدة.
يتم توفير إدارة مبنى سكني في نظام الإسكان بالطرق التالية:
- اتخاذ القرارات المباشرة من قبل أصحاب المباني السكنية ؛
- إدارة المجمعات السكنية عن طريق إنشاء منظمات متخصصة (منظمات حقوق الإنسان ، التعاونيات) دون إبرام اتفاق مع منظمة إدارة ؛
- إبرام اتفاق مع المنظمة الإدارية ، يتم اتخاذ القرار من خلال القرن الإفريقي أو عن طريق اتخاذ قرار في اجتماع لأصحاب العقارات ؛
- يتم توفير الإدارة من قبل المطور قبل إبرام اتفاقية مع المؤسسة الإدارية.
الطريقة الأخيرة هي خيار وسيط. لماذا؟ بعد تشغيل المنزل ، يجب أن يتعامل شخص ما مع المنزل. المطورون ليسوا منظمات إدارة متخصصة. ولهذا السبب ، يحاولون إبرام اتفاق مع المنظمة الإدارية في أقرب وقت ممكن. هي أعطيت الوثائق التقنية. في السابق ، حاول بعض المطورين إنشاء شركات إدارة خاصة بهم ، لكن تعليمهم أصبح معقدًا الآن. يتم تقديم قائمة كاملة من المتطلبات ، فمن الضروري الحصول على ترخيص.
أدناه سنتحدث عن كل من طرق التحكم المتاحة.
معايير إدارة الشقق
يحدد المرسوم 416 أنشطة المنظمات الإدارية ، ويحدد أيضًا معايير معينة يجب أن يلتزم بها النشاط.
في القسم المخصص للمعايير ، في الواقع ، يتم تقديم قائمة بالخدمات والعمل على إدارة مبنى سكني:
- يتم تنظيم تكوين وتخزين وتحديث الوثائق وفقًا لقواعد الإدارة وتوفير الخدمات لصيانة MKD ؛
- إعداد مقترحات لإدارة الممتلكات المشتركة للاجتماع العام لأصحابها ؛
- وضع قائمة من الخدمات لصيانة الممتلكات المشتركة ، مع مراعاة الحد الأدنى للمبلغ المقبول ؛
- توفير حساب وتبرير ثمن الخدمات ، والكشف عن جميع المعلومات ؛
- وضع خطط لتدابير توفير الطاقة ؛
- إعداد المقترحات الأكثر ربحية لنقل الملكية المشتركة لاستخدامها من قبل أطراف ثالثة (الإيجار ، وما إلى ذلك) ؛
- إصدار مشاريع الوثائق المتعلقة بإدارة الممتلكات المشتركة وصيانتها ؛
- إعداد الوثائق والمطالبات وإبرام الاتفاقات مع المنظمات التي تقدم الموارد ، واستخدام البرامج المتخصصة التي تم إنشاؤها لتبسيط الوثائق ؛
- تنظيم وتنفيذ المستوطنات مع المرافق والمنظمات التي تقدم السلع والخدمات في سياق الإدارة ؛
- ضمان الرقابة الفعالة من قِبل المالكين المشاركين (نشر مؤشرات النشاط المالي والاقتصادي ، والوثائق الأخرى ، وما إلى ذلك) ؛
- تنظيم الاستقبال والنظر في الطلبات والمقترحات والشكاوى ؛
- مشاركة الملاك في مراقبة جودة العمل المنجز.
تشير القائمة مباشرة إلى اللوائح التي تحكم العمل بالبيانات الشخصية وتوفير الخدمات العامة.
المشاركة المباشرة في الإدارة
وفقًا لـ RF LC ، من الممكن إدارة مبنى سكني دون إنشاء كيان قانوني وإشراك شركة إدارة بشرط ألا يوجد أكثر من 30 شقة في المنزل. لماذا قررت إدخال هذا القيد؟ الحقيقة معروفة أنه من الصعب الموافقة على عدد كبير من الأشخاص بشأن قرار يناسب الجميع. لكن سكان المنازل الصغيرة أكثر ارتباطا. وفي هذه الحالة ، من الأسهل حل المشكلات ، وتجنب البيروقراطية في العملية والتكاليف غير الضرورية.
يتضمن نظام إدارة المباني السكنية مثل المستأجرين المباشرين عقد اتفاقيات مع المنظمات التي تقدم الموارد.
في هذه الحالة ، من المهم في المقام الأول مراقبة صحة الاجتماع العام ، وتنفيذ البروتوكول وأنشطة مجلس المبنى السكني. يسمح القانون للاجتماع العام بإصدار توكيل لطرف ثالث لتمثيل المشاركين فيه ، على سبيل المثال ، في العلاقات مع أوسيتيا الشمالية ، والسلطات عند وضع حدود الإقليم (قائمة السلطات والقضايا التي يتم إصدار التوكيل بشأنها غير محدودة بموجب القانون).
بناءً على محضر الاجتماع العام ، يدخل كل مالك في اتفاقية مع RNO. ينص القانون على أن جميع الذين يوقعون الاتفاق من جانب المالكين المشتركين هم طرف واحد في الاتفاقية.
تقع مسؤولية جودة الخدمات على عاتق الشركة التي توفرها. يتم تحديد حدود المسؤولية وفقًا لبنود الاتفاقية. تصف قواعد تقديم الخدمات خط مسؤولية المستهلك والمقاول.
الملاك مسؤولون عن صيانة الشبكات المشتركة. لذلك ، واحد منهم يعمل في خدمتهم ، أو يتم اختيار منظمة أو شخص الذي ، على أساس العقد ، سوف تشارك في تقديم الخدمة. كما ترون ، طريقة التحكم هذه مناسبة تمامًا للمنازل الصغيرة.
خلق القرن الإفريقي
القرن الإفريقي هو منظمة محددة. إنه شكل من أشكال تنظيم أصحاب المنازل المشتركين لصيانة الممتلكات العامة وتوفير المرافق. يمكن إنشاء الجمعية في مكان واحد ، في نفس الوقت في العديد من المنازل (تتميز هذه المنازل الصغيرة بعشرات الشقق في كل منها). قد تشارك المنظمة في أنشطة أخرى تهدف إلى تلبية احتياجات الإدارة.
كيف يتم إنشائها؟ يعقد الشركاء المشاركون اجتماعًا عامًا ويقررون إنشاء اتحاد. ينظم التشريع بدقة عملية التحضير للتصويت وإجراءات تنفيذه. في حالة الإجراءات غير القانونية ، قد يؤدي ذلك إلى تصفية الشراكة والاعتراف بجميع الإجراءات الأخرى باعتبارها غير قانونية ، وسيتم إلغاؤها.
تبدأ الجمعية العمل من لحظة تسجيل الدولة. تم تقديم قائمة الوثائق التالية:
- محاضر الاجتماع العام ؛
- نسخة من الميثاق موقعة من شخص مفوض معتمد من كاتب العدل ؛
- قائمة بالأشخاص الذين صوتوا مؤيدين لإنشاء HOA ، مع بياناتهم الشخصية وإشارة إلى حجم أسهمهم في الممتلكات المشتركة التي يمتلكونها.
وفقًا لشاشات الكريستال السائل ، فإن إدارة مبنى سكني تقع على عاتق مدير المجلس أو رئيس مجلس الإدارة الذي يقرر المسائل التشغيلية ، والاجتماع العام. قام القانون بتقسيم الصلاحيات والصلاحيات المخصصة التي يمكن ممارستها مباشرة من قبل المالكين. على سبيل المثال ، التخلص من الممتلكات المشتركة.
تعمل جمعيات أصحاب المنازل على أساس الميثاق ، وقد تم تطويرها في شكل قياسي واعتمدتها السلطات. التغييرات الطفيفة مسموح بها (إلى حد محدود). في حالة وجود انتهاكات ، ستصدر هيئة تفتيش الإسكان مبدأً بناءً على الشكوى أو كجزء من التفتيش ، يحق لمكتب المدعي العام أو المحكمة الإلغاء.
يتم تنسيق أنشطة المنظمات غير الحكومية بشكل رسمي: يتم تسجيل جميع القرارات في محاضر الاجتماعات العامة ، وأوامر الرئيس. المنظمة لديها حسابات مصرفية ، ويحظر استخدام النقد. القدرة على تجميع الأموال هي ميزة كبيرة لا تتوفر مع التحكم المباشر في المنزل. الاستثناء الوحيد: بغض النظر عن طريقة الإدارة ، هناك دائمًا الحق في فتح حساب لتراكم الأموال لإجراء عمليات إصلاح كبيرة.
خلق التعاونيات
بالإضافة إلى القرن الإفريقي ، يحق للمالكين المشاركين تكليف إدارة كيان قانوني آخر ، على سبيل المثال ، جمعية تعاونية لبناء المساكن. ومع ذلك ، على عكس HOA ، يتم إنشاء تعاونية في البداية لبناء كائن.ثم المنظمة لها الحق في مواصلة وجودها. جميع أنشطته ، مثل التعاونيات المماثلة ، تشبه عمل منظمات القرن الإفريقية. والسبب هو أن معاملة الملكية المشتركة لأصحاب مبنى سكني تستند إلى نفس القواعد.
وبالتالي ، فإن أساليب إدارة أصحاب المباني في مبنى سكني من خلال تنظيم الجمعيات يتم تخفيضها إلى المخطط الذي تم إنشاؤه لـ HOA.
هناك حالات لتحويل التعاونية إلى القرن الإفريقي.
شركة الإدارة
لها ميزة تجارية. تتمتع جميع المنظمات الأخرى بوضع غير ربحي ، ولا تهدف أنشطتها إلى تحقيق ربح. على العكس من ذلك ، يتم إنشاء الشركات لهذا الغرض على وجه التحديد. يتم تنظيمها من قبل كل من السلطات والأفراد.
توفر الشركة مجموعة كاملة من الخدمات ، وفي الوقت نفسه ، يحق لسكان المنزل اختيار خيار آخر للتعاون. وبالتالي ، يتم تقديم الخيارات التالية:
- شركة إدارة خدمات كاملة المنزل ؛
- يتم إبرام العقد مع HOA للوفاء بقائمة الأعمال أو الخدمات المحددة في العقد.
في الحالة الأولى ، لا يتم إنشاء شراكة ؛ يحق للمالكين المشاركين اختيار مؤسسة في اجتماع عام. إذا لم يعقد الاجتماع لسبب ما ، أو كان المواطنون مترددين في المشاركة في اختيار المنظمة ، يتم تعيين مسابقة من قبل السلطات البلدية. ثم يعينون شركة إدارة ، تتولى مسؤولية إدارة الممتلكات المشتركة للمنزل.
ميزة هذه الطريقة هي توافر الموارد التي لا تمتلكها القرن الإفريقي (المعدات والأفراد).
أي طريقة للاختيار
يوفر القانون عدة طرق لتنظيم إدارة مبنى سكني. للمالكين الحق في اختيار الشخص الذي يناسبهم أكثر من غيرهم.
ما هي مزايا الإدارة المباشرة ، لقد درسنا أعلاه: الحد الأدنى للتكلفة ، والتواصل المباشر مع المنظمات التي تقدم الخدمات ، والافتقار إلى هيكل إداري معقد ومكلف.
سيتطلب إنشاء جمعية درجة أكبر من التعاون ، لكنه يمنح المواطنين فرصة لإدارة الممتلكات المشتركة بأنفسهم. إدارة القرن الإفريقي أو التعاونية هو أكثر اهتماما لاحتياجات السكان. يؤخذ الرأي في حجم التعريفات وقائمة الخدمات في الاعتبار. ينبغي أن تقرر أهم القضايا مباشرة من قبل أصحابها.
على الرغم من أن قواعد إدارة مبنى سكني هي نفسها ، إلا أنه من الأسهل بالنسبة لإدارة الشركات "السياج" ومن الصعب على السكان تحقيق التزاماتهم. يعتمد مجلس الجمعية على جيرانه.
نظام معلومات الإسكان والخدمات المجتمعية
في عام 2017 ، تم إطلاق بوابة هيكل الإسكان المعلوماتي ، حيث تلعب دور نظام مرجعي لإدارة المباني السكنية. أنه يحتوي على معلومات حول السلطات والشركات والمؤسسات المسؤولة عن توفير السكن والخدمات المجتمعية. كما يتم تضمين رابطات أصحاب المنازل وإدارة التعاونيات والشركات هنا. كان الهدف من البوابة هو تزويد المواطنين بمعلومات حول جودة وحجم المرافق العامة والانتهاكات المسموح بها وحول حقوق والتزامات الناس.
يجب استخدام النظام بشكل أساسي لحساب المدفوعات ودفعها ، وحساب الإعانات. ومن المثير للاهتمام أن التشريع يسمح بعدم دفع الفواتير التي لم يتم إدخالها في النظام ، مما يشجع كيانات السوق على الانضمام إلى النظام.
ومع ذلك ، فإن إدارة المنظمات وممثليها يواجهون خللًا ثابتًا في النظام ، وعملية تسجيل البيانات وإدخالها هي إجراء مرهق ومعقد. هناك خلط بين حجم مساحة السكن المتاحة لمؤسسات الإدارة وساهم بها Rosreestr.
وبالتالي ، فإن تنفيذ فكرة واحدة جيدة بدلاً من نظام المساعدة لإدارة المباني السكنية أوجد مشكلة أخرى.
دعم الموارد
تتطلب أنشطة الإدارة التنفيذ المتزامن للعديد من الوظائف.في الوقت نفسه ، يتم إدخال التغييرات على التشريعات على أساس يومي ، ويتم تقديم تفسيرات جديدة للأفعال التنظيمية الحالية ، ويتم تحليل الممارسات القضائية. من أجل تبسيط العمل مع زيادة حجم المعلومات ، على سبيل المثال ، تم إنشاء نظام إلكتروني "إدارة المنزل متعدد الشقق".
يسمح لك بتنظيم المعلومات المتاحة ومعالجتها. يتم تقديم قوالب المستندات ، يبقى فقط لملئها.
في الختام
إدارة مبنى سكني - خدمة مقدمة لأصحاب المنزل. لديهم الحق في أخذ كل شيء بالكامل بأيديهم أو نقل السيطرة إلى منظمة متخصصة.
يتم ممارسة خيار آخر - يتم إنشاء إدارة تعاونية أو HOA ، والتي تدخل في اتفاقية حول تقديم الخدمات مع شركة الإدارة. يتم تحديد درجة مشاركة القرن الإفريقي في الإدارة من قبل الأطراف.
يمثل النظام القانوني لإدارة مبنى سكني طبقة من الإجراءات القانونية التنظيمية (LCD ، وبعض القوانين ، والمراسيم الحكومية للاتحاد الروسي ، وقرارات السلطات المحلية).
تتغير المتطلبات القانونية باستمرار ، يثير تعقيد العديد من العمليات زيادة في العبء على المسؤولين عن الإدارة. لتسهيل حياتهم ، يتم إنشاء برامج متخصصة ، على سبيل المثال ، نظام إدارة المباني السكنية (ICFER).