في عام 2014 ، تم تعديل القانون الاتحادي رقم 294 عدة مرات فيما يتعلق بالبناء المشترك. على وجه الخصوص ، والآن في تنفيذ البناء المشترك ، يجب على المنشئ إبرام عقد تأمين من شأنه أن يوفر التأمين ضد المسؤولية للباني حتى يبرم أول معاملة له مع المشتري. خلاف ذلك ، لن يكون قادرًا على تسجيل هذه الصفقة مع Rosreestr.
جوهر هذا الالتزام
منذ عام 2014 ، يجب على كل شركة إنشاءات أن تفشل في تأكيد التزاماتها بإصدار ضمان أو بإبرام عقد تأمين ضد المسؤولية كمطور يعمل في مجال البناء المشترك. تسمح هذه التعديلات ، التي تم تبنيها في التشريع ، للمشترين بإعادة أموالهم المستثمرة في البناء في حالة تعرض المطور لحالات غير متوقعة.
لماذا تحتاج إلى تأمين مسؤولية المطور؟
يتيح هذا التعديل للقانون أيضًا إثبات المسؤولية التي قد تنشأ إذا:
- سوف نخجل من التزاماتها.
- سوف يسلم كائنًا غير جاهز تمامًا.
- ستفلس قبل استسلام العقار.
ومع ذلك ، يعتقد الاقتصاديون أن هذه التدابير قد تنطوي على زيادة في قيمة العقارات. ومع ذلك ، تصر الحكومة على أنه لا يمكن الربط بين هذه العوامل ، لأن أكبر شركات المقاولات تنفق على التأمين ما لا يزيد عن 1 ٪ من مجموع جميع معاملاتها. لذلك ، ينبغي تخصيص الأموال من ميزانيتها الخاصة للتأمين من المسؤولية المدنية للمطور.
كائن التأمين
في تنفيذ البناء المشترك ، فإن مسؤولية المطور هي المؤمن عليه. يتضمن هذا الإجراء حماية مصالح الملكية للمطورين مباشرة. أي أن إبرام عقد التأمين هذا مفيد للمشترين بشكل أساسي. في الوقت نفسه ، يتم منح المطور الحق في الاختيار: يمكنه تأمين كل من المنزل ككل وكل شقة على حدة.
عملاء
يتم إبرام عقد تأمين المسؤولية الخاص بالباني لصالح المشاركين في البناء المشترك. في حالة حدوث ظروف معينة ، سيتمكنون من تلقي الدفعة المناسبة. وفقًا لشروط عقد التأمين ، يتعين على المطور تسليم الكائن ، والذي يفي بمعايير الجودة والموثوقية. تتعهد شركة التأمين بدورها بإشعار المشتري في حالة حدوث تغييرات في المعاملة ثم دفع تعويض له. إذا كان المشاركون في البناء المشترك سيتغيرون بالفعل أثناء عملية البناء ، فإن هذا أمر جدير بالذكر في العقد ، لأن كل مساهم إضافي سوف يبرم عقدًا إضافيًا منفصلًا للتأمين على مسؤولية المنشئ.
شركات التأمين
لا تريد كل شركة تأمين إبرام عقود التأمين هذه. هناك رأي بين شركات التأمين أن مثل هذه الصفقة غالبا ما تسبب خسائر. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تلتزم شركة التأمين نفسها بالمتطلبات التالية:
- يجب أن يكون في سوق التأمين لمدة 5 سنوات على الأقل.
- للفترة المقبلة يجب أن يكون لديك توقعات جيدة للتنمية.
- يجب أن يكون وفقا لمتطلبات الاستدامة المالية.
- لا يمكن أن يكون رأس المال المصرح به لهذه الشركة أقل من 120 مليون روبل ، ويجب أن يكون حجم أعمالها 400 مليون روبل على الأقل. فقط في ظل هذه الظروف ، يمكن توفير تأمين المسؤولية المدنية.
الرسوم الجمركية
إن إبرام عقد تأمين يؤمن للمطور المنخرط في البناء المشترك مكلف للغاية. على سبيل المثال ، في عام 2015 ، تذبذب متوسط معدلات إبرام مثل هذا الاتفاق عند مستوى 0.5-0.8 ٪. إذا تم إبرام العقد لفترة طويلة ، فإن شركة التأمين ، حسب تقديرها ، قد تخفض سعر التعريفة من 10 إلى 30 ٪. من الأكثر ربحية إنشاء شركات تأمين المسؤولية متبادلة المنفعة.
إن تحديد سعر الفائدة ، وكذلك الحساب الكامل لنسب الفائدة السنوية ، متروك لتقدير شركة التأمين نفسها ، لأن احتمال أن يبدأ المطور الذي يشارك في البناء المشترك في التهرب من التزاماته مرتفع للغاية.
يتحمل تأمين مسؤولية المطور للبناء المشترك مخاطر معينة.
العوامل المؤثرة في سعر الفائدة
يعتمد سعر الفائدة على تعريفة التأمين على العوامل التالية:
- هل ينتمي المطور إلى الحيازة.
- هل لدى المطور صفقات ناجحة وإيجابية في الماضي؟ في هذه الحالة ، يمكن لشركة التأمين أن تأخذ في الاعتبار جميع معايير المعاملات السابقة: المواعيد النهائية لإكمالها ، العدد الإجمالي للكائنات ، وجود مكاتب تمثيلية في مناطق مختلفة من البلاد ، الغياب التام للشكاوى والشكاوى.
- الاستدامة المالية.
- الدعم القانوني ، أي توفر مجموعة كاملة من الوثائق والإذن.
- المراحل التي ينقسم فيها تقدم البناء.
- الموعد النهائي للمشروع الحالي.
- إجمالي عدد العملاء المشاركين في البناء المشترك.
تسجيل عقد التأمين
لتسجيل اتفاق مع Rosreestr ، مطلوب المطور لتقديم جميع الوثائق اللازمة. تشمل قائمتهم:
- إعلان المشروع.
- إذن للقيام بأعمال البناء.
- شهادة تسجيل الدولة.
- عقد لتنفيذ البناء المشترك.
- نسخ من جميع الوثائق القانونية.
- مبررات ذات طبيعة تقنية واقتصادية.
- نسخ من البيانات المالية للمطور.
- معلومات حول المقرضين الحاليين.
- شهادة من البنوك ، تشير إلى عدم وجود تأخير في مدفوعات القروض.
بعد النظر في الأوراق المالية ، يتم التأمين على مسؤولية المنشئ للبناء المشترك.
ما يجب أن تكون محمية؟
إذا لم يفي المطور بالتزاماته ، وهذا ما أكده قرار صادر عن المحكمة أو حقيقة الإفلاس ، فإن عقد التأمين المبرم أثناء تنفيذ البناء المشترك يعني أنه سيتم دفع تعويض لحاملي الأسهم. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن شركة التأمين لا تعوض الاستثمار إذا قام المطور بتجميد فترة البناء أو تمديد الفترة التي يتم خلالها تكليف الكائن. يعتمد المبلغ المدفوع بالكامل على السعر المحدد في العقد ، ولكن لا يمكن أن يكون أقل من تكلفة الكائن نفسه وأقل من متوسط سعر السوق المحدد لكل متر مربع من مساحة المعيشة في نفس المنطقة التي عمل فيها المطور.
الحد الأقصى لحجم المكافأة محدد أيضًا بموجب القانون.
أحداث المؤمن
يمكن أن تعزى الحالات التالية إلى التأمين:
- توقف البناء.
- أعلن المطور المفلسة.
- أصحاب المصلحة لا يمكن الحصول على السكن.
- المطور يرفض إرجاع الموارد المادية.
التغييرات التشريعية
التغييرات في القانون الاتحادي رقم 294 ، التي تحدثنا عنها في مقالتنا في وقت سابق ، عززت التأمين ضد المسؤولية الإلزامية لمنشئ الشركة.في الوقت نفسه ، فإن المطور نفسه ، الذي يريد تنفيذ بناء مشترك ، ملزم بالبحث عن شركة التأمين وتنفيذ العقود مباشرة. يمكن للمطور بشكل مستقل ، وفقًا لتقديره ، اختيار من سيبرم عقد التأمين - مع بنك أو شركة تأمين متخصصة أو مع الشركة.
يتحمل المشاركون الذين هم أعضاء في شركة تأمين (التأمين الإلزامي) مسؤولية متساوية. في حالة إبرام عقد التأمين مع البنك ، سيتعين على المطور قضاء الكثير من الوقت في جمع الأوراق. تطلب البنوك أيضًا من المطور دفع مبلغ إجباري قدره 30٪ من التكلفة الإجمالية للمنشأة قيد الإنشاء. هذا المبلغ سيكون بمثابة ضمان للمؤسسة المالية. من بين أمور أخرى ، يوفر البنك المركزي لمتطلباته الخاصة التي تنطبق على البنوك التي تبرم عقود التأمين. يجب على هذه البنوك:
- العمل على الأقل 5 سنوات في المجال ذي الصلة.
- لديك رأس مال مسجل لا يقل عن 200 مليون روبل.
- يجب أن تكون القيمة الإجمالية للعقار مليار روبل على الأقل.
في هذا الصدد ، يكون للمطوّر الحصول على قرض أكثر سهولة وأسهل من إصدار ضمان. البنوك تنظر أيضا في إجراء التأمين لتنفيذ البناء المشترك ليست مربحة تماما.
الأكثر ربحية هو إبرام عقد للتأمين المتبادل للمسؤولية المدنية للمطورين مع شركة متخصصة. نظرًا لوجود منافسة كبيرة ، فإن شركات التأمين من أجل جذب العملاء لأسعار وأسعار أقل لمنتجاتهم. ويمكنهم أيضًا تحديد معدل التعريفة الجمركية طوال فترة عقد التأمين. ميزة أخرى لإبرام عقد مع شركة متخصصة هي أن تتم معالجة المستندات في أسرع وقت ممكن. بموجب هذا الاتفاق ، فإن المطور سيكون بمثابة المؤمن والمشارك في البناء المشترك باعتباره المستفيد. يتم تحديد ضمان لكل مسكن معين على حدة. أصبحت الشركات الاستهلاكية للتأمين المتبادل للمسؤولية المطورين ذات الصلة.
إجراء تأمين المسؤولية لشركة بناء مشتركة
يتعين على حاملي وثائق التأمين تقديم ضمانات. في كثير من الأحيان ، مثل هذا الضمان هو قطعة أرض يُفترض فيها بناء جسم ما. من بين أشياء أخرى ، يجب أن تصف الوثيقة الطريقة التي يتم بها ضمان الالتزامات المعلنة. يجب أن تكون جميع الأوراق المالية موقعة قبل إبرام العقد الأول للبناء المشترك ، وسوف تكون سارية حتى التسليم الفعلي للكائن. في حالة إنهاء المعاملة ، لا يحدث الإعفاء من مدفوعات الالتزامات. لكن هذه القاعدة لا تنطبق إلا عند وقوع الحدث المؤمن عليه خلال فترة العقد.
يمكن لحامل الوثيقة تأمين كل المنزل والشقق بشكل منفصل. بالمناسبة ، فإن الخيار الأول ليس مربحًا تمامًا ، لأنه بعد ذلك يجب على المؤمن عليه أن يقوم بإيداع مبلغ يتناسب مع تكلفة المنشأة بالكامل ، وتأكد أيضًا من أنه سيتم بيع جميع المباني في هذا المرفق. هناك مشكلة أخرى عند إبرام عقد تأمين للمنشأة بأكملها وهي صعوبة تحديد المستفيد.
يبدأ العقد من اللحظة التي تم فيها إضافة الدفعة الأولى. مثل هذا الاتفاق لا ينص على شيء مثل الامتياز. خلاف ذلك ، يمكن أن يسمى شروط العقد القياسية:
- يتعهد شركة التأمين بإبلاغ أصحاب المصلحة عن مبلغ التعويضات التي تم دفعها. هذا هو الأساس للتأمين المسؤولية المطور.
- يحق لشركة التأمين الاتصال بالمطور مع متطلبات نوع الانحدار.
- تتعهد شركة التأمين بإخطار حاملي الفائدة إذا تم إنهاء عقد التأمين قبل الموعد المحدد.
- الاتفاقية سارية طوال فترة البناء وتعتمد عليها. وهذا هو ، عند تمديد فترة البناء ، يتم تمديد العقد تلقائيا.
يعتمد المبلغ الذي سيتم تسديده عند وقوع حدث مؤمن عليه بالكامل على الأسعار والأسعار المحددة. يجب أن يكون حجمها أكبر من قيمة مساحة المعيشة الإجمالية لغرفة معينة. علاوة على ذلك ، فإن القرار الخاص بكيفية دفع التعويض - على أقساط أو في وقت واحد - يظل بالكامل لدى شركة التأمين.
قضايا التأمين
ما هي مطبات عقد التأمين على المسؤولية المدنية للباني؟
هذا التأمين محدد للغاية ، لأن المخاطر المالية مؤمنة بالفعل.
هذا الاتفاق له تأثير تراكمي في حالة الخسارة. في حالة حدوث أزمة ، سيتم تكبد الخسائر من قبل جميع المطورين ، وليس من قبل أي واحد بعينه. يتم فهم حالات الأزمات هنا على أنها زيادة في معدلات الرهن العقاري أو انخفاض في الطلب على المباني السكنية. بعد كل شيء ، هذا هو تأمين المسؤولية المتبادلة للمطورين.
مشكلة أخرى هي أنه لا توجد وسيلة لإعادة تأمين المخاطر.
نظرًا لحقيقة أن البنك المركزي قد زاد من متطلبات شركات التأمين ، فقد ضاقت دائرة عملها بشكل كبير. وقد لعبت الدور الحاسم من خلال زيادة حجم رأس المال المصرح به ، وفي سوق التأمين الحديثة فقط 19 منظمة مناسبة للمتطلبات. وفقًا للتعديلات ، فقد حوالي 80٪ من المؤسسات التي كانت يمكن أن تدخل سابقًا في عقد تأمين ضد مسؤولية المطور قدرتها على تنفيذ أنشطة التأمين للمطورين.