المشروع عبارة عن بناء كائن (يفترض أنه مركز للتسوق والترفيه). يقع المرفق في مدينة Mytishchi ، منطقة موسكو ، على العنوان: st. Letnaya ، 26. الموعد التقريبي لبدء تشغيل المنشأة هو 2019.
مجالات تغطية الكائن
عند تطوير مفهوم بناء مركز أعمال ، من الضروري تحديد حدود منطقة الخدمة المحيطة بالموقع.
تقليديًا ، يمكن تقسيم المنطقة المحيطة بالكائن إلى ثلاث مناطق (حسب القرب من الموقع):
- أول دائرة تطويق: محدودة بواسطة Yubileynaya ، شوارع Mira ، نهر Yauza.
- الحلقة الثانية من الحصار: تغطي معظم أنحاء المدينة ، باستثناء المناطق النائية - Stroitel و Chelyuskinskaya و Stroiplastmass و East Perlovka و Druzhba.
- الحلقة الثالثة من البيئة: تغطي مدينة Mytishchi بأكملها ، بما في ذلك مناطق Stroitel و Chelyuskinskaya و Stroyplastmass و East Perlovka و Druzhba.
العوامل الداخلية والخارجية لنجاح المشروع
العوامل الخارجية خارجة عن سيطرة المستثمر ، لكن تأثيرها على التطوير اللاحق للمشروع له أهمية أساسية في تنفيذ مشروع البناء لمركز الأعمال.
ويرد في الجدول أدناه مقارنة لعوامل التنمية الخارجية والداخلية.
| عوامل التنمية الخارجية | العوامل الداخلية للتنمية |
|
|
بناءً على التحليل ، يمكننا أن نستنتج أنه عند اتخاذ قرار بشأن بناء مركز أعمال ، يجب مراعاة العديد من المعلمات:
- آفاق التنمية الاقتصادية والاجتماعية والديمغرافية في المنطقة.
- مستوى المنافسة في مجال المنشأة.
- الخصائص الاجتماعية والديموغرافية للسكان الذين يعيشون في المنطقة.
- ميزات الكائن نفسه.
- أداء الاستثمار في المشروع.
تجدر الإشارة إلى أن متوسط تكلفة بناء مراكز الأعمال في سانت بطرسبرغ هو 450 مليون روبل بمساحة 40،000 متر مربع. م ومع ذلك ، فإن هذا المؤشر يختلف قليلا عن نفسه في موسكو.
تجدر الإشارة إلى أن تكلفة بناء المراكز التجارية في موسكو حوالي 600 مليون روبل ، مع تربيع أكثر من 40،000 متر مربع. م.
تحليل SWOT للكائن
فيما يلي الجدول النهائي لتحليل SWOT للمنشأة المقترحة للبناء.
| ق - القوة | ث - نقاط الضعف |
|
|
| يا - الميزات | تي التهديدات |
|
|
بعد تحليل نقاط القوة والضعف في الجسم وتطوره وتهديداته ، يمكننا النظر في إمكانية تنفيذ خيارين مختلفين لاستخدام الفضاء:
- مركز تسوق.
- مركز التسوق والترفيه.
مركز تسوق
في هذه الحالة ، يمكنك التركيز على معرض التسوق. الحجم الكبير لمنطقة التسوق سيزيد من مجموعة البضائع المعروضة. معدلات تأجير أماكن البيع بالتجزئة أعلى بكثير من مناطق الترفيه. في هذه الحالة ، ستكون منطقة التغطية في مركز التسوق الحلقة الأولى فقط من البيئة.
تعتبر خطة العمل هذه لبناء مركز تجاري هي الموضوع الأمثل لبناء منشأة من طابقين.
مركز التسوق والترفيه
في الحالة الثانية ، يمكنك التركيز على مكون الترفيه. تتمثل الميزة الرئيسية لهذا الاقتراح في وجود نقص حاد في أماكن الأنشطة الترفيهية للأطفال في سوق المدينة. يزيد وجود منطقة الترفيه من الوقت الذي يقضيه العملاء في الفندق. في مراكز التسوق الجديدة ، تبلغ نسبة مناطق التسوق والترفيه 50٪ إلى 50٪.
في الطابق الأرضي ، يقترح وضع سوبر ماركت للبقالة.
إذا كان هناك عدد كبير من مشغلي الترفيه ، فسيكون مركز التسوق والترفيه قادرًا على جذب الزوار إلى الحلقات الأولى والثانية جزئيًا من بيئة المدينة ، حيث لا توجد أماكن ترفيهية كافية في المدينة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أسعار الإيجار لهذا النوع من الخدمة أقل من مساحات البيع بالتجزئة ، مما سيؤدي في النهاية إلى زيادة فترة الاسترداد للمشروع.
تشير التجربة الأجنبية إلى أن التنفيذ الأمثل للمشروع سيكون إنشاء مجمع للتسوق والترفيه ، حيث يقلل هذا الخيار من المخاطر التجارية.
ينتمي مركز الأعمال المخطط له إلى الفئة A. وهو الأعلى بين المراكز التي يمكن تعيينها. يشير تقييم الفئة A إلى مكانة كل مباني المبنى ، وتوافر أنظمة دعم الحياة العصرية وعمل المركز نفسه.
فيما يلي تكلفة إنشاء مركز أعمال من الفئة "أ" باستخدام مثال محدد. يجب ألا ننسى أن إنشاء مركز للتسوق في مدينة أخرى قد يكون له استثمارات مالية مختلفة تمامًا من حيث الحجم.
تجميع التدفقات النقدية للمشروع
من المفترض أن يكون للمول المعلمات التالية عند الحصول على تصريح بناء:
- تبلغ المساحة الإجمالية لمركز التسوق 9672 متر مربع. م.
- بما في ذلك الطابق الأول - 4847 متر مربع. م.
- بما في ذلك الطابق الثاني - 4825 متر مربع. م.
- نسبة الإشغال في السنة الأولى 70٪.
- معدل الإشغال في السنوات اللاحقة هو 95 ٪.
- خطر عدم الدفع هو 0 ٪.
- نمو الإيرادات سنويا - 5 ٪.
نظرًا لأن اتفاقية التأجير تحدد مبلغ عقوبة الدفع المتأخر لأكثر من 30 يومًا ، فإن مخاطر عدم الدفع أثناء إنشاء مركز الأعمال تساوي الصفر. الزيادة السنوية في أسعار الإيجار ستكون 5 ٪.
ويتضح ذلك بشكل أكثر وضوحًا في الجدول أدناه.
الاستثمارات في بناء مركز تجاري (RUB)
| اتجاه | استثمار | 1 سنة | 2 سنة | توتال | ل م2 |
| 1. التكاليف | أعمال البناء والتركيب | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | نفقات أخرى | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | النتيجة الجزئية: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. اتصالات | إمدادات المياه | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | مجاري | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | إمدادات الحرارة | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | امدادات الطاقة | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | لتخصيص الحد الكهرباء | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | النتيجة الجزئية: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | حكم | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
النقطة الأكثر أهمية هي دراسة قضايا تمويل استثمار رأس المال. لهذا الغرض ، يمكن استخدام كل من الأموال الخاصة والمقترضة للشركة. فيما يلي البيانات المتعلقة بتمويل مشروع البناء بمزيد من التفاصيل.
تمويل المشروع:
- اجمالى الاستثمارات - 13439642 دولار.
- بما في ذلك السنة الأولى - 10939642 دولار.
- بما في ذلك السنة الثانية - 2500000 دولار
- إجمالي رأس المال المقترض - 13،439،642 دولار ، بما في ذلك السنة الأولى: 10،939،642 دولار ، العام الثاني: 2،500،000 دولار
- مدة سداد القرض - 10 سنوات.
- سعر الفائدة على القرض هو 18 ٪.
في عملية دراسة النتائج المالية للمشروع ، هناك نقطة مهمة هي دراسة مقدار ومبلغ العبء الضريبي في الشركة وفقًا لخطة العمل.
فيما يلي نتائج التخفيضات الضريبية المخططة للمشروع.
الضرائب المدفوعة أثناء تشغيل المشروع:
- للعقار - 2.2 ٪.
- الربح - 20 ٪.
- ضريبة القيمة المضافة - 18 ٪.
لبناء التدفق النقدي ، نحتاج إلى تحديد المبلغ التقريبي للإيرادات من تأجير أماكن العمل ، والتي نحتاج من أجلها إلى تقسيم المناطق في منطقة مركز التسوق. يتم عرض عناصر تقسيم المناطق في الجدول أدناه.
التقسيم
| البيانات الشخصية | المساحة الكلية ، مربع م. | منطقة مفيدة ، مربع. م. | المنطقة ، خسارة ، مربع. م. |
| 1st الكلمة | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2nd الطابق | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| المجموع (المؤشر المطلق) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| المجموع (مؤشر نسبي) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
يعد حساب الدخل من تأجير المباني لمركز الأعمال المخطط له نقطة مركزية ، لأنه يرتبط بفعاليته. هناك العديد من الخيارات المتوقعة للحصول على هذا الدخل: متفائل ومتوسط ومتشائم. يوضح الجدول أدناه خصائص كل خيار بشكل أكثر وضوحًا.
يقدم الجدول الأول توقعات متشائمة لخيار توليد الدخل.
حسابات إيرادات الإيجار. أسعار الإيجارات - توقعات متشائمة
| البيانات الشخصية | منطقة متري م. | ٪ من المساحة الكلية | معدل الإيجار المتوسط المرجح $ / متر مربع. م / شهر | معدل الإيجار المتوسط المرجح $ / متر مربع. م / سنة | إيجار $ / سنة |
| 1st الكلمة | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| جناح صغير | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| جناح كبير | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2nd الطابق | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| المجموع: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| متوسط سعر الإيجار المرجح | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| إيرادات الإيجار من المركز التجاري | - | - | - | - | 3 909 468 |
تسمح لنا البيانات الواردة في الجدول باستنتاج أنه نتيجة لتنفيذ المشروع ، سيكون الحجم المتشائم للدخل الناتج عن استئجار مساحة في المركز التجاري 3909468 دولارًا.
يوضح الجدول أدناه البيانات المتعلقة بحساب إيرادات الإيجار من مساحة مركز التسوق مع الخيار المتوسط.
حسابات إيرادات الإيجار. أسعار الايجار - المتوسط
| البيانات الشخصية | منطقة متري م. | ٪ من المساحة الكلية | متوسط سعر الإيجار المرجح ، $ / متر مربع. م / شهر | متوسط سعر الإيجار المرجح ، $ / متر مربع. م / سنة | الإيجار ، $ / سنة |
| 1st الكلمة | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| جناح صغير | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| جناح كبير | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2nd الطابق | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| المجموع: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| متوسط سعر الإيجار المرجح | - | - | 47,5 | 570 | - |
| إيرادات الإيجار من المركز التجاري | - | - | - | - | 4 429 399 |
تتيح لنا البيانات الواردة في الجدول أن نستنتج أنه نتيجة لتنفيذ المشروع ، فإن متوسط حجم الإيرادات المتلقاة من تأجير المساحات في المركز التجاري سيكون 4،429،399 دولار.
من الضروري أيضًا توقع تنبؤات متفائلة لاحتمال استلام دخل الكائن من تأجير المساحة ، والذي يرد في الجدول أدناه.
حسابات إيرادات الإيجار. أسعار الإيجارات - توقعات متفائلة
| البيانات الشخصية | منطقة متري م | ٪ من المساحة الكلية | متوسط سعر الإيجار المرجح ، $ / متر مربع. م / شهر | متوسط سعر الإيجار المرجح ، $ / متر مربع. م / سنة | الإيجار ، $ / سنة |
| 1st الكلمة | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| جناح صغير | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| جناح كبير | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2nd الطابق | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| المجموع: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| متوسط سعر الإيجار المرجح | - | - | 53,5 | 642 | - |
| إيرادات الإيجار من المركز التجاري | - | - | - | - | 4 776 385 |
تتيح لنا هذه الجداول أن نستنتج أنه نتيجة لتنفيذ المشروع ، فإن الحجم المتفائل للدخل من تأجير المساحات في المركز التجاري سيكون 4776385 دولار.
نحسب تكلفة الأموال المقترضة وجدول السداد في الجدول أدناه.
| عام | الرصيد حتى الاستحقاق | ٪ من المدفوعات الحالية | المبلغ الرئيسي للمدفوعات الحالية | الدفع الشهري |
| 1 | 13 439 642 | - | - | - |
| 2 | 13 439 642 | - | - | - |
| ثلث | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4 | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5 | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6 | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7 | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8 | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9 | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10 | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
ملاحظة: في الشهر الثالث ، ستشمل الدفعة الشهرية مدفوعات مؤجلة ومدتها سنتان بقيمة 5143445 دولار.
تشير البيانات في الجدول إلى أن الدفعة الشهرية للمشروع ستكون 3214579 دولارًا شهريًا.
نفقات أخرى
ضع في اعتبارك وحساب جميع أنواع نفقات التشغيل أثناء بناء مركز أعمال:
- خلال السنتين الأوليين ، سيغطي عمل الحارس نصف الحجم الثابت.
- يشمل حساب خدمات التنظيف تنظيف جميع المناطق والأقاليم.
- يؤخذ دفع الأجور بالكامل في الاعتبار ، مع مراعاة جميع الضرائب وضريبة القيمة المضافة.
- زيادة الرواتب السنوية بنسبة 5 ٪ سنويا.
- يتم تحويل جميع نفقات التشغيل إلى المستأجرين (باستثناء السنة الأولى ونصف نفقات السنة الثانية).
لتجميع التدفق النقدي ، قمنا بحساب البيانات التالية:
- يقدر متوسط إيرادات الإيجار لمدة 10 سنوات من تنفيذ المشروع ، شريطة أن تكون المساحة المؤجرة في العام الأول 70٪ ، وفي 95٪ التالية.
- سوف يكون انخفاض قيمة الممتلكات 3.33 ٪ سنويا.
تشتمل التسويات في إطار الأنشطة المالية على فائض في الفائدة وفقًا للقوانين الضريبية ، نظرًا لأن الشكل قبل التمويل وبعده لن يتم وضعه.
نظرًا لأن الإنشاءات مقبولة "وفقًا لمراحل العمل" ، ويتم تشكيل التدفق النقدي بدءًا من السنة الأولى ، والتي تبدأ من اللحظة التي يولد فيها المشروع أول روبل للدخل ، تفقد الشركة الحق في استرداد ضريبة القيمة المضافة في السنة الأولى عند الانتهاء من البناء.
نظرًا لأن رصيد المشروع يمثل مبلغًا إيجابيًا عندما تصل المنشأة إلى سعة 100٪ ، لم تتم مراعاة المصروفات الأخرى والاستثنائية في الحسابات.
استنادًا إلى البيانات المتاحة ، يبدو من الممكن عرض التدفقات النقدية المخططة التي أنشأها المشروع.
يوضح الجدول أدناه التكاليف التشغيلية للمشروع.
مصاريف التشغيل
| مصاريف التشغيل | سنة 1 | سنة 2 | سنة 3 | سنة 4 | سنة 5 | سنة 6 | سنة 7 | سنة 8 | سنة 9 | سنة 10 |
| إدارة | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| الموظفين | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| الاستهلاكية | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| معدات | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ضريبة | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| تنظيف | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| الموظفين | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| الاستهلاكية | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| معدات | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| ضريبة | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| التكنولوجيا. خدمة | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| الموظفين | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| المواد الاستهلاكية ، بما في ذلك سترات العمل | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| الترخيص | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ضريبة | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| حماية | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| الموظفين | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| المواد الاستهلاكية ، بما في ذلك سترات العمل والمعدات | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| ضريبة | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| تأمين | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| المباني | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| مسؤولية | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| المدفوعات فائدة | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| متوسط الاستهلاك المرجح لكل متر مربع. م / سنة | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| المجموع في السنة | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| مصاريف تشغيل المالك | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
يوضح الجدول أدناه أن نفقات التشغيل في السنة الأولى ستكون 271707 دولارًا ، ثم ستزداد حسب السنة وستصل إلى 740157 دولارًا في السنة العاشرة.
في تحليل لاحق لفعالية المشروع ، سيتم النظر في ديناميات دخل المشروع على مدار السنوات العشر الأولى في الجدول أدناه.
ايرادات المشروع
| أرباح | سنة 1 | سنة 2 | سنة 3 | سنة 4 | سنة 5 | سنة 6 | سنة 7 | سنة 8 | سنة 9 | سنة 10 | توتال |
| معدل الإشغال (٪) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| دخل الإيجار (متوسط) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
تتيح لنا البيانات الواردة في الجدول أن نستنتج أن مبلغ إيرادات المشروع في السنة الأولى سيصل إلى 2717987 دولارًا ، ثم ستزيد الإيرادات ، بحلول العام العاشر ، ستصل إلى 2970947 دولارًا.
عند إجراء بحث عن مشروع ، من المهم حساب استقطاعات الإهلاك ، الموضحة في الجدول أدناه.
استهلاك المشروع
| الاستهلاك 3.33 ٪ سنويا | سنة 1 | سنة 2 | سنة 3 | سنة 4 | سنة 5 | سنة 6 | سنة 7 | سنة 8 | سنة 9 | سنة 10 | توتال |
| قيمة العقار | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| مبلغ الاستهلاك | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
كما يتضح من الجدول ، فإن قيمة الاستهلاك في السنة الثالثة ستكون 262،153 دولارًا ، وفي العام العاشر الأخير - 227،582 دولارًا. المبلغ الإجمالي للاستهلاك لجميع سنوات المشروع سيكون 1،956،147 دولار.
يوضح الجدول أدناه التدفق النقدي للمشروع.
التدفق النقدي
| التدفق النقدي | سنة 1 | سنة 2 | سنة 3 | سنة 4 | سنة 5 | سنة 6 | سنة 7 | سنة 8 | سنة 9 | سنة 10 | توتال |
| النشاط الرئيسي | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| الدخل الإجمالي | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| مصاريف التشغيل | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| ضريبة القيمة المضافة المستحقة | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| أنشطة التشغيل | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11 ٪ CT - NB تخفيض | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| ضريبة الممتلكات | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| ضريبة الدخل | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| النتائج الإجمالية | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| الأنشطة المالية | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7 ٪ على القاعدة | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| هيئة القرض | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| الدفع للمؤسسين | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| النتائج المالية | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| نشاط الاستثمار | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| استرداد ضريبة القيمة المضافة | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| المجموع على الأنشطة الاستثمارية | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| المجموع الكلي | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
يوضح الجدول أن إجمالي التدفق النقدي للمشروع سيكون 1،300،415 دولار.
تقدير معدل الخصم
يتم استخدامه لإعادة حساب تدفقات الدخل المستقبلية إلى قيمة واحدة في الوقت الحالي. سيتم احتساب معدل الخصم (ص) بشكل تراكمي بواسطة الصيغة:
r = α + MRR * RI ،
اين هو
α هو متوسط معدل التضخم خلال هذه الفترة.
MRR (الحد الأدنى من مخاطر العائد) - الحد الأدنى لمعدل المخاطرة الحقيقي المرتبط بعمل المشروع.
RI (مخاطر الاستثمار) - مستوى متوسط الربحية (المخاطر) المطلوبة من قبل المشاركين في المشروع.
سيكون الحد الأدنى لمعدل مخاطر MRR الحقيقي لهذه الحالة مساويًا لتكلفة الأموال المقترضة ، أي 18٪ ، أي سعر القرض البنكي.
وفقًا لاتفاقية الاستثمار ، يتم تحديد متوسط عائد الاستثمار المطلوب من قبل المشاركين في المشروع بنسبة 2٪.
وبالتالي ، فإن معدل الخصم يساوي:
r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100٪ = 30٪
النتائج
عند وضع خطة عمل لبناء مركز أعمال ، تم النظر في المشروع ، وتم التوصل إلى استنتاجات متفائلة.
خلال السنوات الثلاث المقبلة ، سيتم ملاحظة نمو اقتصادي معتدل في منطقة ميتيشيشي ، ومع ذلك ، يتم التعبير عن تأخر متوسط مؤشرات المنطقة من المؤشرات المتوسطة لمنطقة موسكو. ستبقى الصناعات الرائدة في مجال الهندسة وصناعة الأدوات وصناعة البناء.
بحلول نهاية عام 2018 ، من المخطط زيادة معدل نمو تجارة التجزئة بنسبة 40 ٪ وزيادة الحجم السنوي للخدمات المنزلية بنسبة 35 ٪. سيتم ضمان نمو التجارة من خلال نمو الطبقة الوسطى ودخلها.
المناطق التي تفي بالمعايير الدولية هي في نقص حاد ، والطلب على مساحات التجزئة الجودة يتجاوز العرض. سيؤدي ذلك إلى زيادة في جودة إنشاء وإدارة المركز التجاري.
المصادر الرئيسية للطلب اليوم هي متاجر الملابس. يمثلون حوالي 50 ٪ من مساحة مراكز التسوق. مستوى المساحة الحرة في عام 2018 سيكون 10-15 ٪. وستكون الزيادة المتوقعة في العقارات بالتجزئة حوالي 75000 متر مربع. في الوقت الحالي ، يبلغ متوسط سعر استئجار المباني التجارية في المدينة حوالي 405 دولارات للمتر المربع. م في السنة (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ونفقات التشغيل).
يوجد في المنطقة من الحلقة الأولى من البيئة عدد كبير من الأشياء التي تتنافس في كل من قطاع الأغذية وفي قطاع السلع الصناعية.
عند حساب التدفقات النقدية ، تم أخذ متوسط معدل الإيجار وتوافر الأماكن عند مستوى 5٪ ، وكذلك جميع تكاليف التشغيل ومدفوعات القروض في الاعتبار. تبين أن التدفق النقدي للمشروع كان إيجابيا ، لكنه لا يزال غير كبير بما فيه الكفاية.
وكان معدل الخصم ، الذي يشمل متوسط معدل التضخم ، والمخاطر الناتجة عن المشروع ، ومتوسط العائد المطلوب ، 30 ٪.
وبالتالي ، يمكن قبول المشروع المقدم للنظر فيه ، لأن الحسابات تظهر ربحيته وفعاليته.