شركة الإدارة هي مؤسسة يتم التعاقد معها للثقة في أي عقار. الخاصية في كثير من الأحيان بمثابة منزل والنقد وحتى الشركات الكبيرة. يختلف نظام الإدارة هذا عن التحكم المباشر عندما يتخذ المالك جميع القرارات ويكون مسؤولاً عنها. لا تتحمل شركة الإدارة في كثير من الأحيان أي مسؤولية ، أو تتحمل ، ولكن إلى حد محدود. لذلك ، قبل الاتصال بمثل هذه المنظمة ، يجب عليك دراسة ميزات طريقة الإدارة هذه.
ما هو
شركة الإدارة هي مؤسسة متخصصة تؤدي وظائف الإدارة في مختلف مجالات النشاط الاقتصادي. في روسيا ، غالبًا ما يعني هذا المفهوم الشركات العاملة في الإدارة في نظام الإسكان والخدمات المجتمعية. في النظرية الاقتصادية ، هذا المصطلح له مفهوم أوسع. في نشاط الريادة ، فإن شركات الإدارة هي شركات إدارة لا علاقة لها بتوفير الإسكان والخدمات المجتمعية - وهذا أمر شائع جدًا.
واحدة من الخصائص المميزة لهذه الشركات هو أنه يمكن إنشاؤها في واحدة من الشركات القائمة الموجودة في التشريعات الروسية. يعتمد اختيار شكل أو آخر على حجم الشركة ونطاقها. لذلك ، في مجال الإسكان وإدارة الخدمات المجتمعية يتم إنشاء شركات في كثير من الأحيان في شكل LLC أو في شكل شراكة من أصحابها. في الإصدار الأول (LLC) ، يتم تنفيذ الإدارة من قبل منظمة متخصصة ، في الثانية - من قبل المالكين أنفسهم.
أنواع شركات الإدارة
بغض النظر عن كونها شركة مساهمة عامة أو شراكة أو شركة ذات مسؤولية محدودة ، يتم تصنيف شركات الإدارة حسب مجال النشاط وشكل المؤسسة وحجم وتكوين المشاركين. لذلك ، تتميز الأنواع التالية من شركات الإدارة العاملة في روسيا:
- شركات صيانة المباني
- صناديق الاستثمار المشترك ، وإدارة أموال الأصول للمستثمرين ؛
- شركة إدارة تقدم خدمات إدارة للشركات والمؤسسات.
الشركات الأكثر استخدامًا هي الإسكان والخدمات المجتمعية. هذا أمر مفهوم ، لأنه يوجد عدد أقل من الشركات في البلاد من المباني السكنية متعددة الشقق. الأنواع الأخرى من شركات الإدارة هي الشركات التي تقدم الخدمات المناسبة لرجال الأعمال والمستثمرين. مهمتهم الرئيسية هي إدارة أصول عملائهم.
شركات الإسكان والمرافق
يشاركون في صيانة وإصلاح المباني السكنية السكنية. أداء المهام الهامة مثل:
- تحسين المناطق المجاورة ؛
- تحصيل المدفوعات من سكان المنزل ودفع المرافق ؛
- توظيف العمال لأعمال البناء والإصلاح ؛
- إبلاغ عن التغييرات في التعريفات ؛
- تنظيف وإصلاح الشرفات.
تعمل شركات إدارة الحي كوسيط بين المرافق والمقيمين في المنازل المخدومة أو المنازل الواقعة في منطقة معينة.
تنظيم الدولة لشركات إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية
وفقًا لقانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، يجب ألا تكون شركة الإدارة مكتفية ذاتيًا فحسب ، بل تكون مربحة أيضًا. أي أنه موجود فقط على الأموال التي يتم تلقيها من المقيمين ، وكذلك من أنواع أخرى من أنشطة تنظيم المشاريع التي لا يحظرها القانون. على سبيل المثال ، تأجير بعض المباني أو توفير مساحة للإعلان.
الأموال المستلمة يذهب إلى تحسين المنزل.ولكن حتى وسائل السكان والدخل من استئجار مكان للإيجار أو للإعلان قد لا تكون كافية لخدمة ذلك. معظم المساكن في الاتحاد الروسي في حالة حزينة. العديد من المنازل لم تعد منطقية للإصلاح ، ولا يوجد مكان لإعادة توطين المستأجرين. لكن الناس ما زالوا يعيشون في مثل هذه المنازل ودفع ثمن الخدمات. شركة الإدارة ليست دائما المسؤولة عن هذا. قد يحدث هذا أيضًا لأنه قبل ذلك لم يتمكن أي شخص من إدارة المبنى السكني ، أو أنه كان يعمل بشكل غير فعال ، أو أن الأموال التي تم استلامها قد سُرقت.
مسؤوليات شركات إدارة الإسكان والمرافق
مسؤوليات وحقوق شركات الإدارة - تنفيذ أنشطة للحفاظ على المبنى من خلال المدفوعات التي يدفعها أولئك الذين يعيشون في هذا المبنى ويشمل:
- التفتيش والإصلاح المنتظم للمبنى: الأسطح والمصاعد والشرفات. للقيام بذلك ، يجب أن يعمل المتخصصون المناسبون في موظفي الشركة أو ينبغي إبرام العقود مع الشركات الأخرى التي تقدم خدمات هؤلاء المتخصصين.
- تنظيف الأسطح والمباني والأراضي المجاورة للمبنى.
- ضمان السلامة من الحرائق للمبنى. وهذا يشمل ، دفع تكاليف خدمات إدارات التفتيش ، وتركيب وصيانة السلامة من الحرائق ، وشراء طفايات الحريق.
- توفير الوصول إلى المرافق لجميع سكان المبنى المخدوم.
- إبلاغ عن حجم التعريفات وشروط الدفع ، وجمع الأموال لفواتير المرافق.
- قم بالإبلاغ عن العمل المنجز إلى عملائها: أين ولأي غرض وإلى أي مدى تم إنفاق الأموال أو المخطط لإنفاقها.
- التحضير وعقد اجتماع للمستأجرين.
- ابحث عن مصادر دخل إضافي. على سبيل المثال ، استئجار أماكن العمل ، ومساحة الإعلان ؛
- الاستهلاك على مبنى.
يمكن لشركات الإدارة في موسكو أو سان بطرسبرج أو أي مدينة أخرى القيام بأعمال البناء. على سبيل المثال ، بناء العلية أو أرضية أخرى. لكن لديهم الحق في تنفيذ مثل هذه الأحداث فقط بموافقة جميع المالكين وفقط بعد إصدار إذن لإجراء تغييرات على بناء المبنى من الإدارة الحكومية ذات الصلة.
أشكال شركات إدارة الشركات
بغض النظر عن المجال الذي تعمل فيه شركات الإدارة ، يمكن تنظيمها في شكل شركة مساهمة عامة أو شركة ذات مسؤولية محدودة أو شراكة. في شكل PJSC و LLC ، هناك شركات تعمل في أنشطة استثمارية أو تقدم خدمات إدارة لأصحاب المشاريع الخاصة والشركات والمؤسسات. أيضا في شكل LLC تدار من قبل شركة إدارة للإسكان والخدمات المجتمعية. في الحالة الأولى - يستأجر المستأجرون شركة تابعة لجهة خارجية ، في الحالة الثانية (شراكة) - يشاركون في الأنشطة الإدارية بأنفسهم.
عيوب إدارة شركات الإسكان والمرافق
شركة الإدارة مسؤولة فقط أمام عملائها ، والذين يجب عليهم تقديم تقرير سنوي إلى الاجتماع العام للمستأجرين. من الناحية النظرية ، يجب أن يحدث هذا في جميع أنحاء أراضي الاتحاد الروسي ، في الممارسة العملية ، فإن الوضع مختلف إلى حد ما. في الواقع ، من الصعب للغاية جمع كل السكان في يوم واحد. بالإضافة إلى ذلك ، العديد من رؤساء هذه الشركات ليسوا في عجلة من أمرهم لإبلاغ السكان ، لأنها ليست مفيدة لهم.
معظم المساكن في روسيا في حالة متداعية ، وبالتالي ، في المدن الكبيرة ، التي تتلقى مبالغ كبيرة ، لا يستثمر مديرو الشركات الأموال التي يتلقونها في المباني ، لكنهم يفضلون إنفاقها على احتياجاتهم الخاصة. على سبيل المثال ، غالباً ما تتصرف شركات الإدارة في موسكو والمدن الكبيرة الأخرى بهذه الطريقة. إن مشكلة شركات الإسكان في قطاع الإسكان موجودة منذ إصدار قانون شركات الإدارة ، ولم يتم حل مشاكل الاحتيال في هذا المجال.
كيفية تغيير شركة إدارة الإسكان والمرافق
إذا لم تف شركة الإدارة بالتزاماتها ، أو لا تفي بمتطلبات العملاء ، عندها يحق لهم إنهاء العقد معها والدخول في عقد جديد ، ولكن مع شركة أخرى أو تنظيم شراكة بين أصحاب المنازل.
من الناحية النظرية ، من أجل إنهاء العقد ، يكفي تقديم بيان إلى شركة الإدارة أو المحكمة مع توقيع جميع المالكين أو جميعهم تقريبًا ومجموعة من الوثائق. يجب إنهاء العقد في غضون أسبوعين.
في الممارسة العملية ، فإن الوضع مختلف تماما.يتم إنفاق الكثير من الأموال في قطاع الإسكان والمرافق العامة ، وبالتالي هناك الكثير من المديرين عديمي الضمير الذين يعملون هناك ، والذين ، باستخدام الثغرات في القوانين ، بسبب التعريفات المفرطة والغياب شبه التام لتكاليف الصيانة وإصلاح المنازل ، يحصلون على أرباح إضافية. ومع ذلك ، فإنها لا تسعى إلى ترك مهنة مربحة. في بعض الأحيان يحدث أن يدير رئيس شركة ذات مسؤولية محدودة شركة إدارة حتى مع وجود أمر من المحكمة لإلغاء تصريح العمل ويستمر في العمل.
شركات إدارة الاستثمار
شركات إدارة الاستثمار هي مؤسسات تعمل في إدارة ثقة رأس مال المستثمر. يكمن جوهر هذه الإدارة في أن المستثمرين يشترون إما أسهمًا في محفظة الاستثمار التي أنشأها بالفعل متخصصون ، أو يوجهون إلى متداول محترف تم تعيينه خصيصًا للحصول على الأوراق المالية ذات الصلة.
باستخدام شركة لإدارة الاستثمار لها إيجابيات وسلبيات. تشمل المزايا حقيقة أن جميع عمليات التداول وتحليل السوق والمعاملات ، سيتم تنفيذها من قبل شخص يتمتع بخبرة واسعة ومستوى عالٍ من الكفاءة في مجال النشاط هذا. هذا يمكن أن تقلل من المخاطر وتوفير الوقت. عيب هذه الشركات هي أنها تهمة نسبة عالية من العمولة. بالإضافة إلى ذلك ، لا يقدم أي شخص ضمانًا بنسبة 100٪ بأن الأموال المستثمرة ستبقى آمنة وسيتم تلقي الدخل أو الدخل منها.
مسؤوليات شركات إدارة الاستثمار
تقع على عاتق رئيس شركة ذات مسؤولية محدودة لإدارة شركة الإدارة. يجب عليها نشر تقارير سنوية وفصلية عن عملها ، وكذلك أي معلومات تتعلق بحسابات العملاء. المسؤولية الرئيسية هي محاولة الحفاظ على وزيادة رأس مال العملاء ، لضمان نمو مستقر لأصولهم.
كيفية اختيار شركة إدارة الاستثمار
عند الاختيار ، يجب الانتباه إلى تجربة الشركة ، ومراجعات حول هذا الموضوع ، والأداء المالي. يجب إيلاء اهتمام خاص لوجود / عدم وجود تقرير للمراجعة ومحتوياته المرفقة بالبيانات المالية. عادة ، يتم تقديم خدمات إدارة رأس المال من قبل البنوك الكبيرة وصناديق الاستثمار. الشرط الرئيسي عند اختيار شركة إدارة هو أن عمرها في السوق لا يقل عن 10 سنوات.
إدارة الشركات للمؤسسات والشركات
هناك نوعان من شركات الإدارة هذه. إما أن يتم تعيين شركة منفصلة ، أو أن هناك قسمًا من المؤسسة يؤدي هذه الوظيفة.
في الحالة الأولى ، يستأجر المالك شركة خارجية ، وفي الحالة الثانية ، توجد الإدارة في إحدى إدارات المؤسسة في شكل شركة مساهمة عامة أو شركة ذات مسؤولية محدودة ، من أين تدير. شركة الإدارة ، في الواقع ، هي المركز الذي تدار منه شبكة كاملة من الشركات. على سبيل المثال ، تمتلك Coca-Cola نباتات الصودا السكرية في جميع أنحاء العالم ، لكن تتم إدارتها من مقر الولايات المتحدة. وهنا يتم اتخاذ القرارات بشأن ماذا ومتى وكيف يتم إنتاجه. يتم إنشاء خطط لتوسيع الإنتاج. جميع المعلومات المحاسبية من جميع الشركات تتدفق هنا أيضًا لتحليل وتطوير القرارات الإدارية.
يتم اللجوء إلى مديري النوع الثاني في حالات نادرة ، ويعتبر هذا الإجراء قسريًا. يتم اللجوء إلى خدمات هذه الشركات في الحالات التي تكون فيها المؤسسة في حالة أزمة أو عندما يُجبر المالك على إقالة المدير (أو استقال من منصبه) ، ولكن لا توجد وسيلة لاستبداله على الفور. تحتاج الشركات إلى إدارة خارجية ويجب أن تكون إدارة الجودة أعلى من الداخلية.
مزايا وعيوب المديرين
إدارة المؤسسة الخارجية أو إدارتها من مركز بعيد واحد لها مزايا وعيوب.من ناحية ، يعمل الاختصاصيون المؤهلون تأهيلا عاليا في شركات الإدارة هذه ، من ناحية أخرى ، لا يمكن لهؤلاء المتخصصين دائمًا تحديد ما هو مطلوب لحل المشكلة. إنهم ليسوا في الشركة ، ولم يعملوا فيها منذ فترة طويلة ، وعلى أساس بيان مالي واحد ، ليس من السهل تحديد سبب الأزمة وإيجاد مخرج لها.
أحد أهم أوجه القصور في شركات الإدارة العاملة في المؤسسة هو اتخاذ القرارات في وقت متأخر. يمكن أن تكون هذه الإدارة فعالة فقط في حالتين: عندما تفتح الشركة للتو أو تكون بالفعل في مرحلة الإفلاس.
في الحالة الأولى ، تنشئ شركة الإدارة نظامًا إداريًا يعمل وفقًا للمؤسسة. في هذه الحالة ، تعد شركة الإدارة مثالًا على كيفية إدارة المؤسسة في المستقبل. في الثانية ، يتم تقليل عمل شركة الإدارة فقط لإيجاد أموال لتغطية الديون الحالية وبعد ذلك فقط لتطوير المؤسسة. في الوقت نفسه ، يجب عليهم العمل مع المالك لإنقاذ المؤسسة.
باستثناء هاتين الحالتين ، فإن خدمات شركات الإدارة لن تؤدي إلا إلى تكاليف غير مرغوب فيها ، وجودة أقل وسرعة اتخاذ القرارات.
تلعب شركات الإدارة دورًا مهمًا في عملية إدارة الشركات العاملة ليس فقط في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية ، ولكن أيضًا في مجالات أخرى من أنشطة تنظيم المشاريع. على الرغم من العيوب ، في بعض الحالات ، فإن استئجار شركة إدارة هو الطريقة الوحيدة لتحسين الوضع.