الحصص المخصصة في الشقة العينية: ممارسة قضائية

تم توضيح مفهوم وإجراءات استخدام الملكية المشتركة في الفصل 16 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وفي تقسيم الملكية نفسها (بما في ذلك الشقق) - في الفن. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي. بالإضافة إلى ذلك ، في حل هذه المشكلة ، من الضروري أن نسترشد بمعايير قانون الإسكان في الاتحاد الروسي وقرارات القوات المسلحة الروسية.

الإجراء لتحديد الأسهم في الشقة

وفقًا للقانون ، يمكن تحديد الأسهم في شقة بالطرق التالية:

1. بناءً على حكم القانون الحالي. على سبيل المثال ، على النحو التالي من الفن. 1141 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وحصة الورثة في ممتلكات المتوفى على قدم المساواة. لذا ، إذا كان للموصي ثلاثة أبناء ، لكن أحدهم توفي ولديه طفلان ، في حالة الميراث بموجب القانون ، سوف يحصل الأبناء على ثلث الحصة ، وأحفاد أحفادهم 1/6 من الحصة.

2. بناءً على موافقة المشاركين (أصحاب الأسهم والمالكين). على سبيل المثال ، يمكن للأشخاص الذين استثمروا في شراء شقة تحديد حجم السهم بشكل مستقل ، اعتمادًا على حجم كل مساهمة. يجب أن يتم الاتفاق كتابة وتسجيله لدى Rosreestr.

إذا لم يتم تحديد الأسهم بالطرق الموضحة أعلاه ، فسيتم اعتبارها متساوية.

في الممارسة العملية ، هناك حالات عندما يزداد حجم العقار لأحد حاملي الأسهم بسبب التحسينات التي لا تنفصل التي تم إجراؤها في حالة الشقة. على سبيل المثال ، خلال فترة المسكن ، قام أحد المشاركين بإعادة بناء النظم الهندسية في الشقة (الصرف الصحي والتدفئة) ، وقام بتركيب نوافذ صحية جديدة ونوافذ بلاستيكية. وفقا لذلك ، زادت القيمة السوقية للعقار ، بحيث بعد قرار تخصيص حصة في الشقة العينية ، حصل على الحق في المطالبة بمساحة أكبر من المنصوص عليها في مستندات الملكية.

زيادة أو نقصان في الملكية ممكن باتفاق المالكين أو في المحكمة. في الحالة الأخيرة ، سيكون التقييم القضائي لحالة الشقة قبل وبعد التحسينات التي تم إجراؤها حاسماً في حل النزاع.

شروط تقسيم الشقة

يحدد التشريع الحالي الشروط التالية:

1. يمكن إنشاء قسم إذا كان من الممكن تنظيم غرفة مناسبة للعيش بمدخل منفصل واتصالات مستقلة. وهذا هو ، يجب أن تكون المنطقة 28 متر مربع على الأقل. م (SNiP 31-01-2003) ، وعمل النظم الهندسية لا يمكن أن يعتمد على إرادة شخص آخر. هذا هو السبب في أنه من المستحيل تخصيص حصة عينية في شقة من غرفة واحدة ، لأنه في المباني سيكون من المستحيل تقنيًا إنشاء اتصال مستقل بنظام الصرف الصحي وإمدادات المياه والتدفئة.

من الناحية العملية ، يمكن تقسيم مساحة كبيرة دون أي مشاكل فقط ، حيث توجد العديد من الغرف الصحية (الحمامات والمراحيض) أو الشقق في الطابق الأول. في الحالة الأخيرة ، يمكن ترتيب مدخل منفصل وإجراء اتصالات مستقلة.

2. لا تؤخذ إعادة التطوير غير المصرح بها في الاعتبار عند تقسيم الشقة. علاوة على ذلك ، قد يتسبب وجودهم في رفض منح تصاريح لتخصيص الأسهم.

قسم المباني السكنية في "الطائفية"

القانون الاتحادي لا يزال لا يعطي تعريف قانوني لمفهوم "شقة البلدية". في الواقع ، فهذا يعني المباني المكونة من 5 غرف أو أكثر مملوكة لأشخاص ليسوا أعضاءً في نفس الأسرة واكتسبوا حقهم بشكل مستقل عن الآخرين.

في الوقت الحالي ، لا تسمح القوانين بتخصيص نوع من الأسهم في شقة مشتركة ، نظرًا لأن المالكين لا تتاح لهم الفرصة لتنظيم مباني مع مدخل منفصل واتصالاتهم الخاصة (مرحاض ، حمام).

قد يكون لمالكي العديد من الغرف الواقعة في الطابق الأول من المباني "الفرصة" الوحيدة للتخصيص. في هذه الحالة ، يمكنك إنشاء مدخل منفصل وتنظيم اتصال إلى العقد من النظم الهندسية. التكاليف المالية ستكون كبيرة جدا.

قيود على تخصيص سهم

قد لا يكون قسم الشقة ممكنًا في الحالات التالية:

• سيؤدي تخصيص حصة في شقة عينية إلى إلحاق أضرار بالجدران الحاملة والمناطق المشتركة ، فضلاً عن خلق عقبات أمام الأشخاص الذين يعيشون في المبنى السكني في استخدام أماكن المعيشة.
• انتهاك حقوق الملكية والمصالح المشروعة للأطراف المعنية (الدائنين المسجلين في المباني السكنية ، وما إلى ذلك).
• المباني التي تشكلت نتيجة للتخصيص لن تكون مناسبة للعيش ، وفقا للفن. 16 LCD RF. في معظم الأحيان ، على هذا الأساس أن ترفض المحكمة المطالبة بتخصيص حصة الشقة العينية.

قسم من الشقة بطريقة "طوعية"

وفقا للفن. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، ينبغي أن يتم تخصيص حصة في شقة عينية باتفاق الطرفين. في الوقت نفسه ، يحق للمالكين تحديد إلى أي مدى سيمارسون حق تقسيم المباني السكنية ، ولا تؤثر ممارسة سلطتهم على حقوق المساهمين الآخرين.

على سبيل المثال ، في عام 2015 ، أشارت محكمة مدينة سان بطرسبرغ في أحد أحكام الاستئناف إلى أن تخصيص حصة في شقة عينية لا ينتهك حقوق وحريات المالكين الآخرين (أصحاب الأسهم) ، لأنه لا يترتب عليه تغيير في ملكية مالك آخر فيما يتعلق بالملكية المشتركة.

عند التوصل إلى اتفاق بشأن تقسيم الممتلكات العينية ، من الضروري أن تتصرف وفقًا للخوارزمية التالية:

• الحصول على إذن لتغيير تخطيط الشقة ، لأن القسم يتضمن تنظيم كائنات جديدة تمامًا (في الواقع ، إعادة الإعمار).
• تشكيل مساحة معيشة منفصلة ، وهذا هو ، مباشرة أعمال البناء.
• وضع خطة فنية ، مع مراعاة التغييرات التي أدخلت على تصميم الشقة. للقيام بذلك ، اتصل مهندس المساحية.
• من الضروري إبرام اتفاق مكتوب مع مالكي الشقة الآخرين بشأن تقسيم الشقة.
• تقديم طلب إلى خدمة التسجيل الفيدرالية لتسجيل الحقوق في مبنى سكني قائم.

ميزات اتفاق تقاسم الشقة

وفقا للجزء 1 من الفن. 252 ، قد يتم تخصيص حصة عينية بالاتفاق بين المالكين. يعني مستندًا مكتوبًا وفقًا للقواعد التالية:

• يتم توقيع اتفاقية تخصيص حصة عينية من قبل جميع مالكي الأسهم. بعد ذلك ، يحصل كل منهم على نسخته الخاصة.
• يصف المحتوى بالتفصيل موضوع النقاش الذي توصلت إليه الأطراف حول اتفاق (تخصيص حصة مع تكوين مبنى سكني منفصل).
• من الضروري توفير مدفوعات التعويض. في الممارسة العملية ، نادراً ما يكون من الممكن تحقيق تطابق بين الحجم المتساوي للحصة في العقار ومنطقة المبنى المخصص. على سبيل المثال ، تبلغ مساحة الشقة 90 مترًا مربعًا. م مملوكة من قبل شخصين ، واحد منها يخصص مباني تبلغ مساحتها الإجمالية 42 متر مربع. م سوف يحتاج إلى تعويض عن "المفقودة" 3 متر مربع. م.

عدد نسخ الاتفاقية يساوي عدد مالكي الأسهم ، لكن نسخة واحدة مخصصة لروسريستر. التوثيق ليس مطلوبا.

إجراءات تسجيل المباني المخصصة

مطلوب تسجيل التغييرات في ملكية الشقة. وفقا للجزء 1-2 من الفن. 14 ، الجزء 8 ، المادة 41 من القانون رقم 218-FZ يتطلب ما يلي:

• بيانات من جميع مالكي الأسهم. الشخص الذي خصص المبنى ، يسجل ممتلكاته ، بينما يقوم الآخرون بإجراء تغييرات على سجل حقوق الدولة الموحد بشأن حقوقهم.
• يتم تقديم وثائق الملكية للشقة ، والاتفاق على التقسيم (جميع النسخ) ، وجوازات سفر المتقدمين ونسخة من الخطة الفنية أو رقم هويتها.
• وثائق عن دفع واجب الدولة. أحد المساهمين المتميزين يدفع ألفي روبل ، والمالكين الآخرين - 350 روبل.

يمكنك تسجيل اليمين في فرع Rosreestr وفي MFC. مدة الإجراء لتعديل سجل الدولة الموحدة هي 10-12 يومًا ، وبعدها يتلقى المتقدمون بيانات عن حقوقهم والاتفاق على تقسيم الشقة مع علامة التسجيل.

الأسهم المخصصة في المحكمة

من الضروري الاستئناف أمام المحكمة بشأن تقسيم الشقة إذا لم يكن من الممكن التوصل إلى اتفاق مع أصحاب الأسهم الآخرين. يجب اتباع الإجراء التالي:

1. إعداد الوثائق اللازمة.

• جواز السفر الفني في الهيئات BTI.
• مقتطف من سجل الدولة الموحدة مع وصف للمنزل الذي توجد فيه الشقة.
• الاستنتاج حول إمكانية التخصيص في نوع من الأسهم التي أعدتها BTI أو منظمة متخصصة.
• نسخ من وثائق الملكية.

2. وضع بيان المطالبة.

تم إعداد المستند وفقًا للقواعد المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي. وفقا للفن. 30 ، تم رفعه إلى المحكمة (المدينة) المحكمة في موقع العقار. في هذه الحالة ، يجب أن يتضمن المحتوى:

• وصف مفصل للشقة وحصة مقدم الطلب فيها (الحجم ، وثائق الملكية).
• خصائص المباني المخصصة مع قائمة بالأعمال التي ستحتاج إلى تنفيذها لإنشائها.
• إذا كان من المستحيل تخصيص حصة في الشقة العينية ، فيجب أن يتضمن بيان المطالبة مطالبة بالتعويض مع حساب المبلغ. لهذا الغرض ، ينبغي تقديم استنتاج بشأن سعر سوق العقارات الذي أعدته منظمة خبراء.

3. المشاركة في جلسات المحكمة.

أثناء النظر في القضية ، من الضروري إثبات أن تقسيم الشقة ممكن تقنيًا ، ولا ينتهك حقوق الآخرين ومصالحهم المشروعة. هذا الأخير لا يعني فقط المشاركين في الملكية المشتركة ، ولكن أيضًا أصحاب الشقق الأخرى ، وكذلك أصحاب الشبكات المجتمعية ومنظمات الخدمات.

قسم مطالبات الطرف الثالث

لا يجوز رفع الدعوى المتعلقة بتخصيص حصة الشقة عينية من قبل أحد المالكين فحسب ، بل وأيضًا من قِبل شخص غير مرتبط بالمبنى ، ولكن تنتهك مصالح ممتلكاته بسبب تصرفات المالك أو تصرفاته.

على سبيل المثال ، إذا كان من المستحيل تنفيذ اتفاقية قرض نقدي ، فيجوز للدائن التقدم بطلب إلى المحكمة مع طلب تخصيص حصة في الشقة (أو عقار مشترك ، إذا تم شراء الشقة في زواج). علاوة على ذلك ، له الحق في إعلان ما يلي:

1. إذا كان تخصيص حصة في شقة عينية غير ممكن (مساحة صغيرة) ، فإن المحكمة تدعي التزام المدين ببيع جزءه من المبنى إلى مساهم آخر بسعر السوق.

2. إذا رفض أصحاب الحصة شراء جزء من شقة المدين ، فسيتم بيعها في مزاد علني.

في الوقت الحاضر ، تطورت وظيفة في ممارسة إنفاذ القانون الروسية ، والتي بموجبها يمنح الدائن الحق في المطالبة بالتخصيص القسري لحصة في الشقة في حالة عدم كفاية الأموال لسداد الديون. زوجات المدين ، وأصحاب الشقة الأخرى في هذه الحالة لا يشاركون.

قسم الشقة. دراسات الحالة

غالبًا ما تنظر محاكم الاختصاص العام في الطلبات التي تنص على تخصيص حصة الشقة العينية. الممارسة القضائية في هذه القضية متنوعة للغاية ، حيث تؤثر العديد من العوامل على نتيجة كل حالة.

مثال رقم 1

لحل النزاع ، قد تأمر المحكمة بإجراء فحص لتحديد الجدوى الفنية لتقسيم الشقة ، ومقدار تكاليف إعادة التطوير وعلاقتها بسعر العقار نفسه.

مثال رقم 2

إذا كان من المستحيل التخصيص دون المساس بالشقة بأكملها ، فالمالك لديه الفرصة لتلقي دفع سعر السهم من قبل المشاركين الآخرين. علاوة على ذلك ، يتم ممارسة هذا الحق شريطة أن يوافق أصحاب الأسهم الآخرين على المشاركة في ملكية مقدم الطلب في ممتلكاتهم.

مثال رقم 3

كتدبير استثنائي ، يمكن حرمان المالك من حصته في الشقة. يبدأها الدائن ، الذي يمتلك أيضًا جزءًا من المبنى ، وفقًا للشروط التالية:

• حجم حصة ضئيلة.
• استحالة العزلة العينية ، التي تؤكدها المحكمة.
• عدم اهتمام المدعى عليه باستخدام العقار.

لذلك ، في محكمة كيميروفو الإقليمية ، تم النظر في قضية تأثر فيها الحكم السلبي للقضاة بعدم قدرة المدعي على إثبات أن المدعى عليه (الشخص الذي يرغب في حرمانه من الحق) لا يريد استخدام العقار. وكل ذلك لأن الأخير ، في وقت جلسة المحكمة ، رفع دعوى للانتقال إلى الشقة المتنازع عليها.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن ينص بيان المطالبة على التزام مالك السهم بقبول التعويض عن قيمته ، بدعم من جميع المشاركين في العقار.

تحديد استخدام الشقة

وفقا للفن. 247 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم إجراء استخدام ، امتلاك شقة في ملكية مشتركة باتفاق الطرفين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق ، تحدده المحكمة.

وبالتالي ، إذا كان المالك يدرك أنه من المستحيل تخصيص حصة عينية في الشقة ، فيجب أن تحتوي المطالبة على بيانات بشأن تحديد ترتيب ملكية الشقة واستخدامها. لا يعني ذلك تحديدًا طبيعيًا للأسهم ، ولا يمكن رفعها في وقت واحد مع دعوى تتعلق بتقسيم المسكن.

هناك ممارسة قضائية واسعة النطاق فيما يتعلق بتحديد إجراءات استخدام المباني السكنية. عند تقديم مطالبة ، ينبغي النظر فيما يلي:

• وفقا للفن. 23 قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، تخضع المتطلبات للمراجعة من قبل المحكمة العالمية في موقع العقار.
• عند تحديد إمكانية امتلاك جزء من الشقة ، تربط المحكمة المساحة الفعلية للغرف بحجم حصة مقدم الطلب والمدعى عليه. إذا كانت المساواة بينهما غير ممكنة ، فيمكن النظر في مسألة مدفوعات التعويض.
• عند اتخاذ قرار ، تأخذ المحكمة في الاعتبار الإجراء الحالي لاستخدام الشقة حتى وقت النزاع (يحدد مدى العدالة) ، وحاجة كل مساهم وعمر وحالة الصحة والسلوك فيما يتعلق بالمالكين الآخرين ، إلخ.
• لا يرتبط تحديد ترتيب الاستخدام بإنهاء الحق في استخدام مباني سكنية محددة.

يحول قرار المحكمة الشقة الفردية إلى شقة مشتركة ، ولكن في ظروف استحالة تقسيمها الفعلي ، تكون هذه هي الطريقة الوحيدة لإنهاء النزاع السكني. الإجراء المعمول به للاستخدام يسمح للمالكين:

• قسّم الحسابات الشخصية وادفع للمرافق بما يتناسب مع حصتها وعدد السكان.
• تقاسم إلى حد ما تكاليف صيانة وإصلاح المرافق والممتلكات المشتركة.

هذا كل ما تحتاج إلى معرفته للحصول على قرار محكمة إيجابي.