شائعة الحالات التي يفضل فيها المواطنون شراء الشقق في المباني السكنية غير المكتملة. في هذه الحالة ، يصبحون مشاركين في البناء المشترك ، وبالتالي ، يتم تطوير وحدة DDU مع المطور. ينظم هذا المستند بالكامل العلاقة بين المستثمرين والباني.
في حالة انتهاك أي بنود مهمة من العقد ، فيجوز لكل طرف رفع دعاوى إلى الطرف الآخر في الاتفاقية. العقوبة الأكثر شيوعًا عن الأضرار هي بسبب DDU نظرًا لحقيقة أن المطور لم يتمكن لأسباب مختلفة من تشغيل المنزل في الوقت المحدد.
يمكن حساب العقوبة على أساس المعلومات المتوفرة في العقد ، أو بمساعدة البيانات الواردة في التشريع ، إذا كانت المعلومات الضرورية غير متوفرة في العقد نفسه.
اللوائح التشريعية
القانون الأساسي الذي يحكم قواعد المشاركة في البناء المشترك هو القانون الاتحادي رقم 214. وقد دخل حيز النفاذ في عام 2015 ، والغرض الرئيسي منه هو حماية المودعين من الغش من قبل المطورين المهملين. تشمل ميزات هذا الفعل المعياري ما يلي:
- يصف جميع الفروق الدقيقة في بناء مبنى سكني على حساب المستثمرين الذين هم مشتري الشقق ؛
- تخضع جميع العلاقات التي تنشأ بين المواطنين والباني حصريًا لأحكام الـ DDU ، والتي يجب وضعها في الشكل الصحيح وتشمل شروطًا مهمة للتعاون ؛
- إذا كانت شركة المقاولات تحاول استخدام عقد آخر ، على سبيل المثال ، اتفاقية استثمار أو إنشاء مشترك أو وثيقة أولية ، فيجب أن يتذكر المستثمرون أن أحكام القانون الاتحادي رقم 214 لا تنطبق على هذه المستندات ، لذلك في كثير من الأحيان لا يتم رفع الدعاوى حتى في حالة حدوث انتهاكات من قبل المطور ؛
- يتم تجميع DDU حصريًا في الكتابة ، كما أنها مسجلة لدى Rosreestr ؛
- إذا كانت شركة البناء تنتهك شروط تسليم المنزل أو الشروط الأساسية الأخرى للعقد ، فيمكن جمع عقوبة بموجب DDU ، ويمكن تنفيذ العملية عن طريق رفع شكوى إلى الشركة أو عن طريق المحكمة.
يجب على المواطنين أنفسهم رفض التوقيع على أنواع أخرى من العقود ، لأنه في ظل هذه الظروف لن يتم حمايتهم بعناية من التعسف أو حتى الاحتيال من قبل شركة البناء.
ما هو مدرج في الاتفاق؟
في DDU يجب الإشارة إلى شروط وأحكام معينة ، والتي بدونها لا تتمتع بالقوة القانونية. يستبعد بعض المطورين بعض المعلومات عن عمد ، بسبب حمايتهم من مطالبات المستثمرين العديدة. لذلك ، قبل توقيع العقد ، يجب عليك التأكد من صياغته بشكل صحيح وأن الهيكل هو الأفضل. بكل الوسائل في الاتفاقية يجب أن يكون هناك نقاط:
- وصف دقيق للشقة المستقبلية ، التي حصل عليها صاحب المصلحة ؛
- تمت الموافقة على خطة الشقة ، والتي تتضمن معلومات حول منطقتها وعنوانها وعدد الطوابق وغيرها من المعالم ؛
- الإشارة إلى الوقت الذي يجب فيه تكليف العقار النهائي ؛
- يتم تسجيل القيمة الدقيقة للعقار ، ويتم سرد طرق كيفية قيام المساهم بتسديد المدفوعات ؛
- يشار إلى فترة الضمان للمنشأة ؛
- يتم توفير طرق للوفاء بالالتزامات المحددة في العقد من قبل كلا الطرفين في الاتفاقية.
إذا كانت الشروط المذكورة أعلاه غائبة ، فإن DDU تعتبر غير صالحة.في حالة وفاة صاحب الأسهم ، تنتقل جميع التزاماته بموجب الاتفاقية إلى ورثته. بالإضافة إلى ذلك ، قد يتم تحديد قواعد استرداد المصادرة بموجب DDU في العقد. غالبًا ما يتم الإشارة إلى قواعد حسابها على الإطلاق ، وإذا لم تتوفر مثل هذه المعلومات ، يتم تطبيق القواعد الواردة في القانون الاتحادي رقم 214.
ما هي مسؤوليات المطور؟
يتم توفير المطور من قبل شركة بناء تعمل في بناء مبنى سكني سكني. عند تجميع DDU مع أصحاب المصلحة ، لديه العديد من المسؤوليات ، المدرجة في هذا المستند. إذا تم انتهاكها ، يتم جمع عقوبة وفقًا لـ DDU من أصحاب الأسهم. المسؤوليات الرئيسية للمطور تشمل:
- بناء مبنى سكني في إطار زمني محدد بدقة ؛
- تشغيل المنشأة في الوقت المحدد ؛
- نقل الإسكان إلى أصحاب الأسهم على أساس المتطلبات القانونية ؛
- لبناء المساكن يمكن استخدامها ليس فقط قوى الشركة ووسائلها ، حيث يمكنها جذب المقاولين من الباطن ، ولكن يجب أن تنعكس هذه النقطة في العقد ؛
- يتحمل المطور العديد من المخاطر المرتبطة بالأضرار التي لحقت بأحد الأشياء أو إتلافها لأسباب مختلفة حتى يتم نقلها إلى ملكية أصحاب المصلحة.
الممارسة القضائية لاسترداد عقوبة بموجب DDD تبين أن في معظم الحالات القضاة تلبية متطلبات أصحاب المصلحة. لذلك ، يتعين على شركات المقاولات تحمل تكاليف كبيرة مرتبطة بتغطية الخسائر.
مفهوم المصادرة
تتمثل العقوبة في دفعة نقدية معينة ، يعتمد مبلغها على المخالفة الحالية. كل حالة فريدة من نوعها ، لذلك ، يتم تحديد الإجراء لاسترداد الأضرار وفقا ل DDD حسب الحالة المحددة.
يخضع إجراء الجمع لأحكام القانون الاتحادي رقم 214 ، وتتوفر المعلومات اللازمة في المادة. 330 غ. تتمثل العقوبة بمبلغ المال الذي يتعين على المقاول تحويله إذا لم يستطع ، لأسباب مختلفة ، الوفاء بالتزاماته بموجب العقد. يتم تحصيل رسوم إذا تم انتهاك المواعيد النهائية لتسليم الكائن أو إذا تم الكشف عن انتهاكات خطيرة في الشقة من قبل أصحاب المصلحة ، وبالتالي فهي لا تتمتع بالجودة المطلوبة.
غالبًا ما تسمى العقوبة غرامة أو غرامات ، على الرغم من أن هذه المفاهيم غير صحيحة من الناحية القانونية.
متى يتم شحنها؟
الممارسة القضائية لاسترداد عقوبة بموجب DDU تبين أنه يمكن توجيه الاتهام لأسباب مختلفة. وتشمل هذه:
- لا يمكن للمطور تشغيل المنزل في غضون الفترة الزمنية المحددة في العقد ؛
- يتم الكشف عن انتهاكات خطيرة لمصالح قوانين البناء في الشقق من قبل أصحاب المصلحة ؛
- تختلف مساحة الشقة عن القيمة المشار إليها في DDU.
في معظم الأحيان ، يلجأ المواطنون إلى المحكمة على وجه التحديد لأن المواعيد النهائية لوضع العقار قيد التشغيل. لا يمكن للناس استخدام ممتلكاتهم لغرض المعيشة أو لأغراض أخرى ، لذلك فهم يريدون استرداد نفقاتهم. في البداية ، يجب أن تحاول حل المشكلات بطريقة سلمية ، لكن إذا رفضت الشركة دفع الأموال على أساس المطالبة ، فسيتعين عليك وضع بيان للمطالبة بالجزاء بموجب DDU ، والذي سيتم تقديمه إلى المحكمة في موقع المنزل.
متى تبدأ عقوبة الجزاء؟
بناءً على القانون الاتحادي رقم 214 ، يجب على كل صاحب أسهم أن يعرف من تاريخ فرض غرامة. من الحساب الصحيح للمبلغ يعتمد على مدى سهولة استرداد من المطور.
مباشرة في العقد ، يشرع بالضبط عندما ينبغي أن يتم تشغيل الكائن ، حيث يتم تقديم هذا التاريخ في فترة ما بعد الظهر عندما يجب أن يتم نقل مفاتيح الشقة إلى المشتري. يجب أن تكون هذه الفترة هي نفسها بالنسبة لجميع حاملي الأسهم ، المنصوص عليها في المادة. 6 من القانون. من هذه اللحظة ، يمكن حساب عقوبة.
يسمح التشريع بإمكانية قيام المطور بالتحول إلى مالكي الأسهم مع طلب إبرام اتفاق إضافي على العقد.يجب أن يكون هذا العلاج مكتوبًا فقط. يشير الاتفاق التكميلي إلى الموعد النهائي الجديد لاستكمال المنشأة. عادة ما يتم توقيع وثيقة من قبل المستثمرين العقاريين الذين يرغبون في الحصول بسرعة على شقتهم ولا يريدون تفسد العلاقات مع المطور.
في وجود مثل هذا الاتفاق ، لن يكون من الممكن الاعتماد على عقوبة. يمكن فرضه فقط من اللحظة التي تنتهك فيها شركة البناء الشروط المحددة في الاتفاقية الجديدة.
قواعد الحساب
قد تكون العقوبة متهمة قبل المحاكمة أو بأسلوب قضائي. في أي حال ، فإن المطالبة أو المطالبة مطلوبة للإشارة إلى مبلغ هذه الدفعة. أثناء حسابها ، يتم أخذ نقاط مهمة في الاعتبار:
- يتم الحساب لكل يوم تأخير ؛
- عند الحساب ، يتم استخدام 1/300 من معدل إعادة تمويل البنك المركزي ؛
- يتم أخذ السعر في اليوم الذي لا يتم فيه الوفاء بالالتزامات ؛
- بالنسبة لمواطن من الاتحاد الروسي من المساهمين ، يتم ضرب المبلغ المحسوب في 2.
على سبيل المثال ، تم تجميع DDU مع شركة إنشاءات ، والتي يتم على أساسها الحصول على شقة من قبل مواطن في الاتحاد الروسي. تكلفتها 1.4 مليون روبل. في غضون الفترة الزمنية المحددة ، لم يتم نقل الشقة إلى المشتري. معدل إعادة التمويل هو 9 ٪ ، وبالتالي يتم احتساب مبلغ العقوبة:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9٪ = 840 روبل. في يوم واحد تأخير.
يتم تنفيذ الحساب لكل يوم تأخير من لحظة حدوثه ، وليس من اليوم الذي يتم فيه إرسال الطلب.
لا يزال يتم إعادة الحساب من قبل المطور أو المحكمة. إذا رفض المطور حل المشكلة بطريقة سلمية ، فسيتعين عليه رفع دعوى لاسترداد عقوبة بموجب DDU. إذا كان فيه مبلغ المطالبات يتجاوز 1 مليون روبل ، ثم تحت الفن. 333.36 سيحصل قانون الضرائب على المدعي لدفع رسوم منفصلة.
جمع التبرعات من الأموال
قبل الذهاب إلى المحكمة ، يتعين على حاملي الأسهم محاولة حل القضية بطريقة سلمية. للقيام بذلك ، سيكون عليك رفع دعوى لاسترداد العقوبة بموجب DDU. يتم تقديم نموذج مستند المطالبة أدناه.
يتم إرسال المستند مباشرة إلى موظف شركة البناء. من الضروري وضع مطالبتين ، حيث تبقى نسخة واحدة لدى مقدم الطلب ، وأيضًا يجب على ممثل المطور وضع علامة على القبول.
في الممارسة العملية ، نادراً ما توافق الشركات على دفع غرامة طواعية ، لذلك يتعين على المواطنين الذهاب إلى المحكمة.
قواعد المطالبة
غالبًا ما يعتمد القرار الذي اتخذه المطور بشأن مدى ملاءمة نقل العقوبة على صحة تشكيل هذه الوثيقة. لذلك ، دون فشل ، يتم تضمين المعلومات في المستند:
- الاسم والعنوان القانوني لشركة البناء ، ويمكن الحصول على هذه المعلومات من الـ DDU ؛
- عنوان المنزل الذي لم يستأجره الباني في الوقت المحدد ؛
- معلومات دقيقة عن الشقة ، والتي يجب أن يحصل عليها المساهم على أساس العقد ، وهذا يشمل مساحتها وعدد الطوابق والعناصر الأخرى ؛
- نسخة من DDU والمستندات التي تثبت أن المواطن المدفوع للعقار مرفق بالطلب ، وتشمل هذه المستندات مستندات دفع مختلفة ، على سبيل المثال ، شيك أمين الصندوق أو شهادة استلام الأموال ؛
- تتم كتابة المتطلبات لدفع المواطن عقوبة في مبلغ محدد ، وبالإضافة إلى ذلك ، يتم إعطاء الحساب الصحيح لهذا المبلغ.
إذا درست أولاً نموذج الطلب لاسترداد المصادرة بموجب DDU ، فلن تكون هناك أي صعوبات في تكوين هذا المستند. من المستحسن في النهاية الإشارة إلى أنه إذا لم يتم الوفاء بالمتطلبات ، سيتعين على مقدم الطلب الذهاب إلى المحكمة.
يمكنك نقل مثل هذا الادعاء السابق للمحاكمة بطرق مختلفة:
- النقل الشخصي للوثيقة إلى موظف شركة البناء قيد التوقيع ؛
- إرسال عن طريق البريد المسجل عن طريق البريد ، وبالإضافة إلى ذلك من الضروري حفظ إشعار التسليم ؛
- استخدام خدمات البريد السريع ، ولكن في هذه الحالة ، هناك حاجة أيضًا إلى علامة الاستلام.
إذا لم يكن هناك أي رد أو تحويل للأموال خلال شهر واحد ، فيمكنك الذهاب إلى المحكمة بأمان.
قواعد لتقديم مطالبة
إذا لم يتم تحويل الأموال طوعًا بواسطة المنشئ ، فيتعين على حاملي الفائدة استرداد العقوبة بموجب DDU من خلال محكمة التحكيم. وهذا يتطلب كتابة بيان المطالبة بكفاءة. مرفق أدناه عينة من المطالبة باسترداد العقوبة بموجب الـ DDU.
عند إعداد المستند ، يتم أخذ الفروق الدقيقة في الاعتبار:
- يمكنك رفع دعوى في مكان إقامة المواطن أو في موقع المنشأة قيد الإنشاء ؛
- إذا قدمت مطالبات من قبل العديد من أصحاب المصلحة ، فيجوز لهم توحيد مطالبة واحدة وتقديمها ؛
- تشير الوثيقة إلى جميع الظروف التي تتطلب على أساسها فرض غرامة ، مثل التأخير وشروط الاتفاقية وغيرها من البيانات ؛
- يتم إعطاء الحساب الصحيح للعقوبة ؛
- يشير إلى الحاجة لاسترداد الأموال من المطور.
إذا درست نموذج المطالبة باسترداد العقوبة بموجب DDU ، فأنت لست بحاجة إلى الاتصال بالمحامين لإعدادها.
ما المستندات المرفقة بالمطالبة؟
المستندات التالية مرفقة بالدعوى:
- نسخة من DDU ؛
- مستندات الدفع التي تؤكد تحويل الأموال للشقة ؛
- نسخة من الادعاء السابق للمحاكمة ، يؤكد أن صاحب المصلحة حاول حل القضية سلميا ؛
- وثائق تؤكد أن مقدم الطلب قد تكبد خسائر إضافية بسبب عدم القدرة على استخدام شقته.
يمكن إرفاق المستندات الأخرى إذا لزم الأمر. يتعذر استرداد الغرامة بموجب DDU دون الدفع المسبق ، نظرًا لأن الحساب يأخذ في الاعتبار المبلغ الفعلي للأموال التي تم تحويلها إلى المطور بواسطة صاحب الفائدة. إذا تم دفع جزء فقط من الأموال ، فسيتم استخدامه أثناء التسويات.
ماذا تفعل بعد قرار المحكمة؟
في معظم الأحيان ، يمنح القضاة عقوبة بموجب DDU. يحتوي قرار المحكمة على معلومات حول المبلغ الواجب تحويله إلى حاملي الأسهم.
إذا رفضت الشركة سداد الأموال طواعية ، فسيبدأ المحضرون في تحصيلها. في كثير من الأحيان هذا يؤدي إلى إفلاس الشركات.
استنتاج
في كثير من الأحيان ، يمكن للمطورين الذين يجتذبون أصحاب المصالح على DDU ، لا في الوقت المناسب وضع المنزل موضع التنفيذ. في هذه الحالة ، قد يطلب المشترين غرامة.
يمكنك الحصول على هذا المبلغ من المال على أساس مطالبة ما قبل المحاكمة أو دعوى قضائية مرفوعة في المحكمة. من المهم معرفة كيفية تكوين هذه المستندات بشكل صحيح حتى لا تحتوي على أي أخطاء أو بيانات غير صحيحة.