يتم التعبير عن الدفع المسبق في إطار شراء وبيع العقارات ، بما في ذلك الشقق ، في شكل جزء صغير من سعره الأساسي ، والذي يرسله المشتري إلى البائع للتأكد من أنه يعتزم شراء منزل أو آخر.
كيف يتم دفع الشراء؟
كقاعدة عامة ، عند إبرام المستندات المتعلقة بالمعاملات بين الأفراد في السوق الثانوية ، يمكن تحويل الأموال من يد إلى آخر. وعند شراء مبنى جديد من المنشئ ، يتم تحويل الأموال إلى مكتب النقد للمؤسسة أو يمكن إرسالها غير نقدية إلى حسابها. يتم ذلك كدفعة تأمين ما يسمى. إيداع أو مقدما؟ سوف نفهم هذه المفاهيم بمزيد من التفصيل.
طرق عملية لإيداع الأموال عند شراء شقة
في السوق الأولية ، يتم تحديد المشكلات تمامًا مثل إجراء الدفع المسبق أثناء شراء شقة ، على سبيل المثال ، الفترة والمبلغ وشروط تحويل الأموال ، بواسطة المطور - أي شركة البناء. في هذه الحالة ، لا شيء يعتمد على المشتري. فيما يلي مثال لحالة يؤثر فيها المشتري بشكل مستقل على العملية المرتبطة بإجراء دفعة مبدئية ، وسيحدد أيضًا شروط المعاملة.
فترة الدفع المسبق
يتم دفع أي دفعة مقدمة لشقة لمعاملات الشراء والبيع لفترة زمنية محددة بموجب عقد أو اتفاق ، ويتم احتسابها أيضًا بمبلغ المدفوعات القادمة للمعاملة. يحق للأموال الأولية أن تحصل على مالك الشقة ، أي البائع والوكيل الذي يعينه ، بما في ذلك وكالة عقارية تبيع شقة موكله. هل ستكون وديعة أم دفعة مقدمة؟
يتم الدفع مقدمًا أثناء شراء شقة كدفعة مقدمة أو وديعة. لذلك ، ما هي الاختلافات الرئيسية بين السلفة والإيداع عند إجراء المعاملات للبيع؟ وأيضًا ما يتم استخدامه غالبًا في ممارسة سوق العقارات ولأي أغراض؟ هذا سوف يناقش أدناه.
نقل الوديعة عند شراء عقار
يحمل الإيداع نموذجًا للدفع المسبق عند شراء شقة ، وفي الحالات التي لم تكتمل فيها الصفقة ، لسبب وخطأ من جانب المشتري ، تظل الأموال المودعة في الإيداع لدى بائع العقار.
في الحالات التي لم تكتمل فيها المعاملة المقصودة في غضون الوقت المتفق عليه بسبب خطأ البائع ، يجب عليه إعادة مبلغ الإيداع إلى المشتري بحجم مزدوج. ما لتطبيق - إيداع أو سلفة؟
نظرًا لهذه الشروط ، فإن الإيداع لديه وظيفة ضمان موثوق للالتزامات بين الطرفين. وبالتالي ، يجب أن يكون الشخص مذنباً بعرقلة الصفقة مسؤولاً مالياً.
بعض الفروق الدقيقة
للوهلة الأولى ، تبدو الشروط المذكورة أعلاه منطقية تمامًا ، ولكن هناك شرط "لكن" ، والذي يكمن في حقيقة أن اتفاقيات الإيداع هذه نادراً ما تُستخدم عند شراء شقة ، بسبب المسؤولية المالية الحالية. في كثير من الأحيان ، تقبل الوكالات العقارية دفعة مقدمة لشقة ، لكن حاول ألا تأخذها كوديعة ، مما يعني أنها لا تتحمل أي مسؤولية مالية عندما تنهار الصفقة بسبب خطأ عميلها ، أي بائع الأحياء.
الإيداع أو السلفة - ما هو الفرق؟ هذا السؤال يهم الكثيرين.
مفهوم الايداع والسلف
ينظم القانون عملية الإيداع كمفهوم ، والذي تم توضيح جوهره بوضوح في المادة 380 من القانون المدني للاتحاد الروسي. على عكس الإيداع ، لا يوجد في القانون تعريف واضح للتقدم ، على الرغم من أن المصطلح نفسه ما زال مذكورًا هناك. من المقبول عمومًا أنه إذا لم يقم الطرفان ، عند تحويل دفعة مقدمة ، بتحديد وديعة في عقدهما عند شراء شقة أو في الاتفاقية بأنها وديعة ، فسيفسر القانون هذا المبلغ كسلفة.
قيمة مسبقة عند شراء شقة
السلفة هي الأموال المدفوعة كدفعة مقدمة ، والتي يتم تحويلها من قبل المشتري إلى البائع كجزء من المدفوعات المستقبلية للمعاملة القادمة ، ولكن لا توجد وظيفة أمنية. وهذا هو ، في الحالة التي يتعذر فيها إتمام المعاملة لأي سبب ، يعود السلف بالطريقة المعتادة إلى المشتري. لا أحد يتحمل المسؤولية في نفس الوقت. اتفاق إيداع عند شراء شقة ينطوي على المسؤولية المالية.
في جوهرها ، تقدم هو نفس إيداع ، والفرق هو أنه لا يمكن أن تكون هناك عواقب المرتبطة المسؤولية للمشاركين في الصفقة. على هذا النحو ، فإنه ليس له أهمية كبيرة ، لأنه لا يوفر أي التزامات.
الباعة مثل تقدم
في الواقع ، يحاول بائعو العقارات تجنب الحصول على دفعة مقدمة بشروط إيداع ، فهم يفضلون الحصول على دفعة مقدمة. لكن الاتفاقات المسبقة تنص على فرض عقوبات على المشترين. هذا هو ، في حالة عندما يرفضون شراء العقارات دون أي سبب. في مثل هذه الحالة ، لن يتم إرجاع السلف ، لأنه سيتم حجبه كغرامة. وإذا قرر البائع عدم بيع الشقة ، فيمكنه ببساطة إعادة المبلغ الكامل للسلفة إلى المشتري دون أي غرامات. بالكاد يمكن تسمية هذه الشروط على قدم المساواة ، ولكن هذه هي ممارسة السوق الحالية.
إن الحصول على سلفة بدلاً من الإيداع يبسط تشكيل المعاملات البديلة ، لأنه في مثل هذه الحالات يعتمد بائع على الآخر ، مما يعني أنه يجب أن يتحمل المسؤولية المالية عن إخفاقه ، وهو أمر غير معقول في حالة الإيداع. هذا هو السبب عند بناء استراتيجية للمعاملات ، فإنها تفضل تطبيق سلفة.
اتفاق مقدما والودائع عند شراء شقة
في السوق الثانوية ، يتم إبرام اتفاقية ، وكذلك اتفاقية مسبقة ، بين الأفراد في شكل مكتوب تعسفي ، في حين أن المشاركين الرئيسيين في الصفقة هم المشتري والبائع ، ويعمل نفس الشيء فيما يتعلق بالإيداع. ما يجب اختياره ، إيداع أو سلفة ، يعود إلى المشاركين في المعاملة بأنفسهم.
هناك خيارات عندما يتم دفع السلفة ، أو قبولها من قبل الوصي نيابة عن البائع أو المشتري ، أو وكالة العقارات.
يمكن إعداد عقد بيع شقة مع وديعة وتوثيقها ، ولكن هذا ليس ضروريًا ، على الرغم من أنه ينطوي على تنفيذ أكثر موثوقية وكفاءة لتحويل الأموال إلى فرد. يعد كاتب العدل ، من بين أشياء أخرى ، الشاهد الرئيسي والرئيسي للتحويل المستمر للأموال ، وقد يؤدي هذا إلى تعقيد إحجام البائع عن تحمل المسؤولية في حالات تعطل المعاملات.
تتمثل أهم شروط الاتفاقية المسبقة في مبلغ الإيداع وشروط صنعه ، بالإضافة إلى تكلفة الشقة وتفاصيل جواز السفر والعنوان والاسم الكامل. كل من البائع والمشتري.
من المهم أيضًا الإشارة ، في إطار العقد ، إلى النقاط الرئيسية للمعاملة ، أي مكان التسويات المتبادلة ، سواء تم استخدام الأموال - نقدًا أو غير النقدية. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تحديد ما إذا كان سيتم توقيع عقد البيع في موثق أو كتابي ، وما إذا كان من المخطط توزيع النفقات بين الطرفين ، وما إذا كان مبلغ الدفعة المقدمة مدرجًا في سعر الشراء.
لا يفهم الكثيرون ما الذي يتم إرجاعه - سلفة أو وديعة.
يتطلب الاتفاق المسبق شروطًا لاسترداد أو عدم استرداد الأموال المدفوعة مسبقًا ، وإذا اعتبر الطرفان ذلك ضروريًا ، فيجب الإشارة إلى الغرامات بالمصادرة وتحديد مستوى المسؤولية إذا رفض أي من الطرفين إكمال صفقة بيع وشراء الشقة على بعض الظروف السابقة.
فيما يلي مثال جيد على اتفاق مسبق لبيع وشراء شقة في السوق الثانوية.
يتم تنفيذ اتفاقية الإيداع بطريقة مماثلة ، لكنها تنص بوضوح على أنها إيداع. بعد ذلك فقط ، سيتم تطبيق الأحكام المنصوص عليها في التشريع على الوثيقة ، أي الأحكام المحددة في المادتين 380 و 381 من القانون المدني للبلد.
أيهما أفضل - سلفة أم إيداع؟ حول هذا - أدناه.
أنواع أخرى من الاتفاقيات
قد يكون الاتفاق المسبق أيضًا اتفاقًا أوليًا لبيع شقة ، وهي عبارة عن MPC مختصرة. يتم إبرام هذه الوثيقة بين الأفراد في السوق الثانوية. الشيء الرئيسي هو عدم الخلط بينه وبين عقد المعاملات بين المطور والمساهم. من حيث المبدأ ، هذا هو نفس الاتفاق المسبق ، ولكن التركيز في هذا الموقف هو على بيان مفصل لشروط المعاملة القادمة ، والتي يتم في إطارها إدراج الدفعة المقدمة ، أي الدفعة المقدمة. يتم استخدام اتفاقيات أولية مماثلة لبيع الشقق من قبل بعض الوكالات العقارية.
بالنسبة للسوق الأولية ، بدلاً من الاتفاق المسبق ، غالبًا ما يستخدم المطورون اتفاقية للحجز أو حجز شقة ، لكن هذا لا يغير جوهر الاتفاقية. يتمثل الاختلاف المهم هنا في أنه عند شراء بنية جديدة للعنصر نفسه ، إلى عنوان الدفع الذي يتم تحويل النقود الأولية إليه ، لم يعد موجودًا بعد. لهذا السبب يحدث تحديد العقارات في وضع مماثل ، كما هو الحال في العقد الرئيسي مع المطور ، وفقًا لوثائق التصميم فقط ، وليس على أساس العنوان البريدي الموجود. بشكل عام ، يتم احترام جميع الشروط اللازمة للاتفاق المسبق هنا أيضًا.
ما هي النتيجة: سلفة أم إيداع؟
وهكذا ، في الممارسة العقارية ، عند إيداع الأموال إلى وكالة عقارية ، تؤدي الوديعة أساسًا وظيفة السلفة التي تحمل جدية نوايا أحد الطرفين في المعاملة ، لأنه عندما يتم كسرها ، يتم إرجاع هذا الجزء من الأموال إلى الشخص الذي ساهم بها. يتم استلام إيصال الإيداع (يتم تقديم العينة أعلاه). لذلك ، في كثير من الأحيان بين أصحاب العقارات هناك التباس في تعريف هذه المفاهيم. من المهم أن تتذكر فقط وتعلم أنه عندما يتم تعيين مبلغ من الأموال المودعة في اتفاق أو اتفاق كوديعة ليتم تحويلها من قبل المشتري إلى البائع ، إذا تم كسر الصفقة ، فمن المحتمل أن يؤدي ذلك إلى عواقب سلبية ، والتي بموجبها القواعد و قواعد الإيداع المنصوص عليها في القانون.
ما هو الفرق - إيداع أو سلفة؟ لقد أجبنا على هذا السؤال.