الإيداع بموجب عقد البيع الأولي: المشورة القانونية

عقد البيع الأولي مع إيداع ، عينة التي وضعت وفقا لقواعد معينة ، في كثير من الأحيان وضعت في الممارسة العملية. تعود شعبية هذه الاتفاقية إلى رغبة الأطراف في المعاملة لحماية أنفسهم. دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في ما يشكل عقد بيع أولي مع وديعة.

جوهر الاتفاق

عقد البيع الأولي مع إيداع ، عينة التي قدمت في المقال ، وضعت في مرحلة التفاوض. يتمثل جوهر هذا الاتفاق في تحديد التزامات الأطراف في المعاملة للمستقبل. ببساطة ، ختاما عقد بيع أولي مع وديعة، سيتعين على كلا المشاركين إكمال الصفقة. إذا غير هذا الطرف أو ذاك لسبب ما نيته المبدئية ، فإنه يتحمل خسائر.

في القانون المدني ، توجد أحكام خاصة تحكم العقد المبدئي ، الإيداع ، اتفاقية العينة. ومع ذلك ، على الرغم من ذلك ، في الممارسة العملية هناك العديد من الأسئلة عند إعداد مثل هذه الوثيقة. وخاصة في كثير من الأحيان تظهر في إطار العلاقات المرتبطة دوران العقارات السكنية.

وسيلة لضمان تنفيذ الشروط المنصوص عليها في العقد الأولي هي الإيداع. تحتوي اتفاقية العينة على إشارة إلى المبلغ الدقيق الذي ينقله أحد الطرفين إلى الطرف الآخر. بعد الوفاء بالالتزامات المفترضة ، أي إبرام الاتفاقية الرئيسية ، يتم احتسابها على الدفعات المستحقة بموجب المعاملة.

إذا رفض البائع إبرام العقد ، فيتم إعادة المبلغ الذي حصل عليه إلى المشتري بحجم مزدوج. سوف يتحمل المقتني بدوره خسائر إذا غير رأيه لإجراء معاملة. إذا رفض توقيع العقد الرئيسي ، فلن تتم إعادة مبلغ الإيداع إليه.

علامات الاتفاق

تشير المعلومات الواردة أعلاه إلى:

1. يضمن الإيداع الوفاء بالتزامات الطرفين بوضع عقد بيع في المستقبل.
2. في السياق الطبيعي للعلاقات ، فإن المبلغ المدفوع من قبل المشتري سوف يؤدي وظيفة الدفع بموجب اتفاقية لم يتم التوقيع عليها بعد.

GK القواعد

كما هو مبين في المادة 380 من المدونة (الفقرة 1) ، إيداع مقدما - مقدار المال الذي يصدره أحد المشاركين إلى آخر على حساب المدفوعات المستحقة له على الصفقة الرئيسية. تعمل كدليل على إبرام الاتفاقية وضمان تنفيذها. يجب أن يكون العقد الأولي الذي يحدد الالتزامات وينص على الإيداع كتابةً.

في حالة عدم الامتثال لهذا الشرط ، سيتم اعتبار الاتفاقية غير صالحة. هذا يعني ذلك إيداع دون اتفاق مسبق لا يمكن اعتباره وسيلة للأمن. يجب أن تكون حقيقة تحويل الأموال مصدقة. ينص القانون على أن الإيداع يمكن توفيره حصريًا من خلال الالتزامات التعاقدية. في حالات أخرى ، لا يمكن استخدامه.

تفترض وظيفة الدفع أن المبلغ المحول يمكن استخدامه لتأمين الالتزامات النقدية. في حالة عدم وجود أي من الخصائص المذكورة أعلاه ، فإنه يحرم خصائصه من الودائع. إذا كانت هناك شكوك حول الطبيعة القانونية لمبلغ المال ، على وجه الخصوص ، بسبب عدم وجود شكل مكتوب من الاتفاقية ، فسيتم اعتبار ذلك بمثابة تقدم ، ما لم يثبت غير ذلك.

تناقضات في القانون

كما تعلمون ، فإن عقد بيع أي عقار يخضع لتسجيل الدولة.فقط بعد تنفيذ هذا الإجراء ، سيتم اعتبار المعاملة مكتملة وفعالة.

Wالعقد الأولي، بدوره ، يهدف إلى ضمان وجود التزام بموجب اتفاق صالح للمشاركين. هذا هو عدم تناسق المعايير. عند الكشف عن تعريف الإيداع ، يشير المشرع بوضوح إلى طبيعته التبعية (المشتقة) ، بالإضافة إلى وجود التزام قائم بالفعل بموجب العقد ، حيث يكون الإيداع مضمونًا بالفعل.

في الواقع ، لا يستطيع ضمان تنفيذ اتفاق لم يجتز تسجيل الحالة. وضع مختلف إلى حد ما مع الممتلكات المنقولة. المعاملات مع كائنات التسجيل هذه لا تخضع. وفقا لذلك ، على سبيل المثال ، عقد مبدئي لبيع السيارة مع وديعة قد يكون الحال كذلك.

الفروق التنظيمية

التشريع الحالي لا يحدد الإجراء الذي يجب أن يتم وفقًا له عقد مبدئي لبيع المنزل. مع وديعةومع ذلك ، لا يمكن الانتهاء منه. كما هو مذكور أعلاه ، يجب تسجيل مثل هذا الاتفاق من قبل وكالة حكومية مرخصة.

هذا الإجراء للمعاملات العقارية أمر بالغ الأهمية. الإيداع بموجب عقد مبدئي لا يخضع لتسجيل الدولة ينطوي على عدد من الآثار السلبية للأطراف إذا رفضوا إبرام الصفقة الرئيسية.

وتشمل هذه ، على وجه الخصوص ، قدرة أي مشارك على إنفاذ تنفيذ اتفاق مضمون في دعوى قضائية. في الوقت نفسه ، يحق للجهة التي انتهكت مصالحها المطالبة بالتعويض عن الخسائر التي تكبدتها في انتهاك.

أهداف الاتفاق

إيداع العقد الأولي يؤدي وظيفة تنظيمية. يهدف تحويل الأموال إلى إنشاء التزام غير متعلق بالملكية لوضع اتفاق في المستقبل.

يرتبط نطاق هذا العقد الأولي بالإعداد للمعاملات ذات الطبيعة العقارية. وفقًا لذلك ، يجب اعتبار أي تجاوز للإطار المحدد امتدادًا غير معقول لأحكام القانون.

نقطة مهمة

كما هو مبين في قواعد القانون المدني ، يجوز للطرف المعني ، في حالة رفض المشارك الثاني إكمال الصفقة الرئيسية ، تقديم طلب بالإكراه لإبرامها مع المحكمة. هل تنطبق هذه القاعدة على عقد أولي لبيع شقة مع وديعة؟

في الممارسة العملية ، قد يتضح أن المحكمة لا يمكنها ببساطة إجبار المشارك في المعاملة الفاشلة على إبرامها لأن الكائن قد غيّر بالفعل مالكه. في هذه الحالة ، ستؤدي نتيجة واحدة فقط إلى عدم الوفاء العقد الأولي.

شقة ، ودائع ستبقى من أجله مع الشخص الذي هو المالك وقت النزاع. في هذه الحالة ، يجوز للمحكمة أن تكلف المدعى عليه بالتزام تعويض المدعي عن الخسائر أو تطبيق العقوبات عليه المنصوص عليها في الاتفاق.

وهكذا ، كما يشير المحامون ، يؤدي العقد الأولي وظيفة تنظيمية. لا يمكن أن تولد الممتلكات ، بما في ذلك الالتزامات النقدية. وفقًا لذلك ، لا يفي الرهن بموجب العقد المبدئي بوظيفة الدفع.

إن الإشارة في التشريع إلى أن المبلغ المحول سيؤخذ في الاعتبار لاحقًا في المدفوعات بموجب المعاملة لا يغير الأحكام ، لأن الاتفاقية الرئيسية لم تنته بعد.

ميزات الأداء

إذا كنت لا تأخذ في الاعتبار مؤشرا على إمكانية تعويض الودائع في مقدار المدفوعات بموجب المعاملة المضمونة ، فمن الضروري أن ندرك أن العقد الرئيسي والاتفاق الأولي ، على الرغم من الترابط ، ولكن الأفعال المستقلة.

عند تنفيذ الأول ، يتم إنهاء الالتزام الناشئ عن المستند المشتق بالأداء. إيداع الأولي ، بيع الأراضي أو غيرها من الممتلكات العقارية تعمل في نطاقات زمنية مختلفة.

القضايا الخلافية في المعاملات العقارية

بعض المواطنين الذين هم على دراية سيئة بالقانون يستخدمون لغة غير صحيحة. على سبيل المثال ، في الدفاع عن موقفهم في المحكمة ، يقولون إنهم انتهوا عقد بيع الشقة مقدما. دعونا نجعل بعض الوضوح.

قد يتم بالفعل إبرام عقد أولي لبيع العقارات. ومع ذلك ، فإن جزء المبلغ المستحق لمثل هذا الاتفاق المستحق للمالك ليس دليلًا على المعاملة ، لأنه لا يوجد شيء للتأكيد ، ولكنه يؤكد على نية الوفاء بالالتزام بدفع الأموال المتفق عليها.

هناك جانب آخر لهذه القضية. إذا لم يتم تنفيذ الاتفاقية كتابة ، ولكن تم تحويل المبلغ وثبت أنه وديعة ، فإن دفع الأموال يؤكد حقيقة المعاملة. لضمان تصديق الأعمال من قبل كاتب عدل ، تعتبر وظيفة التصديق على الأموال المحولة غير مطلوبة. ماذا عن الاتفاقيات التي تحتاج إلى تسجيل؟

يقول المحامون أن وضع عقد مبدئي لبيع الأراضي مع وديعة، مثل أي كائن غير المنقولة الأخرى ، غير عملي. بالنسبة لمثل هذه المعاملات ، لا ينطبق هذا الشكل من التطبيق. لا يوجد أي التزام قبل التسجيل. وفقا لذلك ، لا يوجد شيء لتقدمه. هذه القاعدة لا تنطبق فقط على العقارات السكنية.

على سبيل المثال ، سيتم الإعلان عن اتفاق شراء المرآب المبدئي مع وديعة. في هذه الحالة ، لا يوجد أي التزام أساسي مضمون. نتيجة الاعتراف ببطلان الاتفاقية هي إعادة الإيداع بموجب العقد الأولي.

حل ممكن للمشكلة

وفقًا لعدد من المحامين ، فإن الدمج التشريعي لإمكانية قيام الكيانات القانونية باختيار الوسائل المنصوص عليها في القواعد ، بما في ذلك العقد الأولي والإيداع ، يمكن أن يكون أفضل طريقة للخروج من هذا الوضع. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يتعين على المرء أن يرفض تسجيل المعاملات العقارية ، تاركًا تسجيلًا إلزاميًا للحقوق المتعلقة بالأشياء والأعباء الخاصة بها.

في الوقت الحالي ، تعترف المحاكم بشكل متزايد بالاتفاقات الأولية مع الإيداع كاتفاقية مسبقة ، والتي بموجبها يدفع المستحوذ جزءًا من قيمة العقار. وفقًا لذلك ، يضع المشاركون في المعاملات شروطًا في مثل هذه الأفعال على تطبيق العقوبات لعدم إنهاء المعاملة.

في هذه الحالة ، فإن العقوبة النقدية تعادل مبلغ السلفة المحولة بالاتفاق. جوهر مثل هذا الإجراء هو توفير فقدان / غرامة الالتزام بتنفيذ المعاملة في المستقبل.

خيار بديل

بعض المحامين وأصحاب العقارات تقديم حل مختلف لهذه المشكلة. لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب عقد المبيعات الموقع بالفعل ، ولكن غير المسجل ، يوصى بتكوين صندوق خاص. يجب أن تتكون من خصومات من كل طرف في المعاملة أو أحد الطرفين. يتم تحويل هذا الصندوق إلى كيان طرف ثالث (السمسار نفسه ، على سبيل المثال ، أو كاتب العدل).

في حالة انتهاك شروط الاتفاقية ، سيتم تحويل الأموال إلى مشارك حسن النية. لكن في هذه الحالة ، قد يطرح السؤال حول قانونية تخزين الأموال. لأنه يمكن اعتباره كنوع من النشاط الريادي لطرف ثالث.

مثل هذا الإجراء الأمني ​​غير منصوص عليه في القانون. ومع ذلك ، لا يحظرها القواعد.

كيفية إرجاع وديعة بموجب عقد أولي؟

في حالة وجود اتفاق بوساطة وكالة عقارية ، يُنصح بإدراجها في المعاملة كطرف ثالث في شخص مديرها أو أي شخص آخر مفوض يتصرف وفقًا لتوكيل رسمي.إذا نشأ نزاع ، سيتم تقديم الشركة للمحاكمة.

يمكن أن تلعب شهادة الطرف الثالث دورًا حاسمًا في إثبات ذنب أي طرف في المعاملة. وفقًا لذلك ، سوف تؤثر على قرار تلبية مطالبة المدعي. إيداع مقدما ومقدار العقوبة.

الشروط الأساسية

عند إبرام عقد مبدئي ، من الضروري تضمين البنود التي تنص على الظهور في مكتب كاتب عدل معين ، في يوم ووقت محددين. سيضمن ذلك وجود دليل إضافي على نوايا حسنة لإتمام الصفقة. يجب إيلاء اهتمام خاص لمسألة المسؤولية.

يجب أن ينص العقد بوضوح على الانتهاكات التي يتم فرض العقوبات عليها. بالإضافة إلى ذلك ، ينبغي النص على إجراء إثبات الذنب. نقطة أخرى مهمة هي النفقات. يجب أن يصف العقد بالتفصيل التكاليف المتكبدة بأي من المشاركين.

الغرض من الاتفاقية هو إعداد المستندات اللازمة لإكمال المعاملة في الوقت المحدد. علاوة على ذلك ، فإن دور الوكالة العقارية في حل هذه المشكلة بعيد عن الأخير. إذا تم دفع المبلغ المدفوع بالعملة الأجنبية ، فمن المستحسن الإشارة إلى معادل الروبل للمبلغ ، وكذلك السعر الذي يتم به الدفع ، والتاريخ الذي يكون فيه ساري المفعول.

استنتاج

كانت العلاقات السابقة للعقد منصوص عليها في القانون المحلي منذ أوائل القرن التاسع عشر. ومع ذلك ، في ذلك الوقت كانت الظروف لتنفيذه مختلفة بعض الشيء. على وجه الخصوص ، في حالة رفض إبرام الصفقة ، والتي تم في إطارها وضع عقد مبدئي ، لا يمكن لأحد ، بما في ذلك المحكمة ، إجبار الشخص على تنفيذه.

في الحقبة السوفيتية ، كان الوضع معكوسًا. إذا تهرب أحد المشاركين من تنفيذ العقد المنصوص عليه في الاتفاق المبدئي ، فلا يمكن للمحكمة استرداد الخسائر الناجمة عن ذلك فحسب ، ولكن أيضًا الاعتراف بالمعاملة المنجزة وفقًا للشروط المتفق عليها.

التشريعات الحديثة في منتصف هذه المسألة. أما بالنسبة لـ "الجناة" من المعاملات الفاشلة مع العقارات ، فإن وضعهم بعيد عن اليأس. حتى إذا كان هناك كل سبب للاعتقاد بأنهم لم يفوا بالتزاماتهم وسوف يتم إثبات ذلك في المحكمة ، فإنهم لا يستطيعون رفع دعوى لحماية حقوقهم فحسب ، بل يحتاجون إليها أيضًا. بعد كل شيء ، من الضروري أن نفهم أن مقدار العقوبات المالية يتم تحديده بشكل شخصي من قبل قاض معين ، مع مراعاة جميع ظروف النزاع.