غالبًا ما يتصرف المستثمرون الكبار بشكل مستقل على مستوى الاتصالات الشخصية مع أولئك الذين يحتاجون إلى الحقن المالية. لكن ليس كل شخص لديه أموال كافية للنشاط المستقل. إذا كنت لا تزال ترغب في الاستثمار ، فإن الناس متحدون في هياكل خاصة. سنتحدث عن واحد منهم ، وهو صندوق استثمار مشترك مغلق.
معلومات عامة
في البداية ، دعونا نتعرف على ما يشكل صندوق استثمار وحدة عقارية مغلق (ZPIF). هذا هو اسم مجمع الممتلكات ، والذي يتم إنشاؤه دون تشكيل كيان قانوني. يتم تشكيلها من أصول العديد من المستثمرين الذين يقومون بتحويل أموالهم إلى الصندوق. بعد ذلك ، أصبحوا أصحاب أسهمه. خاصية الصندوق لها الوضع القانوني للملكية المشتركة. لذلك ، يتم توزيع نتيجة أنشطتها على المشاركين بما يتناسب مع المساهمات. بالمناسبة ، عندما يتم تشكيل صندوق استثماري مغلق للوحدة العقارية ، عندئذٍ لا يمكن تحويل الأموال إلى كائنات مثل المباني والأراضي فقط. عندما يتم إنشاء الهيكل ، يتم إدارته من قبل شركة الإدارة وفقًا للإعلان المعتمد. يتم تنظيم أنشطة هذه الهياكل بشكل صارم بموجب القانون وعدد من القوانين التنظيمية للخدمة الفيدرالية للأسواق المالية في الاتحاد الروسي. يجب على FFMS تسجيل قواعد الثقة لكل صندوق استثمار.
ما هو الفرق بينهما؟
لماذا كنت بحاجة لإنشاء مثل هذا النوع الإضافي من الهياكل مثل CUIF؟ هذا بسبب الحاجة إلى تسهيل عدد من العمليات. إذا تحدثنا عن الصناديق المغلقة ، فهناك في هذه الحالة ميزة مثل القدرة على اتخاذ القرارات من قبل المشاركين فيما يتعلق بالأنشطة في الاجتماع العام. الفرق الرئيسي في صندوق الاستثمار المشترك المغلق هو النظر في الحقوق في العقارات كأصل. وهذا هو ، يتم تنفيذ العمليات الرئيسية مع المباني السكنية والتجارية والأراضي وما شابه ذلك. في هذه الحالة ، يتم تمييز نوعين تقليديًا. أول ما ذكر هو صندوق قروض الاستثمار المشترك المغلقة. وهي تتخصص في تمويل بناء العقارات المختلفة. نوع آخر هو صندوق الإيجار (الاستثمار) وحدة مغلقة. وهو متخصص في تأجير العقارات. في كثير من الأحيان واحد الذي بنى. أي أن الميزة هي مجموعة واسعة من العمليات يمكن الوصول إليها ، وتحول أنواع مختلفة من الأنشطة ، ويتم تنفيذ العديد من الأشياء الأخرى في سوق العقارات (شراء / بيع المباني السكنية والتجارية ، والأراضي ، إلخ).
على مالية عالم البناء
في الآونة الأخيرة ، تم توفير ما يصل إلى ثمانين في المائة من جميع العقارات من قبل المستهلك النهائي ، أي الأشخاص الذين خططوا للعيش والعمل في شقق ومباني جديدة. لذلك ، غالبًا ما كانت هناك مواقف عندما بدأوا في البناء ، حيث لديهم 10-20٪ فقط من الأموال اللازمة. كان هذا كافيا للسياج وبداية العمل على الأرض. في الوقت نفسه ، كان هناك حساب للقروض أو بيع الممتلكات غير المنقولة للأفراد أو الكيانات القانونية. بطريقة ما ، كان التعاونية الإسكان. كان مبدأ التشغيل على النحو التالي: نبيع العديد من الشقق ، نقوم ببناء الطابق الأول. ثم ننتظر حتى يشتري شخص آخر. في هذه الحالة ، تحمل المشترون الأوائل مخاطرة كبيرة - بعد كل شيء ، يمكنهم الانتظار لفترة طويلة حتى يتم الانتهاء من المبنى.
كان هناك ناقص واحد في هذا المخطط - لم يكن هناك سيطرة على التمويل المستهدف.وغالبًا ما تحول هذا إلى فضائح عالية كان فيها أصحاب الأسهم المحتالين ضحايا. لقد سمح لنا اعتماد القانون الفيدرالي رقم 214-FZ ببدء عملية ازدحام رأس المال الاستهلاكي إلى مرحلة متأخرة. في الوقت نفسه ، هناك فهم أنه يجب استبداله بشيء ما. خلاف ذلك ، فإن انخفاض حجم البناء وارتفاع أسعار المساكن - قاب قوسين أو أدنى. وفقًا لهذا القانون (رقم 214-FZ) ، يتم تخصيص أموال الائتمان (الهياكل المصرفية) وصناديق الاستثمار (CIF) للبناء.
رغم أن هناك بعض الفروق الدقيقة. لذلك ، كانت الدولة قادرة على رعاية المواطنين ، على الرغم من أنها دفعت البنوك بعيدا عن هذا القطاع من السوق. لماذا؟ الحقيقة هي أن تشريع الاتحاد الروسي قدم قاعدة المسؤولية المشتركة للمؤسسة المالية مع مطور. وقد تم ذلك بهدف تحويل المستثمرين من المؤسسات إلى ضمان للإنجاز.
تفاصيل الوظيفة
لذلك ، لقد درسنا ، وإن لم يكن إلزاميًا ، ولكن لا يزال من المهم فهم المعلومات. من أجل عدم الخوض في النظرية ، دعونا ننظر في كيفية عمل هذه الهياكل في الممارسة العملية. على سبيل المثال ، لنأخذ صندوق استثمار لوحدة تأجير الأراضي المغلقة في Holy Land. لذلك ، من أجل المشاركة في عملية إنشاء مساكن جديدة (أو غيرها من العقارات) ، تستحوذ ZPIFN على حقوق الملكية من المطورين. يتم استخدام اتفاقية حقوق الملكية (أو الاستثمار) كأساس وثائقي.
بعد ذلك ، تقوم شركة الإدارة بتحويل الأموال المتاحة للمطور والحصول على الحق بعد اكتمال البناء لاستلام أشياء معينة (على سبيل المثال ، شقق) مع معلمات معينة (على سبيل المثال ، لقطات أو الارتفاع) في أصولهم. ولكن ماذا تفعل مع الممتلكات الواردة؟ تقرر هذا من قبل شركة إدارة صندوق الاستثمار المشترك المغلقة.
تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن البدء في تمويل المطور إلا بعد إصدار جميع التصاريح اللازمة بالطريقة التي يحددها القانون. يتم ذلك من أجل الحد من مشاركة صناديق الاستثمار المشترك المغلقة في أخطر مرحلة من البناء. ولكن هذا ليس بالأمر الحاسم ، لأنه لا يوجد أكثر من خمسة عشر في المائة من التكلفة الإجمالية يقع على تصميم جميع الوثائق وإنشاء المشاريع. يسمح الاتصال بصندوق استثمار استثمار مغلق للمطور بتلقي استثمارات مالية واسعة النطاق ومنتظمة ، وهي ضرورية لأعمال البناء والتركيب ، وإنشاء الاتصالات الهندسية والمضي قدمًا. ويلاحظ وجود سياسة مماثلة في صندوق الاستثمار للوحدة العقارية المغلقة Metronome.
الفروق الدقيقة في العمل
لكن هذا ليس كل شيء. يجب إبراز سلسلة كاملة من الفروق الدقيقة التي تهم المطور:
- تمويل مستقر مضمون. هذا مهم للغاية ، لكن من الصعب مراعاته عند استخدام مبيعات لا يمكن التنبؤ بها. أيضا ، على عكس القرض المصرفي ، لا تحتاج إلى دفع الفائدة. بعد كل شيء ، فإنه يسحب الأموال من التداول. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك إجراء مدفوعات مسبقة للمشتريات بالجملة لمواد البناء ، مما يتيح لك الحصول على خصومات وإصلاح التكلفة.
- تحقيق الاستقرار وانتظام عملية التنفيذ. والحقيقة هي أن لتخصيص جزء من الممتلكات العينية - وهذا لا يمكن القيام به. لماذا؟ يتمثل جوهر هذا الموقف في أن صندوق الاستثمار المشترك المغلق هو أداة للمستثمرين وليس للمستهلكين. لذلك ، من أجل سداد الأسهم ، سيكون عليك بيع العقارات. وإذا ذهبت مع التصميم - فهذا عبء بيروقراطي إضافي. ولهذا السبب ، فإن ZPIF مهتمة ببيع العقارات قبل نهاية البناء. بالطبع ، يمكن أن يتم ذلك أيضًا في السوق الثانوية ، ولكن في هذه الحالة سيكون من الضروري الدخول إلى لجنة الدولة وتوقيع إجراء بشأن تنفيذ عقد الاستثمار ووضع حق الملكية. كل هذا ، بسبب بعض التكاليف المادية ووقت طويل ، يقلل من كفاءة الاستثمارات.
خيارات المشاركة
الآن دعونا نلقي نظرة على المخططات التي بموجبها يمكن لأصحاب أسهم الاستثمار في صندوق الاستثمار المشترك المغلق المشاركة في بناء كائنات معينة. في البداية ، لاختيار خاصية معينة ، يحتاجون للالتقاء واتخاذ قرار مناسب. هذه هي خطوة مشتركة لجميع المخططات. ثم تبدأ الاختلافات. ولكن الآن ، دعنا ننتقل بالأسماء:
- تمويل المشروع.
- جذب موارد الاستثمار.
- إدارة العقارات التجارية.
- برامج الإسكان.
- دمج صناديق الاستثمار الصناعي المغلقة في نظام إدارة مشاريع البناء.
كل من هذه المخططات لها خصائصها الخاصة في التنفيذ. وهناك الكثير منهم ينصح بتخصيص جزء منفصل لهذه المقالة.
تمويل المشاريع العقارية والبناء
في هذه الحالة ، يتم النص على أن يقوم المستثمرون والمؤسسون بتحويل الأموال (وكذلك حقوق الملكية والأوراق المالية) إلى الصندوق أثناء تكوينه أو عند الدخول في حصة في السوق الثانوية. بعد اكتمال الإنشاء ، ويتم الاعتراف بصندوق الاستثمار المشترك النهائي على أنه تم إنشاؤه ، تستثمر شركة الإدارة الأصول في العقارات. يحصل مساهمو الصندوق على دخلهم من الفرق بين أسعار البيع والشراء لحقوق الملكية أو الكائنات الجاهزة. يتم تشكيلها أثناء عملية البناء ، وكذلك بسبب زيادة أسعار السوق للكائنات الجاهزة.
في هذه الحالة ، فإن شركة الإدارة هي الوصي الكلاسيكي ، الذي يدير أموال العملاء. هذا فقط يحدث ليس في سوق الأوراق المالية ، ولكن مع الممتلكات. توفر قواعد إدارة الثقة لصندوق الاستثمار المشترك العقاري المقفل ، كقاعدة عامة ، أقصى عائد على العمل مع العميل. بعد كل شيء ، تأتي نسبة معينة كمكافأة. وإذا لم تكن شركة الإدارة عبارة عن مجموعة من المحتالين ، فإنها تهتم مباشرةً بالحصول على أقصى فائدة. يعتمد مقدار الدخل على القطاع المحدد ، وكذلك متطلبات المشروعات المحتملة. في الوقت نفسه ، وبفضل مشاركة العديد من المستثمرين ، يمكن للمساهمين الحصول على فوائد أكثر مما لو كانوا يفعلون ذلك بمفردهم.
ميزة أخرى مهمة هي أن ZPIFN لا يتعين عليها دفع ضريبة الدخل. نتيجة لهذا ، يمكن للمستثمرين استخدام تأثير التأخير.
تعبئة الموارد
يستخدم بعض المطورين صناديق استثمار مغلقة للحصول على أموال لبناء منشآت. في هذه الحالة ، تقوم شركة الإدارة بإنشاء صندوق استثمار مشترك مغلق لخاصية محددة للعميل. يتم تقديم حقوق الملكية من قبل المالكين كدفع للأسهم أثناء تكوين الصندوق. ثم تقوم شركة الإدارة والمؤسسون بجذب المستثمرين لتوفير التمويل لكائن معين. لهذا ، يتم استخدام السوق الثانوية (على سبيل المثال ، تبادل). هذه هي الطريقة التي يتم الحصول على المال لتمويل البناء. يتلقى المستثمر ، الذي يصبح مساهمًا ، الحق في جزء معين من الدخل الذي سيتم استلامه عند بيع الكائن. يمكن أن يكون كل من البيع والإيجار. غالبًا ما يستخدم النهج الثاني صندوقًا مشتركًا لوحدة الاستثمار مغلقة. هذا المخطط شائع بسبب:
- بساطة إنشاء هيكل وتسجيل الاستثمارات والمحاسبة وإعداد التقارير.
- شفافية الأداة للمساهمين الخارجيين.
- فرص لاستخدام الأسهم كضمان.
إدارة الممتلكات التجارية
يتم استخدام هذا الخيار عن طريق تأجير صناديق الاستثمار المشترك المغلقة. جوهر هذا المخطط هو وضع الأصول في العقارات التجارية والحصول على دخل من إيجارها. يستخدم المستثمرون هذا الخيار للحصول على دخل ثابت. بالنسبة للمالكين ، يعد هذا الخيار جذابًا للأسباب التالية:
- تحويل الأصول غير الأساسية إلى مصدر موارد للأعمال الأساسية.
- الحصول على تفضيلات على دفع ضريبة الدخل والممتلكات.
- جذب الموارد المالية من بيع الأسهم مع الإبقاء على حقوقها الوقائية في العقارات التجارية.
يتم الحصول على الصندوق بأموال ساهمت أو تم تشكيلها على الفور من عقار مناسب. إدارة صناديق الاستثمار المشترك المغلقة توفر بالإضافة إلى ذلك إبرام اتفاق مع شركة التشغيل. يجب عليها القيام بجميع الأعمال لضمان وصيانة المرافق ، وإرسال التدفق الصافي الكامل لمدفوعات الإيجار إلى صندوق الاستثمار النهائي. تتزايد قيمة أصول المساهمين بسبب الأموال المحولة وزيادة القيمة السوقية للكائن. بالاتفاق مع المؤسس ، يتم إدارة الدخل على النحو التالي:
- استثمر في إعادة بناء وتحديث كائن لزيادة قيمته و / أو أسعار تأجيره.
- تدفع بشكل دوري للمساهمين.
- الاستثمار في البناء / شراء العقارات الأخرى (السكنية أو التجارية).
- الاستثمار في سوق الأوراق المالية ، ووضع على الودائع المصرفية.
برامج الإسكان
هذا هو خيار آخر لاستخدام الأموال ، والتي تنطوي على مشاركة برامج الإسكان البلدية أو الشركات. في هذه الحالة ، تعمل CIFF كأداة تجمع الأموال وتضمن بناء مساكن لجمهور معين ، وهو ما يحدده مؤسس برنامج الإسكان. في ظل هذه الحالة ، وضعت قطعة أرض معينة. يمكن اختيارها من قبل البلدية أو الشركة من بين الأراضي التي يتم تضمينها في أراضيها. ثم ، يتم تحويل الرهن العقاري إلى صندوق الاستثمار المشترك المغلق ، والذي يبدأ في بناء العقارات. يتم تنظيم البناء والسيطرة من قبل شركة الإدارة.
دمج صناديق الاستثمار الاستثمارية المغلقة في نظام إدارة مشاريع البناء
يتم استخدام هذا الخيار من قبل اللاعبين الكبار في السوق. يقومون بدمج صناديق الاستثمار المغلقة في عمليات أعمالهم من أجل زيادة كفاءة إدارة مشاريع البناء وتوزيع الأموال اللازمة لتمويل مختلف المرافق. يعتمد مكان هذه الهياكل في السلسلة على الدور والتنظيم والاحتياجات والأهداف المنشودة.
النظر في مثال صغير. تقوم الشركة الأم بإنشاء صندوق استثمار متبادل مغلق وتستقبل 100٪ من الأسهم. يتم تحديد أحجام واتجاهات استخدام الصندوق المشكلة من خلال بيان الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك ، في المستقبل ، قد يتم زيادة حجم الأموال. ثم يتم إنشاء شركات منفصلة أو المكتسبة. وهم يشاركون في إعداد وثائق المشروع ، والحصول على جميع التصاريح اللازمة للبناء ، وكذلك الحق في الأرض.
الأكثر ملاءمة لهذه الأغراض هي الشركات التي تتخذ شكل ملكية لشركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة مساهمة مقفلة. بعد الانتهاء من جميع الأعمال التحضيرية ، تبرم ZPIFN اتفاقية (استثمار أو حقوق ملكية) مع هذا الهيكل وتوفر الإنشاءات المالية. إذا لم تكن هناك حاجة لذلك مؤقتًا ، فيمكن توجيه الأموال إلى الأصل ، الذي ينص عليه بيان الاستثمار. بعد اكتمال البناء ، تتحقق الكائنات. الأرباح من مبيعات الأشياء من صناديق الاستثمار المشترك المغلقة لا تخضع للضريبة.