Les biens municipaux en Russie sont considérés comme des biens qui, sur la base du droit de propriété, appartiennent à l'État (ce qu'on appelle les biens fédéraux), ainsi que les biens, sur la base du droit de propriété, détenus par des entités de l'État. Les organismes qui exercent le pouvoir ont, pour le compte de l'État et de ses sujets, le droit d'acquérir ce bien et d'exercer ses droits et obligations de propriété à son égard.
La propriété municipale est également celle qui appartient à des agglomérations urbaines ou rurales ou à d'autres entités municipales. Les administrations locales ont le droit de l'acheter et de l'utiliser, et s'expriment en justice dans le cadre de la compétence des municipalités, qui est établie par des lois et règlements spécifiques. Considérons pour commencer ce qui est la vente et la location de biens municipaux
Dispositions générales pour la location de biens municipaux
La location d'une propriété municipale a ses propres caractéristiques qui sont liées à la conclusion du contrat, ainsi qu'à l'établissement de tous les paiements de location pertinents. Conformément à certaines dispositions de la Constitution de la Fédération de Russie, la gestion des biens des municipalités (de l’État) est assurée par le gouvernement de l’État.
Les relations qui naissent du processus de conclusion d'un bail de propriété municipale, ainsi que de l'exécution d'un bail, sont régies par le chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie. Le bail, autrement appelé bail de propriété, est que le bailleur doit fournir au locataire certains biens fédéraux à usage temporaire moyennant des frais.
L'importance de la déclaration
Toutes les questions relatives à la location d’un bien fédéral ne sont décidées que sur la base d’une demande émanant d’un cercle de personnes physiques ou morales, russes ou étrangères, définies par la loi. Cela inclut également les organisations internationales qui ont la résolution d'être titulaires d'un bilan.
Quoi d'autre est nécessaire?
En plus de la demande (demande) de location, le demandeur doit soumettre au comité spécial pour la gestion des biens municipaux (fédéraux) les documents suivants:
- Les originaux des documents constitutifs de la société qui reçoit le bien à louer, ou leurs copies notariées, s’il s’agit de personnes morales. Si le bail est destiné à être conclu par un particulier en tant qu'entrepreneur individuel, un certificat d'enregistrement d'entreprise privée lui sera alors demandé.
- Le solde de la société, qui dans le bail de propriété agira en tant que locataire.
- Certificat de dette pour factures de services publics ou de loyer.
- Certificat certifié par l'autorité fiscale sur la présence ou non de dettes pour tous les types de paiements obligatoires.
Lors de l’examen des demandes de bail, la présence ou l’absence d’arriérés d’obligations fiscales et le paiement ponctuel des obligations au titre de la location sont particulièrement pris en compte. Afin de limiter les durées maximales de location, cette période est clairement réglementée et s’élève à 1 mois à compter du jour où le locataire fournit un ensemble complet de documents pertinents.
Format de propriété locative
La location de biens fédéraux et municipaux peut prendre plusieurs formes:
- sous réserve de la mise en œuvre par le locataire du droit de préemption sur un contrat de location - dans la procédure de prorogation d'un tel contrat;
- dans l'ordre général d'examen des demandes, y compris sur la base d'un appel d'offres commercial ou d'une enchère.
Une enchère est un moyen concurrentiel de déterminer qui deviendra le locataire de l’État ou de la propriété municipale. La vente aux enchères est réalisée par le biais d'une vente aux enchères publiques, le locataire étant le demandeur qui a proposé le prix maximal du droit de conclure un bail. Un concours commercial est un moyen de déterminer le locataire de la propriété, le gagnant pouvant être reconnu comme le demandeur qui présentera l'offre la plus avantageuse.
Que faire si un refus a été reçu?
Un refus dans une demande de conclusion d'un contrat de location est fourni par le Comité de gestion des biens de l'Etat ou des municipalités et doit être remis au demandeur par écrit. Une condition préalable est ici d'indiquer les raisons d'un tel refus, qui, à son tour, peut faire l'objet d'un recours devant un tribunal conformément à la réglementation en vigueur des actes juridiques réglementaires spéciaux.
Transfert de propriété sous bail
Le contrat de location de locaux non résidentiels doit être conclu par écrit dans un document signé par les deux parties. Selon cet accord, le bailleur doit céder à un usage temporaire un bâtiment, une structure ou des locaux spécifiques. Le bail doit obligatoirement indiquer cette propriété, son état technique, son emplacement, sa superficie et d’autres caractéristiques. La location de tels objets est réalisée conformément à un acte de cession ou à un autre document indiquant que l'objet a été transféré à l'usage du locataire. L'acte doit être rédigé en deux exemplaires - pour les deux parties au contrat. 5 jours après la conclusion du contrat, le bailleur doit fournir au locataire le bien faisant l'objet du présent bail.
Vente de biens municipaux
Le processus de vente des biens municipaux est régi par la loi sur la privatisation des biens publics et municipaux. La privatisation est l'aliénation de biens qui appartiennent au droit de propriété des municipalités, au droit de propriété d'entités juridiques ou d'individus. Ce processus est onéreux.
Toute propriété légale en cours de vente a droit à toute personne physique ou morale. Cette liste exclut les entreprises unitaires, les institutions municipales ou d’État. Cela s'applique également aux entités juridiques dont le capital autorisé contient plus de 25% des fonds détenus par l'État ou ses entités. Il existe un site spécial pour la vente de propriétés municipales, fournissant officiellement des informations sur cette question. La procédure de privatisation des biens appartenant à des municipalités est conforme aux lois et règlements de l’État, ainsi qu’à ses sujets.
Comment le coût est-il déterminé?
Le prix standard des biens soumis à la privatisation est la valeur minimale à laquelle ces biens peuvent être cédés. Il est déterminé de la manière établie par le gouvernement de l'État. Le prix standard des biens soumis à la privatisation devrait être égal au prix du marché, qui est déterminé par un évaluateur indépendant. Le prix de départ des biens municipaux soumis à la privatisation est fixé dans les cas prévus par la loi sur la base de l'avis d'un évaluateur indépendant, qui doit également exercer ses activités dans le cadre de la loi.
Les conditions de la privatisation des biens appartenant aux municipalités, conformément aux lois réglementaires régissant ce processus, sont déterminées de manière indépendante par les autorités locales. Les informations sur le début de la privatisation des biens municipaux (de l’État) doivent être publiées dans divers médias, également déterminés par les autorités locales. Cela devrait se produire au moins 1 mois avant le jour fixé, sauf disposition contraire de la loi. La propriété municipale est vendue après la privatisation.
Que devrait-on annoncer à travers les médias?
La liste des informations devant faire l’objet d’une publication obligatoire dans les médias:
- Le nom du gouvernement local qui a pris la décision de commencer la privatisation de la propriété municipale, ainsi que tous les détails d'une telle décision.
- Le nom de la propriété municipale, ainsi que toutes ses caractéristiques individuelles.
- La méthode selon laquelle la privatisation de la propriété municipale sera effectuée.
- Prix de départ.
- Les conditions de paiement, les conditions de sa mise en œuvre, ainsi que tous les détails nécessaires des comptes courants.
- Lieu d'application de la privatisation des biens municipaux, procédure de mise en œuvre, dates de début et de fin.
- Exigences pour la paperasse et leur liste exhaustive.
- Le délai fixé pour la conclusion d'un contrat de vente d'un bien municipal.
- La possibilité de familiariser les acheteurs potentiels avec d'autres informations sur l'objet à privatiser, ainsi qu'avec les termes du contrat et la loi sur l'inventaire.
- Conditions de restriction applicables à certaines catégories de personnes morales ou physiques.
- Autres informations importantes.
Vente de biens municipaux aux enchères
Les biens municipaux peuvent également être mis aux enchères. Cela se produit si les acheteurs d'une telle propriété ne doivent remplir aucune condition à cet égard. Le droit d’acquérir une propriété municipale en cours de vente s’effectue par vente aux enchères et appartient à l’acheteur qui est prêt à en offrir le prix le plus élevé. Si une seule personne physique ou morale a pris part à la vente aux enchères, celle-ci est invalidée par la loi.
Avant la vente aux enchères, les médias devraient indiquer:
- lieu et heure d'une telle vente aux enchères;
- l'ordre dans lequel les gagnants seront déterminés;
- les conditions pour effectuer un dépôt, sa taille, toutes les coordonnées bancaires nécessaires et la procédure pour le faire.
Les informations sur les résultats des enchères sont soumises à une publication obligatoire dans les médias, le délai pour cette publication ne devant pas excéder trente jours à compter de la date desdites transactions. Les enchères pour la vente des propriétés municipales et les compétitions thématiques peuvent également être organisées sous forme électronique. Comme déjà mentionné, il existe un site spécial pour toutes les personnes intéressées par cette question. Enchérir pour la vente de biens municipaux de ce format assurera leur transparence informationnelle et la simplification de cette procédure. La visualisation électronique minimisera les risques de collusion entre les participants à ces enchères et leurs organisateurs. La privatisation des installations se fait par la rédaction d'un contrat de vente de biens communaux, qui doit obligatoirement comporter toutes les conditions de cette transaction.