В съвременния свят, вероятно, няма такъв човек, който не би искал да има собствено жилище. Но не всеки има възможност да го закупи в удобни нови сгради с развита инфраструктура, тъй като цените там са много високи.
Купуването на апартамент на вторичния пазар е една от възможностите за придобиване на жилищна площ, която става все по-важна всяка година. Това се дължи на повишаващите се цени на новите жилища и намаляващата покупателна способност на населението. Въпреки това, когато купувате този тип недвижими имоти, трябва да сте изключително внимателни и да вземете предвид много нюанси, тъй като купувачът е изправен пред определени рискове. Нека се опитаме да се справим с всички аспекти на придобиването на вторични недвижими имоти, което ще избегне много клопки.
Какви са рисковете, пред които са изправени купувачите на жилища?
И така, какви са рисковете, когато купувате апартамент на вторичния пазар, поема купувачът?
Основните са следните:
- придобиване на недвижимо имущество чрез фиктивно пълномощно;
- закупуване на жилищна площ, в която живеят лица, ненавършили пълнолетие, както и временно разселени жители;
- изпълнение на сделка с несъответствие с нормативната уредба;
- закупуване на жилища, с които е забранено извършването на всякакви операции;
- придобиването на апартамент, в който е извършено незаконно преустройство.
Всички тези нюанси могат да създадат много проблеми на купувача, така че всеки човек, който мисли да закупи втори дом, трябва да има подробно разбиране на всички нюанси на сделката.
Основни характеристики на придобиването на вторични жилища
За да не изпаднете в неприятна ситуация, е необходимо да проверите апартамента при покупка. Вторичният пазар е много привлекателен за огромен брой купувачи, следователно, той управлява много безскрупулни брокери и измамници, които искат да печелят от неинформирани граждани.
Ето защо, преди да подпишете документите, трябва да проверите:
- дали апартаментът се появява при някакъв спор;
- който е собственик на жилището;
- Имотът има ли тежести (наследници, малолетни собственици и др.);
- съответствие на жилищното пространство с техническата документация;
- Репутация на посредник, адвокатска кантора или нотариус.
Ако всичко е в ред с всички изброени по-горе нюанси, тогава закупуването на апартамент на вторичния пазар може да се извърши. Също така, не забравяйте да обърнете внимание на инфраструктурата и транспортния обмен, защото удобното местоположение във вашия дом зависи от удобното местоположение на вашия дом.
Проверка на документи
За да бъде сделката законна, документите при закупуване на апартамент на вторичния пазар трябва да са автентични. Проверката им ще избегне черните брокери и техните измамни схеми, както и значително ще намали свързаните с тях рискове.
Следните документи са обект на внимателно проучване:
- споразумение;
- ще;
- документ, потвърждаващ прехвърлянето на жилища по наследство или подарък;
- доказателство за собственост;
- Закон за приватизация на жилища.
Много е важно всеки от изброените по-горе документи да бъде изготвен в пълно съответствие с всички законови формалности, защото в противен случай той просто ще бъде фиктивен. Освен това трябва да предоставите оригиналите на всички договори и сертификати. Никога не работете с фотокопии.Ако нямате достатъчно познания за правната рамка, по-добре е да използвате услугите на квалифицирани юристи, специализирани в тази област.
Проверка на самоличността и документите на продавача
Закупуването на апартамент на вторичния пазар трябва да става само с добросъвестен продавач, така че трябва да проверите неговата самоличност и документи, а именно граждански паспорт и карта на данъкоплатците. В документите за сделката трябва да бъдат въведени съответните данни от тези ценни книжа. Опитайте се да избягвате хора с неуверен или подозрителен външен вид, както и такива, които са пияни с алкохол. Тази проверка е много важна, защото ако към законодателните документи се добави неподходяща информация, тогава в случай на иницииран от продавача съдебен процес, вие губите делото и губите законното право да притежавате жилищно пространство. В този случай ще бъде почти невъзможно да върнете изплатените пари.
Ако продавачът е женен, той трябва да поиска писменото му съгласие за продажбата на апартамента от съпруга. Това важи дори за тези случаи, ако една от двойката не е регистрирана в апартамента. За да получите информация за всички лица, които живеят в дома и имат право на него, помолете продавача да представи удостоверение с формуляр № 3.
Проверка на собствеността чрез регистри
Независимо дали апартаментът е закупен с ипотека на вторичния пазар или за пари, сделката ще се счита за законна само ако продавачът има недвижими права върху жилищни недвижими имоти.
Можете да потвърдите това по следните начини:
- да поискате извлечение от Регистъра на правата на собственост върху недвижими имоти;
- да получите удостоверение в Единния регистър на забраните за отчуждаване на жилищата;
- подават искане в Държавния регистър на ипотеката.
Всички тези държавни органи ще трябва да подадат заявление в установената форма, както и да предоставят информация за продавача на апартамента и адреса на имота. Но тук е важно да се разбере, че всички тези организации може да нямат пълна информация, затова е най-добре тези изявления да се получават чрез нотариус. В допълнение, жилищното пространство може просто да не бъде вписано в нито един от горните регистри. В този случай можете да получите необходимата информация чрез ОТИ.
Предварително сключване на сделката
Един от най-проблемните и трудни начини да закупите собствено жилище е да купите апартамент на вторичния пазар. Инструкциите стъпка по стъпка за този процес са описани подробно в Гражданския кодекс. Според закона сделката трябва да се извършва изключително писмено и също така да бъде нотариално заверена.
Ако сте решени да закупите недвижим имот, можете да сключите предварително споразумение с продавача, подкрепено с документи, което ще гарантира, че наемодателят ще сключи сделка с купувача за продажба на жилищен имот при предварително уговорени условия в строго определени срокове. Това позволява на купувачите да намалят потенциалните рискове и да се презастраховат срещу факта, че имотът ще бъде купен от друго лице.
Какво трябва да се има предвид при сключване на транзакция?
Ако закупуването на апартамент на вторичния пазар става по предварителен договор, тогава при подписване на документа трябва да се вземат предвид следните нюанси:
- договорът трябва да бъде сключен в присъствието на всички регистрирани в апартамента лица, които се продават;
- продавачът трябва да предостави всички документи, изисквани от закона;
- подробностите, посочени в договора, трябва да са от значение;
- условията, при които продажбата трябва да бъде извършена, трябва да бъдат предварително договорени;
- плащането трябва да се извърши в национална валута;
- задълженията и отговорностите на двете страни следва да бъдат предварително договорени;
- на всички страници на документа трябва да има подпис на купувача и продавача.
Струва си да се отбележи, че ако продавачът иска да сключи споразумение за намерение с вас, тогава не бързайте да правите това, тъй като този документ има много юридически формалности. Затова първо се консултирайте с квалифициран специалист.
Вторична домашна застраховка
При извършване на покупка застраховката за жилищни недвижими имоти е надеждна гаранция, че в случай на неуспех на транзакция по някаква причина човек ще получи парично плащане, чийто размер е посочен в застрахователния договор. Това ви позволява да намалите всякакви категории рискове при транзакции с недвижими имоти, следователно такива услуги са много популярни.
Застраховката ще бъде от значение в следните случаи:
- Ако сделката не е направена със собственика на апартамента, а със синдик.
- Една от страните по сделката е лице, ненавършило пълнолетие. Ако продажбата на жилища значително ще влоши условията на живот на децата, тогава органите по настойничество имат правни основания за законното отмяна на сделката дори след формализирането на покупката.
- Подценено жизнено пространство. Най-често цената се подценява с цел намаляване на размера на данъчните удръжки. В този случай купувачът превежда една част от сумата официално на продавача, а другата в плика, така че ако транзакцията бъде отменена по някаква причина, купувачът ще може да върне само частта, посочена в документите.
Струва си да се отбележи, че ако купувате апартамент с ипотека на вторичния пазар, тогава застраховката също е задължително условие. Работата е там, че това изискване е присъщо на повечето банки при кандидатстване за ипотека.
Процес на препродажба
За да можете безопасно да закупите вторичен корпус, трябва стриктно да спазвате основните правила за транзакцията.
Процедурата за закупуване на апартамент на вторичния пазар е следната:
- Търсете атрактивен имот.
- Научаване на автентичността на документацията.
- Проверка на самоличността на продавача.
- Регистрация на транзакцията и извършване на авансово плащане.
- Подготовка на необходимия пакет документи.
- Подписване на документи от двете страни.
- Регистрация на нов собственик в държавна агенция.
- Съставяне на акт за приемане / прехвърляне на апартамента.
Тази процедура е стандартна, затова е много важно последователно да се следват всички нейни етапи.
Ползи за закупуване на вторични жилища
В наши дни държавата предоставя подкрепа на гражданите с ниски доходи чрез издаване на майчински капитал.
В този случай закупуването на апартамент на вторичния пазар е възможно само ако имотът отговаря на следните изисквания:
- Жилището става пълноценна собственост на семейството.
- Имотът се намира в Русия.
- Санитарното състояние отговаря на всички изисквания.
- Сделката се изпълнява в пълно съответствие със закона.
- Всички членове на семейството, включително непълнолетните, ще имат право да притежават апартамента.
В този случай закупуването на жилищен имот може да се извърши както в брой, така и на кредит.
заключение
И така, разгледахме как става закупуването на апартамент на вторичния пазар на жилища. Както може би се досещате, от една страна е от полза, тъй като цената на такива недвижими имоти е много по-ниска, отколкото в новите сгради, но от друга страна, купувачите трябва да поемат по-големи рискове. Ето защо, за да се защитите и да не загубите пари, най-добре е да купувате недвижими имоти чрез опитни юристи с богат опит в тази област. Днес на пазара има много компании, които участват в този вид дейност.