Пазарът на нови сгради предлага широка гама от обекти за недвижими имоти, от които купувачът може да избере опцията, която му подхожда, като се фокусира върху финансовите възможности и други строителни характеристики. Нова тенденция е интегрираното развитие на територията. Този модел на развитие се счита за най-ефективния, рентабилен и оправдан в условията на недостиг на земя и задръствания в общинските столични мрежи. Тъй като този термин е сравнително нов, той предизвиква голям интерес от потенциалните купувачи на жилища. Днес ще говорим за интегрираното развитие и развитие на територии, както и ще обсъдим перспективите за тази категория жилищно строителство.
Дешифрирайте абревиатурата KOT
Струва си да се има предвид, когато говорим за интегрирано развитие на територия - това е определението, което е включено в редица понятия, които са част от системата на развитие на териториите. Само ще засегнем този въпрос в тази статия, защото най-вече се интересуваме от абревиатурата KOT.
И така, интегрираното развитие на територии е проекти за развитие на земята, което предполага мащабно изграждане на жилищни комплекси с обща площ от поне сто хиляди квадрата. Обикновено такъв комплекс включва няколко жилищни сгради, обединени от един архитектурен план и дизайн. Те също са в подобна ценова категория. Експертите казват, че най-често интегрираното развитие на териториите е жилище с икономичен и комфортен клас, предназначено за масовия купувач със средно ниво на доходи.
Заслужава да се отбележи, че този модел на развитие включва цялата свързана с това инфраструктура, която се изгражда от строителната организация. В повечето случаи резултатът са големи микрорайони, разположени в покрайнините на гъсто населени градове и дори имат собствени комунални мрежи.
Малко история
За първи път те започнаха да говорят за CAT преди около десет години. Тогава правителството на Руската федерация издаде документ, в който посочва някои от изискванията за проекти за интегрирано развитие. На първо място беше посочено задължението на предприемача да възложи инфраструктурни съоръжения, включително социални съоръжения и инженерни мрежи. CAT също така включва изграждането на пътни разклонения и бюджетните средства не трябва да се използват за такива дейности. Всички разходи падат върху плещите на предприемача и инвеститорите, които той може да привлече към проекта.
Интересно е, че днес не повече от десет проекта успяха да попаднат в категорията на интегрираното развитие на територии за жилищни цели. Много от кандидатите не постигнаха съответствие с всички представени условия и днес планират само да започнат работата по КТ.
Заслужава да се отбележи, че още в съветските времена принципът на интегрираното развитие беше много активно използван. Това е особено вярно през тридесетте години на миналия век. Тогава цели пустини, а понякога и градове са били изградени в пустини. Целите обаче, преследвани тогава и сега, варират значително. В Съветския съюз основната задача беше изграждането на повече квадратни метра. Следователно цели микрорайони се оказаха еднолицеви и сиви. Съвременният подход се основава именно на качественото развитие на пространството. Много разработчици твърдят, че продават не толкова апартаменти, колкото определен начин на живот. И за това купувачът просто е готов да плати почти всякакви пари.
Причини за популярността на интегрираното строителство
Земята за интегрирано развитие на територии сега е с голямо търсене и това не е чудно. Всъщност всяка година в градовете има все по-малко свободни земи, които биха могли да се използват като място за нови сгради. Ако по-рано в мегаполисите беше възможно да се построят няколко къщи почти в центъра и да се свържат със съществуващите градски комуникации, сега вече е невъзможно да се направи това. Затова разработчиците трябва да обмислят територията в покрайнините и да разработят интересни концепции за своите нови сгради. В резултат купувачът получава необичаен проект с развита инфраструктура и много предимства.
Не губете от поглед цената на строителството. Като правило, колкото по-голям е проектът, който разработчикът реализира, толкова по-евтино му струва. Ето защо, дори като се вземе предвид необходимостта от оборудване на всички територии, съседни на нови сгради, той получава значителна печалба. В допълнение, тя има възможност да заинтересува купувача във всички видове отстъпки, промоции, като намали първоначално декларираните разходи за жилища с десет до тридесет процента. Такъв подход не може да не подкупи бъдещите собственици на апартаменти.
Повечето купувачи, които имат щастието да станат собственици на жилища в подобни проекти, с голям ентусиазъм разказват на приятели и познати за тях, което подхранва интереса към CAT. На първо място, те са подкупени от модерното оборудване на жилищните комплекси. Обикновено те включват видеонаблюдение, спортни и детски площадки, внимателно обмислени паркови зони и прелези през пътното платно. Самите сгради също изглеждат стилни и модерни. Понякога област, която беше част от интегрираното развитие на земята, прилича на малко парче Европа със своята красота и необичаен дизайн.
Ползите от CAT за градовете и общините
Тук ползите за местните власти също са очевидни. Те не са инвеститори, когато става въпрос за комунални услуги или инфраструктура. Такива моменти винаги са предвидени в споразумението за интегрираното развитие на територията, така че градът просто трябва да следи напредъка на строителството и след това да вземе готовите обекти за балансиране.
Сега вече не веднъж се говори за колективно развитие на територии от няколко разработчици. В този случай те могат в бъдеще да бъдат управляващата компания, която управлява котелните къщи, електрическите мрежи и други инженерни съоръжения, изградени и въведени в експлоатация от тях. Към днешна дата обаче законодателната рамка за подобен проект не съществува. Това обаче не означава, че не е необходимо или че няма да се появи скоро.
Минуси на CAT
Въпреки факта, че вече сме изброили много очевидни предимства на интегрираното строителство, той има и недостатъци, които самите купувачи често забравят. На първо място, това е продължителността на проекта. Тъй като предприемачът не може да изгради целия микрорайон едновременно, той пуска къщите в експлоатация на няколко етапа. Когато става дума за мащабни проекти, това могат да бъдат сгради не само от втория, но и от третия и дори четвъртия етап. Този нюанс трябва да се вземе предвид при закупуване на апартамент в подобен комплекс.
Също така някои експерти приписват изграждането на инфраструктурни съоръжения на остатъчния принцип на недостатъците на CAT. Обикновено купувачите получават всичко необходимо за комфортен престой само след пускането в експлоатация на последната къща. И може да отнеме пет години, след като първите жители се заселят. Следователно днес се разработва закон, който ще задължава предприемачите да издигнат областната инфраструктура паралелно с къщите.
Интегрирани дейности по развитие на земята: общо описание
Вече споменахме в предишните раздели на статията, че интегрираното и устойчиво развитие на териториите има четири форми, а КТ е една от тях. Ако не навлизате в подробности, те могат да бъдат представени в следната форма:
- развитие на вече застроени територии;
- CAT;
- интегрирани проекти за развитие на земята, инициирани от собственици на земи;
- интегрирани проекти за развитие на земите, инициирани от общината.
Трябва да се има предвид, че всяка от тези форми включва усърдна работа по разработването на документацията, проектирането на бъдещите съоръжения и в бъдеще осигуряването на жизнените им функции.
Земя за комплексно застрояване: някои характеристики
През последните години беше разработен механизъм за предоставяне на сайтове за CAT. Обикновено териториите се предлагат за общ търг, но преди това документите за тях се проверяват внимателно, защото правата на трети страни не трябва да се разпростират на сайта. Всяко юридическо лице може да участва в търгове, но след победа то се освобождава от необходимостта от публични изслушвания по проучване на земята или представяне на проектна документация. Самите разработчици смятат тази опция за доста удобна и рентабилна.
Струва си да се има предвид, че преди това строителните фирми могат просто да наемат земя и да ги държат за определено време. Понякога те сключваха подизпълнители и земята, придобита за изграждането на паркинг, например, може да премине в жилищно строителство. Въпреки това, днес ситуацията се промени съществено и интегрираното развитие на територии в региони и региони е тясно фокусирана дейност. Парцелът, разпределен за такова развитие, вече няма да може да се използва по друг начин.
Отдаване под наем на парцели по CAT
Ако разработчикът планира да внедри KOT, във всеки случай той трябва да спечели търга. Без това той няма да има право да сключи договор за наем за интегрирано развитие на територии. Това правило е залегнало в закона.
Много разработчици обаче се интересуват от друга точка. Те искат да знаят дали правата за аренда могат да бъдат възложени на външни организации. Под тази формулировка мнозина разбират възможността за продажба на правата си. Не може да има консенсус. Всъщност законът не забранява това, но той е формулиран по такъв начин, че практически е невъзможно да се направи такава процедура.
В крайна сметка е възможно да се сключи споразумение за ОТО само чрез спечелване на търга, което означава, че организацията трябва да изпълни изцяло своите задължения, посочени в документите. На практика разработчиците вече са изправени пред голям брой различни ситуации, които са доста трудни за разрешаване със съществуващата правна рамка. Поради това мнозина са за приемането на нови закони, като се вземат предвид всички възможни ситуации за отдаване под наем на земя съгласно КТ.
Споразумение за интегрирано териториално развитие
Този документ се счита за решаващ, когато говорим за подобни проекти. За подписването му дори беше разработена специална законодателна рамка, която отчита всичките нюанси.
Ще дадем само някои от отразените в него точки:
- предприемачът е длъжен да подготви цялата проектна документация за строителната площадка, която включва не само оформлението на обекта, но и всички бъдещи инфраструктурни съоръжения са маркирани;
- правото да подписва договора съществува само с представителя на държавните структури и юридическото лице, което е спечелило търга;
- по-често споразумението отразява необходимостта от прехвърляне на всички инженерни мрежи в баланса на града в рамките на сроковете, определени в споразумението;
- срокът на валидност на документа и други подобни.
Като цяло можем да кажем, че сред всички нюанси, свързани с CTO, въпросите за сключване на договори са разработени по най-добрия начин.
Проблеми на интегрираното развитие на земята
Искам да кажа, че въпреки големия интерес към подобни разработки, експертите отбелязват редица проблеми на тези проекти, които възпрепятстват тяхното изпълнение.
На първо място, това е липсата на законодателна рамка. Вече споменахме за това неведнъж.
Необходимо е също да се обмисли и помогне на държавно ниво, което трябва да се изрази в привличането на инвеститори към подобни проекти. В крайна сметка, ако вземем предвид, че често строителството включва и строителство на пътища, тогава е лесно да си представим колко скъпо струва на предприемача. Някои просто не са в състояние да изтеглят такива мащабни проекти, въпреки че интересът към тях е доста голям.
Често проблемът на CAT е неспособността на няколко разработчици да се споразумеят помежду си. При създаването на консолидация те не само биха получили комбинация от своите усилия, но и биха могли да реализират по-добър проект, създаден в единен стил.
Няколко думи вместо заключение
Разбира се, системата за интегрирано развитие на териториите все още не е разработена и ще бъде подобрена за няколко десетилетия. Бъдещето на строителството обаче все още стои зад тези мащабни и обещаващи проекти.