El Codi civil preveu la llibertat de contracte com un dels fonaments de la llei. No obstant això, malgrat això, es presenten diferents requisits als contractes segons la llei i els costums de circulació comercial. Aquest últim inclou les regles de conducta prevalents en el camp de l'activitat empresarial, que s'han d'aplicar independentment de si estan inscrites en un document legal o no. Això consta a l’art. 5 Codi civil de la Federació Russa. L’article se centrarà en les condicions essencials d’un contracte d’arrendament, és a dir, en les que s’haurien d’incloure en ell (d’acord amb la llei o el costum d’una facturació empresarial).
Assumpte del contracte
Es continuen debatent les condicions bàsiques sense les quals el contracte no és vàlid. Però, per al propietari de la propietat immobiliària que pretén llogar, l’objectiu principal és organitzar la relació de manera que es respectin totes les normes de la llei i no es produeixin situacions de conflicte.
Són aquestes tesis en què ens centrarem a l’hora d’elaborar l’acord. En art. 432 del Codi civil de la Federació Russa estableix que el contracte es conclou si les parts tenen un acord sobre tots els termes essencials del contracte (lloguer de locals, segons el tema de l'article).
El tema, les condicions especificades en la llei, així com en altres actes jurídics, anomenats necessaris, i altres condicions en què una de les parts requereixi l'acord, són fonamentals.
Estructura i condicions del material
La llei no preveu un procediment estricte per a l'elaboració d'un acord. Tanmateix, ha de complir els costums de circulació comercial i tenir tots els termes essencials de l’acord d’arrendament social. Segons ells, l'estructura hauria de tenir la forma següent:
- Preàmbul.
- Assumpte
- Termes addicionals.
- Altres condicions.
El preàmbul indicarà el nom del contracte, la data i el lloc de la seva conclusió, informació sobre persones. El tema inclou el que acorden les parts.
A continuació, s’indica el procediment de preu i liquidació, on es prescriu la mida de la taxa, així com el procediment de transferència. La secció sobre drets i obligacions de les parts descriu per separat els drets i obligacions del propietari i del llogater, inclosos els acords assolits. També haureu d’indicar la responsabilitat de la violació dels termes de l’acord, la seguretat de les obligacions (per exemple, sobre un dipòsit), els terminis de validesa, els motius d’esmena i finalització, la confidencialitat i el procediment per resoldre situacions de conflicte. Tot això és una condició essencial d’un contracte d’arrendament.
Altres condicions inclouen referències a les disposicions de les lleis, el nombre d’exemplars, força major, etc. Al final, calen detalls i les parts posen les seves signatures.
Preu
El preu es troba a l’art. 682 del Codi civil de la Federació Russa. També es pot trobar una indicació a l’art. 671 del Codi civil de la Federació Russa. S’estableix per acord de les parts. El pagament del lloguer també es preveu en el cas d’habitatges estatals i municipals, sobre els quals hi ha les disposicions de l’art. 156 RF RF.
L’indicador contractual de la taxa no significa que les parts ho estableixin d’una manera arbitrària i poc raonable. Segons les parts 2 i 4 de l’art. 156 LCD RF, l’import per a l’ús i el manteniment de locals residencials dels fons municipals i estatals depèn de la zona, les comoditats, la ubicació de la casa. Els mateixos criteris se segueixen a l’hora d’establir el preu en un contracte d’arrendament comercial.
La llei pot establir la quantitat màxima de lloguer per a una vivenda.Aleshores, si s’indica un preu més alt al contracte, es declararà nul·la la condició corresponent. Això no invalida el contracte en general. No obstant això, en lloc del preu especificat en ell, es pagarà l'import màxim. En aquest cas, l’arrendador no podrà presentar reclamacions contra l’arrendatari. És cert que, malgrat la norma establerta, ningú encara no l’ha utilitzat, ja que el límit màxim de pagament en virtut d’un contracte d’arrendament comercial no es proporciona enlloc.
Termini
Una condició essencial d’un contracte d’arrendament és el termini. Es pot concloure per un període inferior a un any. Aleshores es considera a curt termini. Si el termini supera un any, el contracte és a llarg termini. El període màxim per al qual es pot contractar un contracte d’arrendament és de cinc anys. Per tant, fins i tot si les parts contracten un contracte per un període més llarg, només tindran validesa durant cinc anys.
Les disposicions sobre registre d’un contracte de llarga durada no s’apliquen a l’ocupació. Malgrat això, molts experts immobiliaris creuen (o pretenen) que caldrà registrar l’acord amb Rosreestr. I recomanen concloure un contracte per només 11 mesos. Al mateix temps, aquesta opció sol ser adequada per als inquilins, ja que durant aquest temps podran resoldre la qüestió de la satisfacció que estan amb l’apartament i si volen romandre més o no.
Terminació
Entre els termes essencials del contracte de lloguer de locals del Codi civil de la Federació Russa es preveu la seva baixa per una de les parts (per l’arrendatari a través del jutjat i per l’arrendatari en qualsevol moment amb un avís de l’arrendador durant 3 mesos). Les parts també podran indicar en el contracte un termini més curt per notificar al propietari la finalització del contracte. Tanmateix, això és contrari a la llei (article 687 del Codi civil). Heu d’entendre que, sense presentar una notificació, l’arrendador pot obligar, a través d’un tribunal judicial, obligar l’arrendatari a pagar una quota de vida. Per tant, l’inquilí no hauria d’ignorar aquesta etapa, però s’hauria de prescriure com a condició essencial del contracte de lloguer de locals residencials especialitzats.
Acte d’acceptació: pràctica judicial
Sovint es plantegen disputes entre els empresaris i els propietaris. Es poden relacionar amb danys a la propietat, formació de deutes, pèrdues, etc. La seva resolució depèn en gran mesura de l’acord elaborat i de la visualització dels termes essencials del contracte per al lloguer comercial de locals.
A més d’ella, es prepara un acte d’acceptació de la propietat, que indica informació sobre la condició i els defectes existents. Això és necessari, ja que sense ell l’inquilí haurà de responsabilitzar-se de les mancances de la sala. Si l’acte estableix que els locals van ser traslladats en bon estat, el tribunal no tindrà en compte l’objecció de l’arrendatari que existia inicialment els defectes corresponents. Si l’acte no existeix, l’arrendador no podrà demostrar que el local estava malmès, ja que no hi ha informació documental sobre el seu estat original. Un exemple és la determinació del tribunal d’apel·lació del districte d’Ulyanovsk núm. 33-3165 / 2013, del 3 de març del 2013.
Llista de propietats adjuntes
L’acte d’acceptació també ha d’indicar quins ítems es transfereixen per a l’ús i el seu valor estimat. Aleshores, el propietari serà més fàcil demostrar l’existència de pèrdues si la propietat està malmesa.
El propietari ha d’eliminar els defectes si no són causats per culpa de l’arrendatari. Si això es fa intempestiu, l’inquilí té un motiu per rescindir el contracte. I si les deficiències no eren importants, l'empresari no té motius per rebutjar el contracte. La decisió rellevant va ser presa pel jutjat municipal de Moscou en el cas núm. 33-26040, del 18 d'agost de 2011.
Possibles pèrdues per a l'empresari
Sota els termes essencials de l’acord d’arrendament en la pràctica judicial, les decisions es prenen tant a favor dels llogaters com a favor dels propietaris. L’arrendatari corre el risc d’incórrer en pèrdues, per exemple, per la necessitat de llogar un altre habitatge, si el propietari ha denegat l’accés al pis llogat. A la vida, sovint passa que els propietaris expulsen els inquilins, provocant molèsties i obligant-los a buscar habitatges nous. En absència de motius apropiats, l’arrendatari té dret a exigir indemnització al propietari.
Al mateix temps, les despeses haurien de ser econòmiques, pròximes al pagament dels locals, o fins i tot menys. La resta d’habitatges hauria de ser aproximadament la mateixa que l’anterior, ja que és en interès de l’arrendatari reduir les seves pèrdues si és possible. Això consta a l’art. 404 del Codi civil de la Federació Russa. Les pèrdues que s’han de reemborsar no es poden atribuir a despeses que superen el preu del lloguer, per exemple, en llogar una habitació d’hotel. Aquesta va ser adoptada per la decisió del Tribunal de la Ciutat de Moscou núm. 4g / 8-9143 / 2012, de 23 d'octubre de 2012.
Així mateix, l’empresari no podrà reclamar danys i perjudicis si la raó va ser culpa seva, per exemple, si no es va pagar el deute. Ja que juntament amb l’obligació de proporcionar habitatge, d’una banda, hi ha l’obligació de pagar-lo, d’altra banda, l’arrendador té dret a suspendre l’accés als locals fins que es pagui el deute.
Conclusió
Cada arrendatari i propietari decideix com construeixen relacions. Però per evitar problemes en el futur, val la pena estudiar detingudament els termes essencials del contracte de lloguer d’habitatges i assegurar-se que es respectin tots els interessos de les parts. Aleshores, en cas de conflicte, podeu comptar amb una decisió judicial justa, ja que per a això estaran disponibles tots els documents necessaris.
