Le taux de capitalisation revêt une grande importance lors de la planification d'activités financières ou d'investissement. Dans le même temps, en Russie, le taux de capitalisation ne peut pas toujours être déterminé avec une précision fiable. Cela est dû au fait que les informations provenant de divers marchés sont incomplètes. De plus, ce n'est souvent pas tout à fait vrai. Qu'est-ce qu'un taux de capitalisation?
Qu'est-ce qu'un taux de capitalisation?
Cet indicateur est le rapport entre la valeur de la propriété et le revenu qu’elle peut rapporter au cours de l’année. Le taux de capitalisation permet à l'investisseur d'évaluer les perspectives d'investissement de l'argent dans un actif particulier. Il existe plusieurs types de cet indicateur. En analysant chacun d’eux, vous pourrez mieux comprendre les caractéristiques des taux de capitalisation.
Indicateur caractéristique
Par exemple, un taux de capitalisation sans risque permet d'orienter les investissements dans les actifs pour lesquels au moins un retour sur investissement est garanti. À notre connaissance, il n’existe pratiquement pas d’investissement sans risque. Dans ce cas, nous entendons des investissements tels que la probabilité d'accidents désagréables est réduite à zéro.
Un exemple d'investissement de ce type est l'investissement dont le garant est l'État ou une banque suisse fiable. Dans le même temps, les risques de marché sont inextricablement liés aux instruments financiers tels que les actions, les obligations et d’autres titres. Les revenus de tels investissements dépendent directement du succès de la société émettrice.
Les investisseurs ont été les premiers à ressentir la faible rentabilité d’une entreprise qui investissait ses propres fonds dans des titres. Mais non seulement ce type de financement est accompagné de risques. Par exemple, l’immobilier est traditionnel et l’un des moyens de placement les plus fiables. Néanmoins, cet actif est également exposé à des risques tels que la faible liquidité, l’amortissement en cours d’exploitation, ainsi que les modifications de la législation, notamment fiscale.
Méthodes de calcul du taux de capitalisation
Quelles sont les méthodes de calcul du taux de capitalisation? Il y en a plusieurs:
- construction cumulative;
- investissements connexes;
- méthode de compression du marché;
- La méthode d'Inwood et d'autres.
En pratique, la plus courante est la méthode de construction cumulative. Quelles sont les composantes du taux de capitalisation? Cette méthode utilise le principe de la somme d'un indicateur de taux sans risque, d'une prime de risque de marché et d'une prime de risque associée à un investissement dans un actif spécifique. Qu'est ce que cela signifie? En d'autres termes, afin de prévoir le bénéfice probable, il est nécessaire de prendre en compte des indicateurs tels que le taux sans risque, le niveau total des risques de marché et le degré de risque par rapport à un actif particulier.
Taux de capitalisation immobilière
Lors de l'analyse de la rentabilité probable d'un investissement immobilier, les investisseurs calculent le bénéfice qu'ils peuvent obtenir lors de son exploitation. Cette méthode vous permet de prédire l’effet de l’investissement et de comparer le prix d’achat de l’objet avec le revenu.
Le taux de capitalisation des biens immobiliers est calculé à l'aide d'une formule dérivée de l'équation suivante:
V = I / R, où:
- V est la valeur de la propriété;
- I - la rentabilité estimée de l'exploitation de l'installation;
- R est le taux de capitalisation de l'immobilier.
En conséquence, le taux de capitalisation: R = I / V.
Il convient de noter que le taux de capitalisation du revenu est parfois également appelé ratio de capitalisation, taux de capitalisation ou multiplicateur de loyer net. Ces termes sont synonymes. Le calcul de cet indicateur est assez efficace et objectif. Cela est dû au coût fixe de l'immobilier, qui définit le marché et peut être trouvé à partir de sources ouvertes. En outre, le prix de location d'un bien immobilier est également réglementé par le marché, ce qui simplifie la tâche.
Les principes de calcul du taux de capitalisation pour l'immobilier
Il convient de souligner que, lors du calcul de la rentabilité d'un objet, les dépenses requises doivent être déduites du revenu total. Ceux-ci comprennent:
- paiement de l'électricité;
- paiement pour la sécurité de l'objet;
- salaires de divers employés;
- autres coûts associés au processus de fonctionnement de biens immobiliers.
De plus, du paramètre I, il est nécessaire de soustraire le manque à gagner dû au bail de 100% du bâtiment. En outre, les charges qui réduisent la rentabilité globale incluent les taxes, les intérêts sur emprunts et autres coûts fixes. Et seulement après déduction de tous les coûts, nous obtenons un bénéfice net d’exploitation, qui est utilisé dans la formule de calcul du taux de capitalisation des biens immobiliers.
Après avoir reçu toutes les données nécessaires, nous pouvons calculer l'indicateur requis selon la formule ci-dessus. Prenons un exemple. Supposons que vous investissiez dans un type d’immobilier tel que l’espace de stockage. Le coût de l'installation est de 50 millions de roubles. Après déduction de tous les coûts, l'investisseur détermine que le bénéfice net d'exploitation sera de 13 millions de roubles par an. Pour déterminer le taux de capitalisation des biens immobiliers, vous devez utiliser la formule suivante: 13 millions / 50 millions = 0,26. Cette valeur montre que chaque année, l'investisseur recevra 26% de son investissement de la location d'installations de stockage.
Choisir la propriété avec le taux de capitalisation le plus élevé
Lorsque vous choisissez un immeuble pour investir de l'argent, privilégiez ceux dont le taux de capitalisation est le plus élevé. En outre, il convient de noter que sans prendre en compte un tel coefficient, il est impossible de prévoir l'efficacité des investissements et d'évaluer l'objet avant son acquisition. Cela nécessite également une analyse du marché et un suivi des indicateurs économiques importants sur la base des données disponibles sur les investissements immobiliers.
Dans le processus de surveillance complète, les informations reçues devraient être généralisées. Dans le même temps, il est nécessaire d’évaluer divers segments du marché immobilier. Par la suite, ces informations serviront de guide et permettront une évaluation correcte de l'installation. En outre, il permet de réaliser une analyse comparative qualitative des indicateurs calculés disponibles et des chiffres moyens pour le marché.
Méthode d'investissement lié
Souvent, le montant des capitaux propres et du capital emprunté est utilisé pour l’achat de biens immobiliers. Par conséquent, pour bien calculer le taux de capitalisation, il est nécessaire de prendre en compte les deux sources d’investissement. Comment calculer l'indicateur? Dans ce cas, la méthode d'investissement direct, ou, comme on l'appelle aussi, la technique du groupe d'investissement, est utilisée pour déterminer le ratio de capitalisation. De plus, la formule du taux de capitalisation des fonds de crédit est la suivante:
Rm = DO / IR, où:
- Rm - ratio de capitalisation des fonds empruntés, ou hypothèque constante;
- DO - paiements annuels sur les fonds empruntés;
- IR est le montant principal d'un prêt hypothécaire.
Dans ce cas, le taux de capitalisation des capitaux propres est calculé à l'aide de la formule suivante:
Re = DP / K, où:
- Re est le taux de rendement des capitaux propres;
- DP - flux de trésorerie pour l'année avant le paiement de toutes les taxes;
- K est le montant de l'équité.
Le taux de capitalisation total lors de l’utilisation de la méthode d’investissement direct est déterminé en calculant la moyenne pondérée des deux premiers indicateurs: P = M x Pm + (1 - M) x Re, où M est la partie des fonds prêtés dans le coût total de l'objet.
Méthode de compression du marché
Cette méthode implique l’utilisation dans le calcul du taux de capitalisation de l’indicateur du résultat net d’exploitation provenant des activités d’une société similaire ou de ses biens immobiliers, ainsi que de la valeur de vente de ses actifs. Pour déterminer le ratio de capitalisation à l’aide de la méthode de compression du marché, il est nécessaire de diviser le résultat net d’exploitation par le coût d’un objet ou d’une entreprise similaire.
Comment comprendre cela? En d’autres termes, pour déterminer le taux de capitalisation de la société souhaitée, les indicateurs de la formule de base du ratio de capitalisation sont utilisés, mais pour une autre société similaire occupant le même segment de marché et dont la taille est comparable. Une caractéristique de cette méthode de calcul est l’absence de comptabilisation du retour sur investissement et du retour sur investissement.
Cette technique présente à la fois des avantages et des inconvénients évidents. Les caractéristiques positives incluent la simplicité relative de la détermination du ratio de capitalisation. Un pari calculé de cette manière a ses inconvénients. Par exemple, les inconvénients incluent le manque de données nécessaires concernant le bénéfice net d’exploitation et la valeur des ventes de la société, qui servent de base à l’analyse. Par conséquent, il n’est pas toujours possible de sélectionner les exemples corrects et appropriés.
Méthode Inwood
Cette méthode est utilisée dans les cas où, selon les prévisions, le rendement des investissements sera égal pendant tout le cycle d'investissement. Dans le même temps, une partie du revenu représente le retour sur investissement et l’autre, le retour sur capital investi. Le montant de la récupération de capital est réinvesti. Cela prend en compte le taux de retour sur investissement. Il est possible de déterminer le taux de capitalisation à condition d'obtenir des revenus égaux en obtenant la somme du taux de rendement des investissements et du facteur de rendement du fonds pour le même pourcentage.