Doba nájmu a jeho postup při uzavírání

V článku uvažujeme dobu pronájmu.

Pronájem (z latinského arrendare, který se překládá jako „dát něco k pronájmu“) je především formát majetkové smlouvy, ve které je majetek převeden do vlastnictví za poplatek. Dále budeme hovořit podrobně o této formě občanských vztahů.

Termín pronájmu

Existuje několik možností. Takovou dohodu mohou strany uzavřít:

1. Na dobu neurčitou.
2. Po dobu stanovenou v dokumentu, ale méně než jeden rok.
3. Pro období stanovené dohodou zpravidla rok nebo více.
   

Neurčitý termín

Nejprve zvažte situaci, kdy je uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou.

Podle čl. 610 občanského zákoníku, nejsou-li v dokumentu uvedena doba pronájmu, považuje se smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou. V tomto případě má každá strana právo kdykoli opustit příslušné právní vztahy a upozornit na to oponenta po dobu tří měsíců. Je třeba poznamenat, že nájemní smlouva, která byla uzavřena na dobu neurčitou, nepodléhá státní registraci (přestože skutečná doba platnosti může přesáhnout dvanáct měsíců).

Méně než rok

Jaké může být trvání pronájmu?

Nájemní smlouva uzavřená na dobu kratší než jeden rok nepodléhá státní registraci.

Rok a více

Dohoda, která byla uzavřena na dobu dvanácti měsíců nebo déle, podléhá státní registraci. Od té chvíle je považován za vězně. Mluvili jsme o podmínkách pronájmu.

Nájemní smlouva a postup jejího uzavření

Závěr takového dokumentu lze rozdělit do určitých fází:

1. Výměna titulních dokumentů.
2. Fáze analýzy odevzdaných příspěvků.
3. Provádění koordinace podmínek.
4. Samotné uzavření smlouvy.
5. Registrace převodu pronajatého předmětu.
6. Registrace nájemních práv u Fedu (s výhradou uzavření dlouhodobé smlouvy).

Je třeba poznamenat, že pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu kratší než jeden rok (tj. Krátkodobý), nevyžaduje se zpravidla registrace u Fedu.

Dokumentace

V rámci výměny právních a statutárních dokumentů stranami musí být majitel požádán o:

1. Osvědčení o vlastnictví objektu. Mluvíme o dokumentech BTI (půdorys, vysvětlení, výpis z technického pasu ve formě „1A“).
2. Dokumenty o titulu (kupní smlouva atd.).
3. Výpis z Unified State Register (dosud).
4. Pokud existují nějaká omezení (nájemní smlouva, zástavy atd.), Je vhodné vyžádat si kopie dokladů, na jejichž základě se zakládá zátěž.

Obě strany se navzájem poskytují:

1. Kopie zakládajících cenných papírů právnické osoby (charta, dohoda, PSRN atd.).
2. Dokumentace potvrzující pověření vyjednavačů a podpis dohody.

V případě transakce fyzickými osobami je tato fáze obvykle omezena na poskytnutí dokladu totožnosti (tj. Je nutný pas).

Vypršení platnosti pronájmu

Je třeba poznamenat, že vypršení platnosti nájemní smlouvy nezbavuje smluvní závazky smluvních stran. Je třeba poznamenat, že pokud nájemce pokračuje v užívání nemovitosti i po vypršení platnosti papíru, za předpokladu, že vlastník nemá námitku, považuje se smlouva za obnovenou za stejných podmínek, ale na dobu neurčitou.

Je možné prodloužit pronájem pozemku? O tom dále.

Obnovení

Taková manipulace je možná po určitou dobu nebo na dobu neurčitou na základě dohody stran. Nejjednodušší forma prodloužení pronájmu je ze zákona považována za obnovení dokumentu ze stejných důvodů. Za tímto účelem musí být současně splněny následující dvě podmínky:

1. Nájemce pokračuje v užívání nemovitosti i po vypršení platnosti papíru.
2. Vlastník nemá žádné námitky.

V tomto případě se dohoda považuje za obnovenou za stejných podmínek na dobu neurčitou na základě právních předpisů. V takovém případě nebudou vyžadovány žádné další dokumenty. Stojí za zvážení důležité podmínky. Pokud podle ustanovení č. 610 občanského zákoníku nebyly podmínky nájemní smlouvy stanoveny zdrojovým papírem, považuje se smlouva za uzavřenou na pohyblivé časové období.

Legislativa vyžaduje, aby byl nájem jakéhokoli majetku po dobu delší než jeden rok registrován u příslušných státních orgánů. Teprve potom ho budou považovat za vězně. Je pravda, že v případě, že nájemní smlouva byla původně sjednána na dobu kratší než dvanáct měsíců, nebude pro prodloužení smlouvy vyžadována státní registrace.

Co jiného zahrnuje prodloužení pronájmu? Je třeba si uvědomit, že nájemce i vlastník mají kdykoli právo z vlastního podnětu ukončit prodloužení a podepsání dokumentu na dobu neurčitou. K tomu musí jedna ze stran za tři měsíce na to upozornit druhou stranu, pokud není dohodou stanoveno jinak.

Registrace

Jaký je termín pro registraci pronájmu? Dokumenty pro tyto účely se předkládají územnímu úřadu Rosreestr (tj. Federálnímu státnímu registračnímu, kartografickému a katastrálnímu úřadu) podle seznamu stanoveného federálním zákonem s názvem „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s ním“.

V případě, že má registrátor pochybnosti o pravosti a navíc o spolehlivosti uvedených informací nebo o existenci důvodů pro registraci, je oprávněn pozastavit registraci nájemní smlouvy na nebytové prostory nebo jiné nemovitosti na dobu nepřesahující jeden měsíc. Státní povinnost zaevidování dokumentu pro občany se přijímá ve výši dvou tisíc rublů. Pokud jde o organizace, pro ně je to dvacet dva tisíce. Současně uveďte:

1. V případě, že je smluvní stranou dohody právnická osoba, je nezbytná základní dokumentace spolu s kopií osvědčení o státní registraci, daňové registrace a protokolu o zmocnění občanů, kteří podepsali plnou moc.
2. Pokud již byly kopie těchto cenných papírů předloženy do rejstříku, můžete místo nich předložit výpis z rejstříku, který by neměl být starší než jeden měsíc, což naznačuje, že nedošlo ke změnám.
3. Občané vyžadují doklad totožnosti.
4. V případě, že jiná osoba zastupuje zájmy v rejstříku, je k registraci nájemní smlouvy vyžadována plná moc, která je notářsky ověřena.
5. Nájemní smlouva ve výši rovnající se počtu stran a další originál, který zůstává v podnikání.
6. Akt o převzetí pronajatého majetku v případě, že je nedílnou součástí smlouvy.
7. Platební příkaz potvrzující platbu registračního poplatku za pronájem.
8. Žádost o registraci, kterou může podat jedna ze smluvních stran.
9. V závislosti na konkrétních případech musí být registračním orgánům předloženy další dokumenty.
   

Nájemní smlouva a její vlastnosti

Obecně se takový dokument uzavírá písemně, pokud podmínky smlouvy přesahují jeden rok nebo se alespoň na jedné straně právnické osoby účastní transakce bez ohledu na období. Pokud jde o obsah, obvykle v nájemních dokumentech je několik z následujících oddílů:

1. Obecná ustanovení, podle nichž jsou uvedeny prvky normy pro jakoukoli dohodu: název spolu s číslem, datem a místem uzavření. Je uvedeno, kdo se transakce účastní, včetně toho, které osoby zastupují strany dohody a na základě jaké dokumentace.
2. Předmět. Zde je nutné jasně definovat, co je předmětem transakce. Jsou uvedeny všechny vlastnosti objektu nezbytné pro jeho identifikaci. Například adresa pronajaté budovy, vlastnosti automobilu a podobně. V této části je také uvedeno, zda je majetek převeden do dočasného vlastnictví nebo do užívání.
3. Uvedení práv a povinností stran. Zejména píšou, že nájemce musí zaplatit nemovitost a vrátit ji včas v dobrém stavu.
4. Doložka o nájemném a vzájemném vypořádání. Zde je určeno, kolik a také podle toho, jaké schéma nájemce zaplatí. Včetně bodu, kdy lze clo považovat za splněné. Často je to spojeno s okamžikem, kdy finanční prostředky dorazí na účet majitele. Bude však pro nájemce výhodnější trvat na podmínce, že povinnost musí být považována za splněnou okamžitě v okamžiku, kdy jsou prostředky odepsány z jeho účtu.
5. Odpovědnost stran. V rámci přípravy této části je do smlouvy uzavřena podmínka pokuty a dalších pokut za porušení nájemního řádu. Jedna strana jistě použije tato opatření, pokud druhá strana poruší povinnosti. Rovněž stojí za to napsat, v jakých situacích je porušovatel osvobozen od odpovědnosti, například z důvodu vyšší moci.
6. Doba trvání smlouvy s podmínkami předčasného ukončení. Pokud není část smlouvy zahrnuta do smlouvy, považuje se dokument za uzavřený na dobu neurčitou.
7. Oddíl o možnostech řešení sporů. Zde je předepsán postup pro vyřizování stížností a dále je uveden soud, který musí být vyřešen, pokud není konflikt vyřešen jinak.
8. Závěrečná část zahrnuje uvedení adres a údajů o stranách spolu s podpisy odpovědných osob a jejich dešifrováním, datem uzavření dokumentu a pečetí (pokud existuje).
   

V případě potřeby jsou do dohody zahrnuty další oddíly.

Závěr

Podle dohody (a je také obvyklé říkat „dohodou“) lze převést jakýkoli majetek. Takový dokument musí nutně obsahovat podrobný popis přeneseného objektu. Pokud tento požadavek v něm nebude splněn, bude považován za neplatný (neuzavřený a nekonzistentní). Smlouva, která je uzavřena na dobu delší než jeden rok, musí být potvrzena státní registrační službou subjektu, na jehož území se pronajatý objekt nachází.

Prověřili jsme trvání pronájmu.