Les obligations hypothécaires sont un type de titres. Ils ont longtemps été populaires à l'étranger, mais sont encore peu connus en Russie. Cependant, récemment, la situation a commencé à changer radicalement. Ainsi, les obligations hypothécaires génèrent des revenus en finançant le marché du crédit immobilier. Les banques, émettant des titres, attirent des fonds. Ensuite, ils accordent des prêts à la population, perçoivent un profit au détriment des intérêts et le partagent partiellement avec les investisseurs. Tout semble assez compliqué. En savoir plus sur les obligations hypothécaires.
Comment tout est arrangé?
Pour mieux comprendre comment vous pouvez gagner, vous devez comprendre les principes de fonctionnement.
Ainsi, la banque émet d'abord des obligations hypothécaires d'un certain montant, puis les vend à d'autres détenteurs.
Ces derniers acquièrent à leur tour le droit de réclamer, qui est garanti par des biens immobiliers. Il est promis à la banque jusqu'à ce que l'emprunteur obtienne le montant total du prêt. C'est pourquoi les obligations adossées à des créances hypothécaires sont considérées comme un moyen relativement sûr d'investir.
Si l'emprunteur ne fait pas les paiements, remboursant le prêt, la banque sera en mesure de vendre la garantie pour rembourser la dette.
Qui émet des obligations hypothécaires?
Il existe deux types d'organisations, chacune pouvant effectuer cette action:
- Institutions de crédit.
- Agents hypothécaires.
Il existe des différences significatives entre eux, vous devriez donc en parler séparément.
Organismes de crédit
Pour pouvoir émettre des obligations hypothécaires, ils doivent remplir certaines conditions. En bref, un établissement de crédit ne devrait pas avoir de problèmes financiers.
Parfois, dans la pratique, il existe des situations où l’organisation ne se conforme pas aux règles, il existe une alternative. Il s'agit de créer un agent en hypothèques. Cela implique un système différent pour l’émission de titres.
Agent hypothécaire
C'est une entité juridique qui crée une banque uniquement dans le seul but de le faire. Cela concerne l'émission d'obligations hypothécaires.
C'est l'agent qui reçoit les droits de revendication garantis par les titres.
Vous devez comprendre que les activités d'une telle organisation doivent être soumises à un certain nombre de restrictions. Par exemple, une institution gérera un agent en hypothèques et la comptabilité sera complètement différente. De plus, l'agent n'a pas le droit d'engager des employés.
Ces mesures poursuivent un objectif commun - accroître la transparence des activités et minimiser les conflits juridiques.
Caractéristiques
Les obligations hypothécaires sont émises afin d'attirer rapidement des ressources financières par la banque. Ayant reçu des fonds d'investisseurs, un organisme de crédit émet un prêt. L'intérêt gagné est son profit.
Quelle est la fiabilité des emprunts hypothécaires? La réponse à cette question est intéressante pour de nombreux investisseurs potentiels. Après tout, ils veulent augmenter leurs propres investissements sans risque.
Vous devez comprendre que les obligations de la banque envers les détenteurs d'obligations sont garanties par le droit d'exiger des prêts hypothécaires. Ils sont appelés des actifs et ne peuvent être aliénés au profit d’autres créances. C’est la raison pour laquelle un registre des garanties a été créé pour prendre en compte les obligations hypothécaires. Ce document rend toutes les actions plus transparentes.
Les obligations hypothécaires en Russie sont complètement impopulaires et peu de gens le savent. Ce marché est dans un état non développé et, pour la période actuelle, ses perspectives sont très vagues.
La faillite
Les investisseurs potentiels doivent être préparés à des scénarios imprévisibles. Considérez l'un d'entre eux. Si la banque qui a émis les obligations hypothécaires sur le marché est déclarée en faillite, le syndic de faillite entre alors en cause. Il vend des garanties et verse le produit aux détenteurs d'obligations. Ces actions doivent être terminées dans un délai de neuf mois à compter de la date de la faillite.
Selon le montant reçu après la vente de la garantie, deux scénarios sont possibles.
- Si les fonds ne suffisent pas à payer les créanciers obligataires, ceux-ci peuvent prendre place dans la rangée des créanciers et attendre la réception des dettes après la vente du bien restant.
- Si les fonds sont excédentaires, ils sont ensuite envoyés après paiement aux détenteurs d’obligations hypothécaires pour répondre aux besoins des créanciers.
Prépaiement
La faillite n'est pas le seul scénario possible. Dans certains cas, les détenteurs d’obligations exigent un remboursement anticipé. Ceci est possible dans les situations suivantes:
- Par défaut Un exemple est la situation dans laquelle une banque ne verse pas de revenus aux détenteurs à temps.
- Erreurs dans le registre de la couverture hypothécaire.
- Non-respect des règles d’activité. Cet élément est plus pertinent pour l'agent hypothécaire. S'il enfreint la loi en vigueur, les obligataires sont en droit d'exiger un remboursement anticipé.
Les avantages
Lors de l'utilisation d'obligations hypothécaires, chaque partie est dans le gain. Il y a des avantages pour la banque, pour l'emprunteur et pour l'investisseur:
- Un établissement de crédit effectue plus de transactions en attirant des fonds supplémentaires. En conséquence, les revenus d'intérêts perçus augmentent.
- Lorsqu'un investisseur acquiert des obligations hypothécaires, il reçoit un instrument financier relativement fiable qui lui permet non seulement d'épargner, mais aussi d'augmenter ses fonds propres. Il est curieux que le taux appliqué à ces titres soit inférieur à celui appliqué aux prêts consentis pour l’achat de biens immobiliers. Cependant, un investisseur peut compter sur ses bénéfices en relevant les prix sur le marché du logement.
- Pour un emprunteur, les obligations hypothécaires peuvent être l'occasion d'obtenir un meilleur taux de prêt. Cela est dû au fait que les banques, qui émettent des obligations, recevront plus de fonds, augmenteront le nombre de transactions et, par conséquent, leurs propres bénéfices. À l'avenir, cela réduira les taux hypothécaires élevés. Même un ou un demi, voire deux pour cent, permettront aux emprunteurs de réaliser des économies considérables en achetant un logement.
Types d'obligations hypothécaires
Pour mieux comprendre le marché de ces titres, vous devez comprendre leurs types:
- Obligations hypothécaires. Ce sont des titres de créance. Ils sont entièrement ou partiellement sécurisés par des sûretés. Cela signifie que le titulaire a le droit d'exiger le retour de ses fonds propres en raison de la garantie fournie pour le prêt. Seule une banque ou un agent spécial peut émettre des obligations hypothécaires.
- Certificat d'hypothèque de participation. C'est un type de sécurité enregistré. Il n'a pas de valeur nominale et le titulaire reçoit le droit à une part de la propriété qui constitue la couverture totale.
- Hypothèque. Ceci est un autre type de titres. C’est une sorte de garantie du respect des obligations financières fournies par l’immobilier.
Comment ça se passe en Russie?
Le marché des obligations hypothécaires dans ce pays a ses propres caractéristiques. Et il y en a beaucoup.
Très probablement, cela ne fonctionnera pas d’emprunter de l’expérience étrangère. Après tout, si nous parlons des marchés obligataires et immobiliers russes, ni l'un ni l'autre ne peuvent être qualifiés de stables. C'est pourquoi les investisseurs potentiels ne sont pas pressés d'investir dans cet instrument financier non vérifié. L'instabilité est l'une des principales raisons qui empêchent les obligations hypothécaires de devenir populaires en Russie.
La raison suivante est le coût élevé.Cela conduit au fait que les investisseurs privés ne peuvent pas se permettre d'acheter des obligations, sans parler des citoyens russes ordinaires qui sont loin du marché boursier, mais ne craignent pas d'envisager une alternative fiable aux dépôts bancaires.
C’est la raison pour laquelle le principal public cible de ces titres est les FNP, ainsi que les organismes d’assurance et les établissements bancaires. Ils ont des moyens financiers impressionnants et un désir encore plus grand de les augmenter. Si les obligations hypothécaires deviennent populaires et accessibles aux citoyens ordinaires, le rendement des titres diminuera légèrement.
La dernière raison peut être appelée législation imparfaite.
Les perspectives
Jusqu'à présent, le marché des obligations hypothécaires en Russie peut être qualifié de "plutôt grossier", ce qui ne donne aucune garantie quant à la sécurité du capital. Cependant, on ne sait pas comment la situation des titres évoluera à l'avenir.
Certains experts sont très optimistes. Ils estiment que le marché des obligations hypothécaires en Russie commence tout juste à prendre forme, de sorte que l'attractivité de tels investissements est désormais maximale.
Étant donné que le crédit immobilier dans le pays est déjà développé sans attirer de titres, il faudra beaucoup de temps pour changer la situation. Selon les mêmes experts, cette période peut s'étendre sur sept à dix ans. En attendant, les perspectives pour les obligations hypothécaires restent plutôt vagues.
Dans le même temps, le marché de ces titres est jugé attractif pour les banques et les investisseurs. Les obligations hypothécaires permettent aux établissements de crédit d'attirer des financements supplémentaires. Les investisseurs ont la possibilité de contribuer à un projet rentable et d’augmenter leurs fonds propres.
Pour étudier le marché des valeurs mobilières, en particulier les obligations hypothécaires, vous devez collecter autant d'informations que possible. Après avoir pesé toutes les données, un investisseur potentiel sera en mesure de prendre sa propre décision.
