Les transactions liées à l'achat et à la vente de biens immobiliers, ces dernières années, sont de plus en plus souvent exécutées par l'intermédiaire d'une banque avec une hypothèque. Les taux d’intérêt favorables, les conditions minimales de considération, la possibilité d’utiliser un certificat de maternité et les programmes de subvention de l’État les rendent plus abordables. Ceux qui rencontrent les services bancaires pour la première fois au bureau entendent beaucoup de nouveaux termes et expressions. L'un d'entre eux est une hypothèque de par la loi. Qu'est-ce que c'est - alors ne comprends pas tout de suite. Par conséquent, il est utile d’examiner cette question séparément, afin que les participants à la transaction comprennent et comprennent ce qui se passe.
Désignation d'hypothèque par la loi
Dans le Code civil et la loi fédérale n ° 102 de la Fédération de Russie sur les hypothèques, le législateur a fixé la définition de ce que c'est: une hypothèque en vertu de la loi. Ce sens du prêt implique toujours la présence d’une charge ou il s’appelle aussi communément une garantie. Le plus souvent, l'enregistrement des transactions immobilières à l'aide de fonds bancaires. Ainsi, une hypothèque prend naissance. L’option la plus fiable est de le formaliser par la force de la loi car l’emprunteur ne pourra pas contester le droit de propriété compte tenu de l’existence garantie d’une charge.
Une fois que le droit à l'immobilier est inscrit dans le Registre d'État unifié (Registre d'État des droits unifié), on peut parler de l'émergence d'obligations de ce type de prêt hypothécaire. Le droit de propriété est formé par l’établissement d’un contrat de rente, la vente, l’achat, le nantissement des droits de propriété.
Caractéristiques de conception
La plupart des clients obtiennent d'abord l'approbation d'un prêt hypothécaire avant de commencer à chercher une propriété adaptée. Après avoir décidé, ils signent un contrat de prêt et seulement après la vente. Dès que la loi régit l'enregistrement des hypothèques par l'État, la banque transfère le prêt au vendeur de biens immobiliers. Ainsi, les clients ne peuvent pas choisir sous quelle forme une hypothèque sera émise. Lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier en utilisant des fonds empruntés, une hypothèque sera automatiquement considérée comme formalisée par la loi.
Documentaire, l'emprunteur devient le propriétaire du bien, mais comme celui-ci est acquis aux dépens des fonds empruntés, il devient également un gage. L'emprunteur ne peut dépenser l'argent reçu que pour l'achat d'un objet immobilier, qui passe ensuite en garantie à un établissement de crédit. L'utilisation en espèces de l'argent du crédit n'est pas fournie.
Motifs d'inscription
Les types d’immobilier suivants sont fixés au niveau législatif et peuvent être achetés dans le cadre d’une hypothèque: un appartement sur le marché secondaire ou un nouveau bâtiment, une chambre, un terrain, une maison (chalet, hôtel particulier), un garage, une coopérative et une salle de production. Si l'un d'entre eux est acquis en utilisant une partie des fonds de la banque, une hypothèque naît en vertu de la loi. Ceci inclut le cas où des biens immobiliers sont achetés par tranches.
Il peut également être fourni lors de la rédaction d'un contrat de rente ou de la construction d'une maison. Lors de la construction d'une structure ou d'un bâtiment sur un terrain grevé par un établissement de crédit, l'hypothèque s'appliquera également à ces objets. L'exception peut être les règles prescrites dans le contrat de prêt hypothécaire.
Obligations et droits de l'emprunteur
Une fois l'hypothèque formalisée par la loi, celle-ci doit être conservée sous la même forme que lors de son transfert initial.La responsabilité de l'emprunteur s'étend aux cas de dommages ou de perte d'intégrité des biens. Si l'un de ces problèmes survient, il est nécessaire d'informer le prêteur.
Dans le cas où la maison de campagne fait l'objet de l'hypothèque, l'emprunteur a le droit d'aménager la zone qui l'entoure avec des bâtiments ne contrevenant pas à la loi. Pour ce faire, il n'a pas besoin d'obtenir l'approbation ou le consentement de la banque.
Si les paramètres d'un prêt hypothécaire prévoient la possibilité de transférer le bien hypothéqué à un tiers, il devient alors le débiteur hypothécaire et est responsable de l'exécution du contrat de prêt hypothécaire. Cela peut également inclure des obligations que le propriétaire précédent a violées.
Enregistrement du droit
Après avoir décidé ce qu’est une hypothèque en vertu de la loi, vous devez comprendre comment se déroule la procédure d’enregistrement. Chaque cas associé à un changement de titulaire est soumis à un enregistrement public dans le registre des droits unifié. Avant de conclure un accord, vous devez décider si l’objet est grevé par des tiers. Vous pouvez vérifier les informations auprès des services en ligne du Registre d'État unifié des entreprises ou du Centre financier international en contactant le Service fédéral de l'enregistrement.
Pour procéder au processus d’enregistrement, les étapes suivantes doivent être suivies:
- Obtenir l'approbation d'un prêt à la banque, rédiger un contrat de vente.
- Fournissez ces documents à l'organisme d'État, ainsi qu'une hypothèque pour l'enregistrement.
L'inscription est effectuée dans les 5 jours ouvrables. Si nous parlons de biens immobiliers tels que des terrains, des locaux non résidentiels, la construction, la construction, le droit russe prévoit un délai de 15 jours ouvrables.
La documentation
La confirmation officielle que la propriété est grevée est une hypothèque. En règle générale, après l’enregistrement d’une hypothèque ayant force de loi, celle-ci est exécutée par un employé de banque. Cependant, il existe également des cas où un notaire établit une hypothèque.
Comme la propriété est encombrée, elle ne peut être réalisée sans l’approbation de la banque. Dans le certificat d'enregistrement des droits de la section «Charge», il convient d'indiquer que l'objet a été acquis aux frais du fonds de crédit. Dès que la totalité de la dette a été remboursée et que les obligations envers la banque ont été entièrement remplies, le registraire apposera un timbre d'annulation sur le certificat de propriété. Le devoir de l'État pour cette procédure n'est pas imputé, la loi prévoit un délai de trois jours pour la mise en œuvre de cette procédure.
Sans le consentement écrit du détenteur du nantissement, il est impossible de saisir ou d'aliéner des biens immobiliers hypothéqués.
Puis-je remplacer par une hypothèque en vertu d'un accord
Pour comprendre ce que c'est - les hypothèques en vertu de la loi, il faut distinguer son autre forme - les hypothèques en vertu du contrat. Il est possible lors de l'exécution d'une transaction avec un objet immobilier déjà possédé par le futur emprunteur, qu'il transfère en garantie. Il est également possible que l'emprunteur reçoive un prêt, établisse le droit de propriété et transfère ensuite le bien en garantie à la banque. Sans hypothèque, un contrat est également possible en vertu d'un contrat, auquel cas il n'y aura pas de charge.
Cette direction comporte certains risques, dans la mesure où il est possible que les fonds émis ne soient pas remboursés. Il est impossible de déterminer vous-même le type d’hypothèque. Il découle de l'objet de l'hypothèque et de la méthode de disposition des fonds reçus.
En bref sur les différences entre les deux formes d'hypothèques
Pour résumer les différences, cela ressemblera à ceci:
- Procédure d'enregistrement: l'hypothèque en vertu du contrat est soumise à une inscription séparée et les documents doivent être soumis au Registre d'État unifié avec le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire.En vertu de la loi, lors de l’enregistrement d’un contrat de prêt hypothécaire, la procédure d’enregistrement se déroule en même temps que l’enregistrement des droits dans le Registre d’État unifié par le nouveau propriétaire. Le créancier gagiste et le bailleur de fonds peuvent soumettre des documents à l'organisme public séparément.
- En vertu de la loi, l'obtention d'une hypothèque implique l'utilisation ciblée de fonds dans lesquels le bien acquis devient automatiquement un gage. En vertu d'une hypothèque contractuelle, il peut ne pas y avoir de garantie, mais les biens immobiliers du propriétaire peuvent constituer un fardeau.
- Le processus d'enregistrement d'une hypothèque en vertu de la loi ne prévoit pas la nécessité de payer une redevance d'État, ce qui ne peut pas être dit avec sa forme contractuelle.
Changement de titulaire ou résiliation d'une hypothèque
Dans le cas où une hypothèque sur un bien est enregistrée en vertu de la loi, mais que l'emprunteur ne remplit pas ses obligations, l'hypothèque peut être transférée au créancier pour la vente. Dès que les obligations en vertu du contrat de prêt hypothécaire sont remplies, la dette est remboursée, le prêt hypothécaire cesse d’être valide. Vous pouvez en toute sécurité parler de la suppression de l'hypothèque en vertu de la loi.
Au niveau législatif, un créancier hypothécaire peut être changé, par exemple, lors de la vente ou du refinancement d'un prêt hypothécaire. Si le propriétaire du certificat n'a pas besoin de marques de crédit dans le champ «Charge», il devra alors émettre un nouveau certificat. Pour le recevoir, le propriétaire paie une redevance d'État de 200 roubles.
Durée de l'examen et documents nécessaires pour éliminer le fardeau
La période maximale pendant laquelle l’État enregistre l’enlèvement de la charge est de trois jours. Pour mettre en œuvre la procédure, vous devez fournir les documents suivants:
- Demande du débiteur hypothécaire accompagnée de documents attestant l'exécution intégrale des obligations découlant de l'hypothèque.
- La demande du créancier hypothécaire est généralement exécutée pour le compte de la banque.
- Si la résiliation des obligations en vertu de l'hypothèque a été faite sur la base d'une décision de justice, elle doit également être fournie.
Une demande peut être présentée conjointement par le propriétaire du bien et la banque. Dans la plupart des cas, après avoir pleinement rempli ses obligations, le client (ancien emprunteur) se tourne lui-même vers l’organe public. Il convient de noter qu’il peut obtenir une hypothèque en signant un certificat d’acceptation dans une succursale bancaire où un prêt hypothécaire a été émis. Vous aurez également besoin d'un certificat d'absence de dette indiquant la date de clôture du contrat de prêt hypothécaire.
Si la banque est grande, elle peut supprimer le fardeau de manière indépendante une fois que l'emprunteur a rempli ses obligations en matière d'hypothèque.
