Lettera di credito per l'acquisto di immobili: pro e contro

La terminologia bancaria ed economica non è familiare a tutti e quale sia una lettera di credito quando si acquista un immobile, non tutti gli acquirenti lo sanno.

Nell'articolo proposto, cercheremo di comprendere il concetto di "lettera di credito", per determinarne i vantaggi e gli svantaggi. Parleremo anche di istituti di credito che offrono questo servizio.

Breve terminologia

• il ricorrente - la società richiedente per l'apertura della lettera di credito / pagatore ai sensi del contratto.
• beneficiario - il destinatario di fondi di pagamento, in qualità di terzo.

Concetto di lettera di credito

Una "lettera di credito" indica una delle forme di obbligazioni monetarie al verificarsi delle quali il beneficiario (beneficiario) ha il diritto di ricevere fondi su richiesta di un cliente della banca, ma solo se fornisce all'ente creditizio un pagamento che esegue una lettera di credito al momento dell'acquisto di beni immobili. In questo caso, è necessario osservare tutte le condizioni dell'operazione. In altre parole, una lettera di credito – uno dei tipi di insediamento sicuro. Quando si effettua un pagamento in questo modo, l'istituto bancario funge da garante dell'operazione.

Ciò che dà la commissione di tale operazione

Utilizzando una lettera di credito, hai la possibilità di effettuare pagamenti a favore di una terza parte, se il destinatario contatta la banca e, dopo aver fornito tutti i documenti necessari per il pagamento, richiede l'importo prescritto nel contratto.

Importante! Ricordare che quando si esegue una tale operazione, è necessario rispettare i termini regolati dalle clausole del contratto. Se scadono, sarà impossibile ricevere il pagamento anche se sono disponibili tutti i documenti necessari.

Utilizzando una lettera di credito, è possibile reindirizzare il pagamento, trasferire l'autorità a un'altra banca per eseguire le stesse operazioni o accettare, effettuare il pagamento e tenere conto di una cambiale.

Utilizzando il servizio all'estero

Nella pratica estera, una lettera di credito o una cella quando si acquista un immobile nella maggior parte dei casi viene riassegnata per finanziare un particolare servizio o transazione, e il principio di pagamento è simile alle operazioni con una garanzia bancaria. Tuttavia, ci sono alcune differenze tra tali operazioni. La lettera di credito è intesa per il congelamento temporaneo di contanti o pagamenti senza contanti nell'ambito di un contratto. Viene aperta una cella quando è necessario trasferire fondi a un altro destinatario. La durata di conservazione del denaro nella cella è leggermente più breve. E l'uno e l'altro metodo di archiviazione garantisce l'affidabilità dei tuoi risparmi.

Le lettere di credito, effettuate a livello internazionale, emettono, tenendo conto del sistema unificato di regole adottato dal sistema documentale di lettere di credito della Camera di commercio internazionale nel 2007.

Nella Federazione Russa, i documenti normativi che regolano il processo di attuazione di una lettera di credito sono approvati dalla Banca Centrale di Russia e in realtà differiscono dalla pratica generalmente accettata in Europa.

Classificazione delle lettere di credito

In totale, si distinguono 11 tipi di attività:

1. revocabile, che può essere annullato su richiesta del pagatore o della banca emittente.
2. Failsafe - non cancellabile.
3. Con una prenotazione rossa. Questo gruppo di operazioni comprende lettere di credito che prevedono il pagamento (anticipo) da una banca incaricata dell'esecuzione su richiesta della banca emittente.
4. Depositato o coperto. Le lettere di credito di questo tipo sono popolari nella nostra regione. Utilizzando tale obbligo, la banca emittente copre interamente l'importo della lettera di credito per la durata della transazione, utilizzando fondi di credito o fondi del pagatore.
5. Garantito o scoperto. Operazioni di questo tipo prevedono la possibilità di addebitare fondi dal conto nel quadro specificato nel contratto.
6. confermato - quelli che garantiscono che la banca di esecuzione si regolerà all'importo concordato, indipendentemente dal momento in cui i fondi vengono ricevuti dalla banca emittente.
7. Lettere di credito rotative prevedere un pagamento pari o parziale da parte di più pagamenti provenienti dal conto del pagatore sul conto del beneficiario. L'uso di questo tipo di operazione consente di risparmiare denaro, poiché in generale la quantità di costi è ridotta.
8. Circolare. Consentono al beneficiario di ricevere fondi accreditati prima delle condizioni concordate ai sensi dell'accordo di prestito attraverso qualsiasi banca corrispondente dalla struttura bancaria, che si impegna a pagare una lettera di credito al cliente.
9. Backup. Suggeriscono la presentazione di vari tipi di documenti (eccetto i documenti di pagamento) per ricevere pagamenti dal beneficiario.
10. Cumulativo. Offrono l'opportunità di trasferire la percentuale non speso di una lettera di credito valida all'importo di una nuova aperta nello stesso istituto bancario.
11. Non cumulativo. Le manipolazioni relative a operazioni di questo tipo consentono il ritorno di fondi non spesi attraverso la struttura della banca emittente sul conto del pagatore.

Il principio della lettera di credito nella Federazione Russa

Considera la situazione. Le parti hanno dovuto fare un accordo per la prima volta. Dal momento che non hanno esperienza nel concludere transazioni tra loro, hanno paura di effettuare un pagamento anticipato.

In caso di tale situazione, una delle parti - l'acquirente - può chiedere alla banca emittente di aprire una lettera di credito al momento dell'acquisto di immobili per l'importo indicato nel contratto da concludere. All'apertura della cella per ricevere fondi, è necessario fornire materiali di garanzia a conferma degli obblighi di adempiere al contratto concluso. L'elenco di tali documenti comprende un contratto di vendita, un pacchetto di documenti sulla consegna o la spedizione di merci e altri titoli che confermano i termini della transazione.

Procedura per ottenere una lettera di credito

Al termine della transazione, il venditore deve fornire alla banca emittente documenti che garantiscano il buon esito della transazione, dopodiché l'istituto bancario effettua il pagamento pagando la lettera di credito precedentemente concordata al momento dell'acquisto di immobili, seguendo le istruzioni ricevute dalla banca di esecuzione. Al completamento di tutte le fasi della transazione e del pagamento della commissione, la parte che agisce come destinatario può prelevare fondi per l'importo specificato nel contratto.

Vantaggi di una lettera di credito

I vantaggi di tale operazione includono:

1. Il regolamento con lettera di credito al momento dell'acquisto di immobili evita il controllo dell'autenticità delle banconote.
2. Alto livello di affidabilità.
3. L'ente bancario è interessato alla correttezza della transazione, poiché controlla rigorosamente il processo della transazione.
4. L'acquisto di un immobile tramite una lettera di credito riduce a zero i rischi per le parti. Poiché solo la banca ha accesso all'importo congelato, significa che è esclusa la possibilità di perdere fondi.
5. Il venditore riceve una garanzia del 100% della ricezione dei proventi della transazione.
6. Una lettera di credito quando si acquista un immobile, il cui valore supera raramente l'importo della commissione per il ricalcolo e l'affitto di una cellula bancaria, è un servizio vantaggioso per entrambe le parti.

Svantaggi di una lettera di credito

Vi sono anche alcuni svantaggi di un'operazione come una lettera di credito:

1. Una transazione con lettera di credito comporta una complessa circolazione di documenti, un controllo approfondito e un controllo rigoroso sullo stato di avanzamento dell'operazione.
2. Le transazioni di questo tipo sono più lente.
3. Uno degli svantaggi significativi è la possibilità di ricevere fondi da un solo acquirente, il che complica il corso della transazione se la proprietà è di proprietà di più persone.
4. Fornendo una lettera di credito al momento dell'acquisto di immobili, Sberbank of Russia addebita una commissione aggiuntiva.
5. In caso di fallimento della transazione, la restituzione dell'importo avviene in un procedimento giudiziario.
6. Quando effettua una transazione con lettera di credito, la banca presenta una richiesta per informare il servizio fiscale in merito alla conclusione della transazione.
7. A causa della complessità del processo in più fasi, dell'elevato controllo e del tempo impiegato da un team di specialisti, le commissioni bancarie per tali servizi sono spesso troppo care.

Banche della Federazione Russa che forniscono lettere di credito ai clienti

Oggi, le banche più grandi offrono di effettuare transazioni tramite una lettera di credito al momento dell'acquisto di immobili. Queste banche includono:

• CBR.
• Sberbank of Russia.
• BIN.
• UniCredit Bank.
• Alfa Bank.

Le principali differenze tra la fornitura di servizi da parte delle principali istituzioni bancarie: il prezzo dei servizi, le commissioni per le operazioni e la velocità della loro attuazione.

Le parti della transazione possono scegliere qualsiasi istituto bancario per condurre una transazione affidabile garantita.

Sistema tariffario per le lettere di transazioni di credito con Sberbank

È meglio completare la transazione tramite una lettera di credito quando si acquista un immobile. Sberbank stabilisce il costo del servizio in conformità con l'attuale tasso di pagamento. La commissione viene calcolata tenendo conto dell'importo della transazione, delle risorse prese in prestito e del periodo di conservazione sicura dei fondi. Tariffe per servizi:

1. L'importo della commissione per una lettera di credito, che implica lo svolgimento di operazioni bancarie all'interno di una divisione territoriale della banca, è dello 0,2%. I limiti superiore e inferiore del prezzo sono limitati a 1000 e 5000 rubli, rispettivamente.
2. Interagire con varie divisioni strutturali delle banche - 0,3%. I limiti superiore e inferiore sono 1.500 e 10.000 rubli.
3. Il costo dei servizi per la manutenzione di una lettera di credito è di 2000 rubli con un periodo massimo di interazione limitato a 120 giorni.
4. La possibilità di prolungare la durata di conservazione del denaro in una cella + 60 giorni con un pagamento aggiuntivo di 2.000 rubli.

Costo per persone giuridiche e persone fisiche

È facile notare che le tariffe per i servizi per la fornitura di un'operazione di lettera di credito per gli individui sono abbastanza accettabili. Effettuando transazioni come l'acquisto e la vendita di un appartamento o di una casa, si riceve una garanzia di affidabilità della transazione e l'adempimento da parte delle parti dei loro doveri.

La lettera di credito per le persone giuridiche è leggermente più costosa rispetto alle persone fisiche. La commissione è più alta - dallo 0,5% per l'importo compreso tra 2500-10 000 rubli.

C'è una condizione che può ridurre il costo della tariffa. Se la banca partecipa a un programma comunale o regionale di importanza socialmente importante, il costo dei servizi è formato individualmente o può essere del tutto assente.

Quando si esegue un'operazione come una lettera di credito, è necessario documentarla. Allo stesso tempo, viene concluso un accordo di servizio. Il servizio stesso viene eseguito su un modulo stabilito dal modulo bancario, che indica tutti i dati sulla transazione. La lettera di accordo di credito per l'acquisto di immobili (campione) è presentata nella foto sotto.

In ogni caso, una lettera di credito è una condizione favorevole per condurre una transazione importante. Effettuando una tale operazione, non puoi preoccuparti che la transazione sia disonesta o che sarai ingannato. In collaborazione con la banca attraverso la lettera di accordo di credito, tutte le fasi della transazione sono chiare e trasparenti e in questo caso non c'è nulla di cui preoccuparsi.

Una lettera di credito è a tuo vantaggio e sicurezza durante l'esecuzione di qualsiasi transazione. Non molte banche russe offrono un tale servizio. Ma quelli che fanno questo fanno il loro lavoro in modo efficiente, tenendo conto di tutti i dettagli dell'operazione, in modo che alla fine tu possa ottenere ciò per cui hai pagato, e il venditore - onestamente guadagnato soldi dalla vendita.