Molte persone usano i beni altrui sulla base di un contratto di locazione. La stanza può essere residenziale o non residenziale. Il contratto può essere concluso tra privati o aziende. È l'accordo che regola il rapporto tra le due parti. Spesso utilizzato il contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili, consentendo all'inquilino di acquistare locali dopo la scadenza del contratto.
Il concetto
Un contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili è rappresentato dal rapporto tra le due parti della transazione riguardante la proprietà. Viene stipulato un contratto speciale tra il proprietario dei locali e l'inquilino. Include non solo le condizioni più importanti, ma anche informazioni sulla possibilità di riacquistare l'oggetto della transazione.
In genere, il contratto indica che l'inquilino può riscattare la proprietà solo dopo un periodo specificato. Il processo si svolge sulla base delle condizioni dell'Art. 624 codice civile. Per questo, l'inquilino nel processo di utilizzo dei locali non deve in alcun modo violare i requisiti e le condizioni del contratto.
Differenze dal leasing
Il leasing immobiliare è spesso paragonato al leasing. Esistono alcune differenze tra queste transazioni:
- durante il leasing non vi sono restrizioni alla scelta di alloggi in affitto, pertanto l'inquilino seleziona un oggetto, dopo di che il locatore lo acquista dal proprietario e prevede un contratto di locazione finanziaria e, per i contratti di locazione standard, viene effettuata la proprietà di proprietà della persona, pertanto la scelta dell'oggetto è limitata;
- tre parti partecipano al leasing e al momento del noleggio viene stipulato direttamente un contratto tra due partecipanti;
- durante la stesura del contratto di leasing, è possibile per il cliente riscattare la proprietà, e con un contratto di leasing ciò è possibile solo se esiste una clausola appropriata.
Molte persone e aziende sono interessate al leasing con il diritto di acquistare immobili commerciali. In tali condizioni, gli imprenditori possono verificare se la posizione selezionata è conveniente per il lavoro e i clienti. Se l'attività è efficace, viene presa una decisione in merito al riscatto dell'oggetto.
I benefici
L'utilizzo di un contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili ha molti vantaggi per un inquilino:
- l'acquisto di un appartamento senza l'utilizzo di fondi presi in prestito;
- gli immobili vengono utilizzati fino al riscatto finale;
- Puoi annullare la transazione in qualsiasi momento;
- non è necessario raccogliere molti documenti per la firma del contratto;
- non vi sono costi aggiuntivi relativi all'alloggio, in quanto l'assicurazione non viene emessa e la valutazione non viene effettuata;
- nessun acconto richiesto.
I vantaggi per il locatore includono:
- Puoi vendere una proprietà esistente a un prezzo elevato;
- la proprietà appartiene al proprietario fino al rimborso finale;
- È consentito recedere dal contratto in qualsiasi momento.
In genere, i contratti di locazione con il diritto di acquistare beni immobili sono utilizzati dai locatori che desiderano vendere i propri immobili, ma non possono eseguire questo processo tempestivamente a causa dell'elevato costo della proprietà o di altri fattori.
carenze
Tale accordo ha alcuni aspetti negativi per l'inquilino:
- Prima del riacquisto finale, la proprietà è registrata con un altro partecipante alla transazione, che può disporne completamente;
- il proprietario dell'oggetto può terminare la transazione in qualsiasi momento senza restituire i pagamenti del noleggio;
- se il padrone di casa muore, allora sarà necessario redigere un nuovo accordo a condizioni meno favorevoli con i suoi eredi.
Allo stesso tempo, il proprietario non può utilizzare i locali per alcuno scopo, e anche per un lungo periodo di tempo, il prezzo degli immobili può aumentare, il che comporterà una perdita di profitto.
Quali documenti sono richiesti?
Le offerte più frequenti a Mosca sono gli affitti con il diritto di acquistare beni immobili. Ciò è dovuto al fatto che gli immobili sono costosi nella capitale, quindi è difficile venderli in modo standard. Per concludere una transazione, vengono preparati i seguenti documenti:
- passaporti delle parti della transazione, e se una delle parti è una società, viene utilizzato un certificato di registrazione e registrazione presso il Servizio fiscale federale;
- estratto dal libro di casa, con il quale è possibile scoprire chi è registrato nel settore immobiliare;
- certificato di proprietà dell'oggetto o estratto dell'USRN, comprese le informazioni sui proprietari dell'appartamento;
- contratto di locazione diretta, in cui esiste una clausola sulla possibilità di riscatto di beni immobili;
- un piano di pagamento contenente informazioni su quando devono essere trasferiti esattamente i pagamenti da parte del locatario.
Inoltre, viene generalmente redatto un certificato di accettazione. Contiene informazioni su tutti gli articoli per la casa disponibili nei locali, nonché la data in cui l'inquilino ha iniziato a utilizzare la proprietà.
Sfumature della registrazione del contratto
Se viene stipulato un contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili, la sua durata di solito raggiunge i 10 o 15 anni. Se la durata del contratto supera 1 anno, viene registrata nel registro federale. Per questo, i documenti sono preparati:
- passaporti dei partecipanti;
- domanda di registrazione;
- una copia del contratto di locazione;
- ricevuta del dazio;
- passaporto tecnico e piano immobiliare.
È possibile applicare non solo al ramo Rosreestr, ma anche all'MFC.
Le sfumature della cooperazione
Indipendentemente dal fatto che un contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili sia stipulato a Nižnij Novgorod o in un'altra città, vengono presi in considerazione determinati requisiti di legge. Il processo di redazione del contratto è regolato dalle normative federali, pertanto i partecipanti alla transazione tengono conto delle caratteristiche:
- il riacquisto è solo il diritto dell'inquilino, e non il suo dovere, pertanto, di costringerlo attraverso il tribunale a svolgere questo processo è impossibile;
- dopo aver pagato l'intero importo dovuto al locatore, è richiesta la registrazione del trasferimento del diritto a un appartamento per l'inquilino;
- anche l'assunzione ordinaria può essere riqualificata per il contratto di locazione con il diritto di acquisto, come previsto dall'art. 624 codice civile, pertanto, è sufficiente elaborare un accordo aggiuntivo tra le due parti.
Si consiglia di utilizzare questo metodo di affitto solo a condizione che vi sia una relazione di fiducia tra i due partecipanti e che la domanda di beni immobili sia considerata bassa.
Rischi dell'inquilino
Quando stipula un contratto di locazione con il diritto di acquistare beni immobili, l'inquilino deve affrontare seri rischi:
- la morte del proprietario può portare alla risoluzione del contratto o all'introduzione di ulteriori condizioni spiacevoli da parte degli eredi;
- il proprietario della proprietà può utilizzare beni immobili come garanzia quando fa domanda per vari prestiti;
- i cambiamenti nel mercato immobiliare possono comportare un prezzo di rimborso dell'immobile troppo elevato, sebbene a tali condizioni sia sempre possibile rifiutarsi di riscattarlo, ma i pagamenti per l'affitto non vengono restituiti dal proprietario.
Pertanto, sebbene un'offerta del genere presenti molti vantaggi, è importante tenere conto dei rischi derivanti dall'affittuario.
Regole per la stesura di un contratto
Il contratto di locazione con il diritto di acquisto deve contenere determinate. Questi includono:
- informazioni sulle parti della transazione (devono essere indicate da F. I. O., vengono inserite le informazioni dai passaporti, la data di nascita e il luogo di registrazione);
- l'oggetto dell'accordo, che è la proprietà, pertanto, sono indicati il suo indirizzo, l'area e altre caratteristiche che vengono copiate dai documenti ufficiali all'appartamento;
- la durata del contratto e spesso per il rimborso viene redatto un accordo illimitato;
- l'entità del pagamento mensile, per il quale sono presi in considerazione l'affitto e il prezzo di acquisto dell'immobile;
- frequenza di pagamento;
- un metodo per trasferire fondi, per i quali il denaro può essere trasferito di persona, trasferito su un conto bancario o trasferito in base a una cella bancaria;
- obbligazioni derivanti dal locatario e dal locatore;
- responsabilità delle parti per violazione dei termini della transazione.
È importante affrontare correttamente la stesura di questo accordo in modo che vi sia un contratto di locazione legale con il diritto di acquistare beni immobili. Di seguito è possibile studiare un contratto campione.
È richiesta una valutazione dell'appartamento?
Se l'alloggio viene trasferito per un uso a lungo termine, è probabile che il suo prezzo cambierà in modo significativo. Le parti devono concordare se tali modifiche influiranno sull'importo del rimborso, dopo di che viene presa una decisione sull'accordo.
Spesso selezionato dal ricalcolo delle parti tenendo conto delle variazioni dei prezzi sul mercato immobiliare o del calcolo in valuta estera. Al fine di evitare disaccordi in futuro, è consigliabile indicare nel contratto il prezzo finale dell'oggetto e la formula per il calcolo dell'indicatore. Per questo, le parti si rivolgono a un perito indipendente. Compila un rapporto contenente informazioni sul prezzo di mercato dell'oggetto al momento della stesura dell'accordo.
Come passano i diritti su un oggetto?
Il più spesso offerto a Mosca e nella regione di Mosca in affitto con il diritto di acquistare beni immobili. Con questa offerta, chiunque può diventare proprietario di una proprietà liquida e redditizia in una buona posizione. Allo stesso tempo, è importante sapere come viene effettuato il trasferimento dei diritti all'appartamento al locatario. Diverse opzioni possono essere utilizzate per questo:
- scadenza del contratto;
- trasferimento completo del valore dell'oggetto al proprietario.
Certamente, il processo è registrato in Rosreestr, dopo di che l'inquilino diventa il proprietario completo dell'oggetto.
Specifiche di risoluzione anticipata
Secondo l'art. 619 del codice civile, i rapporti tra le due parti sono chiusi con una decisione del tribunale alle seguenti condizioni:
- l'inquilino nel processo di utilizzo dell'oggetto viola i termini del contratto;
- i locali sono utilizzati per altri scopi;
- deterioramento degli alloggi a causa della scarsa cura da parte dell'utente;
- entro il periodo stabilito l'affitto non viene trasferito;
- la revisione prevista dal contratto non viene eseguita.
Le parti dell'accordo possono prevedere altre condizioni di risoluzione anticipata nel contratto.
conclusione
Il contratto di locazione con opzione di acquisto è considerato una transazione richiesta in molte regioni. Ha vantaggi per entrambi i partecipanti. Secondo un accordo correttamente redatto, al termine della cooperazione, l'alloggio passa alla proprietà dell'inquilino.
Particolare attenzione dovrà essere prestata alla corretta redazione del contratto, in modo che contenga informazioni importanti sulla cooperazione. Se il periodo di validità supera 1 anno, viene registrato presso il Rosreestr.