Il tasso di capitalizzazione è di grande importanza quando si pianificano attività finanziarie o di investimento. Allo stesso tempo, in Russia, il tasso di capitalizzazione non può sempre essere determinato con precisione affidabile. Ciò è dovuto al fatto che le informazioni provenienti da vari mercati diventano incomplete. Inoltre, spesso non è del tutto vero. Che cos'è un tasso di capitalizzazione?
Che cos'è un tasso di capitalizzazione?
Questo indicatore è il rapporto tra il valore della proprietà e il reddito che può portare durante l'anno. Il tasso di capitalizzazione consente all'investitore di valutare le prospettive di investimento in una determinata attività. Esistono diversi tipi di questo indicatore. Analizzando ciascuno di essi, è possibile comprendere meglio le caratteristiche dei tassi di capitalizzazione.
Indicatore caratteristico
Ad esempio, un tasso di capitalizzazione privo di rischio fornisce la direzione degli investimenti in quelle attività per le quali è garantito almeno un ritorno sull'investimento. Per quanto ne sappiamo, praticamente non esistono investimenti senza rischi. In questo caso intendiamo investimenti tali da ridurre a zero la probabilità di incidenti spiacevoli.
Un esempio di tale investimento è l'investimento, il cui garante è lo stato o una banca affidabile dalla Svizzera. Allo stesso tempo, i rischi di mercato sono indissolubilmente legati a strumenti finanziari come azioni, obbligazioni e altri titoli. Le entrate derivanti da tali investimenti dipendono direttamente dal successo della società emittente.
Gli investitori sono stati i primi a percepire la bassa redditività di un'azienda che ha investito i propri fondi in titoli. Ma non solo questo tipo di finanziamento è accompagnato da rischi. Ad esempio, il settore immobiliare è tradizionale e uno dei modi più affidabili per investire. Tuttavia, questa attività è anche soggetta a rischi quali bassa liquidità, deprezzamento durante il funzionamento, nonché modifiche della legislazione, comprese le imposte.
Metodi per il calcolo del tasso di capitalizzazione
Quali sono i metodi di calcolo per il tasso di capitalizzazione? Ce ne sono diversi:
- costruzione cumulativa;
- investimenti correlati;
- metodo di compressione del mercato;
- Il metodo di Inwood e altri.
In pratica, il più comune è il metodo di costruzione cumulativo. Quali sono i componenti del tasso di capitalizzazione? Questo metodo utilizza il principio di sommare un indicatore di tasso privo di rischio, un premio per il rischio di mercato e un premio per il rischio associati all'investimento in un'attività specifica. Cosa significa? In altre parole, al fine di prevedere il probabile profitto, è necessario tenere conto di indicatori quali il tasso privo di rischio, il livello totale dei rischi di mercato e il grado di rischio relativo a una determinata attività.
Tasso di capitalizzazione immobiliare
Nel processo di analisi della probabile redditività degli investimenti nel settore immobiliare, gli investitori calcolano il profitto che possono ottenere durante il suo funzionamento. Questo metodo consente di prevedere l'effetto dell'investimento e confrontare il prezzo di acquisto dell'oggetto con i ricavi.
Il tasso di capitalizzazione per gli immobili viene calcolato utilizzando una formula derivata dalla seguente equazione:
V = I / R, dove:
- V è il valore della proprietà;
- I - la redditività stimata dal funzionamento della struttura;
- R è il tasso di capitalizzazione degli immobili.
Di conseguenza, il tasso di capitalizzazione: R = I / V.
Va notato che il tasso di capitalizzazione del reddito è talvolta chiamato anche rapporto di capitalizzazione, tasso di capitalizzazione o moltiplicatore netto degli affitti. Questi termini sono sinonimi. Il calcolo di questo indicatore è abbastanza efficace e obiettivo. Ciò è dovuto al costo fisso degli immobili, che stabilisce il mercato e che può essere trovato da fonti aperte. Inoltre, anche il prezzo di affitto degli immobili è regolato dal mercato, il che semplifica l'attività.
I principi del calcolo del tasso di capitalizzazione per gli immobili
Va sottolineato che nel calcolare la redditività di un oggetto, le spese richieste dovrebbero essere detratte dal ricavo totale. Questi includono:
- pagamento per l'elettricità;
- pagamento per la sicurezza degli oggetti;
- stipendi di vari dipendenti;
- altri costi associati al processo di gestione degli immobili.
Inoltre, dal parametro I è necessario sottrarre l'utile perso a causa della locazione di non tutto il 100% dell'edificio. Inoltre, le spese che riducono la redditività complessiva comprendono tasse, interessi sui prestiti e altri costi fissi. E solo dopo aver dedotto tutti i costi, otteniamo un reddito operativo netto, che viene utilizzato nella formula per il calcolo del tasso di capitalizzazione degli immobili.
Dopo aver ricevuto tutti i dati necessari, possiamo calcolare l'indicatore richiesto secondo la formula sopra. Considera un esempio. Supponiamo di investire in un tipo di immobile come lo spazio di archiviazione. Il costo della struttura è di 50 milioni di rubli. Dopo aver dedotto tutti i costi, l'investitore determina che il reddito operativo netto sarà di 13 milioni di rubli all'anno. Per determinare il tasso di capitalizzazione per gli immobili, è necessario utilizzare la formula: 13 milioni / 50 milioni = 0,26. Questo valore mostra che ogni anno l'investitore riceverà il 26% del proprio investimento dal noleggio di strutture di stoccaggio.
Scelta dell'immobile con il tasso di capitalizzazione più elevato
Quando si sceglie un immobile per investire denaro, si dovrebbe privilegiare quelli che hanno il più alto tasso di capitalizzazione. Inoltre, va notato che senza tenere conto di tale coefficiente, è impossibile prevedere l'efficacia degli investimenti e valutare l'oggetto prima della sua acquisizione. Richiede inoltre l'analisi del mercato e il monitoraggio di importanti indicatori economici sulla base dei dati disponibili sugli investimenti immobiliari.
Nel processo di monitoraggio completo, le informazioni ricevute dovrebbero essere generalizzate. Inoltre, è necessario valutare vari segmenti del mercato immobiliare. Successivamente, queste informazioni serviranno da guida e consentiranno una corretta valutazione della struttura. Inoltre, consente di effettuare un'analisi comparativa qualitativa degli indicatori calcolati disponibili e dei valori medi per il mercato.
Metodo di investimento collegato
Spesso, l'ammontare del capitale proprio e del capitale preso in prestito viene utilizzato per l'acquisto di immobili. Pertanto, per il corretto calcolo del tasso di capitalizzazione, è necessario considerare entrambe le fonti di investimento. Come calcolare l'indicatore? In questo caso, per determinare il coefficiente di capitalizzazione viene utilizzato il metodo di investimento diretto o, come viene anche chiamato, la tecnica del gruppo di investimento. Inoltre, la formula del tasso di capitalizzazione per i fondi di credito è la seguente:
Rm = DO / IR, dove:
- Rm - rapporto di capitalizzazione dei fondi presi in prestito o costante di mutuo;
- DO - pagamenti annuali su fondi presi in prestito;
- IR è l'importo principale di un mutuo ipotecario.
In questo caso, il tasso di capitalizzazione per il patrimonio netto viene calcolato utilizzando la formula come segue:
Ri = DP / K, dove:
- Re è il tasso di rendimento del capitale proprio;
- DP - flusso di cassa per l'anno prima del pagamento di tutte le tasse;
- K è la quantità di capitale proprio.
Il tasso di capitalizzazione totale quando si utilizza il metodo dell'investimento diretto è determinato calcolando la media ponderata dei primi due indicatori: P = M x Pm + (1 - M) x Re, dove M è la parte dei fondi prestati nel costo totale dell'oggetto.
Metodo di compressione del mercato
Questo metodo prevede l'uso nel calcolo del tasso di capitalizzazione dell'indicatore del reddito operativo netto derivante dalle attività di una società simile o dalle sue proprietà immobiliari, nonché dal valore di vendita delle sue attività. Per determinare il rapporto di capitalizzazione utilizzando il metodo della compressione del mercato, è necessario dividere il reddito operativo netto per il costo di un oggetto o società simile.
Come capirlo? In altre parole, per determinare il tasso di capitalizzazione della società desiderata, vengono utilizzati gli indicatori della formula di base per il rapporto di capitalizzazione, ma per un'altra società simile che occupa lo stesso segmento di mercato ed è di dimensioni comparabili. Una caratteristica di questo metodo di calcolo è la mancanza di contabilità per l'utile sul capitale investito e l'utile sul capitale investito.
Questa tecnica presenta sia vantaggi che svantaggi evidenti. Le caratteristiche positive includono la relativa semplicità di determinazione del rapporto di capitalizzazione. Una scommessa calcolata in questo modo ha i suoi svantaggi. Ad esempio, gli svantaggi includono la mancanza di dati necessari riguardanti il reddito operativo netto e il valore delle vendite della società, che viene preso come base per l'analisi. Pertanto, non è sempre possibile selezionare gli esempi corretti e adatti.
Metodo Inwood
Questo metodo viene utilizzato nei casi in cui, secondo le previsioni, durante l'intero ciclo di investimento, l'utile sul capitale investito sarà uguale. Allo stesso tempo, parte del reddito rappresenta l'utile sul capitale investito, mentre l'altro è l'utile sul capitale investito. L'importo del recupero di capitale viene reinvestito. Ciò tiene conto del tasso di rendimento dell'investimento. È possibile determinare il tasso di capitalizzazione a condizione di ottenere ricavi uguali ottenendo la somma del tasso di rendimento degli investimenti e il fattore del fondo di rendimento per la stessa percentuale.