L'accordo di scambio di terre si riferisce al trasferimento di terreni alla proprietà di una parte in cambio di un'altra terra. Poiché il baratto è una relazione legale su una base rimborsabile, le regole generali che regolano le transazioni di acquisto e vendita sono utilizzate al riguardo, con le specificità che sono dovute alla natura stessa di questo tipo di transazione.
Specificità di un accordo di scambio
La differenza principale rispetto al contratto di vendita è che per la proprietà trasferita, le parti non ricevono l'importo monetario specificato nel contratto, ma un appezzamento di terreno che ha caratteristiche, proprietà e prezzo simili. Entrambe le parti contemporaneamente agiscono come venditori e acquirenti.
Pertanto, le aree che scambiano dovrebbero essere approssimativamente le stesse. Ma in realtà accade spesso che un sito sia inferiore a un altro in alcune proprietà. In tal caso, le parti hanno il diritto di stabilire il pagamento richiesto per la differenza di costo, il cui importo è prescritto nei termini dell'accordo di cambio.
Lo scambio differisce da un accordo di donazione in quanto la natura della transazione è onerosa e non viene eseguita unilateralmente come trasferimento di terra come regalo. Se viene concluso un accordo di scambio di terre, ciascuna parte riceve una proprietà simile o un risarcimento parziale se una trama è inferiore all'altra.
Moduli di transazione
In relazione allo scambio di trame nella Federazione Russa, tali forme di transazione come:
- una semplice forma scritta quando le parti del contratto devono certificarlo solo con le firme e trasferirlo ulteriormente alle autorità del Servizio federale di registrazione per la registrazione statale;
- una forma notarile in cui non è richiesta la certificazione del presente contratto, ma in molti casi è comunque prescritta da un atto normativo.
Quando è richiesta la autenticazione notarile?
La notarizzazione è richiesta nei seguenti casi:
- Per le transazioni relative al sito appartenenti a un minorenne o cittadino riconosciuto come dotato di capacità giuridica limitata.
- Nel caso di uno scambio, se esiste una proprietà comune del terreno (compresi quei casi in cui tutte le parti alienano le loro azioni in un'unica transazione).
Non importa in quale forma venga conclusa la transazione, l'accordo di scambio (un campione verrà presentato di seguito) deve essere registrato dalle autorità statali. Se questo requisito non viene rispettato, il documento viene dichiarato non valido.
normativa
Nel concludere un accordo sullo scambio di terreni, entrambe le parti devono tenere conto degli standard normativi in termini di legge che distinguono un accordo di questo tipo da un contratto di vendita dello stesso terreno. Ad esempio, se non ci sono condizioni esatte nell'accordo sul prezzo del terreno da scambiare o dati sulla distribuzione delle spese di entrambe le parti, è necessario ricordare l'assunto sottostante sullo scambio di trame equivalenti.
Se, tuttavia, per eseguire l'accordo di scambio di terreni, sono necessarie spese per il trasferimento del terreno all'altra parte o altre azioni finalizzate all'adempimento dell'accordo, devono essere eseguite dalla parte che deve farlo in conformità con gli obblighi prescritti.
Procedura di indennizzo per uno scambio ineguale
Inizialmente, l'accordo presuppone l'equivalenza della terra.Questo è il motivo per cui le possibili controversie future dei partecipanti sul valore della proprietà trasferita sono molto limitate. Se l'oggetto del contratto è lo scambio di trame disuguali, la parte che trasferisce la trama con un prezzo inferiore riceve un altro obbligo di pagare la differenza nel loro valore.
Tale pagamento deve essere effettuato prima o immediatamente dopo che la controparte è stata trasferita sul sito con un costo inferiore. Allo stesso tempo, l'accordo di cambio può stabilire una procedura diversa per compensare la differenza di prezzo esistente. Pertanto, è del tutto naturale che tutti i requisiti necessari e la forma di compensazione versata debbano necessariamente riflettersi nel testo stesso al momento della conclusione del contratto.
Scambio simultaneo
Lo scambio di terra non deve essere effettuato contemporaneamente. Ci sono anche casi in cui l'accordo stabilisce date diverse per il trasferimento di trame scambiate. In primo luogo, una parte del contratto adempie ai propri obblighi, quindi un'altra. Se, in base all'accordo di scambio certificato, i termini per il trasferimento reciproco non coincidono, è necessario applicare le norme stabilite dalla legge in materia di adempimento dei loro obblighi, che sono sancite dall'articolo 328 del codice civile della Federazione Russa.
Dal suo contenuto ne consegue che se la controparte non adempie all'obbligo contrattuale, un'altra controparte ha il diritto di sospendere immediatamente l'ulteriore adempimento dei propri obblighi specificati nell'accordo (un accordo di scambio di esempio può essere visto anche in questo articolo) o, in linea di principio, rifiutarsi di adempierlo. Potrebbe inoltre richiedere all'altra parte il risarcimento dei danni dovuti alle violazioni commesse.
Il momento in cui la proprietà dei terreni da scambiare passa direttamente al suo partecipante è determinata dall'articolo 570 del codice civile della Federazione Russa. Dice che la proprietà del terreno acquisito attraverso lo scambio viene trasferita simultaneamente a ciascuna delle parti se tutti gli obblighi stabiliti dal contratto sono stati adempiuti prima di quello.
Inoltre, è necessario annotare i dettagli dell'accordo di baratto, che si riferisce alla responsabilità per il sequestro di proprietà, cioè il terreno ricevuto ai sensi dell'accordo di scambio. In caso di acquisto e vendita, il venditore si assume l'obbligo di trasferire all'acquirente i beni che sono liberi dalla presentazione di diritti ad esso da parte di terzi. Esiste solo un'eccezione ai requisiti stabiliti dalla legge quando l'acquirente stesso accetta di accettare merci gravate da diritti di terzi. Una disposizione analoga della legislazione in campo civile si applica all'accordo di scambio. Se una delle parti non adempie a tale obbligo, il colpevole non solo compensa la controparte per le perdite subite da lui, ma restituisce anche al partecipante in buona fede il terreno ricevuto attraverso lo scambio. A quali condizioni viene concluso un contratto?
Termini del contratto
Le principali condizioni dell'accordo di scambio, che devono essere concordate da entrambe le parti, sono:
- stabilire l'oggetto del contratto, ovvero le trame trasferite da entrambe le parti;
- identificazione delle caratteristiche quantitative della proprietà contrattuale;
- determinazione dell'equivalenza del valore e delle proprietà dei grafici o indicazione di un'adeguata compensazione per ottenere l'equivalenza.
I termini essenziali della transazione sono concordati direttamente nella fase preparatoria e si basano su vari documenti relativi al titolo dei terreni (ad esempio passaporti catastali, relazioni sul valore di mercato, ecc.).
Come stipulare un accordo di scambio di terra per un appartamento? A riguardo.
Come viene redatto il contratto?
Ai sensi dell'articolo 550 del codice civile della Federazione Russa, un accordo sulla vendita di immobili deve essere in forma scritta. Anche il contratto per lo scambio di terreni è soggetto a conclusione scritta esclusiva.Se i requisiti legali per il modulo non vengono rispettati, l'accordo viene automaticamente considerato non valido. Un accordo di questo tipo obbliga la registrazione statale di nuovi proprietari e dei loro diritti nel dipartimento di Rosreestr, che si trova sul sito della terra scambiata.
Caratteristiche che personalizzano gli oggetti di scambio
Il contratto deve necessariamente descrivere le caratteristiche che personalizzano le trame da scambiare:
- area di appezzamenti di terra alienati;
- i loro numeri catastali;
- lo scopo per cui sono gestiti;
- immobili con un'indicazione della loro affiliazione, che si trovano su questi siti.
La registrazione di un accordo di scambio di terreni è una questione responsabile.
Inoltre, i disegni delle trame oggetto del contratto devono essere allegati all'accordo di scambio. Le parti devono valutare le rispettive trame al valore catastale. Inoltre, è necessario valutare le varie strutture e oggetti immobiliari che si trovano su questa terra. La valutazione viene effettuata utilizzando gli atti che determinano il valore catastale e le dichiarazioni consolidate della valutazione delle strutture. Questi documenti sono allegati all'accordo di scambio.
Al momento della redazione, le parti devono fornire alle loro controparti le seguenti informazioni:
- sulla presenza o l'assenza di conflitti fondiari e controversie su trame da scambiare, nonché sulla loro natura giuridica;
- la presenza di servitù esistenti;
- se il terreno da scambiare viene affittato a terzi;
- sul trasferimento di questa terra in pegno.
I confini del territorio a cui hanno diritto i terzi e il contenuto di questi diritti devono essere indicati nel piano grafico dei rispettivi siti. L'accordo indica restrizioni ai diritti di proprietà associati alle zone tecnologiche, sanitarie, protettive e di altro tipo stabilite su questa terra, nonché all'assegnazione di terreni a una parte o parte di essa a quelli che hanno scopi ambientali, ricreativi o storico-culturali.
Secondo la legge federale, la registrazione è considerata la commissione di una determinata azione legale da parte di organismi dotati dell'autorità competente. Pertanto, la proprietà del terreno avviene contemporaneamente alla registrazione dei diritti di una o dell'altra parte in relazione ad essa. La procedura per la registrazione e la registrazione dell'accordo di scambio fondiario ai sensi della legge fondiaria è completata nel momento in cui le informazioni sono inserite nel registro legale unificato e i documenti sono rilasciati ai richiedenti.
Le specifiche della tassazione dei terreni dopo la conclusione del contratto
Poiché, in conformità con i requisiti contrattuali, ciascuna delle parti non solo allontana il terreno, ma ottiene anche proprietà identiche nel prezzo e nelle caratteristiche, i motivi della loro tassazione sorgono per qualsiasi oggetto dell'accordo.
Nonostante ci sia una regola sull'equivalenza delle terre da scambiare, non vale la pena pensare che entrambe le parti pagheranno tasse uguali per le trame acquisite da loro. L'importo di un pagamento specifico sarà calcolato dall'autorità fiscale competente sulla base del valore catastale, che può differire anche per le trame dello stesso tipo. In questa situazione, le parti hanno il diritto di contestare la valutazione del terreno in tribunale e tentare di calcolare l'imposta al suo prezzo di mercato.
L'uso previsto della terra costituisce una base significativa per l'emergere del diritto all'esenzione dai pagamenti fiscali.
Scambio di terra con altri oggetti
È possibile attuare un accordo di scambio di auto per un appezzamento di terra. In questo caso, le parti stesse sono determinate con l'equivalenza della transazione. Se uno degli oggetti di scambio è più economico, verrà addebitato un costo aggiuntivo. È chiaro che il proprietario perde la proprietà dell'auto e la proprietà della terra viene acquisita.
Inoltre, viene spesso concluso un contratto di scambio di terreni per una casa o un appartamento.