Il mercato dei nuovi edifici offre una vasta gamma di oggetti immobiliari, dai quali l'acquirente può scegliere l'opzione più adatta a lui, concentrandosi su opportunità finanziarie e altre caratteristiche costruttive. Una nuova tendenza è lo sviluppo integrato del territorio. Questo modello di sviluppo è considerato il più efficiente, economico e giustificato di fronte alla carenza di terra e alla congestione nelle reti di servizi di megalopoli. Poiché questo termine è relativamente nuovo, provoca grande interesse da parte dei potenziali acquirenti di case. Oggi parleremo dello sviluppo integrato e dello sviluppo dei territori, nonché discuteremo le prospettive per questa categoria di costruzione di alloggi.
Decifrare l'abbreviazione KOT
Vale la pena ricordare quando parliamo di sviluppo integrato di un territorio - questa è la definizione che è inclusa in una serie di concetti che fanno parte del sistema di sviluppo dei territori. In questo articolo toccheremo solo leggermente questo problema, perché soprattutto siamo ancora interessati all'abbreviazione CAT.
Quindi, lo sviluppo integrato dei territori sono progetti di sviluppo del territorio, che implicano la costruzione su larga scala di complessi residenziali con una superficie totale di almeno centomila quadrati. Tipicamente, un tale complesso comprende diversi condomini, uniti da un unico piano architettonico e design. Sono anche in una categoria di prezzo simile. Gli esperti affermano che il più delle volte lo sviluppo integrato dei territori è costituito da alloggi di classe economica e comfort, progettati per l'acquirente di massa con un livello medio di reddito.
Vale la pena notare che questo modello di sviluppo include tutte le infrastrutture associate, che vengono costruite dall'organizzazione delle costruzioni. Nella maggior parte dei casi, il risultato sono microdistretti di grandi dimensioni situati nella periferia di città densamente popolate e persino dotati di reti comuni.
Un po 'di storia
Per la prima volta, hanno iniziato a parlare di CAT circa dieci anni fa. Quindi il governo della Federazione Russa ha pubblicato un documento in cui dichiarava alcuni dei requisiti per i progetti di sviluppo integrato. Innanzitutto, è stato indicato l'obbligo per lo sviluppatore di commissionare strutture di infrastruttura, comprese le strutture sociali e le reti di ingegneria. Il CAT comporta anche la costruzione di scambi stradali e i fondi di bilancio non dovrebbero essere utilizzati in tali attività. Tutti i costi sono a carico dello sviluppatore e degli investitori, che può attrarre al progetto.
È interessante il fatto che oggi non più di dieci progetti sono stati in grado di rientrare nella categoria dello sviluppo integrato dei territori a fini abitativi. Molti dei candidati non hanno raggiunto il rispetto di tutte le condizioni presentate e oggi stanno solo pianificando di iniziare i lavori su CT.
Vale la pena notare che in epoca sovietica, il principio dello sviluppo integrato era molto attivamente utilizzato. Ciò era particolarmente vero negli anni Trenta del secolo scorso. Quindi intere terre desolate, e talvolta città, furono costruite nelle terre desolate. Tuttavia, gli obiettivi perseguiti allora e ora variano in modo significativo. In Unione Sovietica, il compito principale era la costruzione di più metri quadrati. Pertanto, interi microdistretti si sono rivelati univoci e grigi. L'approccio moderno si basa precisamente sullo sviluppo qualitativo dello spazio. Molti sviluppatori affermano di non vendere tanto appartamenti quanto un certo stile di vita. E per questo, l'acquirente è appena pronto a pagare quasi tutti i soldi.
Ragioni per la popolarità della costruzione integrata
La terra per lo sviluppo integrato dei territori è ora molto richiesta, e non c'è da meravigliarsi. In effetti, ogni anno nelle città c'è sempre meno terra libera che potrebbe essere utilizzata come luogo per nuovi edifici. Se prima nelle megalopoli era possibile costruire diverse case quasi al centro e collegarle alle comunicazioni esistenti della città, ora è già impossibile farlo. Pertanto, gli sviluppatori devono considerare il territorio alla periferia e sviluppare concetti interessanti per i loro nuovi edifici. Di conseguenza, l'acquirente riceve un progetto insolito con un'infrastruttura sviluppata e molti vantaggi.
Non perdere di vista il costo di costruzione. Di norma, più grande è il progetto che lo sviluppatore implementa, più economico gli costa. Pertanto, anche tenendo conto della necessità di equipaggiare tutti i territori adiacenti ai nuovi edifici, riceve un sostanziale profitto. Inoltre, ha l'opportunità di interessare l'acquirente a tutti i tipi di sconti, promozioni, riducendo il costo degli alloggi inizialmente dichiarato dal 10 al 30 percento. Un simile approccio non può non corrompere i futuri proprietari di appartamenti.
La maggior parte degli acquirenti che hanno la fortuna di diventare proprietari di case in tali progetti, con grande entusiasmo raccontano ad amici e conoscenti su di loro, il che alimenta l'interesse per CAT. Prima di tutto, sono corrotti dalle moderne attrezzature dei complessi abitativi. Di solito includono videosorveglianza, sport e campi da gioco, aree del parco attentamente studiate e attraversamenti lungo la strada. Gli edifici stessi sembrano anche eleganti e moderni. A volte un distretto che faceva parte dello sviluppo del territorio integrato ricorda un piccolo pezzo d'Europa con la sua bellezza e il suo design insolito.
I vantaggi del CAT per città e comuni
Anche qui i vantaggi per le autorità locali sono evidenti. Non sono investitori quando si tratta di servizi pubblici o infrastrutture. Tali momenti sono sempre previsti nell'accordo sullo sviluppo integrato del territorio, quindi la città deve solo monitorare l'avanzamento della costruzione e quindi bilanciare gli oggetti finiti.
Ora, più di una volta si è parlato di sviluppo collettivo dei territori da parte di numerosi sviluppatori. In questo caso, potrebbero in futuro essere la società di gestione che gestisce le caldaie, le reti elettriche e altre strutture di ingegneria costruite e messe in funzione da esse. Tuttavia, ad oggi, il quadro legislativo per tale progetto non esiste. Tuttavia, ciò non significa che non sia necessario o che non apparirà presto.
Contro di CAT
Nonostante il fatto che abbiamo già elencato molti ovvi vantaggi della costruzione integrata, ha anche degli svantaggi che gli stessi acquirenti spesso dimenticano. Prima di tutto, questa è la durata del progetto. Poiché lo sviluppatore non può costruire l'intero microdistretto contemporaneamente, mette in funzione le case in più fasi. Quando si tratta di progetti su larga scala, possono essere edifici non solo del secondo, ma del terzo e persino del quarto stadio. Questa sfumatura deve essere presa in considerazione quando si acquista un appartamento in un complesso simile.
Inoltre, alcuni esperti attribuiscono agli svantaggi del CAT la costruzione di infrastrutture in base al principio residuo. Di solito, gli acquirenti ottengono tutto il necessario per un soggiorno confortevole solo dopo aver commissionato l'ultima casa. E potrebbero volerci cinque anni dopo che i primi residenti si sono stabiliti. Pertanto, oggi viene elaborata una legge che obbligherà gli sviluppatori a erigere l'infrastruttura distrettuale parallelamente alle case.
Attività integrate di sviluppo del territorio: descrizione generale
Abbiamo già menzionato nelle sezioni precedenti dell'articolo che lo sviluppo integrato e sostenibile dei territori ha quattro forme e la CT è una di queste. Se non vai nei dettagli, possono essere rappresentati nel seguente formato:
- sviluppo di territori già edificati;
- CAT;
- progetti integrati di sviluppo del territorio avviati dai proprietari terrieri;
- progetti integrati di sviluppo del territorio avviati dal comune.
Va tenuto presente che ciascuna di queste forme comporta un lavoro scrupoloso sullo sviluppo della documentazione, sulla progettazione di strutture future e in futuro sulla garanzia delle loro funzioni vitali.
Terra per sviluppo complesso: alcune caratteristiche
Negli ultimi anni è stato sviluppato un meccanismo per fornire siti per CAT. Di solito i territori sono messi all'asta generale, ma prima di ciò, i documenti per loro sono attentamente controllati, perché i diritti di terzi non dovrebbero estendersi al sito. Qualsiasi persona giuridica può partecipare alle gare d'appalto, tuttavia, dopo la vittoria, è esonerata dalla necessità di audizioni pubbliche sull'indagine sulla terra o sulla presentazione della documentazione del progetto. Gli stessi sviluppatori considerano questa opzione piuttosto conveniente ed economica.
Vale la pena considerare che in precedenza le imprese di costruzione potevano semplicemente affittare terreni e trattenerli per un certo tempo. A volte hanno stipulato contratti di subappalto e il terreno acquisito per la costruzione di un parcheggio, ad esempio, potrebbe essere destinato allo sviluppo residenziale. Tuttavia, oggi la situazione è sostanzialmente cambiata e lo sviluppo integrato dei territori in regioni e regioni è un'attività strettamente focalizzata. La trama assegnata per tale sviluppo non potrà più essere utilizzata in nessun altro modo.
Locazione di terreni in CAT
Se lo sviluppatore prevede di implementare KOT, in ogni caso dovrà vincere l'asta. Senza questo, non avrà il diritto di stipulare un contratto di locazione per lo sviluppo integrato dei territori. Questa regola è sancita dalla legge.
Tuttavia, molti sviluppatori sono interessati a un altro punto. Vogliono sapere se i diritti di leasing possono essere assegnati a organizzazioni esterne. Secondo questa formulazione, molti comprendono la possibilità di vendere i propri diritti. Non ci può essere consenso. In effetti, la legge non lo proibisce, ma è formulata in modo tale da rendere praticamente impossibile tale procedura.
Dopotutto, è possibile concludere un accordo sui CTO solo vincendo l'asta, il che significa che l'organizzazione deve adempiere pienamente agli obblighi indicati nei documenti. In pratica, gli sviluppatori devono già affrontare un gran numero di situazioni diverse, che sono piuttosto difficili da risolvere con il quadro giuridico esistente. Pertanto, molti sono a favore dell'adozione di nuove leggi, tenendo conto di tutte le possibili situazioni di locazione di terreni ai sensi del CT.
Accordo sullo sviluppo del territorio integrato
Questo documento è considerato cruciale quando parliamo di tali progetti. Per la sua firma, è stato sviluppato anche un quadro legislativo speciale, che tiene conto di tutte le sue sfumature.
Daremo solo alcuni dei punti riflessi in esso:
- lo sviluppatore è obbligato a preparare tutta la documentazione di progettazione per il cantiere, che include non solo il layout del sito, ma anche tutte le infrastrutture future;
- il diritto di firmare il contratto esiste solo con il rappresentante delle strutture statali e l'entità giuridica che ha vinto la gara;
- più spesso, l'accordo riflette la necessità di trasferire tutte le reti di ingegneria al bilancio urbano entro i termini stabiliti dall'accordo;
- il periodo di validità del documento e simili.
In generale, possiamo dire che tra tutte le sfumature associate al CTO, le questioni relative alla conclusione di contratti sono state elaborate nel modo migliore.
Problemi di sviluppo del territorio integrato
Vorrei dire che, nonostante il grande interesse per tali sviluppi, gli esperti rilevano una serie di problemi di questi progetti che ne impediscono l'attuazione.
Innanzi tutto, questa è la mancanza di un quadro legislativo. Ne abbiamo già parlato più di una volta.
È inoltre necessario riflettere e aiutare a livello statale, che dovrebbe essere espresso nell'attirare gli investitori a tali progetti. Dopotutto, se consideriamo che spesso la costruzione include anche la costruzione di strade, è facile immaginare quanto sia costoso per lo sviluppatore. Alcuni semplicemente non sono in grado di realizzare progetti di così ampia portata, sebbene l'interesse per essi sia piuttosto elevato.
Spesso, il problema di CAT è l'incapacità di diversi sviluppatori di concordare tra loro. Quando creano un consolidamento, non solo riceverebbero una combinazione dei loro sforzi, ma sarebbero anche in grado di realizzare un progetto migliore creato in un unico stile.
Alcune parole invece di una conclusione
Naturalmente, il sistema di sviluppo integrato dei territori non è stato ancora sviluppato e migliorerà nel corso di diversi decenni. Tuttavia, il futuro delle costruzioni è ancora alla base di questi progetti su larga scala e promettenti.