Tutti vogliono avere il proprio alloggio, ma oggi il suo costo è piuttosto elevato, quindi non tutti possono permettersi un tale acquisto. Una via d'uscita da questa situazione è la costruzione condivisa. Ti consente di investire denaro nella costruzione di qualsiasi proprietà e al termine dei lavori per ottenere spazio abitativo. Ma qui è importante capire che l'edilizia condivisa ha molte sfumature che dovrebbero essere prese in considerazione, poiché questo metodo di acquisizione di immobili è uno dei più rischiosi.
Che cos'è un detentore di interessi. definizione
Quindi, la conversazione sulla costruzione condivisa e le sue caratteristiche dovrebbe iniziare con la definizione di chi è detentore di azioni. Questo termine si riferisce a una persona che partecipa alla costruzione condivisa di qualsiasi proprietà residenziale e riceve il diritto di acquistare un appartamento in una casa futura a un prezzo ridotto.
La formazione di una quota di azionisti inizia nella fase di costruzione delle basi per la struttura futura. In alcuni casi, puoi unirti alla costruzione in una fase successiva, ma in questo caso lo sconto sull'acquisto di alloggi sarà inferiore.
Vantaggi della costruzione condivisa
Il feedback dei detentori di azioni su questo tipo di costruzione è piuttosto contraddittorio, ma i suoi vantaggi sono abbastanza evidenti:
- uno sconto significativo sull'acquisto di alloggi dopo il completamento della costruzione;
- un buon modo per investire denaro nel settore immobiliare, avendo in mano una quantità relativamente piccola di capitale;
- la possibilità di acquistare un appartamento a rate, in cui vengono effettuati pagamenti durante il processo di costruzione.
Pertanto, se non si dispone di denaro per acquistare la propria abitazione, la partecipazione alla costruzione condivisa sarà una buona soluzione.
Chi è parte del contratto: diritti e doveri
Quando partecipano a costruzioni condivise, viene necessariamente concluso un accordo tra i proprietari dell'unità e la società di costruzioni. Secondo questo accordo, i detentori di azioni sono obbligati a effettuare pagamenti in tempo se lo spazio abitativo è acquisito a rate, nonché ad adempiere ad altri obblighi previsti nel documento. Lo sviluppatore, a sua volta, è tenuto a completare la costruzione della struttura e metterla in funzione alla data concordata.
Il rapporto tra azionisti e sviluppatori è regolato dalla legge a livello federale. Nel 2004 sono stati apportati numerosi emendamenti e miglioramenti, grazie ai quali la partecipazione alla costruzione condivisa è diventata più sicura. La ragione di ciò è stata una serie di scandali di alto profilo, quando i diritti dei possessori di azioni sono stati violati.
Cos'è DDU
Quindi, abbiamo già deciso chi sono i portatori di interessi, quindi ora è il momento di capire un po 'la terminologia della costruzione condivisa. Il termine più comune incontrato dai detentori di azioni è DDU. Questo è un accordo di costruzione condivisa (partecipazione), che viene concluso tra lo sviluppatore e gli azionisti. Fornisce una garanzia che i diritti di entrambe le parti non saranno violati. Il mancato rispetto di qualsiasi condizione può essere motivo di contenzioso. Come dimostra la pratica, nella stragrande maggioranza delle controversie tra detentori di azioni e sviluppatori, vengono risolti a favore del primo, ma la risoluzione dei problemi in un procedimento giudiziario può richiedere diversi anni.
L'essenza della costruzione condivisa
Informazioni complete su questo tipo di costruzione possono essere ottenute nella legge "Sulla costruzione condivisa", sulla base della quale deve essere concluso un accordo tra detentori di capitale e sviluppatori, che impone al primo di effettuare pagamenti tempestivi e al secondo di completare la costruzione della struttura residenziale in tempo.
Quando la casa è finita, ogni azionista ottiene un appartamento nella sua proprietà. I parametri abitativi sono anche previsti nel contratto, quindi il proprietario della quota di costruzione condivisa riceverà l'appartamento che originariamente voleva.
Diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa
Sappiamo già chi sono i detentori di azioni, quindi ora dobbiamo parlare di quali diritti legali hanno. I diritti e gli obblighi di entrambe le parti coinvolti nella costruzione condivisa sono specificati nella DDU. Qualsiasi inosservanza di un contratto da parte di una delle parti fornisce un'altra ragione per andare in tribunale.
Come dimostra la pratica, le cause della maggior parte delle situazioni di conflitto sono le seguenti:
- se l'azionista ha in mano documenti che gli conferiscono il diritto di proprietà del bene immobile, il fatto della consegna dell'oggetto non è registrato da nessuna parte;
- se lo sviluppatore non ha il tempo di consegnare l'oggetto in tempo;
- la qualità degli alloggi non corrisponde alle informazioni specificate nel contratto;
- risoluzione del contratto per colpa di una delle parti.
In caso di conflitto con una costruzione condivisa, i detentori di azioni possono richiedere protezione del consumatore, dove saranno fornite informazioni dettagliate sulla situazione attuale, oltre a suggerire il modo migliore di procedere.
Accordo di impegno: cos'è e perché è necessario
Se acquisti abitazioni a rate, oltre alla DDU dovrai stipulare un contratto di pegno. Questo è un requisito della normativa attuale e consente di proteggere i diritti dei possessori di azioni e degli sviluppatori. Il documento viene preparato in forma elettronica, firmato da entrambe le parti e quindi inviato alla registrazione statale. Per questo, il documento deve essere redatto in cantiere e autenticato.
Quando si invia il contratto per la registrazione statale, viene allegato un pacchetto dei seguenti documenti:
- Una copia autenticata del DDU, il suo numero e la data di registrazione.
- Documentazione di progettazione per un progetto di costruzione con un'indicazione della sua posizione.
- L'originale e una copia certificata della ricevuta del pagamento del dovere statale.
- Copie di tutti i documenti indicati nel contratto di sicurezza.
Qualsiasi parte coinvolta nella firma del contratto può presentare documenti per la registrazione.
Come diventare un partecipante alla costruzione condivisa
I titolari di interessi di una casa o di qualsiasi altra proprietà residenziale per partecipare alla costruzione in comune devono eseguire le seguenti azioni:
- la società di costruzioni determina l'ubicazione del futuro edificio e acquisisce terreni per la costruzione;
- i possessori di azioni stanno cercando progetti per i quali sono coinvolti gli azionisti e concludono un accordo con lo sviluppatore per la partecipazione azionaria;
- se l'alloggio viene acquistato a rate, viene redatto un piano di pagamenti, viene determinato l'ammontare del pagamento e la natura dei pagamenti;
- una società di costruzioni costruisce una casa e la trasferisce alla proprietà dei possessori di azioni.
Questa è una procedura standard che un azionista di appartamenti deve seguire per acquisire il proprio alloggio con costruzione condivisa.
Monitoraggio e controllo della trasparenza delle transazioni
Oggi, la protezione dei titolari di interessi, in particolare i loro diritti, è a un livello molto elevato. Se solo pochi anni fa la costruzione condivisa era un'attività piuttosto rischiosa, oggi puoi investirla senza temere di perdere le tue risorse finanziarie.
Le strutture di costruzione condivise sono sotto la supervisione di rappresentanze regionali e municipali, quindi la legittimità di qualsiasi transazione sarà rispettata.
Cosa fare ai possessori di azioni ingannate
Nonostante la severa regolamentazione della costruzione condivisa da parte dello stato, tuttavia i possessori di capitale proprio ingannati sono tutt'altro che rari. Ciò è dovuto al fatto che gli sviluppatori senza scrupoli possono congelare la costruzione dell'oggetto o non avviarlo affatto, mentre prendono i soldi dai titolari di interessi per metro quadrato.
Segni di violazione dei titolari di interessi
Esiste un registro separato dei possessori di titoli azionari fraudolenti, in cui sono registrati tutti i reclami relativi a violazioni dei diritti degli azionisti.
Ci possono essere molte ragioni per le situazioni di conflitto, tuttavia le più comuni sono:
- perdita da parte della società di costruzioni del diritto di possedere il terreno su cui viene costruita la casa;
- liquidazione o fallimento di una società di costruzioni;
- un ritardo nel trasferimento dello spazio abitativo al legittimo proprietario per più di 9 mesi;
- lo sviluppatore non si mette in contatto, evita di incontrarsi in ogni modo possibile o non consente all'azionista di entrare nel cantiere.
È importante comprendere che, nel concludere un contratto con lo sviluppatore per la partecipazione alla costruzione condivisa, l'azionista ha tutto il diritto di controllare lo stato di avanzamento dei lavori per la costruzione di una casa in tutte le fasi. Se per qualche motivo gli viene negato, allora questa è una grave violazione dei suoi diritti legali.
Se l'azionista ha anche il minimo sospetto che la società di costruzioni non stia rispettando i suoi obblighi, allora dovresti cercare di chiarire la situazione il prima possibile.
Procedura di risoluzione dei conflitti
In caso di conflitto tra i detentori di interessi (San Pietroburgo o un'altra città) e lo sviluppatore, per risolverlo è necessario intraprendere le seguenti azioni:
- Contatta una società di costruzioni. A tal fine, viene redatto un reclamo scritto che viene inviato all'indirizzo presso il quale l'azienda è registrata. Secondo la legge, lo sviluppatore è tenuto a fornire una risposta scritta indicando il motivo dell'interruzione o del congelamento della costruzione.
- Se non si riceve risposta o si sospetta che la società sia un truffatore, è necessario contattare le autorità competenti che sovrintendono alla costruzione condivisa e al tribunale.
Se lo sviluppatore ha presentato domanda di fallimento, è necessario trovare informazioni ufficiali a conferma di ciò. La fonte verificata è il giornale Kommersant e il registro di stato unificato. Se non vengono rilevati dati ufficiali sul fallimento, è necessario rivolgersi al tribunale.
Per portare il caso in giudizio, dovrai preparare un pacchetto dei seguenti documenti:
- Una copia certificata o originale del DDU.
- Passaporto di un cittadino della Federazione Russa.
- Un documento sul trasferimento di denaro allo sviluppatore.
Se il tribunale assolve lo sviluppatore, puoi risolvere il problema con l'aiuto del tribunale arbitrale. Per questo, una decisione del tribunale deve essere allegata ai documenti sopra elencati.
L'esame delle domande da parte dei possessori di azioni sul mancato rispetto da parte dello sviluppatore dei suoi obblighi richiede 20 giorni, dopodiché il reclamo viene inserito in un unico registro. Ci sono momenti in cui ai titolari di azioni viene negata la registrazione dei reclami. In questo caso, è necessario chiedere il parere di un avvocato specializzato in questa materia.
Come dimostra la pratica, la costruzione condivisa è un'opzione eccellente per le persone che non hanno immediatamente l'intero importo per l'acquisto di alloggi. Comunque sia, prima di firmare il contratto, è necessario acquisire familiarità con esso, nonché scoprire chi sono i portatori di interessi per non entrare in una situazione spiacevole.