Molte imprese russe si impegnano a firmare un contratto di locazione di proprietà con uno o un altro ente governativo - statale o municipale. Per questo, i rappresentanti delle imprese sono felici di partecipare a vari concorsi e aste. Qual è lo scopo degli imprenditori coinvolti nella comunicazione con le autorità?
Affitta come un modo per salvare
La locazione di proprietà comunale è una procedura che nel contesto economico russo è considerata un'ottima alternativa al relativo accordo con un'organizzazione commerciale.
Questo perché l'uno o l'altro magazzino, ufficio o altro locale che il comune possiede è di solito molto più economico della struttura offerta dalle persone giuridiche. E molti imprenditori sono molto felici di ricevere il diritto di locazione di proprietà comunale.
I dettagli della proprietà comunale
Qual è la specificità degli immobili di proprietà delle autorità locali? In conformità con le disposizioni dell'articolo 215 del codice civile della Federazione Russa, le proprietà che sono di proprietà di città, insediamenti rurali e altre unità amministrativo-territoriali al livello del quale è attuato l'autogoverno locale sono classificate come un tipo municipale. Spesso il tipo appropriato di proprietà è assegnato alle singole istituzioni. In caso contrario, viene incluso come bene nella tesoreria comunale.
Se un imprenditore vuole scoprire se è possibile affittare immobili di un particolare tipo di proprietà comunale, tali informazioni vengono generalmente pubblicate sui siti Web delle autorità locali. Ma anche se non ci sono dati rilevanti sulle risorse web dei comuni per qualsiasi motivo, l'uomo d'affari ha il diritto di fare una richiesta al governo locale. Il servizio di fornitura di informazioni pertinenti all'imprenditore dovrebbe essere fornito gratuitamente dal comune.
Soggetti di rapporti di locazione
Vale la pena notare che per gli imprenditori è possibile acquistare proprietà non solo del comune, ma anche del tipo statale. Esistono poche differenze fondamentali tra la procedura di locazione di un immobile comunale e azioni simili con la partecipazione delle autorità statali, poiché tutti questi processi sono regolati dalle stesse leggi.
Tipi di contratti
Si può anche notare che il leasing non è l'unica opzione per l'interazione tra l'autorità a un livello o un altro e l'impresa. La specificità dei relativi contratti è che la proprietà viene trasferita dal locatore a un costo per uso temporaneo.
Un'opzione è anche possibile con la conclusione di un contratto per uso gratuito. In base a tale contratto, il proprietario della proprietà è tenuto a trasferire la proprietà a un'altra parte, che, a sua volta, deve restituirla al proprietario nelle stesse condizioni, tenendo conto dell'ammortamento consentito o nella forma prevista dal contratto.
Oltre a tipi di transazioni come il leasing di proprietà statali e comunali e un contratto per uso gratuito, è anche possibile concludere contratti di gestione fiduciaria per proprietà. In base a tali accordi, il comune o l'ente statale trasferisce la proprietà alla controparte nella persona della società per un periodo indeterminato.A sua volta, l'altra parte deve gestire la proprietà ricevuta nell'interesse del suo proprietario o altro beneficiario.
Il contratto, il cui oggetto è la locazione di proprietà comunale, può anche essere sostituito da un contratto che prevede la custodia di una proprietà e il suo uso simultaneo. Una variante è anche possibile con l'esecuzione di un contratto di prestito, il cui oggetto è il tipo corrispondente di attività materiali.
Tuttavia, la locazione di proprietà federali e comunali in pratica viene effettuata principalmente nell'ambito di normali locazioni. Sebbene, ovviamente, a livello di comuni specifici in una determinata regione, siano possibili approcci diversi alla questione dell'interazione con le imprese. La cosa principale è che le azioni pertinenti delle autorità non contraddicono la legislazione che regola i rapporti delle istituzioni statali e municipali con le imprese private.
Caratteristiche dei contratti di locazione con i comuni
Il principale atto giuridico che definisce la procedura per l'affitto di proprietà comunale è la legge federale n. 135. In conformità con le sue disposizioni, la proprietà che non è fissata sotto forma di proprietà economica di un'entità a livello di governo locale può essere affittata agli imprenditori solo su base competitiva (o asta). Una procedura simile dovrebbe essere eseguita se la proprietà appartiene al comune impresa unitaria. E non importa se è nella gestione economica o operativa. Le stesse regole si applicheranno se la proprietà è di proprietà di un ente statale autonomo o di un ente municipale, ma soggetta alla gestione operativa.
Specifiche della competizione
Quindi, in alcuni casi, l'affitto di proprietà comunale è possibile solo dopo la gara d'appalto. Le regole secondo le quali sono organizzate queste procedure sono fissate in uno degli ordini del servizio federale di antimonopoli della Federazione Russa, l'agenzia responsabile della correttezza dell'interazione tra governo e imprese in molti aspetti. Il pertinente atto normativo emesso dal servizio antimonopoli contiene un elenco di tipi di proprietà per il quale è necessario il contratto di locazione. A loro volta, le disposizioni dell'Ordine della FAS Russia possono integrare le norme emanate a livello dei singoli comuni. Di norma, questi documenti sono disponibili sui siti Web delle autorità locali.
La particolarità di tenere le offerte, il cui oggetto è la conclusione di un contratto di locazione di proprietà comunale, è che le informazioni relative a questi eventi dovrebbero essere pubblicate su Internet su torgi.ru, che è di proprietà del Ministero dello Sviluppo Economico.
Quando i concorsi non si svolgono
Ci sono situazioni in cui i concorsi in questione non sono necessari. In quali casi è possibile affittare un immobile comunale senza fare offerte? Questi momenti sono regolati dal 17 ° articolo della legge federale n. 135. Considerali.
Il primo scenario, supponendo che il noleggio di proprietà comunale sia possibile senza una gara d'appalto, può essere attuato in conformità con le disposizioni del quinto capitolo della legge federale n. 135, che riflette la possibilità di stabilire determinate preferenze da parte delle autorità municipali.
Il secondo scenario presuppone che la competizione si sia già svolta, tuttavia, secondo le regole contenute nelle disposizioni della legge federale n. 44, cioè sotto il contratto comunale. Allo stesso tempo, il termine di leasing per un oggetto non può essere più lungo del contratto del tipo corrispondente.
La terza opzione, nell'ambito della quale l'offerta non è obbligatoria, è il noleggio di un immobile per un periodo non superiore a 30 giorni entro sei mesi. Allo stesso tempo, è inaccettabile concludere nuovamente accordi tra il comune e la stessa controparte dopo che il contratto è stato completato entro il termine specificato.
Si può anche notare che l'offerta, il cui oggetto è il leasing di proprietà comunale, non può essere indetta se è implicita l'estensione dei contratti esistenti tra imprenditori e comuni.
L'offerta non può essere indetta se i diritti sui beni comunali e di altro tipo sono concessi alle imprese in virtù delle disposizioni dei trattati internazionali firmati dalla Federazione Russa, degli accordi intergovernativi, nonché delle leggi federali che stabiliscono una procedura speciale per l'uso della proprietà e altri atti giuridici: decreti del Presidente, decreti del governo o, ad esempio , decisioni giudiziarie entrate in vigore.
Le offerte non si svolgono se il comune dona edifici, strutture e altro di culto tipi di proprietà organizzazioni religiose.
Inoltre, la necessità di una gara d'appalto potrebbe non essere necessaria se la proprietà viene trasferita a favore di altre autorità a livello statale o municipale, nonché di fondi fuori bilancio o, ad esempio, la Banca centrale della Russia.
Si può anche notare che la procedura che abbiamo esaminato, in base alla quale viene locata la proprietà dei comuni e delle autorità statali, non si applica a quelle aree che sono regolate dai codici Terra, Acqua, Foresta della Federazione Russa, così come dalle leggi del sottosuolo.
Proprietà in uso: due opzioni
Pertanto, gli imprenditori hanno diverse opportunità di disporre di una risorsa economica sotto forma di proprietà comunale. Innanzitutto, si può notare il fatto che i contratti tra imprese e autorità possono essere rappresentati in un'ampia varietà: sotto forma di contratti di locazione, uso gratuito, gestione della fiducia, ecc. L'uso di ciascuna delle opzioni previste dalla legislazione della Federazione Russa è possibile nell'ambito di due schemi principali :
- sulla conduzione di offerte (offerte o aste), il cui oggetto è il diritto della società di concludere un accordo di un tipo o di un altro con il comune o l'autorità statale;
- conclusione di un accordo senza offerte o aste in conformità con le disposizioni di legge.
In alcuni casi, le offerte in questione sono chiamate gare d'appalto, in altri - aste. Quale termine è più corretto?
Concorso o asta?
A seconda del contesto e di una serie di caratteristiche specifiche della procedura, l'uno e l'altro termine possono essere utilizzati per motivi completamente legittimi. Se si tratta di un concorso, si presume che le domande dei partecipanti saranno presentate in forma chiusa (ad esempio, in buste). I concorrenti non conosceranno i dettagli delle domande.
L'asta, a sua volta, è la determinazione dell'opzione più vantaggiosa per il comune basata principalmente sulle offerte pubbliche. Cioè, l'uno o l'altro partecipante al concorso per il diritto di concludere un contratto di locazione di proprietà comunale è a conoscenza di ciò che offre il concorrente e può provare a presentare una proposta più vantaggiosa per il proprietario.
Come si svolgono le offerte
A seconda che si stia svolgendo un'asta o un concorso, le regole per le offerte possono variare leggermente. Come abbiamo notato sopra, se si tratta di organizzare un concorso, solo l'elenco dei partecipanti rimane pubblico. Se l'evento si svolge in un formato d'asta, tutte le informazioni sui partecipanti e le loro proposte sono aperte.
Il comune proprietario della proprietà crea una commissione speciale. Le sue funzioni principali sono: lavorare con buste contenenti offerte degli offerenti, stabilire una cerchia di persone con accesso alle informazioni sull'evento, ricercare i vantaggi competitivi e le altre caratteristiche di ciascuna offerta, determinare gli offerenti vincitori o i partecipanti all'asta.
Il leasing di proprietà comunali è possibile non solo per le persone giuridiche, ma anche per i cittadini e i singoli imprenditori.Cioè, i soggetti delle relazioni legali in uno di questi stati legali possono partecipare ai concorsi e alle aste in questione.
Revisione dell'applicazione
Studiamo l'aspetto relativo alla considerazione delle domande degli offerenti. Le principali disposizioni che disciplinano la procedura pertinente sono stabilite a livello di legislazione comunale. Tuttavia, le seguenti formulazioni possono essere considerate abbastanza tipiche.
I comuni di solito esaminano le domande ricevute entro un mese dal momento in cui il concorrente ha inviato il documento pertinente.
Le domande vengono studiate solo se i documenti previsti dalle regole del concorso sono stati inviati insieme a loro. Di norma, sono il seguente elenco:
- una dichiarazione scritta indirizzata al capo dell'autorità;
- documenti costitutivi del partecipante, certificati di registrazione della persona giuridica, nonché fonti che confermano lo status della persona che firmerà il contratto di locazione se la società supera l'offerta;
- coordinate bancarie offerente;
- documenti che riflettono le cifre del bilancio dell'impresa.
Allo stesso tempo, l'autorità responsabile dello svolgimento dell'offerta può richiedere altri documenti al partecipante, se previsto dalla legge.
Il criterio principale per determinare il vincitore del concorso sono le migliori condizioni per l'esecuzione del contratto in questione. A sua volta, l'organizzazione che ha offerto il massimo valore contrattuale al comune è riconosciuta come vincitrice dell'asta. Il noleggio di proprietà comunale è possibile solo a favore dei vincitori dell'asta.
preferenze
Interessanti disposizioni sono contenute nel 18 ° articolo della Legge federale n. 209. Dice che le piccole e medie imprese hanno il diritto di fare affidamento su alcune misure di sostegno dei comuni sotto forma di condizioni preferenziali gratuite o implicite per il trasferimento di proprietà per uso temporaneo. In questo caso, gli elenchi di proprietà che possono essere affittati come parte di misure di supporto appropriate dovrebbero essere disponibili al pubblico - nei media o sui siti Web ufficiali delle autorità. La locazione di proprietà comunale in formato preferenziale è possibile per un periodo di almeno 5 anni. Tuttavia, può essere ridotto se l'entità aziendale presenta una domanda appropriata.
Affitto di proprietà comunale e IVA
Un aspetto importante è il calcolo dell'IVA quando si affitta un immobile comunale. L'oggetto del pagamento dell'imposta pertinente sarà la società che ha affittato la proprietà.
Il valore della base imponibile viene determinato sommando l'importo dell'affitto per ogni proprietà. L'inquilino deve generare una fattura entro 5 giorni dalla data del pagamento. Inoltre, il suo dovere è di presentare una dichiarazione IVA entro il 20 ° giorno del mese successivo al periodo d'imposta.
Dove vanno i redditi da locazione?
Dove il comune invia i fondi ricevuti dal leasing della proprietà? Di norma, i proventi vengono spesi per l'aggiornamento e il mantenimento della base materiale e tecnica dell'autorità. I fondi vengono trasferiti su un conto di bilancio speciale, dal quale vengono quindi trasferiti sul conto dell'istituzione stessa nei limiti previsti dalla legge.
