Esistono molti modi per affittare un appartamento. Nella legge russa sono sanciti due principi fondamentali: la conclusione di contratti di locazione commerciale e la firma di un contratto di assunzione sociale. In che modo differiscono? Quali fonti legislative regolano i contratti pertinenti?
Diversi tipi di assunzioni
Qual è la differenza tra locazione commerciale e altri tipi di transazioni immobiliari? Si può notare che le specifiche del tipo corrispondente di relazione legale sono regolate dalla legislazione civile e abitativa della Federazione Russa. Secondo le disposizioni del Codice Civile della Federazione Russa, un contratto di locazione implica che una delle sue parti (il proprietario o altra persona autorizzata) fornisca un altro locale per una tassa in possesso legale, accompagnata dal diritto di residenza. Poiché le relazioni nell'ambito di questo tipo di transazione comportano insediamenti monetari, ciò significa che vengono assunti locali commerciali.
È possibile una variante in cui il proprietario dei locali è un'autorità pubblica o il comune. In questo caso, molto probabilmente si tratterà di assunzioni sociali, in base alle quali non esiste un canone in quanto tale, ovvero una persona trasferisce alle autorità un determinato importo conformemente alla tariffa stabilita.
Tuttavia, il rapporto tra un cittadino e l'autorità competente comporta spesso una sorta di soluzione monetaria. E quindi, varie fonti legali trincerate, sebbene un termine non ufficiale, ma ancora regolarmente usato che caratterizza tali relazioni - locazione commerciale sociale.
Tipi di lavoro sociale e commerciale
In un modo o nell'altro, dal punto di vista della legislazione civile della Federazione Russa, le assunzioni sociali e commerciali sono categorie giuridiche completamente diverse. E questo nonostante il fatto che gli accordi che formalizzano le relazioni rilevanti abbiano alcune caratteristiche comuni - come, ad esempio, consensualità, punizione (anche se alcuni avvocati considerano questo termine non del tutto applicabile al reclutamento sociale), così come la reciprocità.
Quindi, importa chi è il proprietario dei locali. Tuttavia, alcuni avvocati notano che lo stato o il comune può essere ancora il proprietario di un immobile in base a un contratto di natura commerciale, non di natura sociale, in affitto. E quindi, ritengono gli esperti, non è tanto lo stato del proprietario che conta, ma il contenuto del contratto.
Alcuni avvocati ritengono che sia fondamentalmente importante anche chi è il datore di lavoro. La locazione commerciale è applicabile solo se la persona sta affittando la proprietà. L'oggetto delle relazioni giuridiche pertinenti che rientrano nella regolamentazione di simili articoli di diritto civile, un'entità giuridica, come rilevato dagli avvocati, non può essere. Tuttavia, ci sono opzioni in cui le organizzazioni fungono da intermediari tra il proprietario e l'individuo che affitta l'appartamento.
In un modo o nell'altro, la legislazione civile della Federazione Russa prevede due tipi principali di contratti di locazione, il cui argomento è quello degli immobili residenziali. In primo luogo, questo è il contratto effettivo per l'affitto commerciale di alloggi, in base al quale il proprietario può essere un'entità legale o un individuo, e solo un cittadino può essere un inquilino. In secondo luogo, è un contratto orientato socialmente. Il locatore è lo stato o il comune, il locatario è un individuo.
Uno dei criteri fondamentali che distingue tra locazione sociale e commerciale è la privatizzazione. È possibile solo se lo stato è fornito nell'ordine preferenziale adeguato. Nelle relazioni commerciali, la privatizzazione è possibile, se solo l'inquilino acquisterà un alloggio dal proprietario.
Considera le specifiche di ciascuno dei contratti.
Assunzioni sociali: specifiche del contratto
Il noleggio sociale di alloggi è regolato dal Codice Civile della Federazione Russa, nonché da pertinenti fonti di diritto nel campo della legislazione sugli alloggi, a cui il Codice può fare riferimento. La sfera in cui vengono condotti tali rapporti giuridici, secondo le disposizioni del Codice, è sufficientemente ristretta - solo gli stock di alloggi statali o municipali possono essere oggetto degli accordi pertinenti. Anche lo status legale degli inquilini degli appartamenti è importante.
Un padrone di casa in virtù di un contratto di assunzione sociale è un ente governativo proprietario di un edificio situato in un fondo immobiliare di un certo livello - statale o municipale.
A sua volta, solo un cittadino russo può essere un inquilino - l'alloggio non è fornito agli stranieri nel quadro degli accordi pertinenti, salvo diversamente previsto dalla legge.
Una persona ha il diritto di fare affidamento sulla conclusione di un contratto di assunzione sociale con lo stato o il comune se viene riconosciuto come povero secondo le modalità previste dalla legge, nonché bisognoso di alloggio.
Si noti che potrebbero esserci diversi datori di lavoro - di norma, questi sono membri della stessa famiglia. Allo stesso tempo, possono essere parenti lontani - se viene dimostrato che conducono una famiglia comune con il datore di lavoro. È possibile che una persona venga identificata come membro della famiglia di un cittadino che affitta una casa in tribunale.
Chiunque possa vivere in un appartamento con un contratto di lavoro sociale ha gli stessi diritti e doveri. Gli obblighi derivanti dai termini del contratto sono soggetti all'adempimento alle condizioni di responsabilità solidale di tutti coloro che vivono in un appartamento affittato dallo stato o dal comune.
È abbastanza possibile, come abbiamo notato sopra, anche l'affitto commerciale di alloggi dallo stato. Tuttavia, in pratica, anche tali contratti, sebbene non del tutto ufficialmente, sono spesso sociali. Inoltre, come notano alcuni avvocati, il termine "sociale" dovrebbe essere considerato principalmente nel contesto della fornitura di condizioni preferenziali del contratto - in particolare, in termini di importo del canone.
Come dovrebbe essere il contratto per l'affitto di alloggi dallo stato o dal comune? Considera la sua struttura.
Struttura del contratto di assunzione sociale
Innanzitutto, le parti sono indicate nel tipo di contratto pertinente. Uno è un cittadino o la sua famiglia, l'altro è uno stato o un comune.
Il prossimo componente dell'accordo è l'oggetto. Può essere un'abitazione, che fa parte del fondo al livello appropriato - statale o comunale.
L'articolo successivo sono i termini di pagamento. Di norma, si compone di tre parti: l'affitto stesso (si può notare che in base a un contratto di assunzione sociale è più spesso indicato come l'affitto per i locali), un indennizzo per le utenze, nonché contributi per la riparazione e la manutenzione degli alloggi. Se, tuttavia, lo stato prende una tassa per l'assunzione sociale - molto spesso ciò accade, allora viene calcolato, di regola, sulla base dell'area dell'appartamento alle tariffe stabilite nei pertinenti atti giuridici.
Il noleggio di alloggi sociali implica anche alcuni diritti e doveri delle parti in conformità con un accordo del tipo corrispondente. Per quanto riguarda il padrone di casa, che è lo stato o il comune, i suoi obblighi sono generalmente correlati alla necessità di fornire all'inquilino una stanza che sia libera da qualsiasi onere, eseguire riparazioni tempestive, garantire forniture stabili di servizi pubblici, ecc.
A sua volta, anche il locatore sull'assunzione sociale ha dei diritti. Esse sono anche prescritte nel contratto e, di norma, riflettono il diritto di richiedere pagamenti e servizi di noleggio in tempo, nonché di rivolgersi al tribunale in caso di violazioni.
Gli obblighi dell'inquilino in base al contratto sono i seguenti: utilizzare l'appartamento per lo scopo previsto, garantire la sua sicurezza, effettuare riparazioni se necessario, pagare l'affitto e le utenze in tempo.
I diritti del datore di lavoro, fissati negli accordi di locazione sociale, sono i seguenti: instillare altre persone nell'appartamento, se ciò non contraddice le disposizioni delle leggi pertinenti e non implica disagio per i vicini. Il cittadino ha anche il diritto di richiedere una revisione tempestiva da parte del proprietario.
Risoluzione del contratto di lavoro sociale
Il contratto per la locazione commerciale di locali include una clausola relativa alla risoluzione del contratto in questione. La situazione è simile con un accordo di tipo sociale. La risoluzione del contratto è possibile in qualsiasi momento previo accordo tra le parti. Per questo, è sufficiente che il datore di lavoro informi il proprietario per iscritto.
Lo stato o il comune - i soggetti della proprietà immobiliare - hanno il diritto di risolvere il contratto di lavoro sociale esclusivamente in tribunale, e solo se vi sono motivi legali.
Dopo aver considerato come viene stipulato il contratto in cui il locatore è lo stato, studiamo le specifiche degli accordi che non appartengono alla categoria sociale. Che cosa è esattamente l'assunzione commerciale?
Le specifiche dei contratti privati
Ai sensi dell'articolo 671 del codice civile della Federazione Russa, gli accordi sul trasferimento di locali residenziali in affitto possono essere conclusi tra cittadini, nonché persone fisiche e giuridiche, se questi ultimi sono proprietari di immobili. Un contratto di locazione commerciale non richiede alcuna approvazione amministrativa e non è soggetto a registrazione obbligatoria con le agenzie governative.
L'oggetto del relativo accordo può essere un alloggio che soddisfi i criteri definiti a livello di costruzione, antincendio, sanitari e altri standard significativi dal punto di vista del funzionamento dei locali. È importante che l'appartamento abbia lo status ufficiale dei locali, registrato nei documenti dell'ITV.
È urgente un contratto di lavoro commerciale non classificato come sociale. Il codice civile della Federazione Russa prevede due tipi di accordi a seconda dei termini: fino a 1 anno e fino a 5 anni. Se le parti non hanno indicato il termine nei termini del contratto, si considera che sarà firmato per 5 anni.
A differenza di un accordo di assunzione sociale, in cui solo l'inquilino e i suoi familiari possono vivere in un appartamento affittato da uno stato o un comune, l'assunzione commerciale, di norma, non implica restrizioni alla residenza di alcun popolo. A sua volta, tutta la responsabilità per l'uso delle abitazioni spetta all'inquilino.
Allo stesso tempo, è possibile una variante in cui il noleggio commerciale di un'abitazione è realizzato con la partecipazione di diversi inquilini. E in questo caso, gli obblighi previsti dal contratto si applicano a tutti coloro che saranno oggetto di relazioni legali. La loro responsabilità diventa comune, anche nell'aspetto del pagamento per l'edilizia abitativa. Il suo valore, a differenza di un contratto di tipo sociale, è determinato privatamente e non sulla base di norme che dipendono, ad esempio, dall'area dell'appartamento.
Inoltre, non appena l'importo del canone è fissato nel contratto, non può essere modificato durante il periodo di validità del contratto. Per quanto riguarda la frequenza del pagamento, è determinato privatamente. Ma se le parti non hanno risolto questa clausola nel contratto, quindi, secondo l'articolo 682 del codice civile della Federazione Russa, i pagamenti dovrebbero essere effettuati mensilmente.
Se viene firmato un contratto per l'affitto commerciale di alloggi dallo stato, in generale questo documento soddisfa i criteri discussi sopra.
Esaminiamo ora la struttura di tali contratti.
Struttura del contratto di lavoro
Questo tipo di documento dovrebbe riflettere:
- oggetto del contratto;
- tipo di immobile, indirizzo;
- diritti e doveri del locatore e del conduttore;
- durata del contratto;
- modi in cui il datore di lavoro adempie ai propri obblighi;
- informazioni sui documenti che confermano la proprietà degli alloggi;
- dati del passaporto del locatore e dell'inquilino o altre informazioni di identificazione;
- importo del pagamento del noleggio, regolarità del pagamento;
- elenco di proprietà situato all'interno dell'appartamento;
- termini di pagamento per le utility.
In alcuni casi, altri elementi sono inclusi nel contratto. Ad esempio, esiste un contratto di locazione commerciale di alloggi con il diritto di acquistare. È vero, nella pratica russa, tali rapporti giuridici sono rari. Tuttavia, abbastanza spesso sono praticati nei paesi occidentali. Il termine corrispondente non è espressamente sancito dalla legge, affermano gli avvocati.
Secondo gli esperti, gli atti giuridici esistenti contengono disposizioni che possono essere utilizzate nel contesto della regolamentazione dei rapporti giuridici, implicando l'affitto di un appartamento con il diritto di riscattarlo.
Gli esperti raccomandano che i cittadini che registrano un contratto di locazione commerciale firmino anche con il proprietario un atto di accettazione e trasferimento di alloggi, che accompagna il principale contratto di locazione. Dovrebbe riflettere le condizioni di pareti, pavimenti, finestre, impianti idraulici e altri elementi dei locali che sono significativi in termini di aspetto e scopo.
subaffitto
La principale fonte di legge che regola la categoria di locazione commerciale - il codice civile della Federazione Russa - include disposizioni sulla sublocazione, cioè sulla possibilità di un inquilino che, in virtù di un accordo con il proprietario dell'appartamento, ha il diritto di disporre della proprietà e stipulare ulteriori contratti di locazione con altre persone.
La natura giuridica dei contratti di subaffitto è sufficientemente simile alle specifiche degli accordi tra l'inquilino dell'appartamento e il proprietario della casa. Tuttavia, i rispettivi contratti hanno alcune limitazioni. Ad esempio, tali contratti non possono essere firmati per un periodo superiore a quello fissato nel contratto tra il proprietario e il primo inquilino. Se il primo contratto viene risolto prima del previsto, il sublease viene interrotto.
La specificità dell'accordo di sublocazione è che il secondo inquilino, come notano alcuni avvocati, non ha il pieno diritto di usare un alloggio, in particolare, non può disfarsene. Inoltre, l'inquilino principale è responsabile delle azioni della sua "controparte" nei confronti del proprietario dell'appartamento.
Affinché l'inquilino principale sia in grado di affittare l'appartamento, quindi, secondo le disposizioni dell'articolo 685 del codice civile della Federazione Russa, l'appartamento deve avere una superficie sufficiente: 12 mq m. a persona. Questa norma, a sua volta, contiene un'altra legge importante che regola la locazione commerciale di un'abitazione, la RF LC. In altre parole, se la norma è inferiore a quella specificata nel Codice degli alloggi durante la proposta di introduzione del secondo locatario, l'accordo di sublocazione non può essere concluso.
Diritto preventivo di rinnovo del contratto
Studiando qual è il noleggio commerciale di abitazioni, è utile prestare attenzione a un aspetto come il diritto preventivo di estendere il contratto di locazione. Ai sensi dell'articolo 684 del codice civile della Federazione Russa, il proprietario di un appartamento tre mesi prima della scadenza per la scadenza del contratto deve offrire all'inquilino nuovi termini del contratto o confermare quelli attuali. Se il padrone di casa non vuole più affittare l'appartamento dopo il contratto, è tenuto a informarne l'inquilino. In caso contrario, il contratto viene prorogato per lo stesso periodo per il quale è stato inizialmente concluso.
Ancora più interessanti sono le disposizioni dell'articolo 684 del codice civile della Federazione Russa relative alla successiva cessione da parte del locatore della sua proprietà quando il precedente contratto è stato completato e non rinnovato. Quindi, nel Codice Civile, in particolare, si dice che il proprietario della proprietà non ha il diritto di concludere un accordo con qualcuno per affittare un appartamento durante l'anno, se ha informato l'inquilino precedente che non intende affittare un alloggio.
Tale è la specificità delle leggi che regolano l'affitto commerciale dei locali residenziali: la prassi giudiziaria relativa all'esercizio da parte dei cittadini dei rispettivi diritti, come notano alcuni esperti, è ambigua. Il fatto è che lungi dall'essere sempre il datore di lavoro riesce a dimostrare in pratica di non aver ricevuto l'avvertimento appropriato.
Risoluzione di un contratto commerciale
Abbiamo esaminato gli aspetti principali di tale categoria legale come la locazione commerciale. Che cos'è, ora lo sai. Sarà inoltre utile considerare la sfumatura che riflette la risoluzione del tipo di contratto pertinente. Secondo l'articolo 687 del codice civile della Federazione Russa, sia il proprietario che l'inquilino possono interrompere le relazioni legali in virtù di un contratto di locazione commerciale.
È vero, il secondo in questo senso ha molte più possibilità. Al fine di risolvere il contratto di locazione, l'inquilino può notificare il suo desiderio di interrompere il rapporto legale tre mesi prima della scadenza del contratto in corso senza spiegazione. La legge conferisce al proprietario il diritto di risolvere il contratto in tribunale.
In questo caso, il locatore deve avere buone ragioni per la risoluzione del contratto. Ad esempio, ritardi sistematici nell'effettuare pagamenti dell'inquilino o negligenza da parte dell'inquilino dell'obbligo di mantenere l'appartamento in buone condizioni.
