Nella pratica legale russa esiste il concetto di contratto di investimento. Di particolare interesse è il fatto che, nonostante l'uso diffuso di questo tipo di accordo, non abbia una formalizzazione ufficiale nelle fonti legislative. Come vengono stipulati nella pratica tali contratti?
definizione
Secondo un'interpretazione comune, un accordo di investimento è un accordo, di norma, di natura commerciale che definisce il meccanismo per il trasferimento di denaro o beni materiali a una società o un gruppo di entità ai fini del successivo ritorno degli investimenti sotto forma di premio percentuale o di un'attività dotata di un valore elevato. Firmando un contratto di questo tipo, l'investitore trasferisce le finanze o la proprietà a favore di un'altra persona, il più delle volte in proprietà o gestione operativa.
Pertanto, lo scopo principale per il quale viene concluso un accordo di attività di investimento è la successiva ricezione dei benefici commercialmente tangibili dell'investitore di liquidità o beni materiali. Allo stesso tempo, la fonte di reddito dell'investitore è l'attività dell'organizzazione in cui ha investito. L'accordo in questione presuppone generalmente che le rispettive attività del destinatario dei fondi siano di natura imprenditoriale. Sebbene la natura giuridica di tali accordi possa essere molto diversa.
Investimenti in costruzioni
L'accordo di investimento nel settore delle costruzioni ha acquisito particolare popolarità. La fonte di finanziamento delle attività degli sviluppatori, di norma, sono i fondi ricevuti dall'esterno - dai cittadini (se si tratta della costruzione di case), dalle organizzazioni, dallo stato o dai comuni (se l'oggetto ha uno scopo commerciale). Un accordo di investimento nel campo della costruzione implica che l'investitore trasferisca denaro allo sviluppatore in cambio della ricezione della proprietà finita al momento della sua costruzione (o, come opzione, il diritto di acquistare un oggetto di interesse con preferenze significative).
Un fatto interessante è che questo tipo di contratto non è classificato in alcun modo nella legislazione civile della Federazione Russa.
Dal punto di vista dello status giuridico, un accordo di investimento per la costruzione è un campione di un accordo misto, la cui legittimità è garantita dalla formulazione della clausola 2 dell'articolo 421 del codice civile della Federazione Russa - sulla possibilità di concludere contratti, che possono o meno essere previsti dalle leggi della Federazione Russa.
La struttura di tali accordi, di norma, implica la presenza di elementi caratteristici di tipi di accordi in vari settori.
Cioè, i contratti di costruzione possono contenere una lingua specifica per un prestito, un contratto o, ad esempio, una società di persone, in base alle specifiche della società che riceve l'investimento.
Le sfumature della legge
Allo stesso tempo, il codice civile della Federazione Russa non è l'unica fonte di legge che determina lo status dei contratti di costruzione (più precisamente, fornisce linee guida per la compilazione della loro struttura). Quando si redigono tali accordi, è possibile applicare la legge federale "sulle attività di investimento" e la legge dell'RSFSR con un orientamento simile - nelle parti in cui le disposizioni non contraddicono il nuovo atto giuridico. Ad esempio, alcune delle norme stabilite nella citata legge federale si applicano se non si tratta di costruire un oggetto da zero, ma, diciamo, di revisionarlo o ricostruirlo. Accordi di questo tipo vengono anche definiti in alcuni casi accordi di investimento.Poiché non esiste una definizione chiara di tali contratti nel diritto civile, questo non è un errore.
Segni di contratti di investimento
Come abbiamo notato sopra, le leggi della Federazione Russa non danno una chiara definizione di cosa sia un accordo di investimento. All'inizio dell'articolo, abbiamo presentato una delle interpretazioni popolari di questo termine, ma la nostra definizione non è ufficiale. Allo stesso tempo, diverse caratteristiche tipiche di un contratto di investimento sono evidenziate dagli avvocati russi. Considerali.
Il criterio chiave qui è il contenuto economico degli accordi. Alcuni avvocati ritengono che non abbia importanza se l'accordo di investimento è concluso tra persone fisiche, giuridiche o entrambi: i diritti civili possono essere qualsiasi (come gli oggetti). I fautori di questo parere fanno riferimento alla formulazione della legge RSFSR "Sull'attività di investimento" - afferma, in particolare, che gli oggetti dell'attività di investimento possono essere fondi e attività circolanti in tutte le sfere e segmenti dell'economia nazionale.
Nella legge federale, adottata già nella Federazione Russa, a sua volta, si dice che l'oggetto degli investimenti può essere proprietà in qualsiasi forma di proprietà - privata, statale, municipale e altre. Alcuni avvocati attirano l'attenzione su una serie di fonti di diritto subordinate. Ad esempio, uno dei documenti della pratica arbitrale russa afferma che l'accordo di investimento deve necessariamente contenere una formulazione che rifletta lo scopo del depositante di ricevere entrate o altre preferenze.
Gli esperti identificano le seguenti caratteristiche chiave in base alle quali un contratto può essere classificato come "investimento". Vale a dire:
- la conclusione di un accordo di investimento dovrebbe implicare la natura a lungo termine delle relazioni tra le parti;
- l'accordo dovrebbe essere di natura reciproca (ovvero, in cambio della ricezione di investimenti, l'entità trasferisce al depositante il risultato dell'investimento - reddito, proprietà immobiliari, preferenze, ecc.);
- l'accordo deve essere basato (sotto forma di documentazione di progettazione, un'offerta, offerta commerciale ecc);
- il contratto dovrebbe riflettere l'interesse commerciale delle parti (ovvero, l'investitore riceve una remunerazione).
A seconda del settore commerciale in cui l'investitore e il destinatario dei fondi cooperano, l'accordo può anche includere formulazioni che prevedono l'uso previsto di finanze e beni materiali trasferiti dall'investitore, nonché la natura generale o condivisa della proprietà della proprietà che viene trasferita all'investitore.
Partnership d'investimento
Nel 2012, l'istituzione di un partenariato per gli investimenti è stata fissata legalmente in Russia, riflettendo una forma speciale di attività congiunta dei partner. Quali sono le caratteristiche degli accordi conclusi tra loro? L'accordo di partnership di investimento, prima di tutto, ha le specificità della materia.
Nella maggior parte dei casi, tale è l'acquisizione congiunta di titoli di entità aziendali, nonché di azioni che formano capitale azionario in un tipo speciale di forma giuridica di società - partenariato economico. Una partnership di investimento, quindi, è una sorta di opzione di compromesso per l'implementazione di relazioni legali tra forme come società in accomandita semplice (tipica per le persone giuridiche) e società semplice (a cui gli individui possono partecipare).
Una partnership di investimento implica un rapporto contrattuale in cui le imposte intermedie non sono pagate nella distribuzione del reddito tra i partecipanti. In questo caso, il legislatore fornisce alle parti dell'accordo di non divulgare i termini delle transazioni in pubblico. E in questo, lo stato della partnership di investimento differisce in qualche modo dall'accordo tra organizzazioni. Ma ci sono punti comuni tra quelli e gli altri. Ad esempio, nella maggior parte dei casi è necessario prescrivere durata del contratto partenariato di investimento, tenere conto delle specificità del recesso dall'accordo di partecipanti specifici, in particolare l'interazione con i creditori, ecc.
La pratica di redigere contratti di investimento nell'edilizia
Ritorniamo allo studio di accordi specifici per l'industria delle costruzioni - come uno dei più popolari in termini di relazioni di investimento nel mondo degli affari. Sarà utile studiare, ad esempio, l'algoritmo per la corretta preparazione di tali contratti, sulla base dei criteri adottati nell'ordinamento giuridico russo. Abbiamo notato in precedenza che la forma di un accordo di investimento può avere segni di somiglianza con accordi che sono caratteristici di altre aree dell'attività - prestiti, vendite, ecc. Sulla base di questa funzionalità, come progettare correttamente i contratti?
In primo luogo, qualsiasi accordo civile deve iniziare con il preambolo. Di norma, stabilisce il nome del contratto, il luogo e l'ora e la sua conclusione. Il prossimo componente sono le informazioni sulle parti dell'accordo. Se viene concluso un accordo di investimento tra le persone giuridiche, è necessario fissare il loro nome ufficiale, nonché elencare i funzionari che agiscono per conto delle strutture pertinenti. Se una delle parti del contratto è una persona fisica, è necessario indicare i suoi dati identificativi (nome, serie e numero del passaporto, indirizzo di registrazione).
Si noti che la parte obbligata di una transazione di solito ha uno dei due stati principali: o è il cliente o l'appaltatore. Nel primo caso, ciò significa che la controparte dell'investitore è obbligata ad attirare ulteriori appaltatori, ovvero è principalmente la struttura di gestione. Ma è del tutto possibile che la stessa persona giuridica sia sia il cliente che il contraente. Tuttavia, gli esperti raccomandano comunque l'uso del primo mandato nel contratto.
Di seguito sono riportati i termini del contratto di investimento. Di norma, l'oggetto dell'accordo, gli indicatori finanziari e il contenuto del contratto sono registrati qui. Alcuni avvocati ritengono, facendo riferimento alle disposizioni dell'articolo 432 del codice civile, che la condizione chiave di un accordo di investimento sia proprio l'oggetto. Una formulazione tipica qui può sembrare qualcosa del genere: "L'investitore partecipa al finanziamento del progetto trasferendo fondi e il cliente li utilizza a fini di costruzione e successivo trasferimento dell'immobile a beneficio della controparte". Naturalmente, a seconda delle specifiche di un particolare progetto, la formulazione potrebbe essere diversa.
L'accordo di investimento, il campione di cui stiamo attualmente elaborando, dovrebbe contenere anche l'indirizzo della proprietà futura (via, casa, numero dell'edificio e appartamento, se possibile), numero di piani e altri segni che caratterizzano la sua posizione geografica. In alcuni casi, gli esperti raccomandano di applicare al contratto un piano grafico della posizione dell'oggetto sul terreno e anche, se possibile, anche la disposizione dell'appartamento.
Il paragrafo successivo - le parti dell'accordo di investimento fissano l'elenco delle opere che la parte obbligata deve eseguire per adempiere ai termini del contratto da parte sua. Gli esperti raccomandano che i loro contenuti siano divulgati in dettaglio, cioè scrivano nell'accordo che saranno costruzioni, tecniche, lavori di installazione, posa di infrastrutture comunali, elettricità. Se viene fornita la finitura, la ripariamo anche. In alcuni casi, è più conveniente inserire un elenco di lavori pertinenti, nonché una documentazione aggiuntiva, negli allegati al contratto principale.
Il prossimo paragrafo del contratto è il prezzo. È possibile che il cliente desideri installarlo in valuta estera. Ma in questo caso, dovrebbe essere indicata la principale fonte di dati sul suo tasso di cambio rispetto al rublo - di norma, si tratta di informazioni provenienti dalla Banca centrale della Federazione Russa. Cioè, puoi correggere questa formulazione: "I calcoli in rubli vengono effettuati in base al tasso di cambio stabilito dalla Banca centrale della Federazione Russa il giorno in cui l'investitore effettua il pagamento".Nella sezione "prezzo" del contratto, è necessario riflettere l'importo totale del contributo dell'investitore e anche, poiché l'oggetto dell'accordo è immobiliare, il prezzo al metro quadrato delle abitazioni.
Il contratto di investimento, il campione di cui stiamo compilando, dovrebbe includere informazioni sulla data in cui il cliente (il contraente, se questi stati sono combinati) adempie ai suoi obblighi contrattuali. Nel 314 ° articolo del Codice Civile della Federazione Russa si dice che se il periodo non è definito, viene preso come base un ragionevole periodo di tempo. Ma è meglio, ovviamente, specificare questa condizione del contratto. Allo stesso tempo, il termine può essere legato a punti diversi: la consegna dell'oggetto per accettazione o il fatto della registrazione da parte dell'investitore del diritto di possedere un appartamento. Un criterio specifico è determinato dalle parti del contratto, guidato da priorità oggettive.
Responsabilità degli investitori
Sarà utile prestare attenzione a un elemento come le responsabilità degli investitori. Gli esperti ritengono che un tipico progetto di contratto di investimento può contenere la seguente combinazione di essi:
- trasferire denaro o altre risorse materiali nei termini concordati dal contratto (fornire loro con il cliente su base regolare);
- fornire al partner i documenti necessari relativi al titolo e ad altri tipi;
- pagare, se richiesto di comune accordo, una commissione separata per il cliente;
- effettuare l'accettazione dell'oggetto.
Responsabilità del cliente
A sua volta, il cliente è anche dotato di una serie di obblighi. Cosa dovrebbe fare:
- sviluppare o ordinare la documentazione di progetto;
- trovare e allocare terreni per la costruzione di immobili;
- riferire in merito al processo di costruzione e alle spese di investimento secondo il programma definito dal contratto;
- condurre, se previsto dal contratto o dai requisiti di legge, gare per l'attrazione di appaltatori;
- formare una squadra di costruttori e specialisti di altri profili necessari;
- monitorare ed eseguire la supervisione tecnica del lavoro delle controparti;
- consegnare l'oggetto all'accettazione;
- fornire all'investitore i documenti necessari.
Caratteristiche della costruzione del contratto
Se semplifichiamo l'algoritmo per la costruzione di un contratto di investimento in costruzione, sarà simile a questo:
- un lato, ovvero l'investitore, è obbligato a trasferire fondi al cliente;
- l'altra parte, utilizzando la remunerazione adeguata, deve investire i fondi ricevuti, sulla base delle specifiche del progetto di investimento, nella costruzione della proprietà e successivamente trasferirla all'investitore;
- L'accordo dovrebbe includere termini e altre condizioni.
Il contenuto del contratto, se riassumendo i suoi punti principali, sarà il seguente: il preambolo, le condizioni essenziali (soggetto, aspetti finanziari, termini), nonché le normali condizioni, dopo - i diritti e gli obblighi di ciascuna delle parti.
Fasi dell'esecuzione del contratto di costruzione
Abbiamo studiato la struttura approssimativa di un contratto di investimento nel settore delle costruzioni. Consideriamo ora le fasi in cui è possibile attuare l'accordo pertinente. Gli esperti identificano tre fasi principali dell'attuazione del progetto di investimento.
In primo luogo, questo è il periodo che precede gli insediamenti finanziari diretti. Come parte di esso, il cliente prepara la documentazione di progetto, uno studio di fattibilità economica e fornisce la preparazione tecnica per la costruzione di un oggetto immobiliare. Per quanto riguarda la fonte del primo tipo, è una raccolta di informazioni che riflette l'applicazione di tecnologie e soluzioni ingegneristiche in un progetto di costruzione.
In questo caso, l'elenco delle opere previste nella documentazione di progettazione può essere indicativo. In alcuni casi, l'investitore può richiedere al cliente di fornire un piano aziendale, che dovrebbe riflettere chiaramente i vantaggi di un particolare progetto, basato sulle sue specifiche tecnologiche e ingegneristiche.
In secondo luogo, questa è la fase di investimento e costruzione in quanto tale.Nel suo quadro, il cliente trova un investitore, stipula con lui un tipo appropriato di contratto, firma contratti, a sua volta con controparti, stipula rapporti di lavoro con specialisti assunti. Dopo - costruisce l'oggetto e poi - lo trasferisce all'investitore.
In terzo luogo, questa è una fase operativa. Come parte di esso, è possibile eseguire ulteriori lavori: nella direzione della finitura, fornendo all'oggetto risorse comuni aggiuntive, risolvendo possibili problemi relativi alle carenze realizzate durante la costruzione, ecc.
Trasferimento dell'oggetto all'investitore
Un contratto di investimento per la costruzione, un campione di cui abbiamo esaminato sopra in termini di caratteristiche chiave, implica che il trasferimento della proprietà deve essere accompagnato dalla firma di un certificato di accettazione (o documento simile) al completamento della costruzione. Inoltre, l'investitore deve anche ricevere i documenti del titolo necessari. In alcuni casi, il cliente si impegna anche a trasferire a disposizione del partner le principali fonti in base al profilo della documentazione di lavoro - possono essere utilizzate, ad esempio, durante i lavori di finitura o ricostruzione.
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