Valore residuo. Metodi per il calcolo del valore residuo

Nel mercato russo di oggi, il valore di rivendita sta diventando sempre più importante. Di solito viene utilizzato per lavorare con imprese fallite o oggetti di costruzione a lungo termine del fondo federale. Il processo di valutazione della proprietà è particolarmente importante in una situazione di crisi nel paese.

Tipi di costo

Ogni prodotto è caratterizzato da valore. In condizioni standard, ce n'è una di mercato, che è considerata la base per la valutazione di un oggetto. Quando si discostano dalle sue caratteristiche, sorgono altri tipi di valore.

Mercato - questo è il prezzo dell'oggetto, che è considerato il più probabile. L'argomento della valutazione è venduto in un mercato competitivo. Le parti sono informate con i dati necessari sull'oggetto. Il prezzo non è influenzato da motivi di emergenza, tra cui:

1. Non vi sono obblighi imposti alle parti della transazione: uno deve vendere, l'altro deve riscattare.
2. L'oggetto è messo all'asta pubblica.
3. Il prezzo della merce è espresso in termini monetari.
4. L'importo della transazione sembra adeguato, non vi è alcuna coercizione alla vendita.
5. Entrambe le parti della transazione possiedono informazioni sull'oggetto e agiscono nel proprio interesse.

Il mancato rispetto di uno dei criteri descritti di valore di mercato porta alla comparsa di altri tipi. Questo fatto richiede una chiara definizione della forma più appropriata in una determinata situazione. Il valore dell'investimento nasce dall'acquisizione di proprietà con obiettivi chiari. Questo è un desiderio puramente commerciale di profitto in futuro, e ragioni non economiche, per esempio, trarre piacere da una vecchia immagine. Il salvataggio è richiesto quando si verificano circostanze straordinarie e il prezzo della proprietà è sottovalutato.

Il costo della liquidazione: che cos'è?

Il concetto di valore residuo si riferisce all'offerta di moneta che può essere ottenuta dalla liquidazione delle attività. Questi includono proprietà che appartengono a una persona fisica o giuridica. Di conseguenza, questo è l'importo reale che il proprietario si aspetta dalla vendita dell'oggetto in breve tempo. Il mercato russo non ha ancora una base statistica sufficiente per la vendita di tali oggetti, pertanto viene utilizzato il tipo di valutazione del mercato.

Allo stesso tempo, viene calcolato il valore residuo dell'oggetto. Rappresenta un valore pari al valore economicamente reale, tenendo conto dell'ammortamento degli immobili. Per ottenere il risultato corretto, è necessario detrarre l'ammortamento accumulato dal prezzo iniziale. Tali dati sono presi in considerazione nel calcolo del valore di liquidazione di beni messi all'asta in circostanze forzate.

Quando succede?

Un'impresa è valutata utilizzando il metodo del valore di liquidazione quando diventa necessario pagare i debiti esistenti con i creditori. La vendita di manufatti non è in grado di coprire i debiti e costringe il proprietario a vendere beni per ripagarli. Il fattore tempo diventa cruciale. Più rapidamente le attività si esauriscono, prima verranno rimborsati i debiti.

I termini della transazione sono accettati individualmente per ciascun caso. La liquidazione di una persona giuridica avviene sia in forma forzata che volontaria. Nel caso di una vendita volontaria di proprietà, diventa possibile elaborare un programma di vendita accettabile, pianificare le tue azioni in base a dettagli specifici. La proprietà fallimentare (proprietà del debitore) è messa all'asta in modo tempestivo.Il valore residuo è una garanzia per i creditori che il debito verrà rimborsato. La proprietà si trasforma in un impegno. È importante che il creditore sappia quando verrà effettuato il calcolo, a quale prezzo avrà luogo la vendita. A volte il valore di rivendita è chiamato garanzia.

In caso di liquidazione forzata, i termini sono nettamente ridotti. In questo caso, la valutazione del valore residuo della proprietà viene effettuata sulla base della legislazione della Federazione Russa. Gli oggetti di proprietà vengono venduti entro due mesi dal sequestro. Sia la liquidazione volontaria che quella forzata portano a una diminuzione del valore dell'oggetto, il prezzo diventa inferiore al mercato. Per il venditore, questo diventa un evento non redditizio e per l'acquirente - redditizio.

Fattori di valutazione

Dalla coazione a mettere all'asta la proprietà dipende dal valore di liquidazione dell'oggetto di valutazione. Questo è il principale fattore che influenza le dimensioni, in assenza di accordi di mercato. Per il calcolo esatto del valore residuo, vengono presi in considerazione anche altri motivi:

1. Il termine di esposizione è il tempo assegnato per la vendita di un oggetto. Più breve è il periodo di gara, più basso è il prezzo dell'immobile.
2. La situazione economica nel paese al momento dell'asta. Lo stato oggettivo del mercato può influire negativamente sulla valutazione dell'oggetto.
3. L'attrattiva di una proprietà nel mercato immobiliare dipende dalle sue caratteristiche individuali e dalla domanda del mercato per un particolare tipo di esposizione.

In un posto separato si trova il valore di rivendita azioni privilegiate. I loro proprietari al termine dell'organizzazione ricevono in primo luogo un risarcimento per le perdite. Godono inoltre del diritto prioritario di pagare l'importo dei fondi che corrisponde a una solida dimensione monetaria o in percentuale del valore nominale dell'azione.

Metodi di valutazione

Sul mercato immobiliare russo, vengono utilizzati metodi peculiari per calcolare il valore di liquidazione durante la valutazione di un oggetto.

Per condurre un metodo diretto di valutazione immobiliare, è necessario utilizzare un'analisi comparativa delle vendite di oggetti simili in questo settore di mercato. Ciò è necessario per studiare le recenti transazioni di vendita in un luogo specifico in soggetti simili. Quindi viene stabilita la dipendenza diretta del valore di liquidazione dell'oggetto dai principali fattori.

Un metodo indiretto di valutazione immobiliare si basa sul valore di mercato reale degli immobili in un determinato periodo di tempo. Il prezzo è adeguato per il coefficiente (correzione) dell'influenza dei principali fattori che costringono la proprietà ad essere messa all'asta. Questo metodo non dipende da opinioni soggettive, in quanto viene calcolato dalla formula.

Formula di calcolo

Per evitare prezzi intuitivi della proprietà, è meglio usare il metodo matematico. La formula offre una precisione inconfutabile nella domanda su come trovare il valore di rivendita.

Quindi, la formula per il calcolo esatto: il valore di liquidazione è il valore di mercato moltiplicato per il fattore di correzione. Chiariamo l'ultimo concetto. Il fattore di correzione è un indicatore dell'offerta forzata. L'intervallo di questo valore varia da uno a zero. Non ci sono indicatori matematici per calcolarlo. Il perito, basato sull'esperienza personale, la conoscenza e l'intuizione, assegna un fattore di correzione (correzione forzata). La realtà russa lo espone nel valore da un decimo a tre decimi. Questo, rispettivamente, costituisce dal dieci al trenta percento del valore di mercato della proprietà. Tali indicatori appaiono a seguito di un fallimento nel trading. Le realtà moderne nel mercato immobiliare implicano un fattore di correzione di cinque decimi e oltre.Questo valore è emerso come risultato dello studio dei fattori di coazione di liquidazione: metodi di vendita e relativi costi, periodo di esposizione, rischi di investimento. Dei componenti della formula, il più preciso è il valore di mercato.

La valutazione delle attività immateriali presenta alcune difficoltà. La formula matematica non è adatta, per ogni caso è richiesto un calcolo individuale. Ciò è dovuto alle difficoltà nel determinare i risultati quantitativi dell'uso dell'oggetto al fine di generare reddito. Il metodo esatto è costoso. Si basa sul calcolo dei costi di sviluppo e creazione della base giuridica delle attività immateriali. Il metodo viene utilizzato per valutare i risultati del lavoro di progettazione e della ricerca scientifica. Quando si applica il metodo dei costi, si tiene conto del fatto che vengono prese diverse misure per convertire i risultati della ricerca in implementazione generatrice di entrate. Per prima cosa devi completare il lavoro di sviluppo. Sulla base dei suoi risultati, progettare il prodotto, realizzare una versione di prova. Se ci sono indicazioni per la produzione di massa, è richiesto dai consumatori, quindi un'impresa viene costruita per la sua produzione. Solo dopo aver acquisito padronanza delle capacità produttive, iniziano a produrre e vendere nuovi articoli. Per promuovere il prodotto, è necessario perseguire una politica di conquista del mercato. Ogni fase prevede costi di materiale e, soprattutto, ha un lasso di tempo.

Casi di formazione del valore di rivendita

Esempi di conversione del valore di mercato in liquidazione sono suddivisi in tre tipi tipici:

1. La cancellazione di un'organizzazione è spesso il risultato di un fallimento.
2. Vendita di garanzie.
3. Vendita forzata di altri beni.

Liquidazione di un'organizzazione o impresa porta alla formazione di un programma per la vendita di proprietà per pagare il debito esistente. Ci sono casi in cui l'importo totale del reddito derivante dalla vendita di proprietà non può coprire tutti i debiti. La tempistica delle misure di pre-vendita e l'offerta stessa è limitata. Dalla presenza di un fattore temporaneo dipende dal valore residuo dell'oggetto di valutazione. Questo, con l'uguaglianza di tutte le altre condizioni, gioca un ruolo decisivo.

In ogni caso, la durata del periodo di liquidazione è determinata individualmente. È importante considerare che una tale decisione può essere presa volontariamente. Quindi ci sono più opzioni per risolvere il problema, il tempo sembra svilupparsi e attuare un piano efficace per la liquidazione dell'impresa. La vendita forzata di proprietà per il regolamento con i creditori viene effettuata dopo una decisione sulla procedura fallimentare basata sui risultati della gestione esterna. La base competitiva creata dovrebbe essere venduta all'asta aperta. I tempi di un tale evento sono estremamente limitati. I proprietari possono, prima di essere costretti alla liquidazione forzata, prendere in considerazione la possibilità di condurla su base volontaria.

Vendere una proprietà impegnata assomiglia all'isolamento dalla realtà. In questo caso, è necessario il valore residuo stimato per determinare il limite inferiore del prestito, per il quale è necessario realizzare l'immobile ipotecato. Questo non prevede l'effettiva vendita della proprietà. Ma il creditore deve sapere a quale prezzo è possibile vendere un articolo in pegno in un periodo di tempo limitato se l'importo non viene restituito. Il tempo limitato e le vendite forzate ci consentono di chiamare questo valore valore di liquidazione. Anche se in alcune fonti si chiama garanzia ed è allocato in una categoria separata.

La vendita forzata di proprietà anche a causa della limitazione dei tempi di esposizione richiede il calcolo del valore di liquidazione. Le proprietà possono essere vendute di propria iniziativa (vendita volontaria) e mediante applicazione legale (vendita forzata).Nel secondo caso, il periodo di esposizione dei beni arrestati in un procedimento giudiziario non dura più di due mesi dal momento del sequestro.

L'impatto della crisi sulla valutazione

L'instabilità del mercato economico influisce sul valore di liquidazione degli immobili e, più spesso, negativamente. La crisi aggrava questo impatto non negativo. L'influenza reciproca è dovuta a una serie di motivi:

• non vi sono abbastanza risorse finanziarie per entrare nel mercato economico;
• la piccola proprietà degli alloggi secondari è molto richiesta;
• un fallimento nel prestito del settore bancario riduce la domanda di immobili di grandi dimensioni.

La crisi apporta adeguamenti alle attività dei periti e richiede proprietari più attenti. Per ottenere un prezzo adeguato, è meglio utilizzare entrambi i metodi per determinare il valore residuo di un oggetto. Nelle condizioni esistenti, non si dovrebbe fare affidamento solo sull'esperienza dei professionisti. Le caratteristiche della valutazione del valore di liquidazione durante una crisi sono che ciascuno dei metodi porta i suoi vantaggi. Direct consente di analizzare lo stato del mercato immobiliare e transazioni di vendita simili. La conclusione si trasformerà nella base del metodo indiretto. Terrà conto dell'effettivo valore di mercato dell'immobile, terrà conto della valutazione catastale e stabilirà un fattore di aggiustamento adeguato alla forza.

Solo una combinazione armoniosa di due approcci, tenendo conto di ragioni oggettive e fattori soggettivi, otterrà il massimo effetto.

Conclusione: le peculiarità della valutazione del valore di liquidazione nel mercato russo sono la sua imperfezione e la pertinenza della sua applicazione. Le informazioni empiriche e la percezione intuitiva degli specialisti sono al centro delle attività di valutazione. Per ottenere un risultato accurato, è necessario utilizzare tutti i metodi disponibili.

Metodi per il calcolo del valore delle immobilizzazioni

In pratica, è necessario calcolare il valore residuo delle immobilizzazioni. Esistono diverse opinioni riguardo alla spiegazione di questo concetto. Il primo è il prezzo dei rifiuti utili che verranno ricevuti dopo la vendita dell'impianto, che è incluso nell'importo totale. La seconda è la differenza tra il valore dell'oggetto dopo il completamento del suo utilizzo e il costo della sua liquidazione. Esiste un terzo parere: quando i fondi sono completamente ammortizzati e viene riconosciuta la loro inadeguatezza per le operazioni successive, questo valore sarà uguale alla differenza tra il prezzo dei rifiuti utili (legna da ardere, rottami metallici, mattoni, ecc.) E il costo della distruzione dell'articolo.

Pertanto, il valore residuo delle immobilizzazioni viene calcolato secondo una formula speciale. Supponiamo che un oggetto sia stato originariamente stimato in un milione di rubli, è stato usato per dieci anni. Il valore di mercato di apparecchiature simili per lo stesso periodo di utilizzo è sceso a trecentomila. I costi stimati della sua cancellazione sono di circa novantamila. Pertanto, trecento meno novanta è duecentodiecimila rubli. Tale importo sarà il reddito dell'organizzazione derivante dalla vendita di rifiuti utili dopo la cancellazione delle immobilizzazioni.

È importante considerare che quando si decide la liquidazione alla fine della vita di un oggetto, devono essere presi in considerazione alcuni criteri. Questi includono:

• la complessità del lavoro di smantellamento;
• l'ammontare delle spese per la distruzione delle immobilizzazioni;
• deprezzamento dei residui, sia fisici che morali;
• dinamica dei prezzi per materiali da costruzione, metallo, pezzi di ricambio e altro;
• la capacità di utilizzare i saldi nelle proprie attività o di realizzarli;
• una valutazione attendibile dei residui venduti.

La cessazione dell'esistenza stessa di un'impresa come entità giuridica porta alla compilazione di un documento contabile contabile. costo del bilancio di liquidazione caratterizza le fonti di finanziamento e il loro valore al momento della chiusura dell'organizzazione. Per il periodo assegnato per la cancellazione di un'impresa, gli obblighi verso banche e creditori devono essere rimborsati. Lo stato di regolamento dell'organizzazione dopo il periodo di liquidazione mostra la situazione finanziaria effettiva.

Difficoltà di valutazione

Il calcolo del valore residuo è accompagnato da alcuni problemi. Il principale è la limitazione del tempo di vendita della proprietà. Ci vuole tempo e un'attenta verifica dei documenti per registrare una proprietà. Il secondo problema è una riduzione della cerchia dei clienti.

La rivalutazione della redditività dell'impresa può avvenire in tre modi.

1. Il metodo del reddito tiene conto dei benefici nel prossimo e lontano futuro.
2. Il metodo comparativo si basa sul prezzo reale degli immobili venduti sul mercato aperto.
3. La visualizzazione dei costi implica i costi consentiti che il proprietario dovrà sostenere per acquisirlo e successivamente ricrearlo.

La pertinenza dei metodi influisce sulla determinazione del valore di liquidazione dell'impresa. Il periodo di tempo limitato non consente ai potenziali acquirenti di essere consapevoli dei benefici delle attività. Per l'approvazione finale del tasso, è necessario analizzare i risultati di tutti gli approcci alla stima.