Al momento dell'acquisto o della vendita di immobili, i russi si occupano quasi sempre di tasse. Se si trovano nello stato di acquirenti di case, non hanno responsabilità dirette per il pagamento di contributi al tesoro - inoltre, hanno diritto a una detrazione fiscale speciale.
Ma se una persona è un venditore di beni immobili, allora ha più che sufficienti obblighi verso lo stato. È tenuto a pagare le tasse sui proventi. Puntuale e completo. Se una persona si trova ad affrontare il compito di "vendere legalmente un appartamento", quali tasse dovrà pagare? Ha il diritto di contare su eventuali benefici?
Quanto è grande la tassa?
Secondo la legge russa, quando le persone vendono beni immobili (appartamenti, camere, case, cottage, terreni, ecc.) Che il venditore ha posseduto per meno di 3 anni al momento della transazione, sorge l'obbligo di pagare un'imposta sul reddito personale pari al 13% del ricavato importo. È possibile ridurre la base imponibile di 1 milione di rubli. (Cd detrazione della proprietà). O per l'importo che il venditore ha speso per l'acquisto di un immobile (se esistono documenti giustificativi pertinenti).
L'opportunità di compensare i costi di acquisizione di un appartamento è utile, ad esempio, nei casi in cui una persona, dopo aver acquistato un immobile, ha deciso che non era adatto a lui e quindi ha deciso di rivenderlo. Se lo fa entro un anno, quindi se non riceve un profitto superiore a 1 milione durante la transazione, non dovrà versare alcun contributo al Servizio fiscale federale. L'imposta sulla vendita di un appartamento deve essere pagata entro il 15 luglio dell'anno successivo al completamento della transazione.
Obblighi del venditore
Oltre al fatto che un importo monetario nell'importo dell'imposta sul reddito personale calcolata deve essere pagato in tempo, il venditore ha un altro obbligo importante: riferire al servizio fiscale federale. Questo viene fatto presentando una dichiarazione sotto forma di imposta sul reddito delle persone fisiche 3. Inoltre, anche se l'imposta sulla vendita di un appartamento era effettivamente pari a zero (ovvero, l'importo della transazione era inferiore o uguale a una detrazione di 1 milione di rubli), questo documento deve ancora essere portato al Servizio fiscale federale. Inoltre, ciò deve avvenire prima del 30 aprile di quell'anno, che segue quando la transazione è stata completata.
responsabilità
Cosa succede se un cittadino non paga l'imposta sul reddito per la vendita di un appartamento? Quindi lo stato nella persona del servizio fiscale federale lo sanzionerà per un importo pari al 20% dell'importo calcolato dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (o il suo saldo non pagato per nessun motivo). Inoltre, verrà addebitata una sanzione giornaliera pari a 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale (ora 8,25%) in relazione all'ammontare del debito - fino a quando una persona non risolverà completamente lo stato.
Cosa succederà se una persona non riesce a presentare un modulo 3-NDFL al Servizio fiscale federale (anche se non è necessario pagare le tasse sulla vendita di un appartamento)? In questo caso, il servizio fiscale federale imporrà anche una sanzione una tantum di 1 mila rubli. Che aumenterà del 5% dell'importo dell'imposta calcolata mensilmente - fino a quando una persona non si stabilirà con lo stato. È vero, la cifra finale non supererà il 30% del debito.
Fattore di privatizzazione
Un caso abbastanza comune rilevato dagli avvocati russi: una persona privatizza un appartamento in cui ha vissuto per più di 10 anni e lo vende. A volte anche onestamente riflettendo l'intero importo nel contratto con l'acquirente. Presto ricevette una telefonata dal Federal Tax Service e cortesemente chiese di non pagare nient'altro che l'imposta sul reddito sulla vendita di un appartamento. Com'è possibile? Il fatto è che un cittadino ha commesso un errore ridicolo: ha venduto alloggi subito dopo la privatizzazione. E questo dal punto di vista della legge rientra nel caso in cui la proprietà sia in possesso di meno di tre anni.
Il fatto che una persona abbia vissuto in un appartamento per molti anni prima della privatizzazione non ha alcun ruolo. La situazione è simile quando viene effettuata la vendita di un appartamento per eredità: l'imposta verrà addebitata se non è trascorso il termine di 3 anni. Pertanto, gli avvocati istruiscono rigorosamente i cittadini che hanno appena registrato la proprietà dell'appartamento attraverso qualsiasi procedura: è necessario attendere tre anni.
Fiscalità e comproprietà
È possibile una variante in cui l'imposta sul reddito sulla vendita di un appartamento deve essere pagata, a condizione che l'alloggio sia in comproprietà o in comproprietà. Il problema principale qui è come dividere la detrazione di 1 milione di rubli? Tutto dipende, prima di tutto, dal tipo specifico di proprietà coinvolto - condiviso o congiunto.
Nel primo caso, tutto è semplice. La detrazione è divisa in proporzione alla percentuale di proprietà specificata nei documenti. Se, diciamo, Ivanov possiede il 45% dell'appartamento e Petrov - il 55%, allora il primo ha diritto a uno "sconto" nella vendita di alloggi per un importo di 450 mila rubli, il secondo - 550 mila.
Nel caso di comproprietà, il grado di semplicità dipende principalmente dalla capacità dei comproprietari di concordare tra loro.
Non sono stati ancora istituiti meccanismi universali, generalmente accettati sul mercato per determinare una quota specifica nella proprietà degli alloggi dalla legislazione russa.
I comproprietari devono scendere a un compromesso. E se non funziona, il tribunale deciderà la domanda.
Un'altra domanda che eccita molti cittadini è: "Che cosa succede se, ad esempio, 10 anni fa, una persona acquistasse una quota in un appartamento in tale e tale volume, e un mese fa ha acquistato l'intera casa e intende vendere la proprietà? La vendita dell'appartamento è tassata in questo caso?" Gli avvocati raccomandano di prestare attenzione a una delle lettere del Ministero delle finanze pubblicate nel 2012 (vale a dire il documento n. 03-04-05 / 9-189). Dice che un cambiamento nella quota degli immobili non comporta la cessazione dei diritti di possesso per i proprietari.
Secondo la stessa logica, come ritengono alcuni esperti, si dovrebbe fare una distinzione nei singoli termini di proprietà delle azioni. Se uno dei proprietari è il proprietario della casa al momento della vendita dell'appartamento, 3 anni, non è tenuto a pagare le tasse in modo specifico. Mentre l'altro può possedere la sua quota di meno di tre anni. E se vuole vendere la sua parte della proprietà, dovrà pagare la NFDL (con l'importo corrispondente del reddito).
Sebbene, come affermano gli esperti, la posizione degli organi territoriali del Servizio fiscale federale potrebbe differire dall'opinione del Ministero delle finanze. Pertanto, si consiglia di consultare le autorità fiscali di una determinata regione o città prima di transazioni in cui vi sono condizioni simili.
Vi è una grande sfumatura per quanto riguarda le procedure di acquisto e vendita con la partecipazione dei comproprietari di immobili nel quadro delle azioni. Se un appartamento viene venduto in base a un contratto di vendita firmato da tutti i proprietari, l'importo della detrazione è di 1 milione di rubli. diviso (come detto sopra, in proporzione). Ma se ciascuno dei comproprietari desidera vendere la propria quota in base a un accordo separato, avrà il diritto di utilizzare per intero lo "sconto" garantito dallo stato. Analogamente, nel caso di persone che possiedono un appartamento sulla base della comproprietà (sebbene in questo caso sia necessario concordare la dimensione delle azioni da vendere).
Transazione non residente
È noto che in Russia esistono due tipi principali di contribuenti. I primi sono residenti nel paese, pagano l'imposta sul reddito personale per un importo del 13%. I cittadini della Russia e i cittadini di altri stati che hanno vissuto in Russia per più di 183 giorni per 12 mesi sono riconosciuti come tali. I secondi sono non residenti. Che, rispettivamente, la parte principale dell'anno ha vissuto all'estero. Cosa fare se un appartamento viene venduto da un non residente? Devi pagare le tasse?
Sì. Inoltre, l'importo è sostanzialmente maggiore rispetto al caso in cui il venditore fosse residente, vale a dire il 30%. A proposito, i cittadini di questa categoria pagano lo stesso importo se lavorano per assunzione (o ricevono un diverso tipo di reddito ufficiale).Un'altra sfumatura importante è che ai non residenti non è consentita alcuna detrazione.
Se il venditore è IP
Come viene calcolata l'imposta al momento dell'acquisto (vendita) di un appartamento per imprenditori? Quali sono le detrazioni effettuate dall'IP? Per quanto riguarda l'acquisto - nessuno. Gli imprenditori non possono per diritto "comune civile" restituire il 13% del valore della proprietà come parte della detrazione della proprietà. Ma poi hanno la possibilità di pagare un'imposta significativamente più bassa sulla vendita.
Troppi IP stanno lavorando a una "semplificazione". In conformità con questo sistema fiscale, i proventi della vendita di immobili sono equiparati a quelli commerciali. Pertanto, è dovuto il 6% dell'importo del reddito ricevuto.
Se il venditore è un cittadino anziano
Viene calcolata l'imposta sulla vendita di un appartamento ai pensionati? Sì, e per intero. Il fatto che una persona sia in pensione non influisce sulla sua stato del contribuente. Esistono gli stessi obblighi per l'invio tempestivo della dichiarazione 3-NDFL al Servizio fiscale federale e il pagamento dei contributi accertati in tempo.
Schemi grigi: responsabilità
Molti cittadini della Federazione Russa, cercando di non pagare le tasse sulla vendita di un appartamento, indicano il costo molto più basso di un appartamento quando registrano transazioni di acquisto e vendita rispetto a quando si effettuano veri e propri insediamenti con l'acquirente. Di solito in questi casi appare la somma di 1 milione di rubli, pari alla detrazione. Il restante importo di venditori di contanti di appartamenti riceve in base a ulteriori accordi (principalmente "entrate").
Dal punto di vista della legge, tutto sembra "pulito". Tuttavia, come affermano gli esperti, negli ultimi anni i dipartimenti governativi sono sempre meno fedeli a tali transazioni. E l'aspetto della "purezza" può essere ignorato se lo si desidera, poiché le azioni effettive del venditore si riducono all'evasione fiscale (e questo si qualifica per 198 ° articolo del codice penale). Tutto ciò che è richiesto ai dipendenti del Servizio fiscale federale per ricevere l'imposta sulla vendita di un appartamento per intero è la raccolta di prove che la persona ha applicato il "regime grigio" sotto forma di cifre ridotte nel contratto di vendita. E poi puoi trasferire informazioni in tribunale.
Come succede nella pratica? Di norma, le autorità fiscali, avendo sospettato l'evidente occultamento di figure reali in vendita, ordinano una valutazione indipendente di un appartamento situato nella stessa casa (e, se ciò non è possibile, alloggiare in un edificio simile nella progettazione nella stessa area). Dopo aver ricevuto cifre indipendenti, chiamano il contribuente per una conversazione e chiedono chiarimenti.
Se una persona afferma di essere semplicemente riuscita a persuadere l'acquirente ad acquistare un alloggio cinque volte più economico del valore di mercato, allora il dipendente del Servizio fiscale federale, ragionevolmente non credendogli, può presentare ricorso in tribunale. C'è un'alta probabilità che non abbia successo: negli ultimi anni ci sono stati precedenti in cui i redattori degli "schemi grigi" furono condannati. Di norma, dovevano pagare le tasse sulla vendita di un appartamento, calcolate in base al valore reale di mercato della proprietà.
Gli informatori per le transazioni con un costo ridotto delle abitazioni, nel frattempo, possono essere notai che hanno preso parte alla certificazione dei documenti per la vendita di appartamenti e persino funzionari della giustizia che hanno registrato immobili. Pertanto, dicono gli esperti, sta diventando sempre più difficile vendere alloggi secondo "schemi grigi". Anche se finora, lo ammettono, questo è nell'ordine delle cose: l'imposta sul reddito sulla vendita di un appartamento è troppo grande.
Sfumature di proprietà
Come abbiamo già stabilito, una persona paga l'imposta sul reddito personale vendendo alloggi di sua proprietà per meno di 3 anni. Come viene calcolato questo periodo? Molto semplice: al momento della firma della transazione di acquisto e vendita vengono presi in considerazione 36 mesi interi. Gli esperti notano che il mandato viene conteggiato dalla data che appare nel registro statale (e non quella scritta nel certificato di registrazione degli immobili). La differenza tra questi giorni, notano gli esperti, può essere significativa - fino a 2 settimane.
Vale anche la pena notare che una persona che, dopo aver posseduto un appartamento, diciamo, 10 anni, lo ha venduto e acquistato un mese dopo, è considerato, come dicono gli esperti, il nuovo proprietario.Per evitare di pagare le tasse, è necessario attendere tre anni prima di vendere proprietà.
Trucchi di detrazioni
Come abbiamo detto all'inizio, i cittadini della Federazione Russa hanno il diritto di ricevere detrazioni relative non solo alla vendita di immobili, ma anche all'acquisto di appartamenti. Nel secondo caso, il meccanismo per il calcolo degli importi è, ovviamente, completamente diverso (così come le norme legislative che lo governano). Consideriamo brevemente i dettagli della detrazione dell'immobile per gli acquirenti di appartamenti.
Lo stato nella persona del servizio fiscale federale dà il diritto ai cittadini che hanno acquistato beni immobili di restituire il 13% dell'importo speso in connessione con un'operazione di acquisizione di alloggi. Questo è, prima di tutto, un pagamento a favore del venditore. La detrazione massima sulla sua base è di 260 mila rubli. Molti appartamenti vengono acquistati in un mutuo. Da qui si forma un'altra base per il calcolo della detrazione, il cui importo massimo su questa base è di 390 mila rubli. (se l'appartamento è stato acquistato dopo il 1 ° gennaio 2014) e forse anche completamente illimitato (se l'alloggio è stato acquistato negli anni precedenti).
Sembrerebbe che questi importi siano molto inferiori alla detrazione di 1 milione garantita dalla vendita di appartamenti. Ma non dimentichiamo che le "formule" per il calcolo degli obblighi fiscali per i venditori sono completamente diverse. È possibile che la detrazione dell'immobile al momento dell'acquisto di un appartamento sia effettivamente superiore all'imposta sul reddito personale calcolata sulla sua vendita.
Di particolare interesse è che entrambi i tipi di detrazione possono essere combinati. Inoltre, in alcuni casi è realistico compensare l'imposta sul reddito personale calcolata derivante dalla vendita di un appartamento e una detrazione fiscale basata sull'acquisto di beni immobili. È necessario contattare la struttura territoriale del servizio fiscale federale solo per concordare questa procedura. È relativamente semplice, e nella maggior parte dei casi può essere fatto senza coinvolgere consulenti costosi.
Il seguente scenario è del tutto possibile, per esempio.
Il cittadino Ivanov ha venduto un appartamento in viale Lenin per 2,5 milioni di rubli. Ha usato il diritto a detrazione per un importo di 1 milione e ora deve una tassa del 13% di 1,5 milioni di rubli, ovvero 195 mila rubli.
Per i proventi della vendita di appartamenti in viale Lenin, il cittadino Ivanov acquistò appartamenti in via Moskovskaya per gli stessi 2,5 milioni di rubli. (gli piaceva solo quella zona). Dai costi di acquisto di questo appartamento, ha il diritto di ricevere una detrazione, ora come un acquirente, per un importo di 260 mila rubli.
Ivanov presenta i documenti pertinenti all'ufficio delle imposte, dove viene reciprocamente conteggiato la detrazione fiscale e il debito fiscale sul reddito delle persone fisiche. Di conseguenza, il servizio fiscale federale rimane addirittura "dovuto" al cittadino per altri 65 mila rubli. Che gli sarà pagato nel modo prescritto. La cosa principale è che Ivanov dovrebbe effettuare entrambe le transazioni in un anno.
