Il modo di gestire un condominio. Gestione diretta di un condominio

Un concetto come "gestione di un condominio" è assente nel complesso residenziale. Tuttavia, la legislazione definisce le sue caratteristiche principali e le regole con cui viene attuata. Consideriamoli in modo più dettagliato.

Sintomi comuni

La gestione di edifici multi-appartamento è un processo che richiede tempo. Il periodo in cui viene eseguito dipende dalla durata dell'operazione dell'edificio. Questo periodo inizia dal momento dell'erezione e termina con la demolizione. La gestione e la manutenzione di un condominio può assumere molte forme.

classificazione

Allocare la gestione degli alloggi. È rivolto a tutte le camere, appartamenti, locali che sono in possesso legale di una persona. In pratica, possono essere gestiti anche i proprietari di un condominio o un'entità da essi coinvolta. Per quanto riguarda l'oggetto stesso, sul display LCD non esiste una definizione chiara. A questo proposito, spesso si pone la questione di cosa sia esattamente considerato un condominio, quanti locali dovrebbero essere al suo interno per classificare un edificio in questa categoria. In pratica, un tale edificio può essere considerato un edificio in cui 2 o più camere hanno almeno un proprietario legale.

Composizione del soggetto

La gestione dei condomini può essere effettuata da persone diverse. Ad esempio, può essere un argomento, un gruppo di più cittadini, un corpo o una società appositamente formati. Agiscono sull'oggetto per garantirne il funzionamento. oggetto:

1. Gestisce un condominio.
2. Prende decisioni.
3. Crea le condizioni per l'implementazione delle attività.

In pratica, la gestione diretta di un condominio da parte dei proprietari dei locali o delle persone da essi coinvolte può essere effettuata. In alcuni casi, l'autorità è attribuita alle autorità locali. Secondo il paragrafo 4 Art. 161 ZhK, se i proprietari stessi non hanno scelto il modo di gestire il condominio, allora l'amministrazione della regione di Mosca lo fa per loro.

purposefulness

Scegliendo questo o quel modo di gestire un condominio, i proprietari valutano in che misura i compiti saranno raggiunti. Questi includono, in particolare, garanzie:

1. Condizioni di vita sicure e favorevoli.
2. Conservazione della proprietà.
3. Risolvere i problemi relativi all'uso di valori materiali comuni.
4. La corretta fornitura di servizi pubblici.

La gestione di un condominio, i cui locali appartengono a diversi cittadini, può essere effettuata esclusivamente a condizioni uniformi concordate con essi. I proprietari di proprietà possono svilupparli da soli. In alcuni casi, i proprietari delegano i diritti di creare condizioni uniformi a una persona autorizzata. Quest'ultimo rappresenta gli interessi dei proprietari nel concludere accordi con le organizzazioni di servizi.

La procedura per la gestione di un condominio

La legislazione obbliga i proprietari a scegliere un'opzione di servizio. Potrebbe essere:

1. Gestione diretta del condominio da parte dei proprietari dei locali.
2. Creazione di una partnership di proprietari o un'altra cooperativa di consumatori specializzata.
3. Gestione di un condominio da parte di un'organizzazione di gestione.

La domanda è: perché le persone dovrebbero farlo? Ciò è spiegato dal fatto che, avendo proprietà, i cittadini, oltre ai diritti, sono dotati di doveri pertinenti e sono responsabili della loro attuazione.Devono utilizzare e disporre delle loro proprietà in modo da non pregiudicare gli interessi, la salute e la vita degli altri.

Criteri di selezione

I proprietari dei locali nel condominio devono scegliere l'opzione di gestione durante l'anno dalla data della competizione tra le autorità locali al servizio delle aziende. Il risultato dipenderà dal numero di appartamenti nell'edificio, dal livello di solvibilità e dalla disciplina dei proprietari. Inoltre, la reputazione delle società di gestione, la natura dei rapporti con le imprese che forniscono la fornitura di risorse, siano essi dispositivi di misurazione della casa e dell'appartamento comuni, ecc., Non hanno poca importanza.

Self catering

Se la gestione del condominio viene effettuata dai proprietari dei locali, devono essere documentati tutti i rapporti con le imprese terze che forniscono determinati servizi. In particolare, vengono conclusi accordi per lo smaltimento dell'acqua, fornitura di acqua calda / fredda, elettricità, gas e riscaldamento. In questo caso, i contratti vengono firmati con ciascun proprietario degli appartamenti. Inoltre, vengono conclusi accordi con le imprese che forniscono servizi per la riparazione di proprietà comuni nell'edificio. Tali accordi sono firmati con la maggioranza o con tutti i proprietari.

PC, HOA, LCD

La gestione di un condominio può essere effettuata da una società di persone (cooperativa). Tali soggetti giuridici hanno il diritto di stipulare accordi con i proprietari per:

• La fornitura di servizi pubblici.
• Manutenzione e riparazione di proprietà comune.
• Gestione di un condominio, ecc.

Schemi di interazione

I proprietari dei locali possono delegare i loro diritti a concludere accordi sulla fornitura di alloggi e servizi comunali a una società di persone. Ciò può essere risolto con una decisione adottata in occasione di un'assemblea generale nella carta della cooperativa stessa. I proprietari dei locali hanno anche la possibilità di trasferire il diritto di concludere contratti alla società e, a sua volta, firma un accordo con la società di gestione. Cerca fornitori e stipula accordi pertinenti con loro.

Gestione di un condominio da parte di una società di gestione

La condizione principale per la scelta di questa opzione di servizio è un accordo. Un contratto di gestione di condomini di esempio comprende sezioni obbligatorie. In particolare, dovrebbe indicare:

1. La proprietà comune per la quale verrà fornito il servizio, l'indirizzo della sua posizione.
2. L'elenco di lavori e servizi per la riparazione e la manutenzione di beni materiali, le regole in base alle quali può essere modificato, l'elenco degli alloggi e dei servizi comunali.
3. Termini per stabilire il valore dell'accordo, l'importo del pagamento per i servizi, determinare la dimensione delle bollette. Formula inoltre la procedura per effettuare gli importi.
4. Regole per il monitoraggio dell'attuazione da parte della società di servizi dei suoi obblighi.

Disposizioni CC

Il contratto, concluso con l'organizzazione di gestione, è sotto tutti gli aspetti caratterizzato da un accordo sulla fornitura di servizi a pagamento. Questo modulo è previsto dal diritto civile. Secondo l'art. 780 Codice Civile, salvo diversa disposizione del contratto stesso, la società di gestione deve fornire i servizi di persona. Ciò significa che il contraente fornisce servizi in tutto o in parte o funge da intermediario tra i proprietari dei locali e i fornitori.

Differenze fondamentali tra le opzioni

La gestione da parte dei proprietari può essere diretta, affidabile e indiretta. Nel primo caso, i cittadini servono la proprietà comune per conto proprio. La gestione indiretta comporta il trasferimento di alcune funzioni ad altre persone (o una). L'entità ospitante può essere sia una persona giuridica che una persona fisica. In quest'ultimo caso, possono essere uno dei proprietari dei locali della casa.I proprietari possono formare un organo eletto sotto forma di un consiglio o nominando una persona autorizzata dalla loro cerchia, creando così un'entità legale. Ad esempio, potrebbe essere HOA. In questo caso, la partnership diventa la loro società di gestione. I proprietari delle camere potrebbero fare diversamente. Hanno il diritto di affidare il servizio a persone non autorizzate che non fanno parte della loro cerchia.

Possono essere un manager o un'organizzazione assunti. In questo caso, i proprietari dei locali stipulano un accordo adeguato con queste persone. Se la gestione viene effettuata dai proprietari dei locali stessi, il contratto non viene firmato. La società formata o la persona autorizzata esercita le sue funzioni conformemente alla carta. A sua volta, viene approvato in un'assemblea generale. Va detto che, in pratica, i proprietari di case utilizzano contemporaneamente la gestione diretta e indiretta. Ad esempio, nel caso della formazione di un HOA, alcune delle funzioni, di norma, la maggior parte della chiave, sono implementate dai proprietari stessi. Su questioni importanti le decisioni vengono prese durante le assemblee generali. Un'altra parte dei compiti viene svolta attraverso la commissione selezionata e la terza viene svolta personalmente dal suo presidente. Inoltre, viene creata una commissione di audit per fornire il controllo sul lavoro finanziario dell'organo eletto.

Punti chiave

Il problema di scegliere un'organizzazione gestionale oggi è il più rilevante tra i proprietari. Certo, tutti vogliono un alto livello di servizio. Tuttavia, molti sono preoccupati che risulti "come sempre". Per evitare problemi, i proprietari devono decidere cosa vogliono esattamente nel rapporto tra qualità dei servizi e costi. Ci sono 3 opzioni più comuni:

1. Non modificare nulla, lascia che la gestione sia svolta da Housing Office, codice penale, DEZ. La qualità in questo caso non sarà la più alta, ma il costo dei servizi è abbastanza accettabile. In questa situazione, i proprietari di appartamenti preferiscono non correre rischi e non hanno fretta di scegliere un'organizzazione.
2. Trova un'entità legale che fornisca servizi migliori. Di conseguenza, il pagamento diventerà più elevato. Alcuni proprietari stanno cercando di concordare tali condizioni con l'attuale Ufficio delle abitazioni.
3. Devi scegliere una piccola azienda privata. Fornirebbe servizi di qualità non peggiore di quelli dell'ufficio alloggi, di qualità, ma a un prezzo ancora più basso.

Implementazione pratica

Come dimostra la pratica, i residenti delle case in cui l'associazione abitativa lavora attivamente più spesso rispondono positivamente alla qualità dei servizi. A questo proposito, è consigliabile verificare se esiste un HOA adatto nell'area che potrebbe portare l'edificio per manutenzione al prezzo proposto. Prima di contattare la scheda, è consigliabile entrare nei portici, ispezionare lo stato di trombe delle scale, corridoi, valutare il cortile. Per avere un'idea migliore del lavoro degli HOA, dovresti parlare con gli stessi residenti di età diverse, scoprire quanto pagano per il servizio, cosa gli piace del lavoro dell'associazione e cosa non li soddisfa. Se le informazioni sono generalmente positive, allora può essere raggiunto un accordo.

Esperienza lavorativa in associazione

Agisce come uno dei criteri più importanti nella scelta di un'organizzazione di servizi. Preferibile, ovviamente, una lunga esperienza. Tuttavia, recentemente compaiono periodicamente nuove associazioni, che inoltre non dovrebbero essere cancellate. Si consiglia di trovare informazioni sugli specialisti che lavorano lì, dove hanno condotto le loro attività in precedenza, che è il fondatore. Se questi sono ex dipendenti di DEZ, quindi, hanno una certa esperienza nella gestione e nella manutenzione di edifici residenziali. In questo caso, vale la pena parlare per toglierselo di persona, per scoprire perché hanno lasciato il loro precedente posto di lavoro, quali obiettivi si sono prefissati adesso.

Prezzi del servizio

Nel processo di comunicazione con i rappresentanti dell'organizzazione di servizi, non solo gli alti, ma anche i bassi costi dei servizi dovrebbero essere allertati rispetto ad esempio a quelli disponibili al momento del lavoro dell'ufficio alloggi. Qui dovresti scoprire da cosa è composto questo o quel prezzo. Per gli importi più significativi, dovresti porre tutte le tue domande.

confronto

Se in generale la conversazione con i rappresentanti dell'associazione di servizi si è sviluppata favorevolmente, non abbiate fretta di concludere un accordo. Si consiglia di aggirare altri 2-3 HOA, per scoprire tutte le informazioni da essi. Successivamente, è necessario confrontare le informazioni, valutare i vantaggi e gli svantaggi e presentare una proposta di discussione. In caso di dubbi, è necessario concludere un accordo per un periodo minimo di un anno. Se dopo la sua scadenza sarà chiaro che la scelta è stata effettuata correttamente, è possibile estendere il contratto. Bene, se l'associazione non ha affrontato le proprie responsabilità, è meglio risolvere l'accordo.

Questione finanziaria

Uno degli svantaggi significativi della scelta di una società di servizi rispetto alla HOA o all'autogestione è il fatto che il denaro dei proprietari da loro assegnato per il pagamento dei servizi è a disposizione di una persona giuridica di terze parti. È abbastanza difficile influenzarlo in termini di utilizzo efficace e mirato dei fondi. Ciò è particolarmente vero quando un'organizzazione gestionale è stata selezionata dalle autorità locali. In tal caso, i proprietari saranno effettivamente imposti alle condizioni che gli organi esecutivi riterranno necessarie.

Sicurezza garantita dei fondi

Questo problema nel quadro dell'interazione con l'organizzazione di gestione, di norma, rimane aperto. In particolare, stiamo parlando di fondi stanziati per la revisione. Non tutte le case riescono ad accumularle entro 1-5 anni (per tutta la durata del contratto). Ci sono momenti in cui i proprietari decidono di cambiare l'associazione del servizio e i fondi sono nel suo account. In questo caso, non è chiaro come il denaro verrà trasferito a un HOA formato o un'altra società. Può accadere che l'associazione fallisca, liquidi o prenda un prestito dalla banca e scompaia. Risolvere il problema della restituzione dei fondi ai proprietari sarà estremamente problematico. Un'altra situazione è con la HOA. Agendo come persona giuridica, la società di persone può aprire un conto speciale in banca e riferire annualmente al suo stato ai proprietari. In questo caso, ovviamente, ci sono più garanzie per la sicurezza dei fondi.

Autorità locale

Sono stabiliti nell'articolo 3 h. 156 LCD Le autorità territoriali hanno il diritto di stabilire l'importo del pagamento per la manutenzione e la riparazione dell'oggetto solo se i proprietari dei locali non hanno scelto il modo di gestire la propria casa in tempo o una decisione è stata presa, ma non è stata attuata. Secondo la legge, le stesse strutture esecutive locali possono determinare l'associazione che fornirà tutti i servizi necessari. In pratica, si svolgono spesso gare aperte, a seguito delle quali un'azienda viene assegnata a una casa. Vale la pena notare che qui tutto dipenderà dalle autorità locali. Indubbiamente, la legge stabilisce i limiti dell'autorità, alcune restrizioni. Ma in generale, le opinioni dei residenti in tali casi non sono richieste. Pertanto, è più consigliabile prendere una decisione e scegliere la persona giuridica che fornirà il servizio.