Consiglio HOA: diritti e doveri

Le partnership di proprietari di case (abbreviato come HOA) sono forme uniche di gestione della casa. Le loro attività sono regolate da numerosi atti normativi. Il Codice degli alloggi può essere considerato il documento principale che definisce i poteri e l'intero lavoro degli HOA. L'assemblea generale con il consiglio di amministrazione della HOA è tenuta ad agire nel quadro della legislazione moderna e oggi nell'articolo proposto esamineremo nel modo più dettagliato tutto ciò che riguarda i diritti e gli obblighi della HOA e del suo consiglio di amministrazione.

Cosa può fare HOA?

In breve, è svolgere lavori relativi alla gestione della casa, ovvero svolgere l'attività che era al centro della società di gestione (sotto forma di organizzazione commerciale o dipartimento dell'edilizia abitativa).

E ora diamo un'occhiata più da vicino all'intero ambito di attività incluso in questo concetto. Che cosa autorizzano esattamente gli inquilini ai loro rappresentanti alle elezioni del consiglio di amministrazione di HOA?

Il 137 ° articolo del Codice degli alloggi, dedicato alla regolamentazione di tali questioni, recita:

1. HOA ha il diritto di stipulare accordi con società di gestione e operative relative alla manutenzione di un condominio e alla fornitura di tutta la gamma di servizi.
2. Ha il diritto di eseguire determinati lavori senza ricorrere ai servizi del codice penale (ad esempio, assumere detergenti per l'accesso o organizzare la rimozione dei rifiuti indipendente).
3. HOA è impegnata nel calcolo delle entrate e delle spese con la determinazione dei fondi necessari per la manutenzione della casa, il pagamento per le attività degli appaltatori, la formazione di un fondo di riserva e quelli destinati alla revisione.

E anche?

Altri diritti del consiglio HOA includono:

1. La società di persone può condurre accordi in virtù di contratti con persone fisiche e giuridiche per i servizi forniti.
2. Secondo la procedura stabilita dalla legge, l'HOA può richiedere alla banca o agli individui fondi di credito.
3. È responsabile della vendita, dello scambio e del leasing di proprietà, compresi gli immobili. Ad esempio, HOA ha il diritto di riscuotere le tasse dagli imprenditori che vogliono affittare spazi per uffici nell'edificio o per il commercio.
4. HOA calcola gli affitti in base a stime dei costi.
5. Raccoglie anche questo affitto dai proprietari e dagli inquilini dei locali del condominio.
6. Inoltre, tra i suoi diritti vi è l'adozione di misure legali nei confronti di persone che devono essere in affitto o in affitto, che devono certamente riflettersi nei verbali delle riunioni del consiglio di amministrazione di HOA.

Carta HOA come documento principale

L'elenco completo e completo dei poteri posseduti dalla HOA deve essere elencato nella Carta di questa organizzazione. Questo elenco, ad esempio, può includere l'autorizzazione per effettuare la ricostruzione, apportare modifiche all'area locale sotto forma di attrezzature di parcheggio per auto, ecc. Tutti i diritti di questa organizzazione elencati nella sua Carta non possono essere in conflitto con il contenuto del Codice degli alloggi. Possono solo integrare ed espandere le sue disposizioni principali in situazioni specifiche.

L'esercizio della maggior parte dei diritti da parte del consiglio di amministrazione della società viene eseguito nell'ordine di lavoro: l'affitto viene calcolato, i fondi vengono assegnati ai conti bancari, il protocollo del consiglio di amministrazione della HOA viene mantenuto. Queste azioni sono per il lavoro attuale. Il rispetto della legalità di tutte le operazioni menzionate è monitorato da una commissione speciale denominata il comitato di revisione contabile per un importo da tre a quattro persone. La sua composizione non è tra i membri del consiglio di amministrazione o altri dipendenti HOA.

Se è necessario apportare modifiche importanti (ad esempio, per riorganizzare la struttura della HOA, modificare il rapporto tra i fondi assegnati a vari fondi e riattrezzare l'edificio), il consiglio è tenuto a organizzare un'assemblea generale di tutti i residenti con la domanda posta ai voti. Il diritto di svolgere le attività dichiarate dell'Assemblea riceverà solo con la maggioranza dei voti positivi.

Informazioni sulle funzionalità di HOA

Molto spesso, nel processo di esercizio dei propri diritti, i membri del consiglio di amministrazione di HOA hanno una serie di domande relative a una serie di argomenti controversi o problematici. Di seguito diamo esempi dei più rilevanti.

Una delle questioni urgenti è il rifiuto del consiglio di amministrazione di rilasciare certificati degli inquilini (sulla composizione della famiglia o dichiarazioni estese) sulla base degli arretrati di affitto. Domanda naturale: il consiglio di amministrazione della società ha il diritto di rifiutare di rilasciare certificati ai suoi membri in presenza di debito?

Questa pratica è contro la legge. Allo stesso tempo, tali azioni sono universalmente utilizzate dalle autorità HOA allo scopo di incoraggiare i residenti a coprire il debito o parte di esso. È necessario essere consapevoli del fatto che l'emissione dei certificati richiesti non è considerata un diritto, ma un obbligo della HOA. Ciò vale anche per i casi in cui i residenti hanno debiti di qualsiasi entità per servizi di pubblica utilità.

L'accesso all'appartamento è legale?

Un'altra domanda frequente della categoria di quelli problematici riguarda i poteri del presidente o del consiglio della società di entrare nell'appartamento e ispezionarlo. Situazioni simili non sono rare per un tipico protocollo di scheda HOA. La nostra Costituzione, come legge fondamentale, sancisce il diritto di ogni cittadino all'inviolabilità della propria casa. In pratica, ciò significa che senza il permesso dei proprietari dell'appartamento, nessuno ha il diritto di accedervi. L'eccezione si applica solo ai casi in cui esiste un mandato o una minaccia di attacco terroristico o cataclisma (artificiale o naturale).

In altri casi (incluso in situazioni di emergenza, ad esempio una rottura del tubo), il passaggio nell'appartamento è possibile solo con il permesso dell'inquilino. Questo è il motivo per cui qualsiasi scusa per il diritto di accesso ai locali (per controllare i contatori o leggere, misurare la pressione, misurare la temperatura, ecc.) È illegale.

Riguardo a sanzioni e multe

Un'altra questione, non meno acuta, è l'autorità della HOA nel calcolo degli interessi. La società ha diritto a ciò nel caso in cui tale funzione sia prescritta nella Carta, che è stata adottata dall'assemblea generale dei residenti. Questa misura si riferisce al forzato, destinato a stimolare i debitori al pagamento anticipato di fondi per l'edilizia abitativa.

La procedura di assegnazione delle ammende è rigorosamente regolata e prescritta nella Carta. In questo caso, si dovrebbe concentrarsi sulle disposizioni del codice fiscale della Federazione Russa relative ai limiti massimi delle sanzioni. Ad esempio, è vietato addebitare un'ammenda superiore a 1/30 del tasso di rifinanziamento per ogni giorno di pagamento scaduto.

Siamo tenuti a firmare un accordo con la HOA?

A volte i residenti possono essere indignati dalla proposta della HOA di firmare un accordo di servizio. Tali accordi dovrebbero essere conclusi e gli HOA sono tenuti a farlo? Questa pratica è assolutamente normale. Il diritto delle associazioni dei proprietari di case di stipulare contratti, nonché la disposizione che regola il calcolo dei pagamenti, è prescritto dall'articolo 137 del Codice degli alloggi RF.

In presenza di tali accordi firmati, il consiglio ha il diritto di concludere per conto dei residenti tutti i tipi di transazioni con i fornitori di servizi. Se non vi è alcun accordo tra il proprietario e l'HOA, i residenti dovranno concludere autonomamente gli accordi necessari presso l'ufficio di rappresentanza della società operativa.

Attenzione: violazione!

Il prossimo problema, che spesso si verifica nei condomini, è pubblicare sul display HOA un elenco di debitori. In questo caso, l'indignazione dei residenti è abbastanza giustificata e logica.Per legge (stiamo parlando di dati personali), è vietato divulgare direttamente tali informazioni. Il consiglio di amministrazione non ha il diritto di pubblicare dati sui residenti senza il loro consenso scritto. Questo vale non solo per indirizzi, nome completo e dati del passaporto dei residenti, ma anche delle dimensioni del debito esistente.

Tali elenchi possono essere compilati dal consiglio per uso interno e adottare misure per influenzare i debitori. Dovrebbero essere conservati al chiuso in una cassaforte. Nel caso di tale pubblicazione illegale, il debitore ha il pieno diritto di presentare ricorso al tribunale per il risarcimento del danno morale. L'azione massima possibile per l'HOA in questo caso è di pubblicare un annuncio del debito totale comunale accumulato e un avvertimento su un appello imminente alla corte.

Responsabilità del Board of HOAs

Il loro elenco è riportato negli articoli del codice civile della Federazione Russa n. 148-149. Cosa deve esattamente la pensione HOA ai proprietari degli appartamenti che la scelgono?

1. Rispettare le disposizioni legali e le disposizioni della Carta.
2. Supervisionare lo svolgimento da parte dei residenti delle proprie funzioni relative alla manutenzione della struttura.
3. Gestire direttamente un condominio o controllare la società che esegue questa gestione.
4. Concludere contratti con fornitori di servizi pubblici e subappaltatori.
5. Impegnarsi in contratti riguardanti la riparazione e la manutenzione dell'edificio.
6. Conservare elenchi di residenti che sono membri della partnership.
7. Impegnarsi nella contabilità, fare stime delle entrate e delle spese, addebitare gli affitti.
8. Conservare i registri e rilasciare i certificati necessari ai residenti - membri della HOA.
9. Per tenere riunioni generali dei residenti con la fornitura di relazioni dal consiglio di amministrazione HOA sul lavoro svolto.
10. Controllare le attività del presidente del partenariato.

Quali sono le responsabilità immediate del presidente della HOA?

1. Assume e licenzia il personale necessario, impartisce ordini ad altri funzionari HOA.
2. Entro i propri poteri, agisce per conto della società, senza ricorrere alla notifica preventiva di tutti i suoi membri.
3. Invia qualsiasi documento da lui sviluppato alla decisione della riunione dei residenti.

Sulla responsabilità per inadempimento dei doveri

Tale misura non è registrata né nella LC né nel codice civile della Federazione Russa. Ma ciò non significa che sia impossibile ritenere responsabili i trasgressori. Questo problema, di norma, è regolato anche dalla Carta della società, che prevede alcuni tipi di punizione per colpa specifica. In un caso più generale, potrebbe esserci una nota sulle azioni ai sensi della legge vigente.

La responsabilità civile generale è in caso dei seguenti reati:

1. Negligenza (ad esempio, la mancanza di notifica da parte di un membro del consiglio degli inquilini HOA a tempo debito in merito alla prossima riunione).
2. Frode: questa potrebbe essere una falsa testimonianza di dispositivi di misurazione o documenti relativi ai proprietari dei locali.
3. Rastraty o appropriazione di fondi dei proprietari - a volte ci sono casi di distribuzione illecita illecita di fondi di un fondo generale o di riserva.
4. Inganno dei proprietari, compreso l'intero incontro.
5. Contraffazione ufficiale.
6. Eccesso di propria autorità (questo include gli esempi sopra con liste sospese di residenti, ecc.).

Qualsiasi membro del partenariato, compresi i rappresentanti del consiglio di amministrazione della HOA e il presidente stesso, è tenuto ad assumersi la responsabilità finanziaria delle proprie azioni. In caso di danni alla proprietà comune per colpa del proprietario (ad esempio, a causa di inondazioni), quest'ultimo è tenuto a risarcirlo. Viene redatto un atto speciale per determinare l'entità di tale danno. La valutazione, se necessario, viene effettuata con il coinvolgimento di professionisti. Inoltre, una descrizione di una serie di situazioni specifiche relative ai reati può essere contenuta nella carta della HOA.

Poteri del Consiglio di amministrazione degli HOA

Di che tipo di poteri stiamo parlando? Il compito della direzione del partenariato è impegnarsi nelle sue attività dirette. L'intero elenco di poteri necessari a questo scopo è regolato dallo stesso Codice abitativo (articolo 147). Nella Carta dell'organizzazione deve necessariamente distinguere tra azioni che rientrano nelle competenze del consiglio e l'assemblea generale dei residenti. Cioè, dovrebbero esserci chiare indicazioni che sono il presidente e i suoi supplenti che possono decidere in una riunione del consiglio di amministrazione della HOA senza ricorrere alla notifica preventiva dei residenti.

Nella maggior parte dei casi, questi sono i poteri del consiglio:

1. La gestione diretta della partnership con la nomina di esecutori specifici per lavori specifici e la formazione del personale HOA.
2. Concludere accordi di servizio pubblico per conto dei proprietari di case.
3. Raccolta fondi per la riparazione e la manutenzione di un condominio.
4. Condurre documenti con l'emissione di tutti i documenti e certificati necessari.
5. Conduzione bancaria e contabile con il trasferimento di fondi nell'ambito di contratti per la remunerazione degli appaltatori.
6. Conduzione di assemblee generali di residenti con compilazione del relativo protocollo.
7. Protezione in tribunale degli interessi dei membri della società.
8. In una situazione di mancato pagamento da parte dei residenti di debiti per servizi pubblici - appello alle autorità ufficiali (dall'amministrazione comunale alla corte e ai pubblici ministeri).

risultati

Ciò dimostra che l'intero elenco dei poteri del consiglio di amministrazione della HOA è determinato dalle sue funzioni dirette derivanti dallo scopo principale della partnership: la manutenzione di un condominio.

Oltre a quanto sopra, l'autorità HOA può includerne un numero aggiuntivo, che deve certamente essere fissato nella Carta del partenariato. Possiamo parlare dell'organizzazione del territorio adiacente, del self-service dell'edificio, della riscossione degli affitti delle persone che sono gli inquilini dei locali commerciali e residenziali della casa, nonché della disposizione della proprietà comune della casa, che comprende cantine, ascensori, ecc.

Il Codice abitativo conferma che sia i diritti che gli obblighi della HOA sono indissolubilmente legati alle loro funzioni e derivano dal compito di mantenere il condominio e tutte le proprietà ad esso correlate in pieno ordine.