Spesso, una proprietà ha diversi proprietari. Hanno una parte o una stanza separata in questo oggetto. Se uno dei proprietari decide di vendere la sua proprietà, deve prima offrire la sua quota ad altri comproprietari. Ciò è dovuto al fatto che hanno un diritto di acquisto preventivo. Viene offerto un oggetto ad un certo prezzo, al quale in caso di rifiuto è necessario offrire una camera o una quota ad altri acquirenti. Se il prezzo scende, allora devi contattare nuovamente i comproprietari sull'offerta per acquistare parte dell'appartamento.
Il concetto di legge preventiva
È rappresentato dal diritto del proprietario della stanza o della condivisione dell'appartamento di acquisire un'altra parte venduta dal comproprietario. Solo previa formalizzazione di un rifiuto formale questa proprietà può essere ulteriormente offerta a persone non autorizzate.
Il processo di utilizzo del diritto di acquisto preventivo è regolato dall'articolo 250 del codice civile. Pertanto, il proprietario dell'oggetto prima di venderlo ad altri deve assicurarsi che tutti i suoi vicini nell'appartamento comunale o i comproprietari dell'oggetto privatizzato siano informati della vendita pianificata e inoltre non vogliono usare il loro diritto legale. Si consiglia di rifiutare per iscritto. Inoltre, il venditore deve avere la prova di aver effettivamente informato i comproprietari della vendita della sua parte.
Questioni emergenti
Le persone con solo una parte di un immobile quasi sempre incontrano alcune difficoltà nella vendita di proprietà. Ciò è dovuto al fatto che altri comproprietari hanno il diritto preventivo di acquistare una quota. Le difficoltà e i problemi più popolari includono:
- Gli ostacoli alla vendita della stanza sono creati da altri inquilini della proprietà. Ad esempio, dichiarano direttamente ai potenziali acquirenti che rovineranno la loro vita e allo stesso tempo non vogliono riscattare una quota per conto proprio.
- I comproprietari rifiutano di accettare un avviso speciale sulla vendita di proprietà, pertanto è necessario inviare un documento con lettera raccomandata con ricevuta di consegna al fine di avere prove della conformità ai requisiti di legge.
- Inizialmente, i detentori di azioni rifiutano di riscattare una quota, ma poi vanno in tribunale per contestare la transazione già conclusa con terzi. Ma se il venditore ha la prova dell'avviso dei cittadini, il tribunale non soddisferà i reclami.
- Numerosi azionisti possono manifestare contemporaneamente il desiderio di acquistare parte dell'appartamento e, in tale situazione, il venditore può scegliere autonomamente con chi concludere la transazione.
- Non è possibile notificare ad altri comproprietari la vendita della parte, se esiste un accordo con un solo inquilino che acquisterà la quota.
Il diritto preventivo di acquistare una quota in un appartamento con un minore implica che è necessario non solo ricevere un rifiuto di riscattare una quota dai suoi rappresentanti ufficiali, ma anche ottenere il permesso di vendere proprietà dalle autorità di tutela. Allo stesso tempo, non è consentito che i diritti del bambino vengano violati in alcun modo attraverso questa transazione.
Come prevenire i rischi?
Ogni persona che possiede solo una certa parte del settore immobiliare dovrebbe essere ben versata in quello che è il diritto preventivo di acquistare una quota. In questo caso, è possibile evitare la situazione in cui verrà contestata la transazione per la vendita di proprietà. Per prevenire vari rischi, vengono presi in considerazione i seguenti punti:
- gli altri proprietari di appartamenti vengono correttamente e tempestivamente avvisati della vendita pianificata di parte dell'immobile;
- se un cittadino ha buoni rapporti con altri comproprietari, è richiesto un rifiuto scritto;
- se i proprietari degli appartamenti non vogliono scrivere un rifiuto, verrà inviata loro una notifica con lettera raccomandata con ricevuta di consegna.
Solo se è dimostrato che il venditore non ha violato i diritti di altri inquilini, si può garantire che la transazione non sarà contestata in tribunale.
È possibile aggirare il diritto preventivo di acquisto?
Ci sono alcuni trucchi che rendono possibile non ricevere il rifiuto da altri cittadini e non inviare loro un avviso sulla vendita di una parte della proprietà. I principali metodi di questo tipo includono:
- Fare un accordo regalo, non una vendita sulla base di un contratto di vendita. Il diritto di acquisto preventivo è valido solo per la vendita di un'azione, non un regalo. Ogni persona ha il diritto di disporre liberamente della propria proprietà, in modo da poter donare una quota a qualsiasi persona senza difficoltà e la possibilità di contestare. Ma se i comproprietari hanno la prova che la transazione rimborsabile è stata nascosta, allora viene riconosciuta in tribunale come falsificata sulla base dell'Art. 170 GK.
- L'aumento del valore di parte dell'immobile. Il contratto di vendita può indicare un prezzo elevato, ma in realtà l'oggetto viene trasferito a un costo diverso. Tali transazioni sono fraudolente, quindi se le loro sfumature sono rese pubbliche, vengono riconosciute nulle.
- Fare un patto con un impegno. Ad esempio, il venditore della stanza redige un prestito dall'acquirente, per il quale viene redatto un documento ufficiale. Ai sensi del presente accordo, parte della proprietà viene fornita come garanzia. Inoltre, il risarcimento viene scritto, a seguito del quale il creditore rifiuta il denaro e il venditore gli trasferisce la proprietà per questo. Ma quando si utilizza un tale schema, è necessario registrare ufficialmente sia l'accordo di impegno che il contratto di compensazione.
Tali trucchi vengono generalmente utilizzati se esiste davvero una cattiva relazione tra i residenti della stessa proprietà, quindi i cittadini cercano di usare il loro diritto preventivo per infastidire il comproprietario della proprietà.
Regole per la notifica ai cittadini
Se il proprietario di una quota in un oggetto decide di vendere la sua proprietà, esegue le seguenti azioni:
- sulla base dell'articolo 250 del codice civile della Federazione Russa, tutti gli altri comproprietari hanno un diritto di acquisto preventivo, pertanto inizialmente viene loro offerta un'azione a un certo costo;
- Inoltre, viene compilata una notifica scritta contenente informazioni sulla vendita pianificata di proprietà;
- il documento indica il prezzo al quale è pianificata la transazione;
- piani di rata o altre opzioni possono essere offerti ai sensi del presente documento, consentendo ad altri proprietari di appartamenti di riscattare una quota;
- Sulla base di questo avviso, i restanti proprietari della proprietà rifiutano o concludono una transazione.
Se i cittadini semplicemente rifiutano di accettare la notifica, viene inviata loro per posta e inoltre dovranno pagare una notifica di consegna in modo che il venditore abbia la prova della conformità ai requisiti di legge. In tali condizioni, la notifica è giuridicamente vincolante anche se il destinatario rifiuta di ricevere la lettera.
30 giorni dopo l'invio delle notifiche, è possibile iniziare a vendere la puntata a persone non autorizzate se i comproprietari non hanno espresso il desiderio di acquistarlo da soli.
Modi per inviare notifiche
Si consiglia di consegnare il documento personalmente per la firma. Ma in pratica, ci sono spesso situazioni in cui c'è troppo disaccordo tra i proprietari della stessa proprietà. Ma anche in tali condizioni, non è consentito ignorare il diritto preventivo di acquistare una quota in un appartamento. Una notifica può essere inviata in vari modi:
- invio di telegrammi;
- invio di un documento tramite notaio;
- Invio tu stesso una lettera preziosa.
In ogni caso, dovrai pagare per la notifica di consegna del documento. Assicurati di salvare i documenti di pagamento confermando l'invio del documento. Questi documenti sono la prova durante il processo.
Quali informazioni sono contenute nella notifica?
La notifica anticipata della transazione garantisce il rispetto dei requisiti legali in relazione al diritto preventivo di acquistare una quota in un appartamento. Di seguito è riportato un esempio di tale avviso.
Assicurati di includere i seguenti dati in questo documento:
- indirizzo dell'appartamento;
- informazioni sulla dimensione della quota esistente;
- il valore al quale l'immobile viene venduto;
- offerta diretta di usare la tua parte giusta e riscattare l'oggetto;
- si indica che se questa proposta non viene accettata, la quota sarà venduta a terzi;
- di seguito viene scritta una richiesta per redigere un rifiuto o consenso per iscritto;
- sono fissate la data della notifica e la firma del richiedente.
La condizione principale è la necessità di vendere la proprietà esclusivamente al prezzo indicato nell'avviso. Se tutti i comproprietari si rifiutano di acquistare, puoi continuare a vendere a questo prezzo. Se il venditore non riesce a trovare gli acquirenti, non può semplicemente abbassare il prezzo. Per fare ciò, redigono nuovamente notifiche, che indicano un costo inferiore. Se uno dei comproprietari accetta di riscattare la quota, viene stipulato un accordo con lui. Il diritto preventivo di acquisto di un appartamento consente di aumentare la quota di proprietari di immobili esistenti.
Responsabilità per violazione dei diritti
Spesso, i cittadini che possiedono una quota nel settore immobiliare ignorano semplicemente il diritto preventivo di acquistare una stanza in un appartamento che altri comproprietari hanno. Ciò porta a una violazione dei diritti dei cittadini.
La principale conseguenza negativa di tale violazione è la capacità di contestare la transazione. Poiché il venditore non avrà prove della tempestiva fornitura di una notifica da parte di un altro comproprietario, la transazione è contestata. Il cittadino dovrà restituire l'importo dei fondi ricevuti dall'acquirente, quindi eseguire la procedura sulla base dei requisiti legali.
È obbligatorio chiedere un rifiuto?
Se esiste una buona relazione tra i comproprietari, è consigliabile chiedere di scrivere un rifiuto, se i cittadini non vogliono riscattare parte della proprietà.
Non è richiesto un rifiuto se viene inviata una notifica per posta, poiché comunque il mittente ha la prova della conformità ai requisiti di legge. È necessario attendere una risposta entro 30 giorni. Se è assente, è comunque possibile gestire la vendita di azioni a terzi.
Altre sfumature
Il diritto preventivo di acquistare una stanza in un appartamento comune o in una proprietà privatizzata viene spesso utilizzato, ma esiste in altre aree. Questi includono:
- Al momento del noleggio. Se viene affittato un oggetto, le persone che vivono in questo appartamento, dopo che l'asta è stata messa all'asta, hanno la priorità come acquirenti. Ciò è dovuto al fatto che gli alloggi sono già abitati da questi cittadini.
- Per una struttura municipale. Se il comune mette in vendita l'edificio in cui i cittadini vivono sulla base di un contratto di prestito sociale, le persone ricevono lo stesso alloggio per gli stessi motivi o il diritto di prelazione per l'acquisto della proprietà. Pertanto, gli inquilini hanno il diritto di partecipare all'asta con altre persone e possono anche trarre vantaggio dagli altri partecipanti. Pertanto, se accettano un riacquisto, l'asta semplicemente non si svolge, poiché un accordo viene concluso direttamente con loro.
- Per proprietà sequestrata. Se un oggetto viene sequestrato e confiscato per debiti, viene venduto all'asta. Un debitore può partecipare all'asta, che ha inoltre il diritto di riscattarlo direttamente senza fare offerte.
Lo scopo principale di questo diritto è l'opportunità per le persone che già utilizzano la proprietà di diventare proprietari a pieno titolo.
conclusione
Diversi cittadini hanno diritti di prelazione in vari settori in relazione a tutti i tipi di proprietà. È implementato in vari modi e il suo scopo principale è l'opportunità per i cittadini di acquistare abitazioni che effettivamente usano.
Se questi diritti vengono violati, la transazione viene facilmente contestata in tribunale.