Gli appartamenti comunali si trovano ancora spesso nelle città russe. I cittadini che vivono in stanze separate possono essere inquilini sulla base di un contratto di locazione sociale e possono anche essere proprietari diretti di proprietà. In quest'ultimo caso, è spesso richiesta la vendita di una stanza in un appartamento comune. Questo processo presenta molte difficoltà, dal momento che tutti gli altri inquilini hanno un diritto preventivo di acquisto. Pertanto, è possibile vendere alloggi a persone non autorizzate solo dopo il rifiuto da parte di altri proprietari di locali di acquisire una stanza.
Come viene confermata la proprietà?
Per la vendita di qualsiasi proprietà, il venditore deve avere la proprietà di questa proprietà. È confermato solo da documenti ufficiali, pertanto è richiesto un certificato di proprietà o un estratto dell'USRN contenente informazioni sul proprietario della camera.
I documenti devono necessariamente indicare che un particolare cittadino è il proprietario di solo una parte dei locali. La dimensione della stanza è prescritta e la stanza dovrebbe essere allocata nell'appartamento.
Regolamento legislativo
I proprietari di stanze in un appartamento comune dovrebbero vendere le loro proprietà solo soggetti ai numerosi requisiti di legge. In caso contrario, la transazione potrebbe essere contestata dai vicini. Pertanto, quando si implementa questo processo, vengono presi in considerazione i contenuti di HA e FA.
Sulla base di questi regolamenti, viene stabilito chi ha il diritto preventivo di acquisire un locale e quali requisiti devono essere rispettati dall'accordo stipulato.
Sul display LCD, l'obbligo del proprietario è di notificare la decisione a tutti gli altri residenti dell'appartamento.
Sfumature di vendita ai vicini
Molto spesso, una stanza viene venduta in un appartamento comune ai vicini. Hanno il diritto preventivo di acquisire questa proprietà. Le caratteristiche di questo processo includono:
- inizialmente, il proprietario della stanza deve informare tutti i vicini che intende vendere la proprietà;
- inoltre, non è possibile effettuare transazioni entro 30 giorni, poiché questo periodo viene concesso ai vicini per decidere in merito all'acquisizione di questo oggetto;
- il consenso o il rifiuto è scritto.
Se un vicino desidera acquistare una stanza, viene stipulato con lui un contratto standard di vendita. Il prezzo è determinato dal venditore diretto.
Come vendere una stanza a persone non autorizzate?
Vendere una stanza in un appartamento comune agli estranei è un processo piuttosto complicato, poiché i proprietari di case devono spesso affrontare il fatto che i vicini pongono vari ostacoli alla transazione. Le sfumature della procedura includono:
- inizialmente richiesto di ricevere da tutti i vicini il rifiuto di acquistare una stanza;
- gli alloggi vengono venduti agli estranei allo stesso prezzo offerto ai vicini;
- se esistono prove scritte del rifiuto dei vicini, la vendita dell'oggetto viene effettuata secondo la procedura generale, per la quale viene stipulato un contratto standard di vendita;
- la transazione viene quindi registrata con Rosreestr.
Il processo deve essere eseguito tenendo conto dei numerosi requisiti di legge. Se ci sono anche piccole violazioni, allora possono essere la base per contestare la transazione da parte dei vicini.Pertanto, è consigliabile utilizzare il supporto legale per le transazioni immobiliari, in quanto un avvocato esperto sarà in grado di suggerire quali azioni il venditore dovrebbe intraprendere in una determinata situazione.
Chi ha il diritto preventivo?
Quando si vende una stanza situata in un appartamento comune, si dovrebbe tenere conto dei diritti che hanno i proprietari delle altre stanze nell'appartamento. I vicini hanno il diritto preventivo di acquistare una stanza in vendita. Pertanto, inizialmente viene necessariamente offerta l'opportunità di acquistare questa proprietà ai vicini. Solo a tali condizioni sarà legale vendere una stanza in un appartamento comune. I vicini vengono avvisati per iscritto, nonché 30 giorni prima della vendita a persone non autorizzate.
Il diritto preventivo è goduto da tutti i cittadini che vivono in questo appartamento. Solo al ricevimento di un rifiuto da parte di tutte queste persone dalla proprietà venduta il proprietario riceve l'autorizzazione a vendere una stanza in un appartamento comune.
Spesso i vicini si rifiutano di redigere un rifiuto scritto. In questo caso, è importante che il venditore abbia la conferma che è stata inviata una notifica. Pertanto, è consigliabile utilizzare una lettera raccomandata con conferma di consegna per questi scopi.
Procedura di vendita della camera
La procedura per vendere una stanza in un appartamento comune implica la necessità di eseguire determinate azioni sequenziali. Questi includono:
- viene determinato il costo della stanza, per il quale è possibile decidere autonomamente o utilizzare l'aiuto di un perito;
- viene redatto un avviso per tutti i vicini, dopo di che il documento viene trasmesso personalmente ai cittadini con una firma o inviato per posta con ricevuta di ritorno;
- se i vicini non vogliono acquistare una stanza, devono ricevere un rifiuto scritto da loro entro un mese;
- quindi cerca gli acquirenti che sono persone non autorizzate;
- dopo aver trovato l'acquirente, viene firmato il contratto di vendita;
- Rosreestr corregge il trasferimento del diritto immobiliare a un'altra persona.
Se non è possibile trovare un acquirente, è consentito ridurre il prezzo, ma è importante invitare nuovamente i vicini ad acquistare una stanza a un nuovo costo. Solo dopo aver ricevuto un secondo rifiuto viene effettuata la vendita di una stanza in un appartamento comune a terzi.
Modi per vendere un oggetto
La procedura può essere eseguita in vari modi. Questi includono:
- Stanza di auto-vendita. In questo caso, il proprietario dell'oggetto deve eseguire tutte le azioni in modo indipendente. Deve avere una buona conoscenza della legge per non violare i diritti dei vicini. Dovrà occuparsi della ricerca di un acquirente e redigere un contratto di vendita. Se le fasi della vendita di una stanza in un appartamento comune o i diritti dei vicini vengono violati in alcun modo, la transazione può essere contestata in tribunale.
- Appello agli agenti immobiliari. Offrono supporto legale per le transazioni immobiliari. Quando si utilizzano i servizi di professionisti, si può essere certi che la legge non verrà violata in alcun modo. Sono i dipendenti dell'agenzia che saranno impegnati nella ricerca di acquirenti e nell'esecuzione della transazione. I servizi sono a carico dell'acquirente o del venditore.
Molte persone pensano se è necessario utilizzare i servizi di un notaio quando si vende una stanza in un appartamento comune. Non è necessario contattare questo specialista per certificare il contratto di vendita. Ma al fine di garantire in futuro che non vi sia alcuna possibilità di contestare la transazione, è possibile contattare un notaio che studierà tutti i materiali del caso e sarà in grado di dire se il contratto è legale.
Come ottenere il consenso dei vicini?
La vendita di immobili nel secondario è sempre un processo specifico e complesso, ma la vendita di locali in un appartamento comune è considerata la procedura più insolita. Per la sua attuazione, i vicini hanno bisogno di un rifiuto dal settore immobiliare.
Il proprietario della stanza non può chiedere l'autorizzazione ai vicini di venderla, ma dovrà notificarli la decisione prevista un mese prima della conclusione della transazione. I vicini possono prendere una decisione positiva, pertanto sarà necessario stipulare un contratto di vendita con loro.
È possibile vendere senza un rifiuto scritto?
Spesso negli appartamenti comuni tra i vicini c'è una relazione troppo brutta, quindi non vogliono contattarsi in alcun modo. Pertanto, i vicini non rispondono alla notifica ricevuta.
Per evitare futuri problemi con la vendita di immobili nel secondario, si consiglia di eseguire le seguenti operazioni:
- inizialmente è consigliabile inviare un avviso per posta raccomandata, dopo aver pagato una ricevuta di consegna, in modo che il cittadino abbia la prova di aver realmente informato i vicini della vendita della stanza;
- se la relazione è buona, i vicini fanno un rifiuto scritto di acquistare un'abitazione, sulla quale devono necessariamente essere firmati;
- è consentito invitare testimoni a cui viene trasmessa la notifica, pertanto sono questi cittadini che potranno confermare in tribunale che il venditore della sala ha seguito rigorosamente i requisiti di legge.
Se i diritti dei vicini vengono violati, la transazione viene facilmente riconosciuta attraverso un tribunale come non valida, quindi gli acquirenti possono perdere la proprietà acquisita.
Quali documenti sono necessari per la vendita?
La corretta esecuzione della transazione comporta la preparazione di determinati documenti da parte del venditore. Come vendere una stanza in un appartamento comune? Per questo sono necessari i seguenti documenti:
- passaporto del venditore;
- titoli di proprietà immobiliari, con l'aiuto del quale un cittadino conferma il proprio diritto ad una stanza, inoltre, possono essere rappresentati da un accordo di privatizzazione, testamento, buono regalo o altro documento;
- estratto dall'USRN, che indica il proprietario della stanza, la presenza di vari oneri, le dimensioni della stanza e altri parametri importanti per ciascun acquirente;
- piano tecnico e scheda tecnica, e sulla base di questi documenti, i futuri proprietari saranno in grado di verificare l'assenza di riqualificazione illegale;
- certificato che indica l'assenza di debiti per il pagamento di bollette;
- rifiuto scritto di acquistare beni immobili ricevuti da tutti i vicini degli appartamenti.
Questi documenti sono richiesti non solo dagli acquirenti, ma anche dagli agenti immobiliari, se viene presa la decisione di utilizzare i loro servizi.
Regole per la stesura di un contratto
Un punto importante per ogni venditore è la corretta preparazione del contratto di vendita. È necessariamente formato per iscritto. Le sue condizioni essenziali includono punti:
- informazioni sulle parti dell'accordo presentate dal venditore e dall'acquirente;
- dati sull'oggetto del contratto, per i quali sono indicati l'indirizzo dell'appartamento, le dimensioni della stanza, nonché i suoi altri parametri importanti;
- il costo della stanza indicato in rubli e in parole;
- viene data la procedura di calcolo;
- la responsabilità di ciascuna parte è indicata in caso di violazione dei termini dell'accordo;
- la data del contratto;
- firme delle parti.
È possibile utilizzare moduli standard per redigere questo documento. Se l'agente immobiliare gestisce la procedura di vendita di una stanza in un appartamento comune, è lui che redige il documento.
Le sfumature dell'uso di schemi grigi
Alcuni proprietari di stanze in un appartamento comune stanno pensando alla possibilità di utilizzare schemi grigi che consentano loro di vendere immobili il più rapidamente possibile e senza concludere un accordo con i loro vicini. Spesso vengono utilizzati per evitare la tassazione. In genere, tali metodi vengono utilizzati se i vicini pongono vari ostacoli a un accordo.
I metodi più comunemente usati sono:
- solo una parte della stanza viene venduta all'acquirente interessato e successivamente i restanti metri quadrati vengono trasferiti sulla base della donazione;
- una stanza è impegnata sulla base di un contratto di prestito, dopo il quale un prestito non viene deliberatamente pagato, quindi l'alloggio viene recuperato con un metodo forzato;
- Gli alloggi vengono trasferiti sulla base di un contratto di donazione, ma in realtà il nuovo proprietario trasferisce i soldi all'ex proprietario per la proprietà.
Tutti i suddetti schemi sono considerati rischiosi, quindi c'è sempre la possibilità che l'acquirente sia un truffatore e si rifiuti di pagare per la stanza. Inoltre, tali transazioni possono essere di interesse per le forze dell'ordine o il Servizio fiscale federale, pertanto il venditore può essere ritenuto responsabile dal punto di vista amministrativo o penale.
Le conseguenze di una mancanza di preavviso
Il venditore della stanza, situato in un appartamento comune, deve informare i vicini della sua decisione. In caso contrario, ciò può causare conseguenze negative. I vicini possono contestare l'affare in tribunale, poiché desiderano diventare loro stessi proprietari.
Pertanto, in assenza di conoscenza su come viene completata la transazione, è consigliabile contattare agenti immobiliari esperti o ottenere una consulenza da un notaio.
conclusione
Vendere una stanza situata in un appartamento comune è una procedura piuttosto complicata, per la cui attuazione è necessario tenere conto dei requisiti di legge. Vengono notificati i necessari vicini di vendita previsti. Hanno il diritto preventivo di acquistare un alloggio.
Solo dopo aver ricevuto un rifiuto dai vicini puoi vendere la proprietà a persone non autorizzate. Per questo, è importante redigere correttamente un contratto di vendita. Non è consigliabile utilizzare schemi grigi per ridurre il prezzo di una stanza, poiché ciò è accompagnato da molti rischi per il venditore.