Il sistema di gestione di un condominio comprende una serie di aspetti organizzativi e legali. A volte è fuori dalla portata di uno specialista. Tuttavia, i cittadini hanno il diritto di gestire le loro proprietà, scopriremo come possono farlo.
Lo scopo dello studio
È noto che un condominio è un complesso complesso, la sua manutenzione richiede la soluzione di molti problemi e la conoscenza di una serie di atti normativi, è necessario interagire costantemente con cittadini, organizzazioni e autorità.
A tal fine, i proprietari di appartamenti dovrebbero scegliere uno dei modi proposti per gestire la propria casa. Quanto sia efficace ciascuno di essi, analizzeremo di seguito. Molto è determinato dall'attività dei residenti e dalla loro disponibilità a risolvere problemi comuni.
Regolamento legislativo
Il sistema di controllo di un condominio è determinato da un intero elenco di atti legislativi:
- Codice dell'alloggio: descrive i diritti e gli obblighi dei comproprietari, offre schemi di gestione e le procedure per la loro attuazione.
- Decisione del governo del 15 maggio 2013 n. 416 o, di fatto, le regole per la gestione di un condominio.
- L'elenco dei servizi minimi per la manutenzione della proprietà comune di un condominio.
- Decisione del governo del 23 settembre 2010 n. 731 - standard per la divulgazione di informazioni da parte delle organizzazioni di gestione.
- Altri atti delle autorità che incidono sulla prestazione di servizi, altre sfumature.
La legislazione russa regola molti settori della vita. Il sistema di gestione del condominio non fa eccezione. La difficoltà sta nel fatto che molti atti, ripetendo le disposizioni del LC, introducono regole aggiuntive, invece di specificare quelle esistenti. Inoltre, il materiale normativo è sparso attraverso numerosi atti, molti dei quali si contraddicono a vicenda.
Non è possibile scartare le opinioni dei tribunali. La Corte costituzionale, ad esempio, chiarisce periodicamente le disposizioni del LC e altri atti normativi. Sfortunatamente, la sua posizione non viene sempre presa in considerazione dai giudici quando prendono le decisioni.
Fornisce inoltre spiegazioni alle forze armate della Federazione Russa, il che non è facile. O cambiano la pratica di applicare le leggi non per il meglio, o non dicono nulla sui problemi veramente gravi che i proprietari, le organizzazioni di gestione e i terzi devono affrontare. Inoltre, in pratica, i riferimenti ad essi vengono ignorati in controversie specifiche.
Il sistema legale per la gestione di un condominio è un fenomeno complesso e ci vuole molto tempo per studiarlo.
Regolamento 416
Il documento specificato è l'atto normativo più importante dopo il display LCD. Amplia la comprensione di molte disposizioni del display LCD. Considera la sua struttura:
- disposizioni generali (sono elencati i metodi di gestione);
- standard di gestione;
- la procedura per la formazione di un elenco di lavori e servizi per la manutenzione di MKD;
- organizzazione del servizio di spedizione di emergenza;
- la procedura per il trasferimento e la generazione di documentazione tecnica per MKD;
- procedura per la conclusione delle attività dell'organizzazione di gestione;
- ordine di divulgazione delle informazioni da parte di HOA, cooperative specializzate.
Si può ragionevolmente sostenere che il decreto del governo della Federazione Russa sulla gestione dei condomini evidenzia molti punti in dettaglio.
Altri atti normativi
Non prenderemo in considerazione altre normative in tale dettaglio. Il regolamento 416 influenza direttamente le principali sfumature della gestione e si riferisce direttamente o indirettamente ad altri documenti.
Obiettivi e obiettivi della gestione
La gestione di un condominio nel sistema degli alloggi e dei servizi comunali è un sistema di misure volte a raggiungere una serie di obiettivi:
- creazione di condizioni di vita favorevoli e sicure;
- organizzazione della manutenzione della proprietà comune di un condominio;
- risolvere il problema dell'uso della proprietà comune;
- organizzazione della fornitura di servizi pubblici;
- mantenere le comunicazioni di ingegneria in buone condizioni.
La gestione di un condominio nel sistema abitativo è fornita nei seguenti modi:
- processo decisionale diretto da parte dei proprietari di locali residenziali;
- gestione di complessi residenziali attraverso la creazione di organizzazioni specializzate (HOA, cooperative) senza concludere un accordo con un'organizzazione di gestione;
- conclusione di un accordo con l'organizzazione di gestione, la decisione viene presa attraverso l'HOA o prendendo una decisione durante una riunione dei proprietari di proprietà;
- la gestione viene fornita dallo sviluppatore prima di concludere un accordo con l'organizzazione di gestione.
Quest'ultimo metodo è un'opzione intermedia. Perché? Dopo aver messo in funzione la casa, qualcuno dovrebbe occuparsene. Gli sviluppatori non sono organizzazioni di gestione specializzate. Per questo motivo, cercano di concludere un accordo con l'organizzazione di gestione il più presto possibile. Le viene data la documentazione tecnica. In precedenza, alcuni sviluppatori cercavano di creare le proprie società di gestione, ma la loro formazione ora è complicata. Viene presentato un intero elenco di requisiti, è necessario ottenere una licenza.
Di seguito parleremo di ciascuno dei metodi di controllo disponibili.
Standard di gestione dell'appartamento
Il decreto 416 delinea le attività delle organizzazioni di gestione e stabilisce anche alcuni criteri ai quali l'attività dovrebbe conformarsi.
Nella sezione dedicata alle norme, infatti, viene fornito un elenco di servizi e lavori sulla gestione di un condominio:
- la formazione, l'archiviazione, l'aggiornamento della documentazione è organizzata in conformità con le regole di gestione e la fornitura di servizi per la manutenzione di MKD;
- preparazione di proposte per la gestione della proprietà comune all'assemblea generale dei proprietari;
- sviluppo di un elenco di servizi per il mantenimento della proprietà comune, tenendo conto dell'importo minimo accettabile;
- fornitura di calcolo e giustificazione del prezzo dei servizi, divulgazione di tutte le informazioni;
- sviluppo di piani per misure di risparmio energetico;
- preparazione delle proposte più redditizie per il trasferimento di proprietà comune ad uso di terzi (affitto, ecc.);
- divulgazione di progetti di documenti relativi alla gestione e al mantenimento della proprietà comune;
- preparazione di documentazione, reclami, conclusione di accordi con organizzazioni che forniscono risorse, utilizzo di programmi specializzati creati per semplificare la documentazione;
- organizzazione e realizzazione di insediamenti con servizi pubblici e organizzazioni che forniscono beni e servizi nel corso della gestione;
- assicurare un controllo efficace da parte dei comproprietari (pubblicazione di indicatori di attività economica e finanziaria, altri documenti, ecc.);
- organizzazione dell'accoglienza e considerazione di domande, proposte e reclami;
- partecipazione dei proprietari al controllo di qualità del lavoro svolto.
L'elenco fa riferimenti diretti alle norme che regolano il lavoro con i dati personali e la fornitura di servizi pubblici.
Partecipazione diretta alla gestione
Secondo la RF LC, la gestione di un condominio senza creare una persona giuridica e coinvolgere una società di gestione è possibile a condizione che non vi siano più di 30 appartamenti nella casa. Perché hai deciso di introdurre una tale limitazione? È noto il fatto che è difficile concordare un gran numero di persone su una decisione che vada bene a tutti. Ma gli abitanti delle piccole case sono più strettamente collegati. E in questa situazione è più facile risolvere i problemi, evitando la burocratizzazione del processo e costi inutili.
Un tale sistema di gestione dei condomini implica che gli inquilini diretti concludano accordi con organizzazioni che forniscono risorse.
In questa situazione, è soprattutto importante monitorare la correttezza dell'assemblea generale, l'esecuzione del protocollo e le attività del consiglio del condominio. La legge consente all'assemblea generale di rilasciare una procura a una terza parte per rappresentare i suoi partecipanti, ad esempio, nei rapporti con l'Ossezia del Nord, le autorità quando definiscono i confini del territorio (l'elenco delle deleghe e dei casi per i quali viene emessa la procura non è limitato dalla legge).
Sulla base del verbale dell'assemblea generale, ciascun proprietario stipula un accordo con l'RNO. La legge stabilisce che tutti coloro che firmano l'accordo da parte dei comproprietari sono una parte dell'accordo.
La responsabilità della qualità dei servizi spetta all'azienda che lo fornisce. Il limite di responsabilità è determinato dalle clausole dell'accordo. Le regole per la fornitura di servizi descrivono la linea di responsabilità del consumatore e del contraente.
I proprietari sono responsabili della manutenzione delle reti condivise. Pertanto, uno di loro è impegnato nella manutenzione o viene selezionata un'organizzazione o una persona che, sulla base del contratto, sarà impegnata nella manutenzione. Come puoi vedere, questo metodo di controllo è abbastanza adatto per le piccole case.
Creazione di HOA
HOA è un'organizzazione specifica. È una forma di organizzazione di comproprietari di appartamenti per la manutenzione della proprietà comune e la fornitura di servizi pubblici. L'associazione può essere creata in una, contemporaneamente in più case (è caratteristica di piccole case di diverse decine di appartamenti ciascuna). L'organizzazione può impegnarsi in altre attività volte a soddisfare le esigenze di gestione.
Com'è la sua creazione? I comproprietari tengono un'assemblea generale e decidono di creare un sindacato. La legislazione regola rigorosamente il processo di preparazione al voto e la procedura per la sua attuazione. In caso di azioni illegali, ciò può comportare la liquidazione della società e il riconoscimento di tutte le sue ulteriori azioni come illegali e verranno annullate.
L'associazione inizia a funzionare dal momento della registrazione statale. Viene presentato il seguente elenco di documenti:
- verbale dell'assemblea generale;
- una copia della carta firmata da una persona autorizzata certificata da un notaio;
- un elenco di persone che hanno votato a favore della creazione di un HOA, con i loro dati personali e un'indicazione delle dimensioni delle loro azioni nella proprietà comune di loro proprietà.
Secondo l'LCD, la gestione di un condominio spetta al direttore del consiglio di amministrazione o al presidente che decide le questioni operative e all'assemblea generale. La legge ha diviso le competenze e attribuito poteri che possono essere esercitati solo direttamente dai proprietari. Ad esempio, cessione di proprietà comune.
Le associazioni dei proprietari di immobili operano sulla base della Carta, sviluppata in forma standard e approvata dalle autorità. Sono consentite piccole modifiche (in misura limitata). In caso di violazioni, l'ispettorato per l'edilizia abitativa emetterà un precetto in caso di reclamo o come parte dell'ispezione, che la procura o il tribunale ha il diritto di annullare.
Le attività degli HOA sono abbastanza formalizzate: tutte le decisioni sono registrate nel verbale delle assemblee generali, gli ordini del presidente. L'organizzazione ha conti bancari, è vietato l'uso di contanti. La capacità di accumulare fondi è un vantaggio significativo che non è disponibile con il controllo diretto della casa. L'unica eccezione: indipendentemente dal metodo di gestione, c'è sempre il diritto di aprire un conto per l'accumulo di fondi per importanti riparazioni.
Creazione di cooperative
Oltre alla HOA, i comproprietari hanno il diritto di affidare la gestione di un'altra persona giuridica, ad esempio una cooperativa per l'edilizia abitativa. Tuttavia, a differenza di HOA, inizialmente viene creata una cooperativa per la costruzione di un oggetto.Quindi l'organizzazione ha il diritto di continuare la sua esistenza. Tutte le sue attività, come cooperative simili, sono simili al lavoro degli HOA. Il motivo è che il trattamento della proprietà comune dei proprietari di un condominio si basa sulle stesse regole.
Pertanto, i metodi di gestione dei proprietari dei locali in un condominio mediante l'organizzazione di associazioni sono ridotti allo schema stabilito per l'HOA.
Ci sono casi di trasformazione di una cooperativa in una HOA.
Società di gestione
La sua caratteristica è commerciale. Tutte le altre organizzazioni hanno lo status di non profit e le loro attività non sono finalizzate a realizzare un profitto. Le aziende, al contrario, sono create proprio per questo scopo. Sono organizzati da autorità e privati.
La società offre una gamma completa di servizi, allo stesso tempo, i residenti della casa hanno il diritto di scegliere un'opzione diversa per la cooperazione. Pertanto, vengono offerte le seguenti opzioni:
- la società di gestione fornisce piena assistenza alla casa;
- Il contratto è concluso con l'HOA per soddisfare l'elenco di lavori o servizi specificato nel contratto.
Nel primo caso, non viene creata alcuna partnership; i comproprietari hanno il diritto di scegliere un'organizzazione durante un'assemblea generale. Se per qualche motivo l'incontro non si tiene, o se i cittadini sono riluttanti a partecipare alla scelta dell'organizzazione, le autorità municipali nominano un concorso. Quindi nominano una società di gestione, che si assume la responsabilità della gestione della proprietà comune della casa.
Il vantaggio di questo metodo è la disponibilità di risorse che HOA non possiede (attrezzature, personale).
Quale modo scegliere
La legge prevede diversi modi per organizzare la gestione di un condominio. I proprietari hanno il diritto di scegliere quello più adatto a loro.
Quali sono i vantaggi della gestione diretta, abbiamo esaminato sopra: il costo minimo, la comunicazione diretta con le organizzazioni che forniscono servizi e la mancanza di una struttura di gestione complessa e costosa.
La creazione di un'associazione richiederà un maggior grado di cooperazione, ma offre ai cittadini l'opportunità di gestire autonomamente la proprietà comune. La gestione della HOA o della cooperativa è più attenta alle esigenze dei residenti. Viene preso in considerazione il parere sulla dimensione delle tariffe e l'elenco dei servizi. Le questioni più importanti dovrebbero essere decise direttamente dai proprietari.
Sebbene le regole per la gestione di un condominio siano le stesse, è più facile per le società di gestione "recintare" ed è più difficile per i residenti adempiere ai propri obblighi. Il consiglio dell'associazione dipende dai propri vicini.
Sistema informativo di alloggi e servizi comunali
Nel 2017 è stato lanciato il portale della struttura abitativa dello stato informativo, che ha il ruolo di un sistema di riferimento per la gestione dei condomini. Contiene informazioni su autorità, società e organizzazioni responsabili della fornitura di alloggi e servizi comunali. Anche le associazioni di proprietari di case, le cooperative di gestione e le società sono incluse qui. L'obiettivo del portale era fornire ai cittadini informazioni sulla qualità, il volume delle utenze, le violazioni consentite e i diritti e gli obblighi delle persone.
Il sistema dovrebbe essere utilizzato principalmente per il calcolo e il pagamento dei pagamenti, il calcolo dei sussidi. È interessante notare che la legislazione consente di non pagare fatture che non sono state inserite nel sistema, incoraggiando le entità del mercato ad aderire al sistema.
Tuttavia, le organizzazioni di gestione, i loro rappresentanti devono affrontare continui malfunzionamenti del sistema e il processo di registrazione e immissione dei dati è una procedura complessa e complessa. C'è confusione con la dimensione dello spazio abitativo disponibile per le organizzazioni di gestione e contribuito da Rosreestr.
Pertanto, l'implementazione di una buona idea invece del sistema di aiuto per la gestione dei condomini ha creato un altro problema.
Risorse di supporto
Le attività di gestione richiedono l'esecuzione simultanea di molte funzioni.Allo stesso tempo, le modifiche vengono introdotte nella legislazione su base giornaliera, vengono fornite nuove spiegazioni sugli atti normativi esistenti e viene analizzata la pratica giudiziaria. Al fine di semplificare il lavoro con un volume crescente di informazioni, ad esempio, è stato creato un sistema elettronico di "gestione della casa multi-appartamento".
Ti consente di sistematizzare le informazioni disponibili, elaborarle. Sono disponibili modelli di documenti, resta solo da riempire.
In conclusione
Gestione di un condominio - un servizio fornito ai proprietari della casa. Hanno il diritto di prendere completamente tutto nelle proprie mani o trasferire il controllo a un'organizzazione specializzata.
Viene praticata un'altra opzione: viene creata una cooperativa di gestione o HOA, che stipula un accordo sulla fornitura di servizi con la società di gestione. Il grado di coinvolgimento di HOA nella gestione è già determinato dalle parti.
Il sistema legale per la gestione di un condominio rappresenta uno strato di atti legali (LCD, alcune leggi, decreti governativi, decisioni delle autorità locali).
In costante evoluzione dei requisiti legali, la complessità di molti processi provoca un aumento dell'onere per i responsabili della gestione. Per semplificarne la vita, vengono creati programmi specializzati, ad esempio il sistema di gestione dei condomini (ICFER).