Un contratto di locazione implica una transazione in cui il proprietario (locatore) si impegna a trasferire la proprietà all'utente (locatario) per un determinato periodo di tempo e il locatario si impegna a pagare per utilizzarlo. Come con qualsiasi altro contratto, una condizione importante in questo caso è il suo soggetto. Dipende da lui le conseguenze legali, incluso il termine del contratto di locazione. Per un periodo indeterminato o viene concluso un determinato contratto - questa è un'altra condizione essenziale di qualsiasi contratto. È molto importante che le parti stabiliscano il periodo di validità. Ma, oltre a ciò, esistono norme legislative, secondo le quali il periodo non corrisponde sempre alla loro volontà.
Leasing e noleggio: come distinguere
Prima di iniziare a studiare i termini, vale la pena comprendere i concetti che la gente comune confonde spesso. Si tratta di affittare e assumere. La differenza principale è che il contratto di locazione è accettato in relazione a un individuo, mentre il contratto di locazione è accettato in relazione a una persona giuridica. Altre differenze significative includono quanto segue:
- Oggetto. Se in affitto può essere esclusivamente un locale residenziale, allora quando lo si affitta è un ufficio, siti per la produzione e il commercio, nonché magazzini.
- Le parti del contratto di locazione sono il proprietario e l'inquilino, mentre in un contratto di locazione è il proprietario e l'inquilino. I termini pertinenti devono essere indicati nel contratto.
- In caso di situazioni di conflitto ai sensi del contratto di lavoro, puoi provare a risolverli tramite un'agenzia immobiliare. Se stiamo parlando di un contratto di locazione, molto spesso si rivolgono ad avvocati privati per chiedere aiuto.
- La durata del contratto. Se il contratto di locazione può essere emesso per qualsiasi periodo, il contratto di locazione è valido solo per un periodo non superiore a cinque anni. Pertanto, se il termine non è specificato nel contratto di lavoro, per impostazione predefinita il periodo limite della sua validità è di cinque anni.
- Le relazioni legali con un contratto di locazione sono regolate sulla base del cap. 34 del codice civile della Federazione Russa, e in relazione al contratto di lavoro, cap. 35 del codice civile della Federazione Russa.
- Se un debito deriva da un'entità legale, è più facile riscuoterlo, dal momento che quest'ultimo, di regola, ha proprietà, oltre a contanti nel conto corrente. Se i cittadini hanno una solvibilità limitata, ad esempio in assenza di lavoro, sarà più difficile farlo.
Comprendendo le differenze nell'assunzione e nel noleggio, procediamo direttamente al contratto di locazione, in particolare, al periodo di azione.
Caratteristiche del termine di locazione
Il periodo di validità è un periodo di tempo, che è determinato di comune accordo tra le parti. In conformità con esso, le relazioni legali di locazione iniziano e finiscono.
Secondo questo indicatore, l'inquilino ha l'obbligo di pagare la proprietà in affitto. A sua volta, il proprietario deve trasferire la proprietà all'utente in un periodo appropriato.
L'inizio e la fine della transazione dipendono dal termine del contratto di locazione. Un accordo viene concluso per un periodo indeterminato o per un determinato periodo, la sua validità inizia all'inizio della giornata e termina alla fine della giornata (alle 24:00). Di conseguenza, la risoluzione del contratto (se l'inquilino ha inviato un avviso sulla risoluzione di ulteriori rapporti legali) cade alle 24:00 di quella data, che è definita nel documento.
Tipi di contratti di locazione
L'articolo 610 del codice civile della Federazione Russa spiega la durata di un contratto di locazione. Per un periodo indeterminato, si considera concluso se il contenuto non stabilisce la data esatta. Tale documento è anche chiamato perpetuo.
Tuttavia, in senso letterale, un tale concetto non può essere interpretato. Qualsiasi contratto di locazione prevede un determinato periodo, poiché la cosa viene trasferita per l'uso e non nella proprietà dell'altra parte. In assenza di un periodo specifico, è più corretto parlare della possibilità delle parti in qualsiasi momento di interrompere il rapporto giuridico. È vero, per questo è prima necessario avvisare l'altra parte.
Ci sono anche contratti a breve termine. Sono spesso chiusi quando si affitta un'abitazione. Un contratto a breve termine è concluso principalmente per 11 mesi. Per questo motivo, non è necessario registrarlo con Rosreestr. Un contratto di locazione può essere concluso per due mesi, per diverse settimane, giorni e persino ore.
I contratti a breve termine sono i più redditizi per il locatore, in quanto non solo consentono di ottenere maggiori profitti, ma limitano anche l'inquilino in determinati diritti e consentono anche di evitare di pagare le tasse.
La legge prevede un concetto come il periodo limite del contratto. Non solo può essere indicato nell'accordo, ma è anche richiesto dalla legge. La condizione è valida, ad esempio, per il leasing di terreni e appezzamenti con minerali, nonché corpi idrici. La legislazione stabilisce i termini massimi ai quali questa proprietà può essere trasferita per l'uso.
Di norma, questa proprietà appartiene allo stato, in quanto cittadino o azienda, essendo il proprietario, ha più opportunità di esprimere la volontà. Pertanto, questo punto deve essere preso in considerazione al momento della firma del contratto.
Vi sono casi in cui la legislazione stabilisce un limite di tempo per un oggetto noleggiato e le parti non prevedono un termine di leasing. Per un periodo indeterminato, anche se si ritiene che un contratto sia stato concluso, sarà valido solo fino alla fine del periodo limite. Tuttavia, se una delle parti lo desidera, può recedere dal contratto in un momento precedente senza conseguenze legali.
Un altro tipo di documento è chiamato contratto a tempo determinato. Ciò significa che indica chiaramente un periodo di validità specifico o è associato all'insorgenza di un evento specifico. Ad esempio, un contratto di affitto di un cottage può prevedere la condizione: "prima della conclusione della transazione di acquisto e vendita" o "prima di entrare nell'eredità".
I contratti a lungo termine sono principalmente stipulati in affitto:
- Terreno.
- Sottosuolo.
- Corpo idrico.
Il rapporto giuridico nell'ambito di tali accordi può essere ulteriormente trasformato dal fatto che l'inquilino ha l'opportunità di diventare un vero e proprio proprietario. Ad esempio, se un appezzamento di terreno è registrato sotto la gestione di una fattoria sussidiaria per un periodo di 49 anni, quando una casa viene eretta su di esso (sotto forma di una struttura di capitale), il terreno può essere registrato nuovamente come proprietà.
Motivi per la conclusione di un accordo a tempo indeterminato
La normativa prevede la possibilità di concludere un contratto di locazione di beni a tempo indeterminato per i seguenti motivi:
- Non specificando il termine nel contratto.
- L'estensione del contratto esistente, utilizzando il diritto di prelazione.
estensione
Se una persona che ha affittato una determinata proprietà ha rispettato le condizioni durante l'intero periodo del contratto, ha il diritto preventivo di stipulare un contratto di locazione adeguato. Rinnovato per un periodo indefinito o per un periodo chiaramente definito - è possibile in diverse condizioni. Questi includono i seguenti:
- Non ci sono violazioni durante la validità del contratto originale.
- L'utente dei locali è pronto a offrire al proprietario condizioni favorevoli per il rinnovo rispetto a quelle offerte da altri candidati.
- È stata soddisfatta la condizione di pre-notifica, che esprime il desiderio di continuare il rapporto giuridico rilevante.
Si ritiene che il contratto contratto di locazione esteso a tempo indeterminato se l'inquilino non ha risolto il diritto di utilizzare la proprietà, e il locatore non crea ostacoli per questo. In tal caso, i termini dell'accordo rimangono gli stessi, ad eccezione dei casi in cui le parti dichiarano diversamente.
Tuttavia, per legge, l'inquilino deve comunicare per iscritto al proprietario l'intenzione di continuare ad affittare la proprietà entro un termine ragionevole fino alla fine del documento. Se le parti desiderano apportare modifiche, devono stipulare un accordo aggiuntivo in cui verrà visualizzato. Spesso le parti modificano i termini di un contratto di locazione.
Nel caso di alloggi, è più vantaggioso per l'inquilino decidere in anticipo su quale periodo sarà concluso l'accordo di locazione per i locali. Per un periodo indefinito, molto raramente i futuri residenti accettano di stabilirsi. Il periodo è uno dei punti più importanti dell'accordo. Pertanto, si raccomanda che il documento prescriva la condizione che il periodo rimarrà invariato per tutta la durata dell'azione.
Se il contratto di locazione, nonché il noleggio di una stanza o di un altro oggetto è a lungo termine, è accompagnato da una procedura di registrazione statale obbligatoria.
Azioni delle parti alla scadenza
Nei casi in cui il contratto è scaduto e l'inquilino non ha lasciato i locali e il locatore non si oppone, il diritto di utilizzare la proprietà continua alle stesse condizioni. Inoltre, il contratto è considerato prolungato per un periodo simile. Se l'inquilino non desidera possedere la proprietà in futuro, deve informare il proprietario. Altrimenti, potrebbero verificarsi conseguenze indesiderate. Di norma, questa condizione è prescritta nel contratto.
Se l'inquilino lasciava i locali, ma non ne informava il proprietario, allora potrebbe essere richiesto loro di pagare per il periodo in cui il proprietario non era a conoscenza di queste azioni. Se l'inquilino si rifiuta di dare la proprietà dopo la scadenza del contratto, il proprietario può ottenerlo andando in tribunale. La condizione principale in questo caso è il rispetto del termine di prescrizione.
Risoluzione del contratto
Se il contratto di locazione è concluso a tempo indeterminato, è possibile risolverlo in qualsiasi momento previo accordo tra le parti o unilateralmente. In quest'ultimo caso, a determinate condizioni, dovrai andare in tribunale. Il rifiuto unilaterale è confermato dalla pratica giudiziaria. Ad esempio, su questo c'è una determinazione della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa N. VAS-10796/13 in relazione al caso N. A33-8577 / 2012.
La risoluzione del contratto di locazione a tempo indeterminato è prevista anche dalla normativa vigente sotto forma della notifica di cui sopra. Informazioni al riguardo sono contenute nell'Art. 610 del codice civile della Federazione Russa. Per risolvere il contratto, il locatario deve informare il proprietario entro un determinato periodo. La notifica deve essere inviata nel modo prescritto. Se ciò non viene fatto, quando si applica all'autorità giudiziaria il tribunale prenderà in considerazione questo abuso.
Si deve prestare attenzione per garantire che la notifica sia documentata. A tal fine, è necessario fare un inventario degli investimenti.
Metodi di protezione
Per le parti del contratto vengono applicati diversi metodi di protezione. Pertanto, se il locatore invia un avviso al locatario e quest'ultimo non libera i locali, il locatore ha il diritto di presentare al locatario i seguenti requisiti:
- Effettua un pagamento per l'intero periodo di locazione. I fondi possono essere recuperati come arricchimento ingiusto. Poiché a questo punto il contratto è già considerato risolto, la riscossione sotto forma di affitto sarà errata.
- Liberare spazio. Questo requisito deve essere distinto da quello di rivendicazione, poiché si tratta di una questione legale. In caso di rapporti di locazione, vengono applicati metodi di protezione basati sulle disposizioni dell'art. 610 del codice civile della Federazione Russa.
Questo approccio è confermato dal decreto della Corte suprema di arbitrato dell'Ucraina n. 16253/11, adottato nel caso n. A40-13860 / 10-40-812.
L'interesse del conduttore è di solito di mantenere attiva la relazione anche dopo aver ricevuto la comunicazione di risoluzione del contratto di locazione. Il suo metodo di protezione viene scelto in base a chi è il padrone di casa, a chi sta dalla sua parte e alle sue azioni.
Ad esempio, se un contratto di locazione è concluso per un periodo indeterminato, ma le agenzie governative sono dalla parte del locatore, la sfida sarà effettuata in conformità con il Sez. 24 agroalimentare della Federazione Russa. Ciò è dimostrato dalla pratica giudiziaria, ad esempio la risoluzione FAS nel caso n. A57-3636 / 2012. Allo stesso tempo, la pratica giudiziaria conosce casi in cui questo metodo di protezione è stato riconosciuto come errato. Pertanto, con la decisione della FAS nel caso n. A55-25220 / 2012, l'obbligo di riconoscere la decisione dell'ente statale sul rifiuto unilaterale di adempiere al contratto di locazione della terra era illegale. Il tribunale ha spiegato questa decisione con il fatto che il richiedente ha scelto un metodo di protezione inadeguato, poiché i rapporti legali delle parti del contratto sono di diritto civile e non seguono i poteri pubblici dello stato. autorità.
Vi sono stati anche casi in cui l'obbligo di riconoscere la locazione di terreni per un periodo indeterminato è valido. In particolare, si tratta della risoluzione dello ZCO FAS nel caso A45-24711 / 2012, nonché della risoluzione dell'organo centrale FAS nel caso A62-7460 / 2012. I tribunali, considerando i requisiti pertinenti, erano guidati dai seguenti punti:
- Se il contratto è stato realmente concluso per un periodo indeterminato.
- Se è stato inviato un avviso di risoluzione.
- Sono soddisfatte le condizioni per l'invio di una notifica.
- È stato ricevuto da una seconda parte.
Registrazione del contratto
Il contratto di locazione di abitazioni (o locali non residenziali) concluso per un periodo massimo di un anno non è soggetto a registrazione (di norma, il loro periodo di validità è di 11 mesi). Anche la registrazione statale di un contratto di locazione a tempo indeterminato non viene effettuata nonostante il fatto che il periodo di validità del documento possa superare un anno. Ciò può essere compreso leggendo le disposizioni del paragrafo 2 dell'art. 651 del codice civile della Federazione Russa, che indica che la registrazione statale si riferisce a contratti a tempo determinato, la cui validità è superiore a un anno. Ciò è confermato anche dalla pratica dell'arbitrato, in particolare dalla risoluzione della FAS di Mosca nel caso n. KG-A40 / 6418-00, dalla risoluzione della FAS SZO nel caso n. A26-394 / 2007 e altri atti.
Non solo è necessario registrare un contratto di locazione concluso a tempo indeterminato, ma anche un documento rinnovato. La base di ciò è il paragrafo 2 dell'art. 621 del codice civile della Federazione Russa. Altri documenti che confermano questa disposizione includono una lettera informativa del Presidio della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa n. 59.
In pratica, per studiare il contratto di locazione a tempo indeterminato, il campione presentato di seguito sarà di grande aiuto.
La caratteristica principale è la mancanza di menzione del periodo di validità. Il resto del documento è un contratto di locazione regolare.
conclusione
Indipendentemente dal fatto che il contratto di locazione a tempo indeterminato sia soggetto a registrazione o meno, ci sono punti positivi e negativi in esso. L'inquilino può essere preoccupato che il proprietario abbia il diritto di risolvere il contratto in qualsiasi momento se lo informa correttamente. Il proprietario deve avere la prova di aver effettivamente inviato un avviso all'inquilino.