Parlando delle caratteristiche della vendita di locali residenziali, è necessario chiarire che l'ordine generale delle transazioni non cambia. Il piano d'azione e il regolamento rimangono gli stessi. Proprio alle azioni dei partecipanti si aggiungono sfumature.
Partecipanti alle transazioni
L'essenza del contratto è che il venditore si impegna a trasferire la proprietà dell'abitazione all'acquirente e l'acquirente lo accetta. Le caratteristiche della vendita di locali residenziali si riferiscono ad appartamenti, case e stanze in appartamenti e case.
Le parti della transazione sono il proprietario e l'acquirente, a cui vengono trasferiti tutti i diritti sull'oggetto. A volte ci sono diversi proprietari. I rappresentanti a volte agiscono per suo conto, agendo sulla base di una procura o altri motivi. Ad esempio, i genitori di un bambino che non ha ancora 18 anni.
Se il proprietario è uno stato o un comune, un ente o persona autorizzata a vendere la proprietà prende parte alla transazione. Un'eccezione è il caso della privatizzazione delle abitazioni, in cui il trasferimento di proprietà è gratuito.
Le caratteristiche della vendita di locali residenziali comportano la ricezione di un consenso notarile del coniuge che ha i diritti sull'oggetto.
Transazioni della procura
Il servizio di registrazione controlla attentamente i contratti e i documenti trasferiti per la conformità con le leggi applicabili. Questo destino non aggira la procura. A cosa prestano attenzione i funzionari?
- se la data di scadenza è scaduta;
- se la persona che firma il contratto ha l'autorità per trattare;
- se sono stati soddisfatti altri requisiti (ad esempio, il pacchetto di documenti contiene l'autorizzazione delle autorità di tutela per una transazione con il patrimonio immobiliare di un bambino o di una persona incompetente).
Il problema è che il controllo è limitato allo studio dei documenti, in particolare quelli rilasciati dalle autorità.
Se la procura è stata emessa molto tempo fa e il suo mandato non è scaduto, sarebbe ragionevole chiedere direttamente al proprietario se desidera ancora concludere un accordo. È del tutto possibile che la procura sia stata revocata e che il truffatore la stia utilizzando. La gestione di una procura con un notaio potrebbe non funzionare.
Se il venditore è l'erede
L'acquisizione di beni precedentemente ricevuti da un'altra persona per eredità è considerata un'attività rischiosa. In qualsiasi momento, possono sorgere eredi che chiedono la loro parte e persino intentare un'azione legale in tribunale.
Il problema non è solo in periodi sufficientemente lunghi di limitazione. La legge prevede il loro ripristino.
Casi simili si verificano nel settore immobiliare, i cui diritti passano attraverso una catena di transazioni. L'unico modo per prenotare una proprietà residenziale è dimostrare un acquisto equo.
Oggetto della transazione
L'oggetto della transazione è uno degli oggetti sopra elencati. Le caratteristiche della vendita di locali residenziali obbligano a inserire nel documento informazioni sufficienti per identificare l'oggetto. Il contenzioso e la legislazione richiedono informazioni dal registro statale dei diritti come informazioni sufficienti: numero catastale e base per la registrazione dei diritti del venditore (contratto, certificato di eredità, ecc.), Data di registrazione e altre caratteristiche.
Se un edificio residenziale o parte di esso viene venduto, la seconda parte riceve la quantità appropriata di diritti sul terreno o parte di esso. Le transazioni sul trasferimento di terra possono essere combinate o due documenti vengono firmati contemporaneamente.
La conseguenza di una violazione di questa regola è il riconoscimento della transazione come non concluso. Ciò significa che le sue condizioni di base non sono concordate e il documento non ha valore legale: non dà origine a diritti e obblighi.
Se l'oggetto in vendita è una stanza o un appartamento in un condominio, il nuovo proprietario riceve anche il diritto a una parte della proprietà comune. Un disclaimer è illegale.
Descrizione del soggetto della transazione
In che modo sono correlate le caratteristiche del contratto per la vendita di locali residenziali e l'oggetto della transazione? Le seguenti informazioni sono inserite nel documento:
- la città o la città in cui si trova;
- affrontare;
- superficie totale;
- numero di camere;
- la presenza di balconi e logge;
- numero catastale.
L'appartamento potrebbe avere caratteristiche che il venditore sta cercando di nascondere da motivi comprensibili. Tuttavia, l'identificazione di carenze nascoste dà all'acquirente il diritto di presentare un reclamo per danni. Se sono così gravi che l'acquisto perde significato, viene concesso il diritto di interrompere la transazione.
La ricostruzione o la riqualificazione devono essere legalizzate, altrimenti l'appartamento viene venduto, per così dire, senza di loro. Se le modifiche sono gravi, è possibile che al proprietario venga richiesto di riportare l'oggetto nella posizione originale. Pertanto, l'acquisizione di alloggi con tali difetti è piena di gravi difficoltà in futuro.
Se si propone di acquistare una casa in tale stato, i suoi cambiamenti sono legalizzati molto più facilmente. Viene presentata una domanda o una dichiarazione e un certificato dell'amministrazione comunale locale che la proprietà non va oltre la terra assegnata e le modifiche alla proprietà vengono apportate al registro dei diritti.
Se la terra viene acquisita allo stesso tempo
Quali sono le caratteristiche del contratto per la vendita di locali residenziali con un terreno sotto di esso?
Nella LC c'era il principio dell'unità del destino della terra e della proprietà situata su di essa. Se la casa viene trasferita, la terra viene trasferita di conseguenza.
La mancanza di scartoffie per la trama non proibisce al proprietario di vendere proprietà. Il contratto prende nota solo del trasferimento di terreni alle stesse condizioni in cui era di proprietà del venditore. Un'eccezione sono i casi di costruzione illegale su terreni che non sono destinati a questo o che non sono affatto nell'uso legale del venditore.
La legge proibisce la vendita di terreni senza la vendita simultanea di una casa situata su di esso.
Se il terreno sotto casa viene affittato, il nuovo proprietario lo riceve in locazione. In questo caso, non è richiesto il consenso del proprietario del terreno alla transazione.
La legge può anche prevedere eccezioni che vietano la vendita di terreni a determinate persone, in questo caso possono essere consentiti contratti di locazione.
Le clausole dell'accordo in materia di transazione indicano il numero catastale e la base per la registrazione della legge.
Diritti di terzi
Secondo il codice civile della Federazione Russa, la particolarità della vendita di locali residenziali è l'obbligo del venditore di annotare nel contratto tutte le persone che hanno il diritto di risiedere.
Ciò include tutti i parenti che vivono con lui, coniuge o coniuge. Gli ex familiari sono inclusi nell'elenco soggetti a convivenza. La legge estende il loro status a persone che non hanno una parentela o altra connessione con il proprietario, ma sono instillate da lui come membri della famiglia.
Se in precedenza un membro della famiglia non ha partecipato alla privatizzazione, si riserva il diritto di utilizzare i locali.
Le basi del diritto di soggiorno sono: testamento, un contratto di locazione, un contratto di affitto con persone a carico.
L'assenza di documenti interamente eseguiti non significa che nessuno abbia diritto all'alloggio, ad eccezione del proprietario. L'eccezione sono i casi in cui una violazione delle formalità è essenziale (ad esempio, i contratti soggetti a certificazione notarile obbligatoria).
Il testo contiene i nomi, i patronimici, i cognomi e i diritti specifici di residenza nell'appartamento e i dati del passaporto per identificare le persone. La disposizione in materia è contenuta nell'articolo sulle caratteristiche della vendita di locali residenziali.
Un elemento separato sono i diritti dei minori.Se una delle parti della transazione ha figli minori che hanno solo il diritto di risiedere e non di proprietà, la legge impone loro di adottare misure per garantire che le loro condizioni di vita non peggiorino.
Prezzo della transazione
La clausola è obbligatoria per il contratto di vendita. Senza di essa, la transazione è considerata non conclusa e il suo significato legale è perso. La dimensione del prezzo è necessaria non solo per proteggere i diritti dei partecipanti, ma anche per calcolare l'importo dell'imposta.
Come viene determinato il prezzo quando si vendono immobili? La particolarità della vendita di locali residenziali nella fornitura di libertà alle parti è limitata solo dal divieto di trasferire alloggi per un prezzo che non corrisponde al prezzo di mercato. La valutazione dell'oggetto in base al valore catastale non consente di risparmiare sulle tasse, lo stato sarà obbligato a effettuare pagamenti basati sui prezzi di mercato in conformità con la prassi della Corte costituzionale della Federazione Russa.
Se una parte propone un progetto di contratto e la seconda lo accetta, ciò non significa accettare automaticamente il prezzo indicato nel progetto.
Sfumature di calcolo e indicazione del prezzo
Al momento dell'acquisto di un appartamento, il costo è indicato sia per l'appartamento stesso che per una parte della proprietà totale nel complesso residenziale.
Se una casa con un terreno o una parte di una casa con una parte di un terreno viene acquisita in proprietà, viene prescritto il prezzo per ogni singolo oggetto.
L'importo può essere calcolato in base alla valutazione dell'area unitaria, quindi l'acquirente è tenuto a pagare per l'area effettivamente trasferita.
Il prezzo è stipulato nel contratto contemporaneamente sia in numeri che in parole, in modo che non vi siano controversie a causa di errori che possono essere commessi nella sua preparazione.
Questo non vuol dire che l'ultimo paragrafo si riferisca solo alle caratteristiche dei contratti per la vendita di locali residenziali.
Modulo del contratto
La legge stabilisce requisiti più rigorosi per le transazioni relative alla vendita di immobili e locali residenziali, in particolare il contratto è redatto sotto forma di un unico documento. Il mancato rispetto dei requisiti del modulo invalida la transazione. È impossibile fare riferimento alla corrispondenza come prova a conferma della conclusione di un accordo.
notarile
Nel 2015 sono state apportate modifiche alla legislazione sulla registrazione dei diritti di proprietà. Alcune transazioni sono ora concluse con la partecipazione di un notaio.
I seguenti casi sono inclusi nell'elenco:
- operazioni per la vendita di un'azione nel diritto di proprietà comune, anche se l'acquirente è uno dei titolari;
- la vendita di un appartamento da parte del proprietario unico che al momento della transazione non aveva ancora compiuto 18 anni;
- vendita di una proprietà condivisa.
L'introduzione di nuove disposizioni non esclude l'obbligo di ottenere l'autorizzazione per una transazione dalle autorità di tutela. Sfortunatamente, le caratteristiche elencate della vendita di locali residenziali non sono prese in considerazione da genitori o tutori.
Registrazione statale
La legge obbliga i partecipanti alla transazione a registrare il trasferimento dei diritti di proprietà. Una persona è considerata un vero e proprio proprietario di immobili residenziali dal momento della registrazione del diritto. Art. 558 sulle peculiarità della vendita di locali residenziali ha determinato il momento dell'iscrizione nel registro dei diritti come il momento della conclusione della transazione.
Se una delle parti rifiuta di registrarsi o la elude, la seconda parte ha il diritto di intentare un'azione legale in tribunale per la registrazione forzata. Pertanto, si conferma che l'acquirente è il proprietario legale della proprietà acquisita, nonostante la mancanza di registrazione.
Transazioni di maternità
L'uso parziale o completo dei fondi di capitale di maternità per l'acquisto di alloggi richiede l'adempimento di una serie di requisiti legislativi. Le funzionalità influiscono sia sulla formulazione delle transazioni sia sulla procedura per la sua esecuzione.
Inoltre, la legge stabilisce un elenco di requisiti per gli alloggi acquistati in questo modo. In particolare, un certo numero di posizioni sono state espresse dalle forze armate RF in una revisione della pratica giudiziaria sull'uso del capitale di maternità.
In conclusione
Elenchiamo brevemente le caratteristiche della vendita di locali residenziali, indicate nel codice civile 558:
- una condizione essenziale è il trasferimento dei diritti di terzi all'appartamento;
- senza registrazione statale, il contratto non è considerato concluso;
- altre caratteristiche sono legate all'età dei partecipanti alla transazione o alla loro capacità legale.
Un emendamento è stato introdotto per regolare le transazioni con alloggi di classe economica secondo la legge federale, che non è ancora stato adottato.