Nel 2014, la legge federale n. 294 è stata modificata più volte in relazione alla costruzione condivisa. In particolare, ora nell'attuazione della costruzione condivisa, il costruttore deve stipulare un contratto assicurativo che fornirà l'assicurazione responsabilità civile al costruttore fino a quando non avrà concluso la sua prima transazione con l'acquirente. Altrimenti, non sarà in grado di registrare questa transazione con Rosreestr.
L'essenza di questo obbligo
Dal 2014 ogni impresa di costruzioni deve confermare senza indugio i propri obblighi emettendo una garanzia o concludendo un contratto di assicurazione di responsabilità in qualità di sviluppatore impegnato nella costruzione condivisa. Questi emendamenti, adottati nella legislazione, consentono agli acquirenti di restituire i loro soldi investiti nella costruzione nel caso in cui lo sviluppatore abbia situazioni impreviste.
Perché altrimenti hai bisogno di un'assicurazione di responsabilità per gli sviluppatori?
Il presente emendamento alla legge consente inoltre di stabilire la responsabilità che potrebbe insorgere se:
- Eviterà i suoi obblighi.
- Consegnerà un oggetto che non è completamente pronto.
- Andrà in bancarotta prima che la proprietà venga ceduta.
Tuttavia, gli economisti ritengono che queste misure possano comportare un aumento del valore degli immobili. Tuttavia, il governo insiste sul fatto che questi fattori non possono essere interconnessi, perché anche la più grande impresa di costruzioni spende in assicurazioni non più dell'1% della somma di tutte le sue transazioni. Pertanto, il denaro dovrebbe essere assegnato dal proprio budget per l'assicurazione della responsabilità civile dello sviluppatore.
Oggetto assicurativo
Nell'implementazione della costruzione condivisa, è assicurata la responsabilità dello sviluppatore. Questa azione implica la protezione diretta degli interessi di proprietà degli sviluppatori. Cioè, la conclusione di tale contratto assicurativo è vantaggiosa principalmente per gli acquirenti. Allo stesso tempo, lo sviluppatore ha il diritto di scegliere: può assicurare sia la casa nel suo insieme che ogni appartamento separatamente.
clienti
Il contratto di assicurazione di responsabilità del costruttore è concluso a favore dei partecipanti alla costruzione condivisa. Nel caso in cui si verifichino determinate circostanze, saranno in grado di ricevere il pagamento appropriato. In conformità con i termini del contratto assicurativo, lo sviluppatore è tenuto a consegnare l'oggetto, che soddisferà gli standard di qualità e affidabilità. L'assicuratore, a sua volta, si impegna a informare l'acquirente se si verificano cambiamenti nella transazione, e quindi a pagare un risarcimento. Se i partecipanti alla costruzione condivisa cambieranno già durante il processo di costruzione, questo vale la pena menzionare nel contratto, poiché ciascun azionista aggiuntivo concluderà un contratto aggiuntivo separato per l'assicurazione della responsabilità dello sviluppatore.
assicuratori
Non tutte le compagnie assicurative vogliono concludere tali contratti assicurativi. Gli assicuratori ritengono che una simile transazione causi spesso perdite. Inoltre, la stessa compagnia assicurativa deve soddisfare i seguenti requisiti:
- Deve essere nel mercato assicurativo per almeno 5 anni.
- Per il periodo futuro dovrebbe avere una buona previsione di sviluppo.
- Deve essere conforme ai requisiti di sostenibilità finanziaria.
- Il capitale autorizzato di questa società non può essere inferiore a 120 milioni di rubli e il suo fatturato dovrebbe essere di almeno 400 milioni di rubli. Solo a queste condizioni è possibile fornire un'assicurazione di responsabilità civile.
tariffe
La conclusione di un contratto assicurativo che assicura lo sviluppatore impegnato nella costruzione condivisa è eccessivamente costosa. Ad esempio, nel 2015, le aliquote medie per la conclusione di tale accordo sono oscillate tra lo 0,5 e lo 0,8%. Se il contratto viene concluso per un lungo periodo, la compagnia assicurativa, a sua discrezione, può ridurre l'aliquota tariffaria dal 10 al 30%. È più redditizio creare compagnie assicurative reciprocamente vantaggiose.
La determinazione del tasso di interesse, nonché il calcolo completo dei rapporti di interesse annuali, sono lasciati alla discrezione della compagnia assicurativa stessa, poiché la probabilità che uno sviluppatore impegnato nella costruzione condivisa possa iniziare a eludere i propri obblighi è piuttosto elevata.
L'assicurazione della responsabilità dello sviluppatore per costruzioni condivise comporta un certo rischio.
Fattori che influenzano il tasso di interesse
Il tasso di interesse sulla tariffa assicurativa dipende dai seguenti fattori:
- Lo sviluppatore appartiene all'azienda.
- Lo sviluppatore ha accordi positivi e positivi in passato? In tal caso, l'assicuratore può tenere conto di tutti i criteri delle transazioni passate: scadenze, numero totale di oggetti, presenza di uffici di rappresentanza in varie regioni del paese, totale assenza di reclami e reclami.
- Sostenibilità finanziaria.
- Supporto legale, ovvero la disponibilità di un pacchetto completo di documentazione e autorizzazioni.
- Fasi in cui è suddiviso l'avanzamento della costruzione.
- Scadenza per il progetto attuale.
- Il numero totale di clienti coinvolti nella costruzione condivisa.
Registrazione di un contratto assicurativo
Per registrare un accordo con Rosreestr, lo sviluppatore è tenuto a fornire tutti i documenti necessari. La loro lista comprende:
- Dichiarazione del progetto
- Autorizzazione a eseguire lavori di costruzione.
- Certificato di registrazione statale.
- Contratto per l'implementazione della costruzione condivisa.
- Copie di tutti i documenti statutari.
- Giustificazione di natura tecnica ed economica.
- Copie dei rendiconti finanziari dello sviluppatore.
- Informazioni sui finanziatori esistenti.
- Certificato dalle banche, che indica l'assenza di ritardi nei pagamenti dei prestiti.
Dopo aver considerato i titoli, viene stipulata l'assicurazione di responsabilità civile del costruttore per la costruzione condivisa.
Cosa dovrebbe essere protetto?
Se lo sviluppatore non adempie ai suoi obblighi, e ciò è confermato da una decisione del tribunale o dal fatto di fallimento, il contratto assicurativo concluso durante l'implementazione di una costruzione condivisa implica che il risarcimento sarà pagato ai possessori di azioni. Tuttavia, vale la pena notare che la compagnia assicurativa non compensa l'investimento se lo sviluppatore ha bloccato il periodo di costruzione o prolungato il periodo durante il quale l'oggetto deve essere commissionato. L'importo pagato dipende interamente dal prezzo specificato nel contratto, ma non può essere inferiore al costo dell'oggetto stesso e inferiore al tasso medio di mercato impostato per metro quadrato di spazio abitativo nella stessa regione in cui lo sviluppatore ha lavorato.
Anche il volume massimo del bonus è limitato dalla legge.
Eventi assicurati
I seguenti casi possono essere attribuiti all'assicurazione:
- La costruzione è interrotta.
- Lo sviluppatore è dichiarato fallito.
- I detentori di interessi non possono ottenere un alloggio.
- Lo sviluppatore rifiuta di restituire risorse materiali.
Modifiche legislative
Le modifiche alla legge federale n. 294, di cui abbiamo parlato nel nostro articolo in precedenza, hanno consolidato l'assicurazione obbligatoria di responsabilità del costruttore della società.Allo stesso tempo, lo stesso sviluppatore, che desidera eseguire una costruzione condivisa, è tenuto a cercare l'assicuratore e ad eseguire direttamente i contratti. Lo sviluppatore può scegliere autonomamente, a sua discrezione, con chi concludere un contratto assicurativo - con una banca, una compagnia assicurativa specializzata o con la compagnia.
I partecipanti che sono membri di una compagnia assicurativa (assicurazione obbligatoria) hanno la stessa responsabilità. Nel caso in cui il contratto assicurativo venga concluso con la banca, lo sviluppatore dovrà dedicare molto tempo alla raccolta di carte. Le banche richiedono inoltre allo sviluppatore di pagare un importo obbligatorio del 30% del costo totale della struttura in costruzione. Questo importo servirà come garanzia per l'istituzione finanziaria. Tra le altre cose, la banca centrale prevede i propri requisiti che si applicano alle banche che concludono contratti assicurativi. Queste banche dovrebbero:
- Lavorare almeno 5 anni nel settore pertinente.
- Hanno un capitale sociale di almeno 200 milioni di rubli.
- Il valore totale della proprietà dovrebbe essere di almeno 1 miliardo di rubli.
A questo proposito, è più redditizio e più facile per uno sviluppatore ottenere un prestito che emettere una garanzia. Le banche ritengono inoltre che la procedura assicurativa per l'attuazione della costruzione condivisa non sia interamente redditizia.
Il più redditizio è la conclusione di un contratto di mutua assicurazione di responsabilità civile degli sviluppatori con una società specializzata. A causa della presenza di una notevole concorrenza, gli assicuratori al fine di attirare i clienti tariffe e prezzi più bassi per i loro prodotti. E possono anche fissare l'aliquota tariffaria per l'intero periodo del contratto assicurativo. Un altro vantaggio di concludere un contratto con una società specializzata è che i documenti vengono elaborati il più rapidamente possibile. In base a tale accordo, lo sviluppatore fungerà da assicuratore e il partecipante alla costruzione condivisa come beneficiario. La garanzia per ogni abitazione specifica viene selezionata individualmente. Le società di consumo di mutua assicurazione di responsabilità degli sviluppatori sono diventate rilevanti.
Procedura di assicurazione di responsabilità civile per una società di costruzioni condivisa
Gli assicurati sono tenuti a fornire garanzie. Spesso, tale garanzia è un pezzo di terra su cui si suppone la costruzione di un oggetto. Tra le altre cose, il documento dovrebbe descrivere il modo in cui gli obblighi dichiarati sono garantiti. Tutti i titoli devono essere firmati prima della conclusione del primo contratto di costruzione condivisa e saranno validi fino alla consegna effettiva dell'oggetto. Nel caso in cui la transazione fosse terminata, non si verifica l'esenzione dai pagamenti di responsabilità. Ma questa regola si applica solo quando l'evento assicurato si è verificato durante il periodo del contratto.
L'assicurato può assicurare separatamente l'intera casa e gli appartamenti. A proposito, la prima opzione non è interamente redditizia, perché in tal caso l'assicurato deve effettuare un deposito commisurato al costo dell'intera struttura e assicurarsi inoltre che tutti i locali in questa struttura vengano venduti. Un altro problema nella conclusione di un contratto assicurativo per l'intera struttura è la difficoltà nel determinare il beneficiario.
Il contratto inizia dal momento dell'accredito della prima rata. Tale accordo non prevede una franchigia. Altrimenti, i termini del contratto possono essere definiti standard:
- L'assicuratore si assume l'obbligo di informare i titolari di interessi sull'ammontare delle indennità che sono state pagate. Questa è la base per l'assicurazione responsabilità dello sviluppatore.
- La compagnia di assicurazione ha il diritto di contattare lo sviluppatore con un requisito di tipo di regressione.
- La compagnia assicurativa si impegna a comunicare ai titolari di interessi se il contratto assicurativo è stato risolto prima del previsto.
- L'accordo è valido per l'intero periodo di costruzione e dipende da esso. Cioè, quando si prolunga il periodo di costruzione, il contratto viene automaticamente esteso.
L'importo che verrà rimborsato al verificarsi di un evento assicurato dipende interamente dalle tariffe e dai prezzi stabiliti. Le sue dimensioni dovrebbero essere maggiori del valore dello spazio abitativo totale di una stanza particolare. Inoltre, la decisione su come sarà pagato il risarcimento - a rate o alla volta - spetta interamente alla compagnia assicurativa.
Problemi assicurativi
Quali sono le insidie del contratto di assicurazione di responsabilità civile di un costruttore?
Tale assicurazione è piuttosto specifica, poiché i rischi finanziari sono effettivamente assicurati.
Tale accordo ha un effetto cumulativo in caso di perdita. In caso di una situazione di crisi, le perdite saranno sostenute da tutti gli sviluppatori e non da uno in particolare. Le situazioni di crisi qui sono intese come un aumento dei tassi ipotecari o un calo della domanda di locali residenziali. Dopotutto, si tratta di un'assicurazione di responsabilità reciproca degli sviluppatori.
Un altro problema è che non è possibile riassicurare i rischi.
A causa del fatto che la Banca centrale ha aumentato i requisiti per le compagnie assicurative, la loro cerchia si è notevolmente ridotta. Qui il ruolo decisivo è stato giocato dall'aumento delle dimensioni del capitale autorizzato e nel moderno mercato assicurativo solo 19 organizzazioni sono adatte ai requisiti. Conformemente agli emendamenti, circa l'80% delle organizzazioni che in precedenza potevano stipulare un contratto assicurativo di responsabilità per gli sviluppatori ha perso la capacità di svolgere attività assicurative per gli sviluppatori.