Il codice civile prevede la libertà contrattuale come uno dei fondamenti della legge. Tuttavia, nonostante ciò, ai contratti vengono presentati vari requisiti secondo la legge e le consuetudini della circolazione aziendale. Quest'ultimo include le regole di condotta prevalenti nel campo dell'attività imprenditoriale, che devono essere attuate indipendentemente dal fatto che siano fissate in un documento legale o meno. Questo è dichiarato nell'Art. 5 Codice civile della Federazione Russa. L'articolo si concentrerà sulle condizioni essenziali di un contratto di locazione, cioè quelle che dovrebbero essere incluse in esso (secondo la legge o le consuetudini di un giro d'affari).
Oggetto del contratto
Le condizioni di base senza le quali il contratto non è valido sono ancora oggetto di discussione. Ma per il proprietario dell'immobile che intende affittare, l'obiettivo principale è quello di organizzare il rapporto in modo tale da rispettare tutte le regole della legge e che non sorgano situazioni di conflitto.
Sono queste le tesi su cui ci concentreremo nel redigere l'accordo. Nell'art. 432 del Codice Civile della Federazione Russa afferma che il contratto è concluso se le parti hanno un accordo su tutti i termini essenziali del contratto (affitto dei locali, in base all'argomento dell'articolo).
La materia, le condizioni specificate nella legge, nonché in altri atti giuridici, chiamati necessari, e altre condizioni alle quali una delle parti richiede un accordo, sono essenziali.
Struttura e condizioni materiali
La legge non prevede una procedura rigorosa per la redazione di un accordo. Tuttavia, deve rispettare le abitudini di circolazione delle imprese e avere tutti i termini essenziali dell'accordo di locazione sociale. Secondo loro, la struttura dovrebbe avere la seguente forma:
- Preambolo.
- Soggetto.
- Termini aggiuntivi
- Altre condizioni
Il preambolo deve indicare il nome del contratto, la data e il luogo della sua conclusione, le informazioni sulle persone. L'argomento comprende ciò su cui le parti concordano.
Successivamente, vengono indicati il prezzo e la procedura di regolamento, in cui è prescritta l'entità della commissione, nonché la procedura di trasferimento. La sezione sui diritti e gli obblighi delle parti descrive separatamente i diritti e gli obblighi del proprietario e dell'inquilino, compresi gli accordi raggiunti. Dovresti anche indicare la responsabilità per la violazione dei termini del contratto, la sicurezza degli obblighi (ad esempio, un deposito), i periodi di validità, i motivi di modifica e risoluzione, la riservatezza e la procedura per la risoluzione delle situazioni di conflitto. Tutto ciò è una condizione essenziale di un contratto di locazione.
Altre condizioni includono riferimenti alle disposizioni di legge, al numero di copie, alla forza maggiore e così via. Alla fine, i dettagli sono richiesti e le parti mettono le loro firme.
prezzo
Il prezzo è indicato nell'Art. 682 del codice civile della Federazione Russa. Anche un'indicazione di questo può essere trovata nell'Art. 671 del codice civile della Federazione Russa. È stabilito di comune accordo dalle parti. Il pagamento per l'affitto è previsto anche nel caso di alloggi statali e comunali, per i quali vi sono disposizioni dell'Art. 156 LCD RF.
L'indicatore contrattuale del canone non significa che le parti lo stabiliscano in modo arbitrario e irragionevole. Secondo le parti 2 e 4 dell'art. 156 LCD RF, l'importo per l'uso e la manutenzione dei locali residenziali dei fondi comunali e statali dipende dall'area, dai servizi e dalla posizione della casa. Gli stessi criteri sono seguiti quando si imposta il prezzo nell'ambito di un contratto di locazione commerciale.
La legge può stabilire l'importo massimo dell'affitto per un'abitazione.Quindi, se nel contratto è indicato un prezzo più elevato, la condizione corrispondente verrà dichiarata non valida. Ciò non invalida il contratto nel suo insieme. Tuttavia, invece del prezzo in esso specificato, verrà pagato l'importo massimo. In questo caso, il proprietario non sarà in grado di presentare reclami contro l'inquilino. È vero, nonostante la norma stabilita, nessuno lo ha ancora usato, poiché il limite massimo per il pagamento ai sensi di un contratto di locazione commerciale non è previsto da nessuna parte.
tempo
Una condizione essenziale di un contratto di locazione è il termine. Può essere concluso per un periodo inferiore a un anno. Quindi è considerato a breve termine. Se il periodo supera un anno, il contratto è a lungo termine. Il periodo massimo per il quale può essere stipulato un contratto di locazione è di cinque anni. Pertanto, anche se le parti stipulano un contratto per un periodo più lungo, sarà valido solo per cinque anni.
Le disposizioni sulla registrazione di un contratto a lungo termine non si applicano al lavoro. Nonostante ciò, molti esperti immobiliari credono (o fingono) che l'accordo dovrà essere registrato con Rosreestr. E raccomandano di concludere un contratto per soli 11 mesi. Allo stesso tempo, questa opzione è spesso adatta agli inquilini, poiché durante questo periodo saranno in grado di risolvere la questione di quanto siano soddisfatti dell'appartamento e se vogliono rimanere ulteriormente o meno.
cancellazione
Tra i termini essenziali del contratto di affitto dei locali del Codice Civile della Federazione Russa si prevede la sua risoluzione da parte di una delle parti (dal locatore attraverso il tribunale e dal locatario in qualsiasi momento con un preavviso del locatore per 3 mesi). Le parti possono inoltre indicare nel contratto un termine più breve per la notifica al proprietario della risoluzione del contratto. Tuttavia, ciò è in contrasto con la legge (articolo 687 del codice civile). È necessario comprendere che senza presentare una notifica, il proprietario può, attraverso un tribunale, obbligare l'inquilino a pagare una tassa di soggiorno. Pertanto, l'inquilino non dovrebbe ignorare questa fase, ma dovrebbe essere prescritto come condizione essenziale del contratto per l'affitto di locali residenziali specializzati.
Atto di accettazione: pratica giudiziaria
Tra datori di lavoro e proprietari spesso sorgono controversie. Possono riguardare danni alla proprietà, formazione di debito, insorgenza di perdite e così via. La loro risoluzione dipende in gran parte dall'accordo stipulato e dall'esposizione delle condizioni essenziali del contratto per l'affitto commerciale dei locali.
Inoltre, viene preparato un atto di accettazione della proprietà, che indica informazioni sulla condizione e sui difetti esistenti. Ciò è necessario, poiché senza di esso l'inquilino dovrà assumersi la responsabilità delle carenze della stanza. Se l'atto stabilisce che i locali sono stati trasferiti in buone condizioni, il tribunale non terrà conto dell'obiezione dell'inquilino secondo cui i difetti corrispondenti esistevano inizialmente. Se l'atto è assente, il proprietario non sarà in grado di provare che i locali sono stati danneggiati, dal momento che non ci sono informazioni documentali sulla sua condizione originale. Un esempio è la determinazione della corte d'appello del distretto di Ulyanovsk n. 33-3165 / 2013 del 3 marzo 2013.
Elenco delle proprietà annesse
L'atto di accettazione deve anche indicare quali elementi vengono trasferiti per l'uso e il loro valore stimato. Quindi sarà più facile per il proprietario provare l'esistenza di perdite se la proprietà è danneggiata.
Il proprietario deve eliminare i difetti se non sono causati dalla colpa dell'inquilino. In caso contrario, l'inquilino ha motivo di risolvere il contratto. E se le carenze non fossero significative, il datore di lavoro non ha motivo di rifiutare il contratto. La decisione pertinente è stata presa dal tribunale della città di Mosca nel caso n. 33-26040 del 18 agosto 2011.
Possibili perdite per il datore di lavoro
In base ai termini essenziali dell'accordo di locazione nella pratica giudiziaria, le decisioni vengono prese sia a favore degli inquilini che a favore dei proprietari. L'inquilino corre il rischio di incorrere in perdite, ad esempio, a causa della necessità di affittare altri alloggi, se il proprietario ha negato l'accesso all'appartamento in affitto. Nella vita, capita spesso che i proprietari scaccino gli inquilini, causando loro disagi e costringendoli a cercare nuove abitazioni. In assenza di motivi adeguati, il locatario ha il diritto di chiedere un risarcimento al proprietario.
Allo stesso tempo, le spese dovrebbero essere economiche, vicine al pagamento per i locali o anche meno. Gli altri alloggi dovrebbero essere approssimativamente uguali a quelli precedenti, poiché è nell'interesse dell'inquilino ridurre le loro perdite, se possibile. Questo è dichiarato nell'Art. 404 del codice civile della Federazione Russa. Le perdite che devono essere rimborsate non possono essere attribuite a spese che superano il prezzo di affitto, ad esempio quando si affitta una camera d'albergo. Ciò è stato adottato con la decisione del tribunale cittadino di Mosca n. 4g / 8-9143 / 2012 del 23 ottobre 2012.
Inoltre, il datore di lavoro non sarà in grado di chiedere il risarcimento dei danni se il motivo è colpa sua, ad esempio se il debito non è stato pagato. Poiché, insieme all'obbligo di fornire un alloggio, da un lato esiste l'obbligo di versarlo, dall'altro il proprietario ha il diritto di sospendere l'accesso ai locali fino al pagamento del debito.
conclusione
Ogni inquilino e padrone di casa decide come costruire relazioni. Ma al fine di evitare problemi in futuro, vale la pena studiare attentamente i termini essenziali del contratto per l'affitto di alloggi e assicurarsi che tutti gli interessi delle parti siano rispettati. Quindi, in caso di conflitto, puoi contare su una decisione equa del tribunale, poiché per questo saranno disponibili tutti i documenti necessari.
