Comune sono le situazioni in cui i cittadini preferiscono acquistare appartamenti in condomini non finiti. In questo caso, diventano partecipanti alla costruzione condivisa, quindi, con lo sviluppatore, viene redatto un DDU. Questo documento regola completamente il rapporto tra investitori e costruttore.
Se vengono violate clausole significative del contratto, ciascuna parte può presentare reclami all'altra parte dell'accordo. La sanzione più comune per danni è dovuta alla DDU a causa del fatto che lo sviluppatore non è stato in grado, per vari motivi, di mettere in funzione la casa in tempo.
La sanzione può essere calcolata sulla base delle informazioni disponibili nel contratto o con l'aiuto dei dati contenuti nella legislazione, se le informazioni necessarie non sono disponibili nel contratto stesso.
Regolamento legislativo
La legge principale che regola le regole per la partecipazione alla costruzione in comune è la legge federale n. 214. È entrata in vigore nel 2015 e il suo scopo principale è proteggere i depositanti dalle frodi di sviluppatori negligenti. Le caratteristiche di tale atto normativo includono:
- descrive tutte le sfumature della costruzione di un condominio a spese degli investitori acquirenti di appartamenti;
- tutte le relazioni che sorgono tra i cittadini e il costruttore sono regolate esclusivamente dalle disposizioni del DDU, che devono essere redatte nella forma corretta e includere condizioni importanti per la cooperazione;
- se la società di costruzioni sta tentando di utilizzare un altro contratto, ad esempio un accordo di investimento, una costruzione congiunta o un documento preliminare, gli investitori dovrebbero ricordare che le disposizioni della legge federale n. 214 non si applicano a questi documenti, quindi spesso anche le cause legali non sono soddisfatte in caso di violazioni da parte dello sviluppatore;
- Il DDU è compilato esclusivamente per iscritto ed è anche registrato presso il Rosreestr;
- se la società di costruzioni viola i termini di consegna della casa o altri termini essenziali del contratto, può essere riscossa una sanzione ai sensi della DDU e il processo può essere eseguito mediante la presentazione di un reclamo alla società o attraverso un tribunale.
I cittadini stessi devono rifiutare di firmare altri tipi di contratti, poiché in tali condizioni non saranno accuratamente protetti dall'arbitrarietà o persino dalle frodi da parte della società di costruzioni.
Cosa è incluso nell'accordo?
Nel DDU devono essere indicate determinate condizioni e clausole, senza le quali si ritiene che non abbiano valore legale. Alcuni sviluppatori escludono deliberatamente alcune informazioni, a causa delle quali sono protetti da numerosi reclami degli investitori. Pertanto, prima di firmare il contratto, è necessario assicurarsi che sia stato redatto correttamente e che la struttura sia ottimale. In ogni caso nell'accordo dovrebbero esserci dei punti:
- una descrizione accurata del futuro appartamento, che viene acquisita dal detentore di interessi;
- viene approvato il piano dell'appartamento, che include informazioni sulla sua area, indirizzo, numero di piani e altri parametri;
- indicare il tempo durante il quale la proprietà finita deve essere commissionata;
- viene registrato il valore esatto dell'immobile e sono elencati i modi in cui l'azionista può effettuare i pagamenti;
- È indicato il periodo di garanzia per la struttura;
- Vengono forniti i metodi per adempiere agli obblighi specificati nel contratto da entrambe le parti dell'accordo.
Se le condizioni di cui sopra sono assenti, la DDU è considerata non valida.Se il detentore di capitale muore, tutti i suoi obblighi previsti dall'accordo passano ai suoi eredi. Inoltre, nel contratto possono essere prescritte le regole per il recupero dei forfait ai sensi della DDU. Spesso le regole per il suo calcolo sono spesso indicate e, se non sono disponibili tali informazioni, vengono applicate le regole contenute nella legge federale n. 214.
Quali sono le responsabilità dello sviluppatore?
Lo sviluppatore è fornito da una società di costruzioni impegnata nella costruzione di un condominio residenziale. Quando compila un DDU con i titolari di interessi, ha numerose responsabilità, che sono elencate in questo documento. In caso di violazione, viene riscossa una penalità secondo il DDU dai detentori di azioni. Le principali responsabilità dello sviluppatore includono:
- la costruzione di un edificio residenziale in un arco di tempo rigorosamente definito;
- mettere in funzione l'impianto in tempo;
- trasferimento di alloggi a detentori di azioni sulla base di requisiti legali;
- per la costruzione di alloggi si possono usare non solo le forze e i mezzi dell'azienda, poiché può attirare subappaltatori, ma questo punto dovrebbe riflettersi nel contratto;
- lo sviluppatore si assume numerosi rischi associati a danni o distruzione di un oggetto per vari motivi fino a quando non viene trasferito alla proprietà dei titolari di interessi.
La pratica giudiziaria per il recupero di una sanzione ai sensi del DDD dimostra che nella maggior parte dei casi i giudici soddisfano i requisiti dei titolari di interessi. Pertanto, le imprese di costruzione devono sostenere costi davvero significativi associati alla copertura delle perdite.
Concetto di decadenza
La sanzione è rappresentata da un certo pagamento in contanti, il cui importo dipende dalla violazione esistente. Ogni caso è unico, pertanto la procedura per il recupero dei danni secondo il DDD è determinata dalla situazione specifica.
La procedura di raccolta è regolata dalle disposizioni della legge federale n. 214 e le informazioni necessarie sono disponibili nell'art. 330 GK. La sanzione è rappresentata dalla quantità di denaro che deve essere trasferita dal contraente se, per vari motivi, non è in grado di adempiere ai propri obblighi previsti dal contratto. Viene addebitato se i termini per la consegna dell'oggetto vengono violati o se vengono rivelate gravi violazioni nell'appartamento, quindi non ha la qualità richiesta.
Spesso la sanzione viene definita una multa o multe, sebbene tali concetti siano errati dal punto di vista legale.
Quando viene addebitato?
La pratica giudiziaria per il recupero di una sanzione ai sensi della DDU dimostra che può essere addebitata per vari motivi. Questi includono:
- lo sviluppatore non può mettere in funzione la casa entro il periodo di tempo specificato nel contratto;
- i portatori di interessi rivelano gravi violazioni degli interessi dei codici di costruzione negli appartamenti;
- la zona dell'appartamento differisce dal valore indicato nella DDU.
Molto spesso, i cittadini si rivolgono al tribunale proprio perché i termini per la messa in funzione della proprietà sono in ritardo. Le persone non possono usare la loro proprietà per vivere o per altri scopi, quindi vogliono rimborsare le loro spese. Inizialmente, dovresti provare a risolvere i problemi in modo pacifico, ma se la società rifiuta di pagare i fondi sulla base del reclamo, dovrai redigere una dichiarazione di reclamo per la sanzione ai sensi della DDU, che sarà presentata al tribunale nel luogo della casa.
Quando inizia la penalità?
Sulla base della legge federale n. 214, ciascun detentore di azioni dovrebbe sapere a partire da quale data può essere addebitata una sanzione. Dal corretto calcolo dell'importo dipende da quanto sarà facile recuperare dallo sviluppatore.
Direttamente nel contratto, è prescritto esattamente quando l'oggetto deve essere commissionato, poiché questa data è presentata nel pomeriggio in cui le chiavi dell'appartamento devono essere trasferite all'acquirente. Questo periodo dovrebbe essere lo stesso per tutti i possessori di azioni, come prescritto dall'art. 6 della legge. Da questo momento è possibile calcolare una penalità.
La legislazione prevede la possibilità per lo sviluppatore di rivolgersi ai possessori di azioni con una richiesta di stipulare un ulteriore contratto al contratto.Tale trattamento deve essere solo per iscritto. L'accordo supplementare indica la nuova scadenza per il completamento della struttura. Di solito un documento è firmato da investitori immobiliari che vogliono ottenere rapidamente il loro appartamento e non vogliono rovinare i rapporti con lo sviluppatore.
In presenza di tale accordo, non sarà possibile contare su una sanzione. Può essere riscosso solo dal momento in cui la società di costruzioni viola i termini specificati nel nuovo accordo.
Regole di calcolo
La sanzione può essere addebitata in via giudiziale o pre-processuale. In ogni caso, il reclamo o il reclamo è richiesto per indicare l'importo di questo pagamento. Durante il suo calcolo, vengono presi in considerazione punti importanti:
- il calcolo viene eseguito per ogni giorno di ritardo;
- nel calcolo viene utilizzato 1/300 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale;
- la tariffa è presa il giorno in cui gli obblighi non sono adempiuti;
- per un cittadino della Federazione Russa che è azionista, l'importo calcolato viene moltiplicato per 2.
Ad esempio, un DDU è stato compilato con una società di costruzioni, sulla base della quale un appartamento viene acquisito da un cittadino della Federazione Russa. Il suo costo è di 1,4 milioni di rubli. Entro il periodo di tempo prescritto, l'appartamento non è stato trasferito all'acquirente. Il tasso di rifinanziamento è del 9%, quindi viene calcolato l'ammontare della penalità:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 rubli. in un giorno di ritardo.
Il calcolo viene eseguito per ogni giorno di ritardo dal momento in cui si è verificato e non dal giorno in cui l'applicazione viene trasmessa.
Il ricalcolo viene comunque eseguito dallo sviluppatore o dal tribunale. Se lo sviluppatore rifiuta di risolvere il problema in modo pacifico, dovrà presentare una causa per recuperare una sanzione ai sensi della DDU. Se in esso l'importo delle richieste supera 1 milione di rubli, allora ai sensi dell'art. Il codice fiscale 333.36 avrà l'attore a pagare una tassa separata.
Raccolta volontaria di fondi
Prima di andare in tribunale, i possessori di azioni sono tenuti a cercare di risolvere il problema in modo pacifico. Per fare ciò, dovrai presentare un reclamo per il recupero della sanzione ai sensi della DDU. Di seguito viene fornito un documento di richiesta di esempio.
Il documento viene trasmesso direttamente al dipendente della società di costruzioni. È necessario formulare due domande, poiché una copia rimane presso il richiedente e anche su di essa il rappresentante dello sviluppatore deve apporre un segno sull'accettazione.
In pratica, le aziende raramente accettano di pagare volontariamente una sanzione, quindi i cittadini devono andare in tribunale.
Regole di reclamo
La decisione presa dallo sviluppatore in merito all'adeguatezza del trasferimento della penalità dipende spesso dalla correttezza della formazione di questo documento. Pertanto, a colpo sicuro, le informazioni sono incluse nel documento:
- nome e indirizzo legale della società di costruzioni, e queste informazioni possono essere prese dalla DDU;
- l'indirizzo della casa che non è stato affittato in tempo dal costruttore;
- informazioni accurate sull'appartamento, che dovrebbero essere ottenute dall'azionista sulla base del contratto e che comprendono la sua area, il numero di piani e altri elementi;
- una copia della DDU e documenti comprovanti che il cittadino pagato per la proprietà sono allegati alla domanda, e questi includono vari documenti di pagamento, ad esempio un assegno circolare o un certificato di ricevimento di fondi;
- l'obbligo è scritto per pagare al cittadino una sanzione per un importo specifico e inoltre viene fornito il calcolo corretto di tale importo.
Se si studia per la prima volta l'applicazione di esempio per il recupero dei forfait nell'ambito della DDU, non ci saranno difficoltà con la formazione di questo documento. Si consiglia alla fine di indicare che se i requisiti non sono soddisfatti, il richiedente dovrà rivolgersi al tribunale.
È possibile trasferire un simile reclamo pre-processo in diversi modi:
- trasferimento personale del documento al dipendente della società di costruzioni sotto firma;
- invio per posta raccomandata per posta e inoltre è necessario salvare una notifica di consegna;
- utilizzo di servizi di corriere, ma in questo caso è necessario anche un contrassegno di ricevuta.
Se entro un mese non c'è risposta o trasferimento di fondi, puoi tranquillamente andare in tribunale.
Regole per presentare un reclamo
Se i fondi non vengono trasferiti volontariamente dal costruttore, i portatori di interessi devono recuperare la sanzione ai sensi della DDU attraverso il tribunale arbitrale. Ciò richiede la competenza di scrivere una dichiarazione di reclamo. Di seguito è riportato un esempio del reclamo per il recupero della sanzione ai sensi della DDU.
Durante la preparazione del documento, le sfumature vengono prese in considerazione:
- È possibile presentare una causa presso il luogo di residenza del cittadino o presso la sede della struttura in costruzione;
- se i reclami sono presentati da diversi titolari di interessi, questi possono unire e presentare un reclamo;
- il documento indica tutte le circostanze in base alle quali è richiesto l'addebito della sanzione, ad esempio il ritardo, i termini dell'accordo e altri dati;
- viene fornito il calcolo corretto della penalità;
- indica la necessità di recuperare fondi dallo sviluppatore.
Se studi il modello del reclamo per il recupero della sanzione ai sensi della DDU, non è necessario contattare gli avvocati per la sua preparazione.
Quali documenti sono allegati al reclamo?
I seguenti documenti sono allegati alla causa:
- copia di DDU;
- documenti di pagamento a conferma del trasferimento di fondi per l'appartamento;
- una copia del reclamo pre-processuale, confermando che il detentore di interessi ha tentato di risolvere pacificamente la questione;
- documentazione attestante che il richiedente ha subito ulteriori perdite a causa dell'incapacità di usare il suo appartamento.
Altri documenti possono essere allegati se necessario. Il recupero di una sanzione ai sensi della DDU senza pagamento anticipato non è possibile, poiché il calcolo tiene conto dell'importo effettivo dei fondi trasferiti allo sviluppatore dal titolare degli interessi. Se è stata pagata solo una parte dei fondi, è quello che viene utilizzato durante gli insediamenti.
Cosa fare dopo una decisione del tribunale?
Molto spesso, i giudici assegnano una sanzione ai sensi della DDU. La decisione del tribunale contiene informazioni su quanto dovrebbe essere trasferito ai detentori di azioni.
Se la compagnia rifiuta di pagare volontariamente i fondi, gli ufficiali giudiziari iniziano a riscuoterli. Spesso questo porta al fallimento delle aziende.
conclusione
Spesso, gli sviluppatori che attraggono i portatori di interessi su DDU, non possono mettere in funzione la casa in modo tempestivo. In questo caso, gli acquirenti possono richiedere una sanzione.
Puoi ottenere questa somma di denaro sulla base di un reclamo pre-processuale o di una causa intentata in tribunale. È importante sapere come comporre correttamente questi documenti in modo che non contengano errori o dati errati.